Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Черненко А.М. по доверенности N 367-Д от 20.12.12;
- от Абахова Вячеслава Евгеньевича: Мирошников В.В. по нотариальной доверенности от 17.08.11, зарегистрированной в реестре за N 1а-3143,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полипринт" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года по делу N А41-22083/13, принятое судьей Неяскиной Е.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полипринт" о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Абахова Вячеслава Евгеньевича и закрытого акционерного общества "ПВ-Банк",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Полипринт" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Московской области, содержащегося в сообщении от 05.04.13 N 50-50-13/2007/2013-435, об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:13:050410:0062, расположенный по адресу: Московская область, Петушинский район, в районе д. Кощейково, уч. 15, по договору купли-продажи земельных участков N 1/13 и передаточному акту от 28.01.13, обязав зарегистрировать переход права собственности, право собственности на земельный участок (т. 1, л.д. 2 - 7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Абахов Вячеслав Евгеньевич и закрытое акционерное общество (ЗАО) "ПВ-Банк" (т. 1, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 2, л.д. 45 - 46).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Полипринт" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на применение норм права, не подлежащих применению (т. 2, л.д. 74 - 76).
В судебном заседании апелляционного суда представители Управления Росреестра по Московской области и Абахова В.Е. возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ООО "Полипринт" и ЗАО "ПВ-Банк", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, Абахову В.Е. на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, Братовщинский с.о., дер. Кощейково, уч. 15, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 13/027/20123-59 от 23.05.13 и свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.13 (т. 1, л.д. 61, т. 2, л.д. 27).
Право собственности Абахова В.Е. на земельный участок с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062 в соответствии с договором об ипотеке N 300-11/3 от 09.11.11 с 08.12.11 обременено ипотекой в пользу ЗАО "ПВ-Банк" (т. 2, л.д. 2 - 5).
28.01.13 между Абаховым В.Е. (Продавец) и ООО "Полипринт" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков N 1/13, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062, общей площадью 1 500 кв. м, по адресу: Московская область, Пушкинский район, Братовщинский с.о., дер. Кощейково, уч. 15, в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него цену (общую стоимость), предусмотренную настоящим договором.
15.02.13 названный договор был представлен в Управление Росреестра по Московской области для регистрации.
06.03.13 Управлением Росреестра по Московской области было сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода прав в связи с отсутствием в представленных на регистрацию экземплярах договора купли-продажи подписи Селезнева А.Г., действующего от имени Абахова В.Е., а также отсутствием документов, подтверждающих согласие залогодержателя - ЗАО "ПВ-Банк" на отчуждение недвижимого имущества (т. 1, л.д. 67 - 69).
В соответствии с сообщением Управления Росреестра по Московской области N 50-50-13/007/2013-435 от 05.04.13 в государственной регистрации перехода прав было отказано в связи с непредставлением доказательств наличия согласия ЗАО "ПВ-Банк" на отчуждение спорного имущества (т. 1, л.д. 12 - 13).
Полагая указанное решение незаконным, ООО "Полипринт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что они документально не подтверждены.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.
В обоснование заявленных требований ООО "Полипринт" указало, что на государственную регистрацию договора купли-продажи были представлены все необходимые документы.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 5 статьи 29 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением названных в пункте 1 названной статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Из уведомления Управления Росреестра по Московской области N 50-50-13/007/2013-435 от 05.04.13 следует, что заявителю было отказано в государственной регистрации, поскольку не представлены документы, подтверждающие наличие согласия залогодержателя на отчуждение спорного имущества, являющегося предметом ипотеки.
Как следует из пункта 1 статьи 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
Согласно пункту 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 184 от 01.07.02, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например, аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может быть отказано (п. 37 Методических рекомендаций).
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.98 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу пункта 2.3. договора об ипотеке N 300-11/3 от 09.11.11, заключенного между Абаховым В.Е. (Залогодатель) и ЗАО "ПВ-Банк" (Залогодержатель), Залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог имуществом (отчуждать или иным образом пользоваться предметом залога) без согласия Залогодержателя, а также совершать иные действия, которые могут привести к снижению стоимости предмета залога.
Таким образом, при отчуждении земельного участка с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062 Абахов В.Е. должен был в обязательном порядке получить согласие ЗАО "ПВ-Банк".
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств наличия такого согласия в материалы дела и апелляционному суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соответствии решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество нормам действующего законодательства.
Указанный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 года N 902/11 по делу N А29-1504/2010.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 мая 2013 года по делу N А72-3615/12 признается апелляционным судом несостоятельной.
Указанным судебным актом, были признаны недействительными сделки по погашению задолженности Абахова В.Е. перед ЗАО "ПВ-Банк" по кредитному договору N 300/11-КЛВ, в обеспечение которого был заключен договор ипотеки N 300-11/3 от 09.11.11.
Доказательств того, что ипотека прекратилась и запись об обремени спорного имущества в настоящее время погашена в материалы дела и апелляционному суду не представлено, равно как и доказательств перехода к ООО "Полипринт" прав и обязанностей Залогодержателя в отношении спорного имущества.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как документально неподтвержденные и основанные на неверном толковании норм материального права.
С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года по делу N А41-22083/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А41-22083/13
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А41-22083/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Черненко А.М. по доверенности N 367-Д от 20.12.12;
- от Абахова Вячеслава Евгеньевича: Мирошников В.В. по нотариальной доверенности от 17.08.11, зарегистрированной в реестре за N 1а-3143,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полипринт" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года по делу N А41-22083/13, принятое судьей Неяскиной Е.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полипринт" о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Абахова Вячеслава Евгеньевича и закрытого акционерного общества "ПВ-Банк",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Полипринт" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Московской области, содержащегося в сообщении от 05.04.13 N 50-50-13/2007/2013-435, об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:13:050410:0062, расположенный по адресу: Московская область, Петушинский район, в районе д. Кощейково, уч. 15, по договору купли-продажи земельных участков N 1/13 и передаточному акту от 28.01.13, обязав зарегистрировать переход права собственности, право собственности на земельный участок (т. 1, л.д. 2 - 7).
Определением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Абахов Вячеслав Евгеньевич и закрытое акционерное общество (ЗАО) "ПВ-Банк" (т. 1, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 2, л.д. 45 - 46).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Полипринт" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на применение норм права, не подлежащих применению (т. 2, л.д. 74 - 76).
В судебном заседании апелляционного суда представители Управления Росреестра по Московской области и Абахова В.Е. возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ООО "Полипринт" и ЗАО "ПВ-Банк", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, Абахову В.Е. на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, Братовщинский с.о., дер. Кощейково, уч. 15, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 13/027/20123-59 от 23.05.13 и свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.13 (т. 1, л.д. 61, т. 2, л.д. 27).
Право собственности Абахова В.Е. на земельный участок с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062 в соответствии с договором об ипотеке N 300-11/3 от 09.11.11 с 08.12.11 обременено ипотекой в пользу ЗАО "ПВ-Банк" (т. 2, л.д. 2 - 5).
28.01.13 между Абаховым В.Е. (Продавец) и ООО "Полипринт" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков N 1/13, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062, общей площадью 1 500 кв. м, по адресу: Московская область, Пушкинский район, Братовщинский с.о., дер. Кощейково, уч. 15, в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него цену (общую стоимость), предусмотренную настоящим договором.
15.02.13 названный договор был представлен в Управление Росреестра по Московской области для регистрации.
06.03.13 Управлением Росреестра по Московской области было сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода прав в связи с отсутствием в представленных на регистрацию экземплярах договора купли-продажи подписи Селезнева А.Г., действующего от имени Абахова В.Е., а также отсутствием документов, подтверждающих согласие залогодержателя - ЗАО "ПВ-Банк" на отчуждение недвижимого имущества (т. 1, л.д. 67 - 69).
В соответствии с сообщением Управления Росреестра по Московской области N 50-50-13/007/2013-435 от 05.04.13 в государственной регистрации перехода прав было отказано в связи с непредставлением доказательств наличия согласия ЗАО "ПВ-Банк" на отчуждение спорного имущества (т. 1, л.д. 12 - 13).
Полагая указанное решение незаконным, ООО "Полипринт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что они документально не подтверждены.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.
В обоснование заявленных требований ООО "Полипринт" указало, что на государственную регистрацию договора купли-продажи были представлены все необходимые документы.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 5 статьи 29 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением названных в пункте 1 названной статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Из уведомления Управления Росреестра по Московской области N 50-50-13/007/2013-435 от 05.04.13 следует, что заявителю было отказано в государственной регистрации, поскольку не представлены документы, подтверждающие наличие согласия залогодержателя на отчуждение спорного имущества, являющегося предметом ипотеки.
Как следует из пункта 1 статьи 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
Согласно пункту 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 184 от 01.07.02, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например, аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может быть отказано (п. 37 Методических рекомендаций).
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.98 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу пункта 2.3. договора об ипотеке N 300-11/3 от 09.11.11, заключенного между Абаховым В.Е. (Залогодатель) и ЗАО "ПВ-Банк" (Залогодержатель), Залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог имуществом (отчуждать или иным образом пользоваться предметом залога) без согласия Залогодержателя, а также совершать иные действия, которые могут привести к снижению стоимости предмета залога.
Таким образом, при отчуждении земельного участка с кадастровым номером 50:13:05 04 10:0062 Абахов В.Е. должен был в обязательном порядке получить согласие ЗАО "ПВ-Банк".
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств наличия такого согласия в материалы дела и апелляционному суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соответствии решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество нормам действующего законодательства.
Указанный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 года N 902/11 по делу N А29-1504/2010.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 мая 2013 года по делу N А72-3615/12 признается апелляционным судом несостоятельной.
Указанным судебным актом, были признаны недействительными сделки по погашению задолженности Абахова В.Е. перед ЗАО "ПВ-Банк" по кредитному договору N 300/11-КЛВ, в обеспечение которого был заключен договор ипотеки N 300-11/3 от 09.11.11.
Доказательств того, что ипотека прекратилась и запись об обремени спорного имущества в настоящее время погашена в материалы дела и апелляционному суду не представлено, равно как и доказательств перехода к ООО "Полипринт" прав и обязанностей Залогодержателя в отношении спорного имущества.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как документально неподтвержденные и основанные на неверном толковании норм материального права.
С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2013 года по делу N А41-22083/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)