Статьи
Н. Афанасьева

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей




Конституция РФ, Гражданский (ГК) и Земельный кодексы (ЗК) объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками.

Специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно.

Гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.

Основным же нормативным регулятором купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь ЗК.


Особенности купли-продажи земельных участков, установленные статьей 37 ЗК

Содержание статьи 37 ЗК, закрепляющее особенности купли-продажи земельных участков, является не соответствующим реально существующим и предусмотренным законодательством особенностям этой сделки.

Пункты 2 и 3 статьи 37 ЗК не имеет ничего общего с особенностями купли-продажи именно земельного участка. Все положения, например заявление, что являются недействительными условия договора, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, предусмотрены для абсолютно всех вещей в гражданском законодательстве.

Согласно п. 3 статьи 37 ЗК покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Данная норма также является копией положения статьи 475 ГК.

Исходя из всего вышесказанного, статья 37 ЗК не отражает существующие особенности купли-продажи земельных участков. Попытка законодателя систематизировать их из всего земельного законодательства оказалась неудачной.

"Реальные" особенности купли-продажи земельных участков

Реальные же особенности совершения сделок с земельными участками, в том числе купли-продажи, содержатся в других нормах ЗК и иных земельно-правовых актах.

Рассмотрение особенностей купли-продажи земельных участков будет целесообразно, условно раздев их на те, которые вытекают из предусмотренной законодательством категории того или иного земельного участка, и те, которые характерны для различных участников сделки.

1. Важной особенностью является то положение п. 1 статьи 37 ЗК, в соответствии с которым объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В результате земельный участок будет сформирован, т.е. из "земли" (довольно абстрактного понятия) превратится в конкретный индивидуально-определенный объект.

2. В зависимости от категории земель и их собственника статьей 27 ЗК устанавливаются правила о запрете и ограничении оборотоспособности объектов земельных отношений (например, ограничены в обороте земельные участки лесного фонда, предоставленные для нужд обороны и безопасности и др.). Это означает, что указанные земельные участки вообще не могут выступать объектами сделок, в том числе купли-продажи.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон 101-ФЗ).

Закон 101-ФЗ устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий.
  • статья 3 закрепляет, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным гражданам и юридическим лицам на праве собственности (только аренда). Соответственно, эти субъекты не могут выступать покупателями земель сельскохозяйственного назначения;
  • статья 4 устанавливает требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В соответствии с этими требованиями формируется объект купли-продажи - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
  • статья 8 содержит положение о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
  • статья 12 закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Так, собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только другому участнику этой долевой собственности. То есть, если среди участников долевой собственности не будет покупателя на эту земельную долю, продать ее другому лицу будет возможно после определения конкретных размеров и границ на местности уже в качестве сформированного отдельного земельного участка.

Субъекты купли-продажи земли

До 90-х годов прошлого столетия весь земельный фонд находился в исключительной государственной собственности. И после проведения земельной реформы, одной из задач которой стало перераспределение земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, т.е. в основном граждан и юридических лиц, встал вопрос о порядке такого перераспределения.

Согласно п. 2 статьи 28 ЗК предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ.


Об этом подробнее смотрите статью: "Купля-продажа земельных участков: субъекты и цена сделки".









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)