Статьи
Р. Демьянов

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ФОРМА ДОГОВОРА, ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения




Права на земельные участки (такие, как: право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации (статья 25 Земельного кодекса (ЗК)).

Права на земельные участки подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон 122-ФЗ).

Основания возникновения прав на землю

Можно выделить следующие основания возникновения права собственности на землю:
  • решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
  • договоры и иные сделки с земельными участками;
  • приобретательная давность;
  • судебные акты.

Наиболее распространенными основаниями возникновения прав на землю являются решения органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с п. 1 статьи 20 ЗК возникает на основании административного акта (акта о предоставлении).

Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) различаются в зависимости от того, частным или публичным является сервитут.

Основаниями возникновения частного сервитута согласно п. 3 статьи 274 ГК являются следующие:
  • соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка;
  • судебное решение об установлении и условиях сервитута - в случае недостижения указанными лицами соглашения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 статьи 23 ЗК).

Право аренды земельного участка в соответствии со ст. 606 ГК РФ возникает на основании договора аренды.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования могут быть как сделки, так и акт о предоставлении права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Согласно статье 234 Гражданского кодекса (ГК) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет. Лицо должно владеть земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Форма договора совершения сделок с землей

Согласно ГК сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 статьи 434 ГК).

При этом письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 статьи 438 ГК: совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Несоблюдение установленной законом формы договора отчуждения земельного участка влечет его недействительность.

Обязательной государственной регистрации согласно Закону 122-ФЗ подлежат следующие договоры, объектом отчуждения по которым является земельный участок:
  • договор дарения;
  • договор об ипотеке;
  • договор аренды.

Иные договоры отчуждения земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации.

При этом, как было сказано выше, права на земельные участки подлежат государственной регистрации, то есть право собственности у покупателя земельного участка возникнет с момента государственной регистрации перехода этого права.

Документы о правах на земельный участок

Согласно п. 1 статьи 26 ЗК права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом 122-ФЗ.

К таким документам, в частности, относятся:
  • государственный акт;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона 122-ФЗ, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Также признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Закона 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав.

Согласно п. 2 статьи 4 Закона 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона 122-ФЗ.

Государственная регистрация прав и сделок удостоверяется путем выдачи правообладателю свидетельства о государственной регистрации прав (статья 14 Закона 122-ФЗ).

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 свидетельство является документом строгой отчетности, который имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.

Свидетельство выдается следующим лицам:
  • правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества;
  • арендатору - при регистрации аренды;
  • залогодержателю - при регистрации ипотеки.






© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)