Статьи
Р. Демьянов
Сделки с землей
Существует две противоположные позиции в отношении принципиальной возможности передачи земельного участка в доверительное управление.
Согласно одной из них земельный участок не может быть объектом договора доверительного управления. Сторонники данной позиции ссылаются на п. 1 статьи 28 Земельного кодекса (ЗК), а именно "Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование... и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование..."
Из приведенного положения следует вывод о невозможности иным способом распорядиться земельным участком, поскольку Гражданский кодекс (ГК) допускает оборот земельных участков только в той мере, в какой их отчуждение или иной переход от одного лица к другому допустим законами о земле (п. 3 статьи 129 ГК), и, кроме того, аналогичное положение содержится в п. 3 статьи 3 ЗК, где установлен приоритет земельного законодательства над гражданским в части регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.
Таким образом, гражданское законодательство применимо к регулированию имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними постольку, поскольку иное не предусмотрено земельным законодательством.
Все федеральные законы, регулирующие имущественные отношения, составляющие предмет гражданского законодательства, являются специальными по отношению к ГК, что относится и к ЗК.
Кроме того, предмет земельного законодательства, регулирующего земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель, отличается от предмета гражданского законодательства. Земельное законодательство применительно к земельным отношениям может устанавливать ограничения по использованию, и именно в целях охраны земель. ЗК как специальный закон может осуществлять имеющее более приоритетное, чем ГК, регулирование имущественных отношений лишь в пределах, предусмотренных ГК, то есть устанавливать ограничения и запрет оборота соответствующих земель (п. 1 статьи 260 ГК). Эти положения реализованы в п.п. 4 и 5 статьи 27 ЗК.
Таким образом, ссылка на статью 28 ЗК не дает оснований для вывода об ограничении оборота только упомянутыми в ней способами распоряжения земельными участками. В противном случае становится непонятным решение законодателя, допускающее доверительное управление земельными участками в составе земель сельскохозяйственного назначения, требующих более серьезных мер охраны, чем земли иных категорий.
Еще одним доводом служит отсутствие запрета на передачу в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят и земельные участки (п. 2 статьи 132 ГК). В случае толкования статьи 28 ЗК как запрещающей передачу в доверительное управление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пришлось бы запретить и передачу всего имущественного комплекса предприятия, принадлежащего публичному собственнику.
Договоры, служащие основанием для возникновения указанных в статье 28 ЗК прав на земельные участки, относятся к группе договоров о передаче имущества. Договор доверительного управления относится к группе договоров на оказание услуг, включающей также договоры возмездного оказания услуг и их разновидности: поручения, комиссии, агентский договор, договор хранения, страхования и др. Эти виды договоров не упомянуты в статье 28 ЗК, что нельзя толковать как запрет на их заключение публичным собственником земельных участков.
Таким образом, учитывая, что ГК РФ не содержит запрета на передачу в доверительное управление земельных участков, мы полагаем, что передача их в доверительное управление (как расположенных под зданиями, подлежащими передаче в доверительное управление, так и свободных от застройки) возможна в том числе и для публичного собственника.
Применительно к ситуации передачи здания в доверительное управление не только возможна, а и необходима передача в доверительное управление одновременно со зданием и земельного участка, на котором оно расположено, если и здание, и земельный участок имеют одного и того же собственника и земельный участок не входит в состав земель, ограниченных или изъятых из оборота.
К указанному выводу вынуждают прийти многочисленные коллизии, возникающие в случае раздельной передачи здания в доверительное управление и земельного участка в аренду. В качестве очевидных несоответствий приведем, например, тот факт, что арендные права на земельный участок доверительного управляющего зданием не входят в состав обособленного и находящегося в доверительном управлении имущества. На эти арендные права, как и на любое другое имущество доверительного управляющего, может быть обращено взыскание по долгам доверительного управляющего, возникшим по иным, не связанным с доверительным управлением, сделкам.
Кроме того, порядок и состав оснований для расторжения договоров аренды земельного участка и доверительного управления зданием не тождественны. В силу различия целей, преследуемых доверительным управляющим по договорам аренды земельного участка и доверительного управления зданием, возникает конфликт интересов, который может привести к завышению арендной платы по договорам субаренды земельного участка либо платы за пользование установленным частным сервитутом, поступающей в собственность доверительного управляющего, и занижению арендной платы за пользование нежилыми помещениями, поступающей в состав управляемого имущества и собственность учредителя управления.
Таким образом, вопрос о передаче в доверительное управление земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в государственной собственности, подлежит одновременному рассмотрению с вопросом о передаче в доверительное управление здания. Земельный участок с расположенным на нем зданием подлежат передаче в доверительное управление по единому договору доверительного управления.
В то же время следует признать, что в случаях, когда расположенный под зданием участок принадлежит собственнику передаваемого в доверительное управление объекта на ином праве, нежели право собственности (например, на праве аренды), было бы необоснованным ограничивать такого собственника в возможности распорядиться принадлежащим ему недвижимым имуществом путем передачи в доверительное управление. Применительно к случаям владения собственником здания расположенным под ним участком на праве аренды представляется, что отношения собственника земельного участка, собственника расположенного на участке объекта недвижимости и доверительного управляющего должны быть выстроены посредством передачи земельного участка в субаренду.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ПЕРЕДАЧА В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНО ЗДАНИЕ
Разделы:Сделки с землей
В данной статье мы рассмотрим вопрос передачи земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в государственной собственности, в доверительное управление. По данному вопросу в литературе можно встретить различные мнения.
Возможность передачи земельного участка
Существует две противоположные позиции в отношении принципиальной возможности передачи земельного участка в доверительное управление.
Согласно одной из них земельный участок не может быть объектом договора доверительного управления. Сторонники данной позиции ссылаются на п. 1 статьи 28 Земельного кодекса (ЗК), а именно "Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование... и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование..."
Из приведенного положения следует вывод о невозможности иным способом распорядиться земельным участком, поскольку Гражданский кодекс (ГК) допускает оборот земельных участков только в той мере, в какой их отчуждение или иной переход от одного лица к другому допустим законами о земле (п. 3 статьи 129 ГК), и, кроме того, аналогичное положение содержится в п. 3 статьи 3 ЗК, где установлен приоритет земельного законодательства над гражданским в части регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.
Таким образом, гражданское законодательство применимо к регулированию имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними постольку, поскольку иное не предусмотрено земельным законодательством.
Все федеральные законы, регулирующие имущественные отношения, составляющие предмет гражданского законодательства, являются специальными по отношению к ГК, что относится и к ЗК.
Кроме того, предмет земельного законодательства, регулирующего земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель, отличается от предмета гражданского законодательства. Земельное законодательство применительно к земельным отношениям может устанавливать ограничения по использованию, и именно в целях охраны земель. ЗК как специальный закон может осуществлять имеющее более приоритетное, чем ГК, регулирование имущественных отношений лишь в пределах, предусмотренных ГК, то есть устанавливать ограничения и запрет оборота соответствующих земель (п. 1 статьи 260 ГК). Эти положения реализованы в п.п. 4 и 5 статьи 27 ЗК.
Таким образом, ссылка на статью 28 ЗК не дает оснований для вывода об ограничении оборота только упомянутыми в ней способами распоряжения земельными участками. В противном случае становится непонятным решение законодателя, допускающее доверительное управление земельными участками в составе земель сельскохозяйственного назначения, требующих более серьезных мер охраны, чем земли иных категорий.
Еще одним доводом служит отсутствие запрета на передачу в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят и земельные участки (п. 2 статьи 132 ГК). В случае толкования статьи 28 ЗК как запрещающей передачу в доверительное управление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пришлось бы запретить и передачу всего имущественного комплекса предприятия, принадлежащего публичному собственнику.
Договоры, служащие основанием для возникновения указанных в статье 28 ЗК прав на земельные участки, относятся к группе договоров о передаче имущества. Договор доверительного управления относится к группе договоров на оказание услуг, включающей также договоры возмездного оказания услуг и их разновидности: поручения, комиссии, агентский договор, договор хранения, страхования и др. Эти виды договоров не упомянуты в статье 28 ЗК, что нельзя толковать как запрет на их заключение публичным собственником земельных участков.
Таким образом, учитывая, что ГК РФ не содержит запрета на передачу в доверительное управление земельных участков, мы полагаем, что передача их в доверительное управление (как расположенных под зданиями, подлежащими передаче в доверительное управление, так и свободных от застройки) возможна в том числе и для публичного собственника.
Возможность передачи земельного участка вместе со зданием
Применительно к ситуации передачи здания в доверительное управление не только возможна, а и необходима передача в доверительное управление одновременно со зданием и земельного участка, на котором оно расположено, если и здание, и земельный участок имеют одного и того же собственника и земельный участок не входит в состав земель, ограниченных или изъятых из оборота.
К указанному выводу вынуждают прийти многочисленные коллизии, возникающие в случае раздельной передачи здания в доверительное управление и земельного участка в аренду. В качестве очевидных несоответствий приведем, например, тот факт, что арендные права на земельный участок доверительного управляющего зданием не входят в состав обособленного и находящегося в доверительном управлении имущества. На эти арендные права, как и на любое другое имущество доверительного управляющего, может быть обращено взыскание по долгам доверительного управляющего, возникшим по иным, не связанным с доверительным управлением, сделкам.
Кроме того, порядок и состав оснований для расторжения договоров аренды земельного участка и доверительного управления зданием не тождественны. В силу различия целей, преследуемых доверительным управляющим по договорам аренды земельного участка и доверительного управления зданием, возникает конфликт интересов, который может привести к завышению арендной платы по договорам субаренды земельного участка либо платы за пользование установленным частным сервитутом, поступающей в собственность доверительного управляющего, и занижению арендной платы за пользование нежилыми помещениями, поступающей в состав управляемого имущества и собственность учредителя управления.
Таким образом, вопрос о передаче в доверительное управление земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в государственной собственности, подлежит одновременному рассмотрению с вопросом о передаче в доверительное управление здания. Земельный участок с расположенным на нем зданием подлежат передаче в доверительное управление по единому договору доверительного управления.
В то же время следует признать, что в случаях, когда расположенный под зданием участок принадлежит собственнику передаваемого в доверительное управление объекта на ином праве, нежели право собственности (например, на праве аренды), было бы необоснованным ограничивать такого собственника в возможности распорядиться принадлежащим ему недвижимым имуществом путем передачи в доверительное управление. Применительно к случаям владения собственником здания расположенным под ним участком на праве аренды представляется, что отношения собственника земельного участка, собственника расположенного на участке объекта недвижимости и доверительного управляющего должны быть выстроены посредством передачи земельного участка в субаренду.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)