Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (далее - заявитель, департамент) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-593/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа в судебном заседании участие не приняли.
Общество с ограниченной ответственностью "Фабрика грез" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным распоряжения департамента от 25.11.2011 N 2514-р об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по ул. Набережной в части слов "площади 446 кв. м", подп. 1 п. 2; п. 3, 4; п. 7 в части указания на земельный участок, названный в подп. 1 п. 2 распоряжения (с учетом уточнения требования в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (далее - "МРСК Волги"), общество с ограниченной ответственностью "Оренбург Водоканал".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 (судья Калашникова А.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельства дела. Заявитель указывает, что земельный участок площадью 446 кв. м был образован на основании документации, поступившей от общества, при определении площади земельного участка и подготовке распоряжения департамент руководствуется землеустроительной документацией, выполненной заказчиком, и подготовленной им же схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Заявитель полагает, что земельный участок, образованный для размещения кафе и общественного туалета, относится к землям общего пользования и в силу ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) приватизации не подлежит.
Департамент, также ссылаясь на п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, считает, что согласие землепользователя для образования участка не обязательно, поскольку в данном случае землепользователь (общество) сам выступает инициатором проводимого раздела.
Из материалов дела следует, что распоряжением Главы города Оренбурга от 01.07.2003 N 2734-р "Об утверждении акта от 22.05.2003 N 2/2 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная" для общества утвержден акт выбора земельного участка от 22.05.2003 N 2/2 под строительство летнего кафе со стационарным блоком обслуживания и фонтаном, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная.
Комитету по градостроительству и архитектуре поручено выдать архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство, в соответствии с которым на общество возложены работы по ведению проектирования в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, утвержденным Комитетом по градостроительству и архитектуре 27.06.2003 со сроком исполнения до 15.07.2003 и окончанием строительства в срок до 01.01.2004.
Согласно утвержденному заданию на разработку проекта зданий и сооружений от 27.06.2003, обществу поручено предусмотреть размещение на участке стационарного кафе, эстрады, общественного туалета, фонтана, планировку участка необходимо предусмотреть с рациональным использованием существующей территории, соотнести с планировочным решением набережной в целом (п. 10); разработать индивидуальные проекты стационарного кафе, эстрады, общественного туалета, фонтана и размещение на участке с учетом рельефа, организации территории и визуального обзора. При этом архитектурно-планировочное решение зданий и сооружений должно соответствовать их функциональному назначению и быть связано с существующей перспективной застройкой проектируемой прилегающей территории. Размеры зданий в плане и их габариты необходимо принять на основании задания заказчика и уточнить проектом (п. 11).
Распоряжением Главы города Оренбурга от 05.08.2005 N 4433-р "Об утверждении границ и формировании земельных участков по адресу: г. Оренбург, ул. Набережной для предоставления обществу из распоряжения Главы города Оренбурга от 01.07.2003 N 2734-р "Об утверждении акта N 2/2 от 22.05.2003 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная" исключены слова - "летнего" и "эстрады". Обществу разрешено провести строительство стационарного кафе со стационарным блоком обслуживания, фонтана, общественного туалета в соответствии с проектом, согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга от 18.03.2004. В связи с чем обществу поручено провести государственный кадастровый учет земельного участка, заключить договор аренды и получить разрешение на реконструкцию бульварной зоны на земельном участке.
Между Администрацией г. Оренбурга и истцом заключен предварительный договор аренды земельного участка от 08.08.2005, согласно которому обществу предоставлен во временное владение и пользование общий земельный участок площадью 30 844 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 10 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Советская, 1, состоящий из 2 земельных участков, являющихся единым, неделимым объектом недвижимости, в том числе: земельный участок N 1 площадью 20 978 кв. м с разрешенным использованием - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережной г. Оренбурга; земельный участок N 2 площадью 9 866 кв. м с разрешенным использованием - обустройство территории пляжа реки Урал.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 11.03.2010 N 5644/204/10-15442 кадастровый номер земельного участка 56:44:0:258, местоположение установлено относительно ориентира (здание кафе), расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, площадью 20 978 кв. м, с разрешенным и фактическим использованием - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережной (20 000 кв. м).
Обществом во исполнение вышеуказанных распоряжений Главы города Оренбурга, предварительного договора аренды земельного участка от 08.08.2005, рабочего проекта кафе на бульваре от 2003 года, согласованного с Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Оренбурга 18.03.2004 произведено проектирование и строительство здания кафе, общественного туалета общей площадью 233,8 кв. м и фонтана.
Права собственности на объекты недвижимого имущества - одноэтажные нежилые здания, год ввода в эксплуатацию - 2003 г: трансформаторная подстанция, литера ТП, кадастровый номер 16-77/ТП, общей площадью 15,2 кв. м, кафе и общественный туалет, литера Е, кадастровый номер 16-77/Е, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, установлены решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу от 13.03.2009 N А47-8832/2008.
Право собственности на здание кафе и общественный туалет обществом зарегистрировано 09.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 56 АА N 944457 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 56-56-01/2010-352).
Общество обратилось с заявлением от 01.11.2011 о подготовке проекта правового акта администрации г. Оренбурга по образованию земельного участка под существующими объектами и заключения о возможности выкупа земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 27/2.
В п. 2 распоряжения Департамента от 25.11.2011 N 2514-р "Об утверждении схемы расположения и образования земельных участков по ул. Набережной" предписано образовать земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:258 площадью 20 978 кв. м на:
- 1) земельный участок площадью 446 кв. м из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, на котором расположены: одноэтажное кафе и общественный туалет литера Е, трансформаторная подстанция литера ТП. Местоположение: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Набережная с разрешенным использованием для размещения объектов торговли, общественного питания, с размещением кафе, общественного туалета и трансформаторной подстанции. Категория земель: земли населенных пунктов;
- 2) земельный участок площадью 20 532 кв. м из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане с вышеуказанным местоположением и расположенным в центральной части кадастрового квартала 56:44:0000000. Разрешенное использование: земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, с размещением Пушкинского бульвара на Набережной. Категория земель: земли населенных пунктов.
Установить бессрочное ограничение прав пользования на земельный участок, указанный в подп. 1 п. 2 данного распоряжения, согласно положению "О Регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга", утвержденному постановлением Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186.
Регламент ИС-3. Запрещается реконструкция и строительство капитальных зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, разрушающих характер исторически и градостроительно ценной застройки, без согласования с органами градостроительства администрацией города (п. 3).
Пунктом 4 названного распоряжения Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга предписано при оформлении права на земельный участок, указанный в подп. 1 п. 2 включить требования, указанные в п. 3 данного распоряжения в правоустанавливающий документ на земельный участок.
Согласно п. 7 оспариваемого распоряжения земельные участки, указанные в подп. 1, 2 п. 2 названного распоряжения, относятся к землям общего пользования и приватизации не подлежат.
Распоряжением департамента от 04.07.2012 N 3114-р "О внесении изменений в распоряжение департамента" внесены изменения в оспариваемое распоряжение, а именно из подп. 1 п. 2 распоряжения от 25.11.2011 N 2514-р исключены слова "трансформаторная подстанция литера ТП" и "и трансформаторной подстанции".
Общество, полагая, что оспариваемое распоряжение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в суд с требованием о признании его не действительным в части слов "площади 446 кв. м" подп. 1 п. 2; п. 3, 4; п. 7 в части указания на земельный участок, указанный в подп. 1 п. 2 распоряжения.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что департамент, в нарушение п. 3 ст. 33 Земельного кодекса при утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, руководствовался приложенными обществом документами, не учел нормы отвода земель для данного вида деятельности, правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию. Суд также пришел к выводу, что правила землепользования и застройки г. Оренбурга, как документ градостроительного зонирования, включающий в себя карту градостроительного зонирования, устанавливающие границы территориальных зон, утвержденные в установленном порядке, в настоящее время в г. Оренбурге отсутствуют, указав при этом на отсутствие доказательств, свидетельствующих об отнесении спорного земельного участка к землям историко-культурного назначения и, следовательно, к землям особо охраняемых территорий, в отношении которых введен особый правовой режим использования. Судом также установлено, что выкопировка из Генерального плана г. Оренбурга, утвержденного Решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 N 674, не содержит обозначения красных линий, разбивочного чертежа красных линий с координатами узлов и точек излома проектных красных линий и привязкой их к закрепленным на местности геодезическим знакам, опорным зданиям и сооружениям. При этом судом учтено, что Генеральный план г. Оренбурга утвержден вышеуказанным решением Оренбургского городского Совета после предоставления спорного земельного участка под строительство кафе со стационарным блоком обслуживания, фонтана и общественного туалета.
Апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, пришел к выводу о нарушении департаментом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, поскольку образование двух новых земельных участков за счет раздела уже сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, землепользователем которого является общество, допущено без его письменного согласия.
Выводы апелляционного суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
На основании п. 1 ст. 61 Земельного кодекса ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса).
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного ст. 29 данного Кодекса, исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса).
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что департаментом были утверждены схемы двух земельных участков площадью 446 кв. м и 20 532 кв. м, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:258, площадью 20 978 кв. м, с разрешенным видом использования - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережная (2000 кв. м), находящегося в фактическом пользовании заявителя.
Таким образом, как верно указано апелляционным судом, оба участка являются частями уже сформированного и поставленного на кадастровый учет 12.09.2007 земельного участка.
Судами также установлено, что общество является собственником объектов недвижимого имущества - зданий кафе и общественного туалета, расположенных на спорном земельном участке, и в силу ст. 36 Земельного кодекса обладает исключительным правом на аренду или приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, как землепользователь данного земельного участка.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
При этом п. 1, 4 ст. 11.2 указанного Кодекса предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении департаментом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, поскольку образование двух новых земельных участков за счет раздела уже сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, землепользователем которого является общество, допущено без его письменного согласия.
В связи с изложенным довод департамента о том, что согласие землепользователя для образования участка не обязательно, поскольку в данном случае землепользователь (общество) сам выступает инициатором проводимого раздела, судом кассационной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права.
При таких обстоятельствах суды правомерно признали недействительным распоряжение департамента от 25.11.2011 N 2514-р об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по ул. Набережной в части слов "площади 446 кв. м", подп. 1 п. 2; п. 3, 4; п. 7 в части указания на земельный участок, названный в подп. 1 п. 2 распоряжения, как не соответствующее положениям ст. 11.2 Земельного кодекса и нарушающее права общества, предусмотренные ст. 36 названного Кодекса.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Судами верно определены юридически значимые обстоятельства, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-593/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2013 N Ф09-12921/12 ПО ДЕЛУ N А47-593/12
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2013 г. N Ф09-12921/12
Дело N А47-593/12
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (далее - заявитель, департамент) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-593/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа в судебном заседании участие не приняли.
Общество с ограниченной ответственностью "Фабрика грез" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным распоряжения департамента от 25.11.2011 N 2514-р об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по ул. Набережной в части слов "площади 446 кв. м", подп. 1 п. 2; п. 3, 4; п. 7 в части указания на земельный участок, названный в подп. 1 п. 2 распоряжения (с учетом уточнения требования в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (далее - "МРСК Волги"), общество с ограниченной ответственностью "Оренбург Водоканал".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 (судья Калашникова А.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельства дела. Заявитель указывает, что земельный участок площадью 446 кв. м был образован на основании документации, поступившей от общества, при определении площади земельного участка и подготовке распоряжения департамент руководствуется землеустроительной документацией, выполненной заказчиком, и подготовленной им же схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Заявитель полагает, что земельный участок, образованный для размещения кафе и общественного туалета, относится к землям общего пользования и в силу ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) приватизации не подлежит.
Департамент, также ссылаясь на п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, считает, что согласие землепользователя для образования участка не обязательно, поскольку в данном случае землепользователь (общество) сам выступает инициатором проводимого раздела.
Из материалов дела следует, что распоряжением Главы города Оренбурга от 01.07.2003 N 2734-р "Об утверждении акта от 22.05.2003 N 2/2 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная" для общества утвержден акт выбора земельного участка от 22.05.2003 N 2/2 под строительство летнего кафе со стационарным блоком обслуживания и фонтаном, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная.
Комитету по градостроительству и архитектуре поручено выдать архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство, в соответствии с которым на общество возложены работы по ведению проектирования в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, утвержденным Комитетом по градостроительству и архитектуре 27.06.2003 со сроком исполнения до 15.07.2003 и окончанием строительства в срок до 01.01.2004.
Согласно утвержденному заданию на разработку проекта зданий и сооружений от 27.06.2003, обществу поручено предусмотреть размещение на участке стационарного кафе, эстрады, общественного туалета, фонтана, планировку участка необходимо предусмотреть с рациональным использованием существующей территории, соотнести с планировочным решением набережной в целом (п. 10); разработать индивидуальные проекты стационарного кафе, эстрады, общественного туалета, фонтана и размещение на участке с учетом рельефа, организации территории и визуального обзора. При этом архитектурно-планировочное решение зданий и сооружений должно соответствовать их функциональному назначению и быть связано с существующей перспективной застройкой проектируемой прилегающей территории. Размеры зданий в плане и их габариты необходимо принять на основании задания заказчика и уточнить проектом (п. 11).
Распоряжением Главы города Оренбурга от 05.08.2005 N 4433-р "Об утверждении границ и формировании земельных участков по адресу: г. Оренбург, ул. Набережной для предоставления обществу из распоряжения Главы города Оренбурга от 01.07.2003 N 2734-р "Об утверждении акта N 2/2 от 22.05.2003 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная" исключены слова - "летнего" и "эстрады". Обществу разрешено провести строительство стационарного кафе со стационарным блоком обслуживания, фонтана, общественного туалета в соответствии с проектом, согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга от 18.03.2004. В связи с чем обществу поручено провести государственный кадастровый учет земельного участка, заключить договор аренды и получить разрешение на реконструкцию бульварной зоны на земельном участке.
Между Администрацией г. Оренбурга и истцом заключен предварительный договор аренды земельного участка от 08.08.2005, согласно которому обществу предоставлен во временное владение и пользование общий земельный участок площадью 30 844 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 10 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Советская, 1, состоящий из 2 земельных участков, являющихся единым, неделимым объектом недвижимости, в том числе: земельный участок N 1 площадью 20 978 кв. м с разрешенным использованием - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережной г. Оренбурга; земельный участок N 2 площадью 9 866 кв. м с разрешенным использованием - обустройство территории пляжа реки Урал.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 11.03.2010 N 5644/204/10-15442 кадастровый номер земельного участка 56:44:0:258, местоположение установлено относительно ориентира (здание кафе), расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, площадью 20 978 кв. м, с разрешенным и фактическим использованием - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережной (20 000 кв. м).
Обществом во исполнение вышеуказанных распоряжений Главы города Оренбурга, предварительного договора аренды земельного участка от 08.08.2005, рабочего проекта кафе на бульваре от 2003 года, согласованного с Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Оренбурга 18.03.2004 произведено проектирование и строительство здания кафе, общественного туалета общей площадью 233,8 кв. м и фонтана.
Права собственности на объекты недвижимого имущества - одноэтажные нежилые здания, год ввода в эксплуатацию - 2003 г: трансформаторная подстанция, литера ТП, кадастровый номер 16-77/ТП, общей площадью 15,2 кв. м, кафе и общественный туалет, литера Е, кадастровый номер 16-77/Е, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, установлены решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу от 13.03.2009 N А47-8832/2008.
Право собственности на здание кафе и общественный туалет обществом зарегистрировано 09.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 56 АА N 944457 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 56-56-01/2010-352).
Общество обратилось с заявлением от 01.11.2011 о подготовке проекта правового акта администрации г. Оренбурга по образованию земельного участка под существующими объектами и заключения о возможности выкупа земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 27/2.
В п. 2 распоряжения Департамента от 25.11.2011 N 2514-р "Об утверждении схемы расположения и образования земельных участков по ул. Набережной" предписано образовать земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:258 площадью 20 978 кв. м на:
- 1) земельный участок площадью 446 кв. м из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, на котором расположены: одноэтажное кафе и общественный туалет литера Е, трансформаторная подстанция литера ТП. Местоположение: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Набережная с разрешенным использованием для размещения объектов торговли, общественного питания, с размещением кафе, общественного туалета и трансформаторной подстанции. Категория земель: земли населенных пунктов;
- 2) земельный участок площадью 20 532 кв. м из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане с вышеуказанным местоположением и расположенным в центральной части кадастрового квартала 56:44:0000000. Разрешенное использование: земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, с размещением Пушкинского бульвара на Набережной. Категория земель: земли населенных пунктов.
Установить бессрочное ограничение прав пользования на земельный участок, указанный в подп. 1 п. 2 данного распоряжения, согласно положению "О Регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга", утвержденному постановлением Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186.
Регламент ИС-3. Запрещается реконструкция и строительство капитальных зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, разрушающих характер исторически и градостроительно ценной застройки, без согласования с органами градостроительства администрацией города (п. 3).
Пунктом 4 названного распоряжения Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга предписано при оформлении права на земельный участок, указанный в подп. 1 п. 2 включить требования, указанные в п. 3 данного распоряжения в правоустанавливающий документ на земельный участок.
Согласно п. 7 оспариваемого распоряжения земельные участки, указанные в подп. 1, 2 п. 2 названного распоряжения, относятся к землям общего пользования и приватизации не подлежат.
Распоряжением департамента от 04.07.2012 N 3114-р "О внесении изменений в распоряжение департамента" внесены изменения в оспариваемое распоряжение, а именно из подп. 1 п. 2 распоряжения от 25.11.2011 N 2514-р исключены слова "трансформаторная подстанция литера ТП" и "и трансформаторной подстанции".
Общество, полагая, что оспариваемое распоряжение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в суд с требованием о признании его не действительным в части слов "площади 446 кв. м" подп. 1 п. 2; п. 3, 4; п. 7 в части указания на земельный участок, указанный в подп. 1 п. 2 распоряжения.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что департамент, в нарушение п. 3 ст. 33 Земельного кодекса при утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, руководствовался приложенными обществом документами, не учел нормы отвода земель для данного вида деятельности, правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию. Суд также пришел к выводу, что правила землепользования и застройки г. Оренбурга, как документ градостроительного зонирования, включающий в себя карту градостроительного зонирования, устанавливающие границы территориальных зон, утвержденные в установленном порядке, в настоящее время в г. Оренбурге отсутствуют, указав при этом на отсутствие доказательств, свидетельствующих об отнесении спорного земельного участка к землям историко-культурного назначения и, следовательно, к землям особо охраняемых территорий, в отношении которых введен особый правовой режим использования. Судом также установлено, что выкопировка из Генерального плана г. Оренбурга, утвержденного Решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 N 674, не содержит обозначения красных линий, разбивочного чертежа красных линий с координатами узлов и точек излома проектных красных линий и привязкой их к закрепленным на местности геодезическим знакам, опорным зданиям и сооружениям. При этом судом учтено, что Генеральный план г. Оренбурга утвержден вышеуказанным решением Оренбургского городского Совета после предоставления спорного земельного участка под строительство кафе со стационарным блоком обслуживания, фонтана и общественного туалета.
Апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, пришел к выводу о нарушении департаментом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, поскольку образование двух новых земельных участков за счет раздела уже сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, землепользователем которого является общество, допущено без его письменного согласия.
Выводы апелляционного суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
На основании п. 1 ст. 61 Земельного кодекса ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса).
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного ст. 29 данного Кодекса, исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса).
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что департаментом были утверждены схемы двух земельных участков площадью 446 кв. м и 20 532 кв. м, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:258, площадью 20 978 кв. м, с разрешенным видом использования - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережная (2000 кв. м), находящегося в фактическом пользовании заявителя.
Таким образом, как верно указано апелляционным судом, оба участка являются частями уже сформированного и поставленного на кадастровый учет 12.09.2007 земельного участка.
Судами также установлено, что общество является собственником объектов недвижимого имущества - зданий кафе и общественного туалета, расположенных на спорном земельном участке, и в силу ст. 36 Земельного кодекса обладает исключительным правом на аренду или приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, как землепользователь данного земельного участка.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
При этом п. 1, 4 ст. 11.2 указанного Кодекса предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении департаментом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, поскольку образование двух новых земельных участков за счет раздела уже сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, землепользователем которого является общество, допущено без его письменного согласия.
В связи с изложенным довод департамента о том, что согласие землепользователя для образования участка не обязательно, поскольку в данном случае землепользователь (общество) сам выступает инициатором проводимого раздела, судом кассационной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права.
При таких обстоятельствах суды правомерно признали недействительным распоряжение департамента от 25.11.2011 N 2514-р об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по ул. Набережной в части слов "площади 446 кв. м", подп. 1 п. 2; п. 3, 4; п. 7 в части указания на земельный участок, названный в подп. 1 п. 2 распоряжения, как не соответствующее положениям ст. 11.2 Земельного кодекса и нарушающее права общества, предусмотренные ст. 36 названного Кодекса.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют.
Судами верно определены юридически значимые обстоятельства, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-593/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)