Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей С.А. Кузьмичева, О.В. Лыткиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияЦинцадзе И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" (г. Волгоград)
на решение арбитражного суда Волгоградской области
от 19 ноября 2009 года по делу N А12-17881/2009 (судья Зотова Н.П.)
по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)
к обществу с ограниченной ответственностью "Автопанорама" (г. Волгоград)
третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)
о взыскании 1405218,9 рублей,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее - администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Автопанорама" (далее - ООО "Автопанорама", ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 1069799,55 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 в сумме 975654,23 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, неустойки в сумме 94145,32 рублей за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года.
Решением суда первой инстанции от 19 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены в части взыскания 1005654,23 рублей, в том числе 975654,23 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, 3000 рублей неустойки за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года. Кроме того, суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16849 рублей.
ООО "Автопанорама" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания с общества 809981,22 рублей по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Отзыв на апелляционную жалобу ООО "Автопанорама" не представлен.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений NN 97334 0, 97335 0, 97332 9, 97333 6.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Согласно пункту 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку по данному делу оспаривается часть решения суда первой инстанции и лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 30 января 2008 года между администрацией Волгограда в лице комитета земельных ресурсов и ООО "Автопанорама" заключен договор N 7892 аренды земельного участка площадью 11984 кв. м с кадастровым номером 34:34:03 00 57:0011, расположенного по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 8, сроком на 46 лет для эксплуатации производственных зданий.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 17 февраля 2009 года N 34-34-01/070/2009-58.
Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. раздела 2 договора.
В силу пункта 2.7. расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Согласно извещению от 29 мая 2008 года по договору от 30 января 2008 года N 7892 с 01 января 2008 года размер годовой арендной платы установлен в сумме 1212647,81 рублей (т. 1, л.д. 22).
Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы в полном объеме, уплатив за указанный период 820189,59 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 117 от 07 марта 2008 года, N 204 от 09 апреля 2008 года, N 292 от 08 мая 2008 года, N 378 от 09 июня 2008 года, N 459 от 10 июля 2008 года, N 540 от 11 августа 2008 года, N 627 от 10 сентября 2008 года, N 722 от 10 октября 2008 года, N 906 от 09 декабря 2008 года, N 11 от 11 января 2009 года, N 75 от 10 февраля 2009 года (т. 1, л.д. 62-72).
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда в адрес ответчика направил претензию от 19 марта 2009 года с требованием погасить имеющуюся у ответчика задолженность по арендной плате и неустойке в общей сумме 911713,27 рублей в десятидневный срок со дня отправления указанной претензии (т. 1 л.д. 31). Ответчик не представил возражений на указанную претензию и не исполнил содержащиеся в ней требования.
Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 1069799,55 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 в сумме 975654,23 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, неустойки в сумме 94145,32 рублей за период с 11 марта 2009 по 31 июля 2009 года.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 975654,23 и пеней в сумме 30000 рублей, пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по уплате арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене.
Из представленного истцом расчета задолженности по договору на 31 июля 2009 года следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам и пеням в сумме 106799,55 рублей.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.8. договора видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определенный период. В соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путем умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы, площади земельного участка. В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечет изменений условия договора. Изменение самого механизма расчета арендной платы является изменением существенного условия данного договора.
Из материалов дела видно, что в связи с принятием решения Волгоградской Думы от 29 марта 2006 года "Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год" изменился размер ставки арендной платы 16,23 руб. руб./кв. м. С учетом изменения ставки арендной платы годовой размер арендной платы составил 1212647,81 рублей.
Письмом от 29 мая 2008 года истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01 января 2008 года, указав новый механизм расчета.
Апелляционная коллегия считает, что администрация изменила способ расчета арендной платы, установленный пунктом 2.8. договора и приложением к нему.
С учетом требований статьей 609 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционная коллегия полагает, что изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключен. У ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей за 2008 год на основании нового механизма расчета.
Направленное в адрес арендатора извещение от 29 мая 2008 года в соответствии с пунктом 2.8. изменяет согласованный сторонами механизм определения арендной платы и подлежит регистрации.
Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что у ответчика с 07 июня 2008 года возникла обязанность по уплате арендных платежей, исходя из измененного размера арендной платы.
В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06 декабря 2007 года N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в редакции от 12 февраля 2008 года и решения Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 года N 3/84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" изменилась методика расчета арендной платы.
Данными актами расчет арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть, изменен сам механизм расчета. Названное обстоятельство влечет внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.
В соответствии с разделом 11 договора он может быть изменен как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путем направления арендодателем извещений согласно пункту 2.8. договора.
На основании положений статей 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая порядок исчисления арендной платы, согласованный сторонами пунктом 2.8 договора и расчетом, изменения арендной платы в связи с централизованным изменением ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.
Учитывая, что указанным извещением от 29 мая 2008 в договор внесены изменения механизма расчета арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 ноября 1997 года N 122-ФЗ и договором.
В данном случае пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" не применим.
Приведенное разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчета арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчета арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчета за исключением площади земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.7. и расчетом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью, согласован порядок расчета арендной платы. Порядок внесения изменений в договор также согласован сторонами договора (раздел 11). Пунктом 2.8. установлена обязанность арендодателя письменно извещать арендатора об изменении размера арендной платы в случае централизованного изменения ставок и коэффициентов к ставкам арендной платы, рассчитывая ее размер только в соответствии с механизмом, согласованным сторонами. В рассматриваемом случае направление уведомления не освобождает истца от обязанности зарегистрировать изменения в установленном порядке.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендную плату с 07 июня 2008 года, исходя из измененного размера арендной платы 1212647,81 рублей. В рассматриваемом случае при расчете арендных ежемесячных арендных платежей следует применять годовой размер арендной платы 564326,56 рублей.
Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции не обоснованно удовлетворил исковые требования заявителя в части взыскания с ООО "Автопанорама" задолженности по арендным платежам в сумме 745569,5 рублей и неустойку в размере 11896,31 рублей по следующим основаниям.
Исходя из годового размера арендной платы 564326,56 рублей, учитывая произведенные ответчиком арендные платежи в размере 820189,59 рублей, что не ставится под сомнение истцом, апелляционная коллегия пришла к выводу, что у арендатора на 31 июля 2009 существовала задолженность по арендным платежам в размере 230084,73 рублей.
Пунктом 2.9. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Расчет неустойки произведен судом апелляционной инстанции. Неустойка, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 18103,69 рублей.
При указанных обстоятельствах имеются правовые основания к изменению судебного акта, принятого судом первой инстанции в обжалуемой части.
В части распределения судебных расходов обжалованное решение также подлежит изменению.
Суд апелляционной инстанции на основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ взыскал с проигравшей стороны в пользу заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Апелляционный суд распределил судебные расходы с учетом правовой природы взысканных сумм и изменений, внесенных в статью 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Указанные изменения в Налоговом кодексе РФ не влияют на порядок распределения судебных расходов, установленный арбитражным процессуальным законодательством, а взыскание обязательного платежа в бюджет суд апелляционной инстанции не производил.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.
Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 марта 2007 года N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", с 01 января 2007 года подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренных главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа, не в пользу которого принят судебный акт.
Апелляционная коллегия считает, что с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством с администрации подлежат взысканию в пользу заявителя судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 19 ноября 2009 года по делу N А12-17881/2009 изменить в части взыскания задолженности, неустойки, взыскания государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" в пользу администрации Волгограда 248188,42 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 в сумме 230084.73 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, неустойки в сумме 18103,69 рублей за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 6463,77 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2010 ПО ДЕЛУ N А12-17881/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2010 г. по делу N А12-17881/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей С.А. Кузьмичева, О.В. Лыткиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияЦинцадзе И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" (г. Волгоград)
на решение арбитражного суда Волгоградской области
от 19 ноября 2009 года по делу N А12-17881/2009 (судья Зотова Н.П.)
по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)
к обществу с ограниченной ответственностью "Автопанорама" (г. Волгоград)
третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)
о взыскании 1405218,9 рублей,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее - администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Автопанорама" (далее - ООО "Автопанорама", ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 1069799,55 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 в сумме 975654,23 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, неустойки в сумме 94145,32 рублей за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года.
Решением суда первой инстанции от 19 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены в части взыскания 1005654,23 рублей, в том числе 975654,23 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, 3000 рублей неустойки за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года. Кроме того, суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16849 рублей.
ООО "Автопанорама" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания с общества 809981,22 рублей по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Отзыв на апелляционную жалобу ООО "Автопанорама" не представлен.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений NN 97334 0, 97335 0, 97332 9, 97333 6.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Согласно пункту 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку по данному делу оспаривается часть решения суда первой инстанции и лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 30 января 2008 года между администрацией Волгограда в лице комитета земельных ресурсов и ООО "Автопанорама" заключен договор N 7892 аренды земельного участка площадью 11984 кв. м с кадастровым номером 34:34:03 00 57:0011, расположенного по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 8, сроком на 46 лет для эксплуатации производственных зданий.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 17 февраля 2009 года N 34-34-01/070/2009-58.
Пунктом 2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. раздела 2 договора.
В силу пункта 2.7. расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Согласно извещению от 29 мая 2008 года по договору от 30 января 2008 года N 7892 с 01 января 2008 года размер годовой арендной платы установлен в сумме 1212647,81 рублей (т. 1, л.д. 22).
Ответчик не исполнил свои обязательства по договору по внесению арендной платы в полном объеме, уплатив за указанный период 820189,59 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 117 от 07 марта 2008 года, N 204 от 09 апреля 2008 года, N 292 от 08 мая 2008 года, N 378 от 09 июня 2008 года, N 459 от 10 июля 2008 года, N 540 от 11 августа 2008 года, N 627 от 10 сентября 2008 года, N 722 от 10 октября 2008 года, N 906 от 09 декабря 2008 года, N 11 от 11 января 2009 года, N 75 от 10 февраля 2009 года (т. 1, л.д. 62-72).
Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда в адрес ответчика направил претензию от 19 марта 2009 года с требованием погасить имеющуюся у ответчика задолженность по арендной плате и неустойке в общей сумме 911713,27 рублей в десятидневный срок со дня отправления указанной претензии (т. 1 л.д. 31). Ответчик не представил возражений на указанную претензию и не исполнил содержащиеся в ней требования.
Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании 1069799,55 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 в сумме 975654,23 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, неустойки в сумме 94145,32 рублей за период с 11 марта 2009 по 31 июля 2009 года.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 975654,23 и пеней в сумме 30000 рублей, пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по уплате арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене.
Из представленного истцом расчета задолженности по договору на 31 июля 2009 года следует, что за ответчиком числится недоимка по арендным платежам и пеням в сумме 106799,55 рублей.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В рассматриваемом случае из содержания пункта 2.8. договора видно, что сторонами согласован механизм, по которому надлежит определять размер арендной платы в определенный период. В соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, определение размера арендной платы производится путем умножения ставки арендной платы на соответствующий период, повышающего (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы, площади земельного участка. В данной формуле ставка арендной платы и коэффициент являются переменными величинами. Изменение их значения не влечет изменений условия договора. Изменение самого механизма расчета арендной платы является изменением существенного условия данного договора.
Из материалов дела видно, что в связи с принятием решения Волгоградской Думы от 29 марта 2006 года "Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год" изменился размер ставки арендной платы 16,23 руб. руб./кв. м. С учетом изменения ставки арендной платы годовой размер арендной платы составил 1212647,81 рублей.
Письмом от 29 мая 2008 года истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы с 01 января 2008 года, указав новый механизм расчета.
Апелляционная коллегия считает, что администрация изменила способ расчета арендной платы, установленный пунктом 2.8. договора и приложением к нему.
С учетом требований статьей 609 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционная коллегия полагает, что изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации. Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств государственной регистрации изменений механизма расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка на новых условиях не заключен. У ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей за 2008 год на основании нового механизма расчета.
Направленное в адрес арендатора извещение от 29 мая 2008 года в соответствии с пунктом 2.8. изменяет согласованный сторонами механизм определения арендной платы и подлежит регистрации.
Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что у ответчика с 07 июня 2008 года возникла обязанность по уплате арендных платежей, исходя из измененного размера арендной платы.
В связи с принятием постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06 декабря 2007 года N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в редакции от 12 февраля 2008 года и решения Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 года N 3/84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" изменилась методика расчета арендной платы.
Данными актами расчет арендной платы поставлен в зависимость от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации, то есть, изменен сам механизм расчета. Названное обстоятельство влечет внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.
В соответствии с разделом 11 договора он может быть изменен как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке путем направления арендодателем извещений согласно пункту 2.8. договора.
На основании положений статей 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая порядок исчисления арендной платы, согласованный сторонами пунктом 2.8 договора и расчетом, изменения арендной платы в связи с централизованным изменением ставок или коэффициентов должны быть оформлены письменными извещениями.
Учитывая, что указанным извещением от 29 мая 2008 в договор внесены изменения механизма расчета арендной платы, они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 ноября 1997 года N 122-ФЗ и договором.
В данном случае пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" не применим.
Приведенное разъяснение дано в отношении ситуации, когда арендная плата являлась определяемой по каждому сроку платежа. То есть условием договора был способ расчета арендной платы, согласованная сторонами формула, которая включала в себя переменную величину (курс иностранной валюты). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в подобных ситуациях изменение элемента с непостоянным количественным эквивалентом не влияет на согласованный сторонами механизм расчета арендной платы и потому не является изменением договора. В рассматриваемом случае заменены все элементы механизма расчета за исключением площади земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.7. и расчетом арендной платы, являющимся его неотъемлемой частью, согласован порядок расчета арендной платы. Порядок внесения изменений в договор также согласован сторонами договора (раздел 11). Пунктом 2.8. установлена обязанность арендодателя письменно извещать арендатора об изменении размера арендной платы в случае централизованного изменения ставок и коэффициентов к ставкам арендной платы, рассчитывая ее размер только в соответствии с механизмом, согласованным сторонами. В рассматриваемом случае направление уведомления не освобождает истца от обязанности зарегистрировать изменения в установленном порядке.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендную плату с 07 июня 2008 года, исходя из измененного размера арендной платы 1212647,81 рублей. В рассматриваемом случае при расчете арендных ежемесячных арендных платежей следует применять годовой размер арендной платы 564326,56 рублей.
Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции не обоснованно удовлетворил исковые требования заявителя в части взыскания с ООО "Автопанорама" задолженности по арендным платежам в сумме 745569,5 рублей и неустойку в размере 11896,31 рублей по следующим основаниям.
Исходя из годового размера арендной платы 564326,56 рублей, учитывая произведенные ответчиком арендные платежи в размере 820189,59 рублей, что не ставится под сомнение истцом, апелляционная коллегия пришла к выводу, что у арендатора на 31 июля 2009 существовала задолженность по арендным платежам в размере 230084,73 рублей.
Пунктом 2.9. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0.1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Расчет неустойки произведен судом апелляционной инстанции. Неустойка, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 18103,69 рублей.
При указанных обстоятельствах имеются правовые основания к изменению судебного акта, принятого судом первой инстанции в обжалуемой части.
В части распределения судебных расходов обжалованное решение также подлежит изменению.
Суд апелляционной инстанции на основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ взыскал с проигравшей стороны в пользу заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Апелляционный суд распределил судебные расходы с учетом правовой природы взысканных сумм и изменений, внесенных в статью 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Указанные изменения в Налоговом кодексе РФ не влияют на порядок распределения судебных расходов, установленный арбитражным процессуальным законодательством, а взыскание обязательного платежа в бюджет суд апелляционной инстанции не производил.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.
Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 марта 2007 года N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", с 01 января 2007 года подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренных главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа, не в пользу которого принят судебный акт.
Апелляционная коллегия считает, что с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством с администрации подлежат взысканию в пользу заявителя судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 19 ноября 2009 года по делу N А12-17881/2009 изменить в части взыскания задолженности, неустойки, взыскания государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" в пользу администрации Волгограда 248188,42 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 января 2008 года N 7892 в сумме 230084.73 рублей за период с 21 сентября 2007 года по 31 июля 2009 года, неустойки в сумме 18103,69 рублей за период с 11 марта 2008 года по 31 июля 2009 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 6463,77 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автопанорама" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)