Статьи
Р. Демьянов

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей




В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе и земельные участки. Наряду с ГК, особенности купли-продажи земельных участков устанавливает и Земельный кодекс (ЗК).

Согласно п. 1 статьи 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный земельный кадастр согласно статье 70 ЗК представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (п. 2 статьи 37 ЗК):

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В соответствии со статье 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В свою очередь, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:
  • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
  • о разрешении на застройку данного земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами,
  • вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со статьей 7 ЗК каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (№ 1-16/770 от 2 июня 1993 г.).

ТИПОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.rtf

Договор состоит из следующих разделов:
  1. Предмет договора
  2. Плата по договору
  3. Обременения земельного участка
  4. Обязательства сторон
  5. Заключительные положения

Границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.

Договор вступает в силу с момента регистрации районным(городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

Договор составляется в 2 экземплярах, первый из которых передается покупателю, а второй - продавцу.

В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:
  • план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
  • сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);
  • условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);
  • требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
  • доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);
  • доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным покупателем).

Договор подписывается сторонами, нотариально удостоверяется, регистрируется Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)