Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 14 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истцов: 1. от Вихмана В.М. - Ижиков М.Ю., доверенность N 77АА7891018 от 15.10.2012 г., удостоверена нотариусом г. Москвы Шинкарюк М.Ю., зарегистрирована в реестре за N 5-5250 сроком на 2 года,
2. от Бубнова Д.В. - Ижиков М.Ю., доверенность N 77АА7399725 от 11.10.2012 г., удостоверена нотариусом г. Москвы Торосян С.М., зарегистрирована в реестре N 4Д-2747 сроком на 2 года,
от ответчиков: 1. Департамента городского имущества города Москвы - Ущенко С.С., доверенность N ДГИ-Д-125/13 от 27.02.2013 г. до 31.12.2013 г.
2. ЗАО "АНТАРЕС" - не явился, извещен,
от третьего лица - Саратовской Г.В. - не явился, извещен,
рассмотрев 14 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на решение от 30 апреля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Абызовой Е.Р.
на постановление от 29 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Красновой С.В.
по иску Вихмана В.М., Бубнова Д.В.
к ЗАО "АНТАРЕС", Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Саратовская Г.В.,
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
установил:
Вихман Валерий Марленович и Бубнов Денис Владимирович обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы и закрытому акционерному обществу "АНТАРЕС" (далее - ЗАО "АНТАРЕС") о признании недействительным дополнительного соглашения от 25 ноября 2010 года N М-03-002599/1 к договору аренды земельного участка от 28 июня 1995 года N М-03-002599, заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "АНТАРЕС".
Требование, заявленное со ссылкой на нормы статей 78 - 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что оспариваемое дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым договор был расторгнут, является крупной сделкой для общества ЗАО "АНТАРЕС", однако общим собранием акционеров эта сделка не была одобрена. При этом, истцы, являются акционерами ЗАО "АНТАРЕС", в совокупности обладающими 80% голосов на общем собрании акционеров.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Саратовская Г.В. (генеральный директор ЗАО "АНТАРЕС").
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Департамент земельных ресурсов города Москвы был заменен на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2013 года иск удовлетворен.
Суд первой инстанции сделал вывод том, что оспариваемое дополнительное соглашение является крупной сделкой, совершенной с нарушением установленного порядка одобрения крупных сделок. При этом, суд посчитал, что дополнительное соглашении о расторжении договора аренды земельного участка представляет собой сделку по отчуждению имущества арендатора, а именно - права аренды земельного участка.
Суд также указал на понижение стоимости акций истцов в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения и соответственно на наступление для них негативных последствий.
Довод Департамента городского имущества города Москвы о пропуске срока исковой давности суд отклонил, посчитав, что иск подан в пределах срока исковой давности, с учетом той даты, когда истцы объективно могли узнать о существовании оспариваемого дополнительного соглашения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который полагает, что суды неправильно применили нормы процессуального и материального права, сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, не полностью исследовали обстоятельства дела, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в предоставленном истцами отчете об оценке сведения о балансовой стоимости оцениваемого объекта отсутствуют, содержатся взаимоисключающие описания объекта оценки (земельный участок и право аренды земельного участка), оценщиком не применен затратный подход, а также использован нормативный акт, утративший силу на дату определения стоимости объекта оценки. Помимо этого, оценщиком не были применены нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, заявитель жалобы полагает ошибочным довод истцов и выводы судов о том, что при расторжении договора аренды посредством подписания оспариваемого дополнительного соглашения ЗАО "АНТАРЕС" совершило сделку, которой отказалось от принадлежащего ему имущества. Между тем, в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю земельного участка достаточно уведомить арендатора о прекращении правоотношений за три месяца, при этом для прекращения договора аренды встречного волеизъявления арендатора не требуется.
Как считает заявитель, со стороны акционеров ЗАО "АНТАРЕС" имеет место злоупотребление правами с целью возобновления действия договора аренды земельного участка.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, в удовлетворении требования отказать.
Представитель истцов в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.
Кассационным судом направлены в адрес ЗАО "АНТАРЕС" и Саратовской Г.В. копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, истцы являются акционерами ЗАО "АНТАРЕС" и обладают в совокупности 80% уставного капитала указанного общества.
28 июня 1995 года между ЗАО "АНТАРЕС" и Правительством Москвы был заключен договор аренды земель в г. Москве N М-03-002599, по условиям которого Правительство Москвы передало, а ЗАО "АНТАРЕС" приняло в долгосрочную аренду (на 15 лет) земельный участок, расположенный по адресу: Москва, ул. Косинская, вл. 21А.
По истечении 15-летнего срока аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды сделали вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, 25 ноября 2010 года между ЗАО "АНТАРЕС" в лице генерального директора Саратовской Г.В. и Департаментом земельных ресурсов города Москвы было подписано дополнительное соглашение N М-03-002599/1 о расторжении договора аренды от 28 июня 1995 года N М-03-002599, в соответствии с которым договор признается расторгнутым с 01 января 2008 года.
По мнению истцов, подписав указанное дополнительное соглашение, генеральный директор ЗАО "АНТАРЕС" совершил сделку, которой отказался от принадлежавшего на тот момент ЗАО "АНТАРЕС" имущества в виде возобновленного права аренды. При этом, такая сделка является для общества крупной и одобрения общего собрания акционеров она не получала.
Суды обеих инстанций сочли требования истцов законными и подтвержденными предоставленными доказательствами и согласились с их доводами относительно крупности сделки, не соблюдения порядка одобрения такой сделки.
Кроме того, суды посчитали, что оспариваемое дополнительное соглашение представляет собой сделку по отчуждению имущества, а именно - права аренды.
При этом, суд первой инстанции указал на не исчерпывающий перечень возможных крупных сделок, приведенный в статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", в связи с чем был отклонен довод Департамента о том, что установленный порядок одобрения крупных сделок не распространяется на договоры аренды.
Суды обеих инстанций основывали свои выводы на предоставленном истцом Отчете об оценке от 17.09.2012 N 35-08/12 принадлежащего ЗАО "АНТАРЕС" права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Косинская, вл. 21А, кадастровый номер 77:03:0007004:1, согласно которому стоимость отчужденного имущества составляет 1 445 900 руб.
Балансовая стоимость активов ЗАО "АНТАРЕС" на последнюю отчетную дату перед подписанием оспариваемого соглашения согласно данным бухгалтерского учета (бухгалтерский баланс на 31.10.2010, отчет о прибылях и убытках на 31.10.2010) составляла 166 000 руб.
Таким образом, как сделали вывод суды обеих инстанций, стоимость отчужденного по спорной сделке права аренды превышает 50% балансовой стоимости активов ЗАО "АНТАРЕС", в связи с чем оспариваемое дополнительное соглашение представляет собой крупную сделку.
Суды также проверили довод Департамента городского имущества города Москвы о пропуске годичного срока исковой давности и посчитали его соблюденным, поскольку истцы о наличии оспариваемого соглашения узнали только 21 декабря 2011 года в ходе судебного разбирательства по делу N А40-73088/11-16-668.
Однако, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны с нарушением норм процессуального права, при неправильном применении норм материального права и при неполном исследовании существенных обстоятельств дела.
В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Требования к содержанию решения арбитражного суда как процессуального документа содержатся в статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения указывается фактическое и правовое обоснование выводов суда. Фактическое обоснование решения представляет собой суждение суда о фактах основания иска и фактах возражения на иск, а также иных фактах, имеющих значение для дела.
Арбитражный суд должен изложить свое суждение относительно каждого факта, входящего в предмет доказывания.
Юридические факты материально-правового характера, которые стороны берут за основу своих требований и возражений, обусловлены гипотезой и диспозицией норм материального права.
Вынося судебное решение, суд должен высказать свое суждение относительного каждого факта, предусмотренного нормой материального права.
Сопоставляя обстоятельства, указанные сторонами, и факты, предусмотренные нормой материального права, суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, и их достаточность для обоснования своих выводов.
Однако, при рассмотрении настоящего дела, суды обеих инстанций не дали оценку всем доводам и возражениям сторон и в связи с этим не исследовали и не установили все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом.
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.
В статье 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" определен порядок одобрения крупной сделки.
Пунктом 6 данной нормы права предусмотрено, что крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера
Таким образом, в названном Законе содержатся специальные правила о порядке совершения юридическими лицами крупных сделок, то есть сделок со значительной частью принадлежащего юридическому лицу имущества или порождающих для него значительные по объему обязательства.
В данном случае, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что сделка по расторжению договора аренды земельного участка представляет собой сделку по отчуждению имущества общества и является крупной для ЗАО "АНТАРЕС".
Однако, в соответствии с вышеуказанными нормами права для квалификации сделки как крупной необходимо точно знать стоимость приобретаемого или отчуждаемого по этой сделке имущества.
Вместе с тем, следует учитывать, что сдаваемое в аренду имущество не отчуждается арендодателем и не приобретается арендатором, поскольку договор аренды (имущественного найма) определен в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, постольку между сторонами возникают обязательственные отношения.
В пункте 40 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласился с правовой оценкой суда, который с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости передаваемого в аренду имущества (80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества) признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Тем не менее, такие выводы сделаны судом в отношении арендодателя.
По настоящему делу N А40-145539/12-137-1368 судам необходимо рассмотреть вопрос о крупности сделки в отношении арендатора.
Между тем, учитывая, что правила о крупных сделках содержатся не только в Федеральном законе "Об акционерных обществах", но также в Федеральном законе "Об обществах с ограниченной ответственностью" и Федеральном законе "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а также учитывая схожесть правил о крупных сделках, сформулированных в перечисленных законах, следует принять во внимание позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении от 20 октября 2009 года N 8410/09, согласно которой Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для целей определения, является ли заключенный договор крупной сделкой, принял во внимание ежемесячный размер арендной платы, предусмотренный непосредственно в самом договоре аренды и который подлежал уплате арендатором также ежемесячно. Установив, что закрепленная договором аренды ежемесячная арендная плата, которую предприятие как арендатор должно уплачивать арендодателям, превышает уставный фонд предприятия более чем в девять раз, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что указанная сделка является для предприятия крупной.
Более того, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации посчитал, что ежемесячное внесение предприятием (арендатором) арендной платы по договору путем перечисления денежных средств является формой отчуждения принадлежащего ему имущества.
Между тем, вопрос о крупности сделки суды разрешили исходя из предложенного истцом отчета об оценке права аренды земельного участка.
Однако, Департамент городского имущества города Москвы неоднократно указывал на необходимость исследования иного критерия для определения крупности сделки, а именно сопоставление с балансовой стоимостью активов арендатора общей суммы арендной платы за год на последнюю отчетную дату по договору аренды (л.д. 129 - 131 т. 1, л.д. 72 - 73 т. 6).
При этом, как указывал Департамент, сумма арендной платы за 2009 год не превышает 25 процентный предел балансовой стоимости активов арендатора, определенный по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
Учитывая вышеизложенную позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, этот довод Департамента должен был быть тщательно проверен, но он не получил должным образом своей оценки в принятых судебных актах.
Более того, по настоящему делу N А40-145539/12-137-1368 суды рассматривали спор, связанный не с заключением договора аренды, а его расторжением.
По смыслу положений пункта 1 статьи 78 ФЗ "Об акционерных обществах" для квалификации сделки как крупной имеет значение факт отчуждения (возможность отчуждения) имущества, относящегося к балансовым активам должника.
Однако, суды не указали, имеются ли доказательства того, что арендуемый объект как актив учтен в бухгалтерской отчетности общества и относится к таковым с позиции пункта 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01".
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Ввиду расторжения договора, в данном случае аренды, происходит не отчуждение имущества в смысле статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", а прекращение договорных обязательств в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, заключая договор аренды, арендатор принимает на себя обязательство по внесению арендных платежей, которые в случае значительного размера могут быть расценены как определенные затраты общества, представляющее отчуждение имущества в виде денежных средств.
В то же время, в случае расторжения договора аренды обязательство арендатора по уплате арендных платежей прекращается, тем самым арендатор уже не несет затраты, связанные с внесением арендных платежей и соответственно с его стороны не отчуждается имущество в виде денежных средств, а имущество, которое ему было предоставлено во временное пользование возвращается арендодателю.
В рассматриваемом случае, суды не учли, что арендатор (ЗАО "АНТАРЕС", акционерами которого являются истцы), заключая договор аренды земельного участка от 28 июня 1995 года, приняв во временное владение и пользование (без права приобретения в собственность) земельный участок в целях строительства и эксплуатации 3-х этажного гаража, взял соответственно на себя обязательство по внесению арендных платежей, а при расторжении договора аренды это его обязательство прекратилось.
Суды обеих инстанций не приняли во внимание эти обстоятельства при указании в судебных актах вывода о том, что при расторжении договора аренды со стороны арендатора происходит отчуждение имущества.
Кроме того, корпоративный контроль, осуществляемый акционерами при совершении обществом сделок с элементом крупности, заключается в недопущении ущемления прав акционеров.
В силу пункта 6 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, недействительной, в частности, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или акционеру, обратившемуся с иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.
Однако, суды не указали, какие возникли у общества и его акционеров убытки и иные негативные последствия в результате совершения оспариваемой сделки, не установлен факт отчуждения имущества, относящегося к балансовым активам общества и не указано, какие в связи с именно этим обстоятельством нарушены права истцов.
В то же время, как видно из пункта 5 оспариваемого дополнительного соглашения от 25 ноября 2010 года, у арендатора на момент расторжения договора имелась задолженность по арендной плате и пени (л.д. 15 т. 1), то есть эта сделка (сам договор) влекла для общества затруднительные к несению обременения.
Помимо этого, суды вообще не дали оценку неоднократно заявлявшемуся доводу Департамента городского имущества города Москвы о том, что права собственности на гаражи-боксы в гаражном комплексе, возведенном на арендованном ЗАО "АНТАРЕС" земельном участке, перешли к физическим лицам (л.д. 130 т. 1, л.д. 75 т. 6).
Между тем, необходимо принять во внимание, что исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Такая правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года N 8611/09.
Однако, суды обеих инстанций не исследовали и не проверили, была ли достигнута цель договора аренды земельного участка, не установили, был ли построен на арендованном земельном участке гаражный комплекс, введен ли он в эксплуатацию, перешли ли права на возведенные объекты к физическим лицам и соответственно могло ли сохраниться право аренды у ЗАО "АНТАРЕС" в случае перехода права собственности на гаражи к физическим лицам.
Между тем, данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения возникшего спора, поскольку исходя из этого, суду необходимо установить, каким образом, с учетом избранного истцами способа защиты, возможно восстановление прав истцов как акционеров ЗАО "АНТАРЕС" посредством заявления именно такого иска, не имеющего требования о применении последствий недействительности сделки.
Помимо этого, суду необходимо более тщательно исследовать вопрос о срока исковой давности, о чем было заявлено Департаментом городского имущества города Москвы.
Указывая на то, что об оспариваемом дополнительном соглашении о расторжении договора аренды истцы узнали только 21 декабря 2011 года в ходе судебного разбирательства по делу N А40-73088/11-16-668, суды по настоящему делу не учли, что по делу N А40-73088/11-16-668 ЗАО "АНТАРЕС" обращалось с иском о признании договора аренды от 28 июня 1996 года N М-03-002599 возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, цели обращения ЗАО "АНТАРЕС" по делу N А40-73088/11-16-668 и обращения истцов по настоящему делу фактически совпадают и направлены на продолжение арендных отношений.
Между тем, при рассмотрении дела N А40-73088/11-16-668 арбитражный суд установил, что договор аренды был расторгнут ввиду заключения 25 ноября 2010 года дополнительного соглашения.
Ссылка суда первой инстанции на подтверждение Саратовской Г.В. того момента, когда истцам стало известно об оспариваемом соглашении, а именно 21 декабря 2011 года, является недостаточной, поскольку указанное лицо (Саратовская Г.В.) является генеральным директором ЗАО "АНТАРЕС", подписавшим оспариваемое дополнительное соглашение.
Кроме того, исковое заявление по делу N А40-73088/11-16-668, в котором как указал суд первой инстанции по настоящему делу не содержалось ссылок на дополнительное соглашение от 25 ноября 2010 года, также было подписано генеральным директором Саратовской Г.В. (л.д. 69 - 70 т. 2).
В то же время, истцы являются акционерами ЗАО "АНТАРЕС", владеющими в совокупности 80% уставного капитала общества и, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, должны были знакомиться с документами общества и осуществлять проверку и корпоративный контроль за действиями исполнительного органа, тем более, ссылаясь на значительную ценность полученного права аренды земельного участка, расценивая его утрату как отчуждение значительного для общества имущества.
В этой связи, суду необходимо проанализировать правовое и фактическое поведение как самого общества, так и его генерального директора и истцов в процессе и окончании арендных отношений по договору аренды от 28 июня 1995 года с целью дополнительной проверки и установления того момента, когда истцы реально могли узнать о существовании оспариваемого дополнительного соглашения.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду следует проверить и установить, является ли оспариваемое дополнительное соглашение крупной сделкой для ЗАО "АНТАРЕС", произошло ли в результате ее заключения отчуждение имущества общества и понесло ли оно в связи с этим убытки, и какие негативные последствия могли возникнуть у его акционеров, с учетом характера сделки (расторжение договора аренды) и прав и обязанностей ЗАО "АНТАРЕС" как арендатора; установить была ли достигнута цель договора аренды земельного участка N М-03-002599 от 28 июня 1995 года, были ли построены на земельном участке гаражи, перешли ли права собственности на возведенные объекты физическим лицам, в случае установления доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, соответственно установить, могло ли сохраниться у ЗАО "АНТАРЕС" право аренды земельного участка, какие права истцов как акционеров были нарушены и каким образом они могут быть восстановлены с учетом избранного ими способа защиты, проверить доводы Департамента городского имущества города Москвы о злоупотреблении правом, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года по делу N А40-145539/12-137-1368 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года по делу N А40-145539/12-137-1368, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2013 года.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2013 N Ф05-14129/2013 ПО ДЕЛУ N А40-145539/12-137-1368
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А40-145539/12-137-1368
Резолютивная часть объявлена 14 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истцов: 1. от Вихмана В.М. - Ижиков М.Ю., доверенность N 77АА7891018 от 15.10.2012 г., удостоверена нотариусом г. Москвы Шинкарюк М.Ю., зарегистрирована в реестре за N 5-5250 сроком на 2 года,
2. от Бубнова Д.В. - Ижиков М.Ю., доверенность N 77АА7399725 от 11.10.2012 г., удостоверена нотариусом г. Москвы Торосян С.М., зарегистрирована в реестре N 4Д-2747 сроком на 2 года,
от ответчиков: 1. Департамента городского имущества города Москвы - Ущенко С.С., доверенность N ДГИ-Д-125/13 от 27.02.2013 г. до 31.12.2013 г.
2. ЗАО "АНТАРЕС" - не явился, извещен,
от третьего лица - Саратовской Г.В. - не явился, извещен,
рассмотрев 14 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на решение от 30 апреля 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Абызовой Е.Р.
на постановление от 29 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Красновой С.В.
по иску Вихмана В.М., Бубнова Д.В.
к ЗАО "АНТАРЕС", Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Саратовская Г.В.,
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
установил:
Вихман Валерий Марленович и Бубнов Денис Владимирович обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы и закрытому акционерному обществу "АНТАРЕС" (далее - ЗАО "АНТАРЕС") о признании недействительным дополнительного соглашения от 25 ноября 2010 года N М-03-002599/1 к договору аренды земельного участка от 28 июня 1995 года N М-03-002599, заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "АНТАРЕС".
Требование, заявленное со ссылкой на нормы статей 78 - 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что оспариваемое дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым договор был расторгнут, является крупной сделкой для общества ЗАО "АНТАРЕС", однако общим собранием акционеров эта сделка не была одобрена. При этом, истцы, являются акционерами ЗАО "АНТАРЕС", в совокупности обладающими 80% голосов на общем собрании акционеров.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Саратовская Г.В. (генеральный директор ЗАО "АНТАРЕС").
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Департамент земельных ресурсов города Москвы был заменен на его правопреемника Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2013 года иск удовлетворен.
Суд первой инстанции сделал вывод том, что оспариваемое дополнительное соглашение является крупной сделкой, совершенной с нарушением установленного порядка одобрения крупных сделок. При этом, суд посчитал, что дополнительное соглашении о расторжении договора аренды земельного участка представляет собой сделку по отчуждению имущества арендатора, а именно - права аренды земельного участка.
Суд также указал на понижение стоимости акций истцов в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения и соответственно на наступление для них негативных последствий.
Довод Департамента городского имущества города Москвы о пропуске срока исковой давности суд отклонил, посчитав, что иск подан в пределах срока исковой давности, с учетом той даты, когда истцы объективно могли узнать о существовании оспариваемого дополнительного соглашения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который полагает, что суды неправильно применили нормы процессуального и материального права, сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, не полностью исследовали обстоятельства дела, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в предоставленном истцами отчете об оценке сведения о балансовой стоимости оцениваемого объекта отсутствуют, содержатся взаимоисключающие описания объекта оценки (земельный участок и право аренды земельного участка), оценщиком не применен затратный подход, а также использован нормативный акт, утративший силу на дату определения стоимости объекта оценки. Помимо этого, оценщиком не были применены нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, заявитель жалобы полагает ошибочным довод истцов и выводы судов о том, что при расторжении договора аренды посредством подписания оспариваемого дополнительного соглашения ЗАО "АНТАРЕС" совершило сделку, которой отказалось от принадлежащего ему имущества. Между тем, в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю земельного участка достаточно уведомить арендатора о прекращении правоотношений за три месяца, при этом для прекращения договора аренды встречного волеизъявления арендатора не требуется.
Как считает заявитель, со стороны акционеров ЗАО "АНТАРЕС" имеет место злоупотребление правами с целью возобновления действия договора аренды земельного участка.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, в удовлетворении требования отказать.
Представитель истцов в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.
Кассационным судом направлены в адрес ЗАО "АНТАРЕС" и Саратовской Г.В. копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, истцы являются акционерами ЗАО "АНТАРЕС" и обладают в совокупности 80% уставного капитала указанного общества.
28 июня 1995 года между ЗАО "АНТАРЕС" и Правительством Москвы был заключен договор аренды земель в г. Москве N М-03-002599, по условиям которого Правительство Москвы передало, а ЗАО "АНТАРЕС" приняло в долгосрочную аренду (на 15 лет) земельный участок, расположенный по адресу: Москва, ул. Косинская, вл. 21А.
По истечении 15-летнего срока аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды сделали вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, 25 ноября 2010 года между ЗАО "АНТАРЕС" в лице генерального директора Саратовской Г.В. и Департаментом земельных ресурсов города Москвы было подписано дополнительное соглашение N М-03-002599/1 о расторжении договора аренды от 28 июня 1995 года N М-03-002599, в соответствии с которым договор признается расторгнутым с 01 января 2008 года.
По мнению истцов, подписав указанное дополнительное соглашение, генеральный директор ЗАО "АНТАРЕС" совершил сделку, которой отказался от принадлежавшего на тот момент ЗАО "АНТАРЕС" имущества в виде возобновленного права аренды. При этом, такая сделка является для общества крупной и одобрения общего собрания акционеров она не получала.
Суды обеих инстанций сочли требования истцов законными и подтвержденными предоставленными доказательствами и согласились с их доводами относительно крупности сделки, не соблюдения порядка одобрения такой сделки.
Кроме того, суды посчитали, что оспариваемое дополнительное соглашение представляет собой сделку по отчуждению имущества, а именно - права аренды.
При этом, суд первой инстанции указал на не исчерпывающий перечень возможных крупных сделок, приведенный в статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", в связи с чем был отклонен довод Департамента о том, что установленный порядок одобрения крупных сделок не распространяется на договоры аренды.
Суды обеих инстанций основывали свои выводы на предоставленном истцом Отчете об оценке от 17.09.2012 N 35-08/12 принадлежащего ЗАО "АНТАРЕС" права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Косинская, вл. 21А, кадастровый номер 77:03:0007004:1, согласно которому стоимость отчужденного имущества составляет 1 445 900 руб.
Балансовая стоимость активов ЗАО "АНТАРЕС" на последнюю отчетную дату перед подписанием оспариваемого соглашения согласно данным бухгалтерского учета (бухгалтерский баланс на 31.10.2010, отчет о прибылях и убытках на 31.10.2010) составляла 166 000 руб.
Таким образом, как сделали вывод суды обеих инстанций, стоимость отчужденного по спорной сделке права аренды превышает 50% балансовой стоимости активов ЗАО "АНТАРЕС", в связи с чем оспариваемое дополнительное соглашение представляет собой крупную сделку.
Суды также проверили довод Департамента городского имущества города Москвы о пропуске годичного срока исковой давности и посчитали его соблюденным, поскольку истцы о наличии оспариваемого соглашения узнали только 21 декабря 2011 года в ходе судебного разбирательства по делу N А40-73088/11-16-668.
Однако, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций, поскольку они сделаны с нарушением норм процессуального права, при неправильном применении норм материального права и при неполном исследовании существенных обстоятельств дела.
В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Требования к содержанию решения арбитражного суда как процессуального документа содержатся в статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения указывается фактическое и правовое обоснование выводов суда. Фактическое обоснование решения представляет собой суждение суда о фактах основания иска и фактах возражения на иск, а также иных фактах, имеющих значение для дела.
Арбитражный суд должен изложить свое суждение относительно каждого факта, входящего в предмет доказывания.
Юридические факты материально-правового характера, которые стороны берут за основу своих требований и возражений, обусловлены гипотезой и диспозицией норм материального права.
Вынося судебное решение, суд должен высказать свое суждение относительного каждого факта, предусмотренного нормой материального права.
Сопоставляя обстоятельства, указанные сторонами, и факты, предусмотренные нормой материального права, суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, и их достаточность для обоснования своих выводов.
Однако, при рассмотрении настоящего дела, суды обеих инстанций не дали оценку всем доводам и возражениям сторон и в связи с этим не исследовали и не установили все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом.
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.
В статье 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" определен порядок одобрения крупной сделки.
Пунктом 6 данной нормы права предусмотрено, что крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера
Таким образом, в названном Законе содержатся специальные правила о порядке совершения юридическими лицами крупных сделок, то есть сделок со значительной частью принадлежащего юридическому лицу имущества или порождающих для него значительные по объему обязательства.
В данном случае, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что сделка по расторжению договора аренды земельного участка представляет собой сделку по отчуждению имущества общества и является крупной для ЗАО "АНТАРЕС".
Однако, в соответствии с вышеуказанными нормами права для квалификации сделки как крупной необходимо точно знать стоимость приобретаемого или отчуждаемого по этой сделке имущества.
Вместе с тем, следует учитывать, что сдаваемое в аренду имущество не отчуждается арендодателем и не приобретается арендатором, поскольку договор аренды (имущественного найма) определен в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, постольку между сторонами возникают обязательственные отношения.
В пункте 40 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласился с правовой оценкой суда, который с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости передаваемого в аренду имущества (80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества) признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Тем не менее, такие выводы сделаны судом в отношении арендодателя.
По настоящему делу N А40-145539/12-137-1368 судам необходимо рассмотреть вопрос о крупности сделки в отношении арендатора.
Между тем, учитывая, что правила о крупных сделках содержатся не только в Федеральном законе "Об акционерных обществах", но также в Федеральном законе "Об обществах с ограниченной ответственностью" и Федеральном законе "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а также учитывая схожесть правил о крупных сделках, сформулированных в перечисленных законах, следует принять во внимание позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении от 20 октября 2009 года N 8410/09, согласно которой Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для целей определения, является ли заключенный договор крупной сделкой, принял во внимание ежемесячный размер арендной платы, предусмотренный непосредственно в самом договоре аренды и который подлежал уплате арендатором также ежемесячно. Установив, что закрепленная договором аренды ежемесячная арендная плата, которую предприятие как арендатор должно уплачивать арендодателям, превышает уставный фонд предприятия более чем в девять раз, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что указанная сделка является для предприятия крупной.
Более того, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации посчитал, что ежемесячное внесение предприятием (арендатором) арендной платы по договору путем перечисления денежных средств является формой отчуждения принадлежащего ему имущества.
Между тем, вопрос о крупности сделки суды разрешили исходя из предложенного истцом отчета об оценке права аренды земельного участка.
Однако, Департамент городского имущества города Москвы неоднократно указывал на необходимость исследования иного критерия для определения крупности сделки, а именно сопоставление с балансовой стоимостью активов арендатора общей суммы арендной платы за год на последнюю отчетную дату по договору аренды (л.д. 129 - 131 т. 1, л.д. 72 - 73 т. 6).
При этом, как указывал Департамент, сумма арендной платы за 2009 год не превышает 25 процентный предел балансовой стоимости активов арендатора, определенный по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
Учитывая вышеизложенную позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, этот довод Департамента должен был быть тщательно проверен, но он не получил должным образом своей оценки в принятых судебных актах.
Более того, по настоящему делу N А40-145539/12-137-1368 суды рассматривали спор, связанный не с заключением договора аренды, а его расторжением.
По смыслу положений пункта 1 статьи 78 ФЗ "Об акционерных обществах" для квалификации сделки как крупной имеет значение факт отчуждения (возможность отчуждения) имущества, относящегося к балансовым активам должника.
Однако, суды не указали, имеются ли доказательства того, что арендуемый объект как актив учтен в бухгалтерской отчетности общества и относится к таковым с позиции пункта 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01".
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Ввиду расторжения договора, в данном случае аренды, происходит не отчуждение имущества в смысле статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", а прекращение договорных обязательств в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, заключая договор аренды, арендатор принимает на себя обязательство по внесению арендных платежей, которые в случае значительного размера могут быть расценены как определенные затраты общества, представляющее отчуждение имущества в виде денежных средств.
В то же время, в случае расторжения договора аренды обязательство арендатора по уплате арендных платежей прекращается, тем самым арендатор уже не несет затраты, связанные с внесением арендных платежей и соответственно с его стороны не отчуждается имущество в виде денежных средств, а имущество, которое ему было предоставлено во временное пользование возвращается арендодателю.
В рассматриваемом случае, суды не учли, что арендатор (ЗАО "АНТАРЕС", акционерами которого являются истцы), заключая договор аренды земельного участка от 28 июня 1995 года, приняв во временное владение и пользование (без права приобретения в собственность) земельный участок в целях строительства и эксплуатации 3-х этажного гаража, взял соответственно на себя обязательство по внесению арендных платежей, а при расторжении договора аренды это его обязательство прекратилось.
Суды обеих инстанций не приняли во внимание эти обстоятельства при указании в судебных актах вывода о том, что при расторжении договора аренды со стороны арендатора происходит отчуждение имущества.
Кроме того, корпоративный контроль, осуществляемый акционерами при совершении обществом сделок с элементом крупности, заключается в недопущении ущемления прав акционеров.
В силу пункта 6 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, недействительной, в частности, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или акционеру, обратившемуся с иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.
Однако, суды не указали, какие возникли у общества и его акционеров убытки и иные негативные последствия в результате совершения оспариваемой сделки, не установлен факт отчуждения имущества, относящегося к балансовым активам общества и не указано, какие в связи с именно этим обстоятельством нарушены права истцов.
В то же время, как видно из пункта 5 оспариваемого дополнительного соглашения от 25 ноября 2010 года, у арендатора на момент расторжения договора имелась задолженность по арендной плате и пени (л.д. 15 т. 1), то есть эта сделка (сам договор) влекла для общества затруднительные к несению обременения.
Помимо этого, суды вообще не дали оценку неоднократно заявлявшемуся доводу Департамента городского имущества города Москвы о том, что права собственности на гаражи-боксы в гаражном комплексе, возведенном на арендованном ЗАО "АНТАРЕС" земельном участке, перешли к физическим лицам (л.д. 130 т. 1, л.д. 75 т. 6).
Между тем, необходимо принять во внимание, что исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Такая правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года N 8611/09.
Однако, суды обеих инстанций не исследовали и не проверили, была ли достигнута цель договора аренды земельного участка, не установили, был ли построен на арендованном земельном участке гаражный комплекс, введен ли он в эксплуатацию, перешли ли права на возведенные объекты к физическим лицам и соответственно могло ли сохраниться право аренды у ЗАО "АНТАРЕС" в случае перехода права собственности на гаражи к физическим лицам.
Между тем, данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения возникшего спора, поскольку исходя из этого, суду необходимо установить, каким образом, с учетом избранного истцами способа защиты, возможно восстановление прав истцов как акционеров ЗАО "АНТАРЕС" посредством заявления именно такого иска, не имеющего требования о применении последствий недействительности сделки.
Помимо этого, суду необходимо более тщательно исследовать вопрос о срока исковой давности, о чем было заявлено Департаментом городского имущества города Москвы.
Указывая на то, что об оспариваемом дополнительном соглашении о расторжении договора аренды истцы узнали только 21 декабря 2011 года в ходе судебного разбирательства по делу N А40-73088/11-16-668, суды по настоящему делу не учли, что по делу N А40-73088/11-16-668 ЗАО "АНТАРЕС" обращалось с иском о признании договора аренды от 28 июня 1996 года N М-03-002599 возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, цели обращения ЗАО "АНТАРЕС" по делу N А40-73088/11-16-668 и обращения истцов по настоящему делу фактически совпадают и направлены на продолжение арендных отношений.
Между тем, при рассмотрении дела N А40-73088/11-16-668 арбитражный суд установил, что договор аренды был расторгнут ввиду заключения 25 ноября 2010 года дополнительного соглашения.
Ссылка суда первой инстанции на подтверждение Саратовской Г.В. того момента, когда истцам стало известно об оспариваемом соглашении, а именно 21 декабря 2011 года, является недостаточной, поскольку указанное лицо (Саратовская Г.В.) является генеральным директором ЗАО "АНТАРЕС", подписавшим оспариваемое дополнительное соглашение.
Кроме того, исковое заявление по делу N А40-73088/11-16-668, в котором как указал суд первой инстанции по настоящему делу не содержалось ссылок на дополнительное соглашение от 25 ноября 2010 года, также было подписано генеральным директором Саратовской Г.В. (л.д. 69 - 70 т. 2).
В то же время, истцы являются акционерами ЗАО "АНТАРЕС", владеющими в совокупности 80% уставного капитала общества и, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, должны были знакомиться с документами общества и осуществлять проверку и корпоративный контроль за действиями исполнительного органа, тем более, ссылаясь на значительную ценность полученного права аренды земельного участка, расценивая его утрату как отчуждение значительного для общества имущества.
В этой связи, суду необходимо проанализировать правовое и фактическое поведение как самого общества, так и его генерального директора и истцов в процессе и окончании арендных отношений по договору аренды от 28 июня 1995 года с целью дополнительной проверки и установления того момента, когда истцы реально могли узнать о существовании оспариваемого дополнительного соглашения.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду следует проверить и установить, является ли оспариваемое дополнительное соглашение крупной сделкой для ЗАО "АНТАРЕС", произошло ли в результате ее заключения отчуждение имущества общества и понесло ли оно в связи с этим убытки, и какие негативные последствия могли возникнуть у его акционеров, с учетом характера сделки (расторжение договора аренды) и прав и обязанностей ЗАО "АНТАРЕС" как арендатора; установить была ли достигнута цель договора аренды земельного участка N М-03-002599 от 28 июня 1995 года, были ли построены на земельном участке гаражи, перешли ли права собственности на возведенные объекты физическим лицам, в случае установления доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, соответственно установить, могло ли сохраниться у ЗАО "АНТАРЕС" право аренды земельного участка, какие права истцов как акционеров были нарушены и каким образом они могут быть восстановлены с учетом избранного ими способа защиты, проверить доводы Департамента городского имущества города Москвы о злоупотреблении правом, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года по делу N А40-145539/12-137-1368 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года по делу N А40-145539/12-137-1368, принятое определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2013 года.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)