Статьи
А. Локтионова

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИХ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей




Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя:

  • подготовку документации по планировке территории,
  • выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
  • осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (статья 30.2 Земельного кодекса (ЗК)).

Как и в случае предоставления земельных участков непосредственно под жилищное строительство, выделение земельных массивов для их комплексного освоения производится без предварительного согласования места размещения объектов жилья. Однако существенная особенность предоставления земли для комплексного освоения заключается в том, что земля может быть предоставлена вначале только в аренду. Только при последующем строительстве жилой площади, когда будет присвоен кадастровый номер участкам, находящимся на этом массиве земли, застройщик может получить ее в собственность. Причем первоначальный арендатор земли, выполнивший на ней все свои обязательства по обустройству территории, пользуется преимущественным правом на приобретение этой земли в собственность или в аренду для последующей застройки участка жилыми объектами.

Проведение аукциона

Право на заключение договора аренды продается исключительно на аукционе. Порядок проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируется статьей 38.2 ЗК, и в целом он такой же, как и по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Дополнительная информацию, указываемая в извещении о проведении аукциона, содержит:
  • предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;
  • цена выкупа земельных участков и предназначенных для жилищного и иного строительства в расчете на единицу площади;
  • начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
  • размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
  • способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
  • максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
  • максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
  • максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;

Возможность установления дополнительных требований, касающихся комплексного освоения земельного участка, при этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных статьей 38.2 ЗК.

Необходимость предоставления заявителями для участия в аукционе дополнительных документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Победителем такого аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

Изменение договора аренды

Арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение такого договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Если учесть, что комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

Согласно п. 6 статьи 30.2 ЗК собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, установленные в договоре.

При переходе права аренды земельного участка, в том числе для комплексного освоения, к приобретателю участка (права на участок) переходят права и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права.

Арендатор или собственник земельных участков предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства могут быть принудительно лишены своих прав в соответствии со статьями 44, 46 ЗК.

Основания прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, закреплены также в статье 284 и статье 285 ГК.

Так, согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят у его собственника в случае, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.





© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)