ВРЕМЕННАЯ ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ, РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЙ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ ПО ФАКТИЧЕСКОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ В Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ТЕРРИТОРИЯХ, АДМИНИСТРАТИВНО ПОДЧИНЕННЫХ ПЕТРОСОВЕТУ

Общие положения

1. Настоящая Временная инструкция... определяет порядок учета и регистрации землевладений и землепользований по их фактическому использованию в Санкт-Петербурге и на территориях административно подчиненных Петросовету с целью создания основы ведения и дальнейшего совершенствования городского земельного кадастра в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации".
2. Учету подлежат все без исключения земельные участки, расположенные в пределах городских земель г. Санкт-Петербурга и территории административно подчиненной Петросовету, используемые юридическими и физическими лицами, независимо от ведомственной принадлежности и характера использования земельных участков.
3. Первичный учет земель производится районными (окружными, городскими, поселковыми) отделами Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Санкт-Петербурга.
4. Постановка на учет юридических и физических лиц, использующих земельные участки, осуществляется как по их инициативе, так и в процессе плановой инвентаризации земельного фонда.
5. Землевладельцы и землепользователи, юридические и физические лица для регистрации земельных участков и последующего их оформления (переоформления) в собственность, владение, пользование и аренду представляют в райотделы заявления с приложением имеющихся земельно-правовых документов.
6. Общая процедура регистрации землевладений и землепользований по фактическому использованию земель состоит из 4 основных этапов:
- - установление прав на землевладение и землепользование;
- - проведение натурных землеустроительных работ;
- - получение необходимых заключений (согласований) и подготовка решения об утверждении границ землевладения и землепользования;
- - подготовка и выдача правоустанавливающих документов на землевладение и землепользование.
7. Начальники районных (окружных, городских, поселковых) отделов Комитета по земельным ресурсам и землеустройству несут персональную ответственность за обоснованность и качество оформления землеустроительных дел, приемку натурных землеустроительных работ, подготовку правоустанавливающих документов и сроки прохождения документов в процедуре регистрации (перерегистрации) землевладения и землепользования.

1. Установление прав на землепользование

1.1. Содержание правоустанавливающей части землеустроительного дела

1.1.1. Все документы, которые могут быть использованы в процессе установления прав юридических и физических лиц на закрепление за ними конкретных земельных участков условно можно разделить на три группы:
а) документы, относящиеся непосредственно к предоставлению и закреплению земельного участка за землепользователем;
б) документы о балансовой принадлежности зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или права собственности на них;
в) документы, подтверждающие правопреемственность заявителя на земельный участок.
1.1.2. Документы, относящиеся непосредственно к предоставлению и закреплению земельных участков за землепользователями.
1.1.2.1. Постановления, решения, распоряжения, приказы бывших и существующих ныне органов государственного управления о предоставлении земельного участка.
1.1.2.2. Государственные акты на право пользования земельным участком.
1.1.2.3. Договоры аренды земельных участков.
1.1.2.4. Акты о предоставлении земельных участков, выданные органами архитектуры под проектирование капитального строительства, расширения, реконструкции различных объектов с приложением графических документов.
1.1.2.5. Акты о закреплении земельных участков за землепользователями, выданные органами архитектуры, при приемке объектов в эксплуатацию.
1.1.2.6. Выписки из архивных документов органов государственного управления, органов архитектуры, копии отводов с дежурных планов.
1.1.2.7. Планы участков, межевые планы, планы границ участков и другие графические и справочные материалы, относящиеся к конкретным земельным участкам.
1.1.2.8. Решения судебных органов.
1.1.3. Документы о балансовой принадлежности зданий и сооружений или собственности на них.
1.1.3.1. Справки районных ПИБ, БТИ и других инвентаризационных учреждений о балансовой принадлежности зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке, или справки об отсутствии таких сведений в этих учреждениях.
1.1.3.2. Технические паспорта на участки, здания, сооружения, оформленные инвентаризационными учреждениями.
1.1.3.3. Документы о балансовой принадлежности зданий и сооружений, подписанные руководителем и главным бухгалтером предприятия, учреждения, организации с указанием основания принятия на баланс.
1.1.3.4. Нотариально заверенные справки, акты, свидетельства и другие установленные законодательством документы о собственности, наследовании, дарении, разделе, купле-продаже имущества (в том числе и решения судов), а также протоколы и акты передачи, приема - сдачи зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке.
1.1.3.5. Договоры об аренде зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.
1.1.4. Документы, подтверждающие правопреемственность заявителя на фактически занимаемый земельный участок.
В случаях когда земельный участок или здания и сооружения, расположенные на нем, были предоставлены в пользование конкретному юридическому или физическому лицу, но в процессе происходивших ранее и происходящих в настоящее время структурных преобразований произошел целый ряд структурных и правовых изменений (изменение названия, статуса юридического или физического лица, разделение единой структуры на ряд самостоятельных структур и т.п.), необходимо представить документы, подтверждающие правопреемственность заявителя.
Такими документами являются:
1.1.4.1. Постановления, решения и распоряжения ведомственных органов и органов государственного управления, изменениях названий и статуса, слияниях и разделениях в структуре землепользователя.
1.1.4.2. Согласительные документы между основным землепользователем и вновь образованными (выделенными) структурами на базе и на территории основного землепользователя о возможности раздела основного земельного участка.
1.1.4.3. Регистрационные документы новых образований, претендующих на земельный участок или его часть.
1.1.4.4. Решения судебных органов.

1.2. Порядок формирования правоустанавливающей части землеустроительного дела

1.2.1. Землевладельцы и землепользователи по вопросам регистрации земельных участков и получения правоустанавливающих документов на земельные участки обращаются в районные, окружные, поселковые отделы (райотделы) Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) по месту расположения участков.
При предварительном обращении землевладельцев и землепользователей сотрудники отделов обязаны разъяснить порядок проведения землеустроительных работ, состав необходимых документов, ознакомить с образцами заявлений (при необходимости и других документов).
Поданные Заявления... Ф-1 с приложенными документами регистрируются в Книге регистрации заявлений... Ф-2. По каждому заявлению заводится Землеустроительное дело... Ф-3 с Описью документов... Ф-3а.
1.2.2. Документы, предоставляемые в органы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству должны быть либо в подлинниках, либо в виде нотариально заверенных копий. Допускается представление одновременно оригинала и факсимильной копии, на которой после их идентификации начальником отдела делается запись о полном соответствии копий оригиналу, что и удостоверяется его подписью и печатью.
1.2.3. При отсутствии необходимых документов сотрудники отдела рекомендуют заявителю обратиться в архивы органов власти, архитектуры, ПИБ, БТИ для восстановления их по архивным данным.
1.2.4. Принимая заявление с земельно-правовыми документами сотрудники отдела предупреждают заявителя, что в случае искажения или сокрытия сведений о состоянии и использовании земельного участка, к нему могут быть применены штрафные санкции согласно ст. 125 Земельного Кодекса РСФСР и ст. 58 Гражданского Кодекса РСФСР.
1.2.5. Районный (окружной, поселковый) отдел в течение 10 дней со дня получения полного необходимого и достаточного комплекта документов обязан оценить полноту и достоверность представленных земельно-правовых документов, о чем поставить в известность заявителя.
1.2.6. При обращении заявителя необходимым и достаточным комплектом документов, прилагаемым к заявлению являются:
- 1.2.6.1. Документ, подтверждающий статус юридического лица заявителя;
- 1.2.6.2. Топографический план масштаба 1:2000 с ориентировочными границами земельного участка;
- 1.2.6.3. Один из нижеперечисленных документов:
а) государственный акт на право пользования земельным участком выданным до 23.05.1991 (даты введения в действие Земельного Кодекса РФ),
б) решение органов управления (исполкома Ленсовета, исполкомов рай(гор)советов) о предоставлении (отводе) земельного участка, либо о разрешении производства работ по проектированию и строительству или реконструкции,
в) договор аренды или временного пользования на земельный участок, заключенный на основании решения указанного органа управления.
В случае несовпадения наименования юридического лица в заявлении и вышеперечисленных документах заявитель в обязательном порядке представляет документ, дающий возможность установить, что заявитель является правопреемником землепользователя, на которого оформлены представленные им документы.
В случае представления указанных документов, от заявителя не допускается требование представления каких-либо иных документов помимо перечисленных выше и на их основании принимается решение о проведении землеустроительных топографо-геодезических работ.
1.2.7. В случае отсутствия документов о предоставлении земельного участка, либо о разрешении производства работ по проектированию, строительству и реконструкции заявитель обязательно прилагает к заявлению:
1.2.7.1. Документ, подтверждающий статус юридического лица заявителя.
Примечание: перечень документов, представляемых приватизированными предприятиями, указан в пункте 1.2.8 настоящей Инструкции.
1.2.7.2. Топографический план масштаба 1:2000 с ориентировочными границами земельного участка.
1.2.7.3. Справка ПИБ или БТИ о регистрации балансовой принадлежности здания, строения или сооружения, расположенных на заявленном земельном участке, либо справка об отсутствии в инвентаризационных органах сведений о регистрации балансовой принадлежности здания, строения или сооружения, и справка о балансовой принадлежности здания, строения или сооружения, подписанная руководителем и главным бухгалтером предприятия с указанием основания принятия на баланс указанного здания, строения или сооружения.
Примечание: Основаниями принятия на баланс имущества, дающими бесспорное право заявителю на закрепление за ним земельного участка, на котором расположено имущество, являются: договор купли-продажи, мены, иные гражданско-правовые сделки, (указанные сделки с участием граждан подлежат нотариальному удостоверению) раздела (разделительный баланс), приказы вышестоящих органов, распоряжение КУГИ. В случае наличия в справке о балансовой принадлежности, выданной руководителем и главным бухгалтером заявителя вышеперечисленных оснований принятия на баланс имущества предоставление документов, подтверждающих факт такой передачи не требуется.
В случае несовпадения наименования юридического лица в заявлении и вышеперечисленных документах заявитель в обязательном порядке представляет документ, дающий возможность установить, что заявитель является правопреемником землепользователя, на которого оформлены представленные им документы.
В случае представления указанных документов от заявителя не допускается требования иных документов помимо вышеперечисленных и на их основании принимается решение о проведении землеустроительных топографо-геодезических работ.
1.2.8. В случае отсутствия документов о предоставлении земельного участка и разрешения на производство работ по проектированию, строительству и реконструкции заявитель - приватизированное предприятие, обязательно прилагает к заявлению:
1.2.8.1. Документ, подтверждающий статус юридического лица заявителя.
1.2.8.2. Топографический план масштаба 1:2000 с ориентировочными границами земельного участка.
1.2.8.3. Документы, подтверждающие право собственности на имущество, расположенное на заявленном земельном участке.
Примечание: Такими документами могут быть: свидетельство о собственности, выдаваемое Фондом имущества, план приватизации, утвержденный Комиссией по приватизации в установленном законодательством порядке. Указанные документы необходимо включать в землеустроительное дело для определения соответствия имущества, расположенного на заявленном земельном участке и имущества, переданного в собственность при приватизации.
В случае представления указанных документов от заявителя не допускается требования иных помимо перечисленных документов и на их основании принимается решение о проведении землеустроительных топографо-геодезических работ.
1.2.9. Окончательно сформированная правоустанавливающая часть землеустроительного дела должна однозначно определять право конкретного землевладельца или землепользователя на закрепление за ним конкретного земельного участка, либо констатировать факт использования земельного участка без какого-либо правового основания.
1.2.10. Все материалы землеустроительного дела брошюруются в дело формата А4, обеспечивающее надежное хранение их в архиве.
Лицевая сторона обложки папки оформляется по образцу Ф-3. На внутренней стороне обложки помещается опись материалов Ф-3А.
1.2.11. Номер землеустроительного дела состоит из номера, присвоенного в отделе при регистрации заявления и номера, установленного для данного района.
Дополнительные указания-разъяснения изложены в приложении 1 к настоящей Инструкции.

2. Проведение натурных землеустроительных работ



Установив юридические права заявителей на владение или пользование конкретными земельными участками, начальник районного отдела Комитета по ЗРиЗ принимает решение о производстве натурных землеустроительных работ.
Выполнение натурных землеустроительных работ поручается топографо-геодезическим организациям, имеющим лицензии (разрешения) на их проведение от Комитета по ЗРиЗ.
Комплекс натурных землеустроительных работ может выполняться как по отдельным крупным земельным участкам, так и по массивам более мелких земельных участков.
Решение о производстве натурных землеустроительных работ оформляется в виде Технического задания (ТЗ) на производство натурных землеустроительных работ (Ф-5). ТЗ составляется отделом совместно с подрядчиком в 2 экземплярах и утверждается начальником районного отдела Комитета по ЗРиЗ. Первый экземпляр ТЗ включается в землеустроительное дело, копия выдается подрядчику.
Вместе с копией ТЗ подрядной топографо-геодезической организации передается в виде приложений к нему необходимые исходные данные:
а) план границ участка (участков) в "синих линиях" с включением небольших полос участков всех смежников на имеющемся картографическом материале масштабов 1:2000-1:500. На Плане границ" должны быть показаны участки, подлежащие закреплению, и внутренние участки других землепользователей (если наличие их установлено), реквизиты установленных смежников;
б) материалы ранее выполненных натурных землеустроительных работ, имеющиеся в отделе;
в) каталоги координат поворотных точек на границах участков и их частей, сведения о наличии протоколов согласования границ, о наличии межевых знаков и актов передачи их под наблюдение за сохранностью по ранее выполненным работам, если они проводились.
При выполнении натурных землеустроительных работ топографо-геодезические организации обязаны руководствоваться требованиями и допусками, установленными для масштаба 1:500 Инструкцией по топографическим съемкам в масштабах 1:5000; 1:2000; 1:1000; 1:500 изд. М., 1982 г. применительно к составу кадастровой съемки, требованиям настоящей Инструкции и технического задания.
При этом:
а) основными методами определения координат всех поворотных точек границ являются аналитические методы, принятые для определения точек планового съемочного обоснования;
б) теодолитные хода и их системы должны опираться на пункты опорных геодезических сетей. Относительные линейные невязки теодолитных ходов должны быть не более 1/2000 от длины хода;
в) средние ошибки положения координируемых точек относительно ближайших пунктов опорных геодезических сетей не должны превышать 0,2 м.
Весь комплекс необходимых натурных землеустроительных работ выполняется в 2 этапа.
Первый этап включает работы, необходимые для принятия решения о закреплении конкретного земельного участка за конкретным землепользователем.
Второй этап включает работы по окончательному выносу и закреплению в натуре границ земельного участка после заключений и согласований со всеми заинтересованными органами и организациями и выпуска соответствующего приказа о закреплении земельного участка за конкретным землевладельцем и землепользователем.

2.1. Первый этап натурных землеустроительных работ

На первом этапе выполняются кадастровая съемка и предварительное согласование границ земельных участков.
2.1.1. Выполнение кадастровой съемки.
Кадастровая съемка выполняется в удобном масштабе на лавсановой основе, на листах размером кратным формату А-4.
При выполнении кадастровой съемки в обязательном порядке на план должны быть нанесены в границах "синих линий":
- - координатная сетка в местной системе координат 1964 г.;
- - знаки полигонометрии и межевые знаки;
- - внешние границы улиц, дорог, проездов, транспортных путей с включением в них всех элементов, относящихся к дорогам (тротуаров, велосипедных и пешеходных дорожек, полос отчуждения и т.п.);
- - границы земельных участков по фактическому пользованию, определенные по внешнему отводу заборов, стен, оград и т.п.;
- - здания и сооружения (по фундаменту);
- - наземные трубопроводы и электролинии напряжением свыше 380 В и сооружения при них;
- - береговые линии водотоков и водоемов;
- - другие объекты, если они указаны в техническом задании.
Элементы рельефа и подземных коммуникаций съемке не подлежат.
2.1.2. При необходимости устанавливаются временные межевые знаки (куски металлической арматуры, деревянные колья или привязка точки к долговременным местным предметам).
2.1.3. Предварительное согласование существующих границ земельных участков со смежными землепользователями.
Перед производством натурных землеустроительных работ землевладельцы и землепользователи не позднее чем за 2 дня оповещаются повесткой или телеграммой о времени предварительного согласования границ их участков со смежниками.
При неявке представителей смежных землевладений и землепользований работы по землеустройству не приостанавливаются, а факт неявки отмечается в протоколе согласования границ с приложением копии квитанции об отправке телеграммы или выписки из журнала регистрации телефонограмм, или копии повестки с росписью и временем ее вручения землевладельцу (землепользователю).
В случае возникновения межевых споров составляется отдельный протокол с указанием разногласий на плане.
В протоколе согласования границ участков или в протоколе разногласий указываются фамилия, имя, отчество и должность смежного землевладельца или землепользователя.
В случае если представитель юридического лица не является руководителем или заместителем руководителя, а представляет его по доверенности, то в протоколе указывается номер и дата доверенности, выданной представителю руководителем. Такая разовая доверенность прилагается к соответствующему протоколу.
2.1.4. В результате выполнения землеустроительных работ первого этапа топографо-геодезические организации представляют в отдел следующие материалы:
- - кадастровые планы удобного масштаба, выполненные на лавсановых планшетах-оригиналах в карандаше;
- - 2 экземпляра копии кадастрового плана на бумаге или кальке;
- - каталог координат поворотных точек границ (Ф-11);
- - ведомость площадей, занятых на участке строениями, проездами и объектами гидрографии, и общей площади кадастрового участка, вычисленного по координатам поворотных точек границ (Ф-12);
- - экспликацию зданий и сооружений (Ф-13);
- - протокол предварительного согласования границ смежных землевладельцев или землепользователей (Ф-14) и протоколы разногласий;
- - карточки привязки исходных геодезических пунктов.




2.2. Второй этап натурных землеустроительных работ

2.2.1. Закрепление границ земельного участка в натуре.
На втором этапе, после выхода соответствующего приказа о закреплении земельных участков за землевладельцами и землепользователями, выполняются следующие работы:
- - уточнение границ земельных участков в соответствии с приложением к распоряжению, включая необходимые новые измерения и вычисления;
- - установка долговременных межевых знаков и сдача их под наблюдение за сохранностью по актам (Ф-15) за землевладельцами и землепользователями;
- - согласование установленных в натуре границ земельных участков со смежными землевладельцами и землепользователями, если в процессе заключений и согласований произошли изменения.
При выполнении натурных землеустроительных работ топографо-геодезические организации обязаны руководствоваться:
- - СНиП 1.02.07-87 изд. 1987 г.;
- - Инструкцией по топографическим съемкам масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500;
- - Условными знаками для топографических планов масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500 изд. 1989 г.;
- - техническим заданием.
Основными методами определения координат всех поворотных точек границ являются аналитические методы, принятые для определения пунктов съемочного обоснования при съемках топографических планов и карт.
Теодолитные хода и их системы должны опираться на пункты опорных геодезических сетей. Относительные линейные ошибки теодолитных ходов д. б. не более 1:2000. В работе руководствоваться допусками, установленными для масштаба 1:500.
Средние ошибки положения поворотной точки границ относительно ближайших пунктов ГГС и геодезических сетей сгущения не должны превышать 0,2 м.
2.2.2. В результате этих работ землеустроительной организацией формируется "Натурная часть" землеустроительного дела, которая должна содержать следующие документы (оригиналы и первые экземпляры):
- - вычерченный в туши оригинал кадастровой съемки, на котором межевые знаки, административные границы территориальных образований, надписи улиц и номера домов вычерчиваются в Условных знаках для топографических планов масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500 изд. 1989 г., а границы участков, отводы домов и береговые линии водоемов или водостоков тонкими черными линиями в 0,1 - 0,2 мм;
- - план границ участка удобного масштаба с нумерацией точек, вычисленными расстояниями и внутренними углами;
- - полевые журналы измерений углов и длин линий Ф-8;
- - схемы теодолитных ходов с привязкой к пунктам геодезических сетей Ф-9;
- - ведомости вычислений координат Ф-10;
- - каталог координат поворотных точек границ (Ф-11);
- - ведомость площадей с указанием площадей отдельных угодий и общей площадью участка, вычисленной по координатам поворотных точек границ (Ф-12);
- - экспликация зданий и сооружений (Ф-13);
- - протокол установления в натуре границ земельного участка (Ф-14) в котором должны быть обозначены участки границ смежных и внутренних землепользователей с указанием номеров точек их границ, согласованные ими;
- - акт сдачи межевых знаков под наблюдением за их сохранностью землепользователю (Ф-15);
- - акт внутриведомственной проверки и приемки натурных работ руководством топографо-геодезической землеустроительной организации Ф-16;
- - в журнале теодолитного хода абрисы привязки определяемых пунктов теодолитного хода.
Все подписи на документах должны иметь четкую расшифровку с указанием должности.
Материалы натурных землеустроительных работ брошюруются в формат А4 по образцу Ф-17. К материалам обязательно прилагается опись материалов (Ф-17а).
Во всех материалах обязательно сохраняются обозначения точек, участков, их частей, зданий и сооружений, установленные в ранее произведенных работах.
Районные отделы обязаны тщательно проверить все представленные материалы натурных землеустроительных работ. При возникновении сомнений в их достоверности и качестве организуют полевую проверку. По результатам проверки составляются акты или о приемке материалов, или о недостатках и недопустимых ошибках с указанием срока их устранения.
В процессе производства натурных землеустроительных изысканий, полевой проверке должно быть подвергнуто не менее 10% от всех выполненных топографо-геодезическими организациями работ.
Закрепленные на местности земельные участки наносятся на дежурный план отдела масштаба 1:2000.
Изготавливается чертеж границ земельного участка для правоустанавливающего документа.
Необходимые материалы топографо-геодезических работ передаются в Управление земельного кадастра для контроля, регистрации и присвоения земельному участку кадастрового номера.