КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Конституция РФ, Гражданский (ГК) и Земельный кодексы (ЗК) объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками.

Специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно.

Гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.

Основным же нормативным регулятором купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь ЗК.


Особенности купли-продажи земельных участков, установленные статьей 37 ЗК

Содержание статьи 37 ЗК, закрепляющее особенности купли-продажи земельных участков, является не соответствующим реально существующим и предусмотренным законодательством особенностям этой сделки.

Пункты 2 и 3 статьи 37 ЗК не имеет ничего общего с особенностями купли-продажи именно земельного участка. Все положения, например заявление, что являются недействительными условия договора, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, предусмотрены для абсолютно всех вещей в гражданском законодательстве.

Согласно п. 3 статьи 37 ЗК покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Данная норма также является копией положения статьи 475 ГК.

Исходя из всего вышесказанного, статья 37 ЗК не отражает существующие особенности купли-продажи земельных участков. Попытка законодателя систематизировать их из всего земельного законодательства оказалась неудачной.

• статья 3 закрепляет, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным гражданам и юридическим лицам на праве собственности (только аренда). Соответственно, эти субъекты не могут выступать покупателями земель сельскохозяйственного назначения;
• статья 4 устанавливает требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В соответствии с этими требованиями формируется объект купли-продажи - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
• статья 8 содержит положение о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• статья 12 закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Так, собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только другому участнику этой долевой собственности. То есть, если среди участников долевой собственности не будет покупателя на эту земельную долю, продать ее другому лицу будет возможно после определения конкретных размеров и границ на местности уже в качестве сформированного отдельного земельного участка.