Статьи
Р. Демьянов
Предоставление земли; Сделки с землей
Согласно пп. 9 п. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса (ГСК) предусмотрено обязательство местной администрации предоставить земельные участки в пределах застроенной территории без аукциона только при условии выполнения инвестором обязательств, указанных в пп. 3 - 5 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а именно:
Также в соответствии с п. 2.1 статьи 30 Земельного кодекса (ЗК) местная администрация обязана принять решение о предоставлении земельного участка в рамках процедуры развития застроенной территории после утверждения проекта планировки застроенной на основании заявления инвестора.
Все выше названные обязательства следует квалифицировать как встречные. Согласно п. 1 статьи 328 Гражданского кодекса (ГК) встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Однако проблема заключается в том, что объем встречных обязанностей инвестора перед местной администрацией по этим встречным обязательствам различен.
Для получения земельных участков по пп. 9 п. 3 статьи 46.2 ГСК инвестору необходимо:
Для получения земельных участков по п. 2.1 статьи 30 ЗК инвестору необходимо:
Следовательно, не исключена возможность получать земельные участки в пределах застроенной территории при отсутствии исполнения со стороны инвестора пп. 4, 5 п. 3 статьи 46.2 ГСК. Предоставление инвестору хотя бы первого участка для целей строительства стартового дома до исполнения инвестором указанных выше обязательств является вполне разумным Ведь, действительно, большинство жителей, подлежащих переселению в рамках развития застроенной территории, как правило, крайне негативно относятся к переезду в другую часть населенного пункта (другой микрорайон).
Значит, освобождение территории застройки путем волнового переселения в пределах застраиваемого микрорайона значительно повысит лояльность местного населения к процессу развития застроенных территорий в целом.
Кроме того, можно воспользоваться и другим подходом. Земельные участки, предоставляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, выделяются инвестору поэтапно по мере исполнения его обязательств, а не только после исполнения этих обязательств в полном объеме. Этот подход является наиболее гибким и позволит инвестору экономить время и более эффективно реализовывать инвестиционные проекты, связанные с развитием застроенной территории.
Согласно п. 2.1 статьи 30 ЗК основными этапами предоставления земельных участков являются следующие:
По закону выбор права, на котором предоставляется земельный участок, остается за инвестором. Земельный участок может предоставляться как на праве собственности, так и на праве аренды. При этом в случае выбора инвестора в пользу аренды размер годовой арендной платы не превысит размер земельного налога, а аренда заключается на срок, равный сроку договора о развитии застроенной территории. После формирования земельных участков инвестору необходимо определиться с правом, на котором он хотел бы получить конкретный земельный участок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ПРОЦЕДУРА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РАМКАХ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Начиная с 1 октября 2005 г., земельные участки в пределах застраиваемого, которыми вправе распоряжаться местная администрация, в рамках процедуры развития застроенных территорий предоставляются инвестору без аукциона на бесплатной основе.
Однако необходимо соблюдение следующих условий:
- принято решение о развитии застроенной территории;
- инвестор выиграл аукцион на право заключить договор о развитии застроенных территорий;
- заключен договор о развитии застроенных территорий с администрацией.
Согласно пп. 9 п. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса (ГСК) предусмотрено обязательство местной администрации предоставить земельные участки в пределах застроенной территории без аукциона только при условии выполнения инвестором обязательств, указанных в пп. 3 - 5 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а именно:
- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;
- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
Также в соответствии с п. 2.1 статьи 30 Земельного кодекса (ЗК) местная администрация обязана принять решение о предоставлении земельного участка в рамках процедуры развития застроенной территории после утверждения проекта планировки застроенной на основании заявления инвестора.
Все выше названные обязательства следует квалифицировать как встречные. Согласно п. 1 статьи 328 Гражданского кодекса (ГК) встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Однако проблема заключается в том, что объем встречных обязанностей инвестора перед местной администрацией по этим встречным обязательствам различен.
Для получения земельных участков по пп. 9 п. 3 статьи 46.2 ГСК инвестору необходимо:
- заключить договор о развитии застроенной территории;
- подготовить проект планировки и межевания застроенной территории;
- приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения для переселения;
- оплатить выкупную цену за жилые помещения и земельные участки, изымаемые в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса.
Для получения земельных участков по п. 2.1 статьи 30 ЗК инвестору необходимо:
- заключить договор о развитии застроенной территории;
- подготовить проект планировки;
- подать заявление о предоставлении земельного участка.
Следовательно, не исключена возможность получать земельные участки в пределах застроенной территории при отсутствии исполнения со стороны инвестора пп. 4, 5 п. 3 статьи 46.2 ГСК. Предоставление инвестору хотя бы первого участка для целей строительства стартового дома до исполнения инвестором указанных выше обязательств является вполне разумным Ведь, действительно, большинство жителей, подлежащих переселению в рамках развития застроенной территории, как правило, крайне негативно относятся к переезду в другую часть населенного пункта (другой микрорайон).
Значит, освобождение территории застройки путем волнового переселения в пределах застраиваемого микрорайона значительно повысит лояльность местного населения к процессу развития застроенных территорий в целом.
Кроме того, можно воспользоваться и другим подходом. Земельные участки, предоставляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, выделяются инвестору поэтапно по мере исполнения его обязательств, а не только после исполнения этих обязательств в полном объеме. Этот подход является наиболее гибким и позволит инвестору экономить время и более эффективно реализовывать инвестиционные проекты, связанные с развитием застроенной территории.
Согласно п. 2.1 статьи 30 ЗК основными этапами предоставления земельных участков являются следующие:
- принятие решения о развитии застроенной территории;
- победа инвестора на аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории;
- заключение договора о развитии застроенной территории;
- разработка и утверждение проекта планировки и проекта межевания застроенной территории;
- подача заявления о предоставлении земельных участков;
- определение технических условий на подключение объектов к инженерно-техническим сетям и платы за подключение;
- формирование земельного участка;
- постановка земельного участка на кадастровый учет;
- принятие решения о предоставлении земельного участка;
- государственная регистрация прав на земельный участок, а в установленных законом случаях и сделок с ним в ЕГРП.
По закону выбор права, на котором предоставляется земельный участок, остается за инвестором. Земельный участок может предоставляться как на праве собственности, так и на праве аренды. При этом в случае выбора инвестора в пользу аренды размер годовой арендной платы не превысит размер земельного налога, а аренда заключается на срок, равный сроку договора о развитии застроенной территории. После формирования земельных участков инвестору необходимо определиться с правом, на котором он хотел бы получить конкретный земельный участок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)