Статьи
Н. Афанасьева

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: СУБЪЕКТЫ И ЦЕНА СДЕЛКИ

Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей




После проведения земельной реформы, одной из задач которой стало перераспределение земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, т.е. в основном граждан и юридических лиц, встал вопрос о порядке такого перераспределения.

Согласно п. 2 статьи 28 Земельного кодекса (ЗК) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Субъекты купли-продажи земельных участков

В законодательстве предусмотрены особенности таких сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник - государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов. Среди таких причин можно назвать особый публичный статус продавцов земельных участков, а также особую значимость этого процесса. Ведь государство передает в собственность других лиц особое имущество - земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние.

Главная особенность купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, - это порядок этого процесса. В самом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве.

Правило о продаже земельных участков на торгах предусмотрено не только ради того, чтобы пополнить бюджет на большую сумму денег, вырученную по результатам торгов. Оно также должно способствовать экономическому стимулированию новых собственников земельных участков на их рациональное и целевое использование.

Земельный участок может продаваться и не по результатам торгов, прямо предусмотрены в законе, это:
  • предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (статья 34 ЗК);
  • собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на выкупаемом земельном участке (статья 36 ЗК);
  • гражданам, у которых земельный участок находился ранее на праве пожизненного наследуемого владения, гражданам и юридическим лицам, которым земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования (статьи 2, 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Закон 137-ФЗ)).

Преимущественное право покупки земли

Во втором и третьем случаях, рассмотренных выше, собственники недвижимости, расположенной на земельном участке, имеют исключительное право на его покупку или аренду. Соответственно, для уполномоченных органов заключение договора купли-продажи или соответственно аренды в этих случаях является обязательным, что, впрочем, на практике не является основанием для упрощения этой процедуры.

Так, если покупатель желает приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. Положительно рассмотренное заявление является основанием для заключения договора купли-продажи. Здесь, несмотря на внешне простую сделку, покупателю необходимо пройти два этапа по приобретению искомого земельного участка: рассмотрение заявления и заключение договора купли-продажи. На практике это означает дополнительную "волокиту", вызванную несовершенством системы управления земельными отношениями, которая в регионах является крайне бюрократизированной.

Цена земельного участка, находящегося в государственной собственности

Цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретаемого в заявительном порядке, устанавливается также по специальным правилам.

Для лиц, выкупающих земельные участки на основании статьи 36 ЗК и статьей 2, 3 Закона 137-ФЗ, правила определения цены земельного участка устанавливаются на основании данного Закона 137-ФЗ в зависимости от численности населения того или иного поселения в размере определенной ставки земельного налога, устанавливаемой в предлагаемых федеральным законом пределах, органами исполнительной власти субъектов РФ.

Для граждан, приобретающих земельные участки для целей, не связанных со строительством, в соответствии со статьей 34 ЗК, цена земельного участка данной статьей не установлена.

При этом, в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, определяемая независимым оценщиком, которым выступает не государственный или муниципальный орган власти, а физическое или юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию.

Порядок и условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов) являются несколько своеобразными, поэтому также регулируются земельным законодательством.

На аукционах продаются земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 статья 28 ЗК), для жилищного строительства (статья 38.1 ЗК), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (статья 38.2 ЗК). Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 статьи 10 Закона 137-ФЗ). Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах.

Цена земельного участка в этом случае устанавливается по результатам торгов, т.е. покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену за земельный участок.

Начальная цена земельного участка в соответствии со статьями 38, 38.1 ЗК устанавливается продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. При этом в ЗК не указана методика определения начальной цены. Она, как правило, определяется правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или правом на заключение договоров аренды таких земельных участков (Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"), в соответствии с которыми начальная цена таких участков также определятся независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.


Особенности купли-продажи земель смотрите в статье: "Купля-продажа земельных участков: основные особенности".









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)