Статьи
Е. Кальчевская

ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Разделы:
Залог земли (ипотека); Сделки с землей




Земельный участок может являться предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами:

  • Гражданского кодекса (ГК);
  • Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон 102-ФЗ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 статьи 334 ГК).

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Ограничения ипотеки земель

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 статьи 62 Закона 102-ФЗ).

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (п. 4 статьи 27 Земельного кодекса):
  • государственными природными заповедниками и национальными парками;
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды, объекты организаций федеральной службы безопасности и т.п.;
  • объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
  • объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  • инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в частности:
  • в пределах особо охраняемых природных территорий;
  • из состава земель лесного фонда, в пределах водных объектов, объектов культурного наследия;
  • предоставленные для нужд организаций транспорта, связи, космической инфраструктуры;
  • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Кроме того, земельные участки не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со статьей 63 Закона 102-ФЗ, и должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Согласно статье 63 Закона 102-ФЗ не допускается ипотека:
  • земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Регистрация залога

Договор о залоге земли должен быть заключен в письменной форме и может быть удостоверен нотариально. Кроме того, он подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются:
  • данные о залогодержателе;
  • данные о предмете ипотеки;
  • стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в следующих случаях:
  • если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ;
  • если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пп. 22 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса (НК) размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, составляет:
  • для физических лиц - 500 рублей;
  • для организаций - 2000 рублей.

В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц.

Ипотека земли, на которой расположено здание или сооружение

Согласно п. 1 статьи 64 Закона 102-ФЗ если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)