ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно статье 606 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 статья 607 ГК).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК). Следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду признается арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель-собственник (лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду) вправе передать арендатору по договору аренды здание или сооружение, учитывая при этом, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу п. 1 статьи 652 ГК передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 статья 652 ГК).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В случае если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 статья 652 ГК).

Договор аренды здания (сооружения) заключается в соответствии со статьей 651 ГК в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 статьи 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность. Заключается такой договор на срок, который определен договором (п. 1 статьи 610 ГК). Если срок аренды здания (сооружения) в договоре не определен, то на основании п. 2 статьи 610 ГК договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если договор заключен на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 статьи 651 ГК), которая осуществляется на основании Закона №122-ФЗ.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является объект аренды (п. 3 статьи 607 ГК). То есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Однако законодательством не определено, какие именно данные об имуществе будут четко характеризовать его как объект аренды.

Таким образом, в отношении нежилого помещения как объекта аренды в договоре должны быть: точный адрес с указанием литеры здания - если есть, месторасположение с указанием этажей и номеров комнат, площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения. Кроме того, к договору желательно приложить план здания с указанием нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Еще одним существенным условием договора аренды здания (сооружения) является размер арендной платы (п. 1 статьи 654 ГК), в соответствии с которым при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Заметим, что правила определения цены, предусмотренные п. 3 статьей 424 ГК, не применяются. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 статьи 654 ГК).

В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения) (п. 3 статьи 654 ГК).

Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании п. 1 статьи 655 ГК осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, это рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Плательщиками земельного налога согласно статье 388 Налогового кодекса (НК) признаются как организации, так и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК. Заметим при этом, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане (п. 1 статьи 266 ГК).

Не признаются плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация арендует недвижимое имущество, то она в отношении земельного участка, на котором находится указанное имущество, не признается плательщиком земельного налога.

Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника недвижимости и земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, или на лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Лица, являющиеся коммерческими организациями и имеющие в собственности недвижимость, которая расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обязаны в отношении данного земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Причем осуществить переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны до 1 января 2012 г. в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (ЗК).

Необходимость в переоформлении или приобретении такого земельного участка в установленный срок возникает из-за того, что на сегодняшний день возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (п. 1 статьей 20 ЗК).

В случае нарушения сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 г. будет установлена ответственность на основании статьи 7.34 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 до 100 тыс. руб.