Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
заинтересованных лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2013 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Пригарова Н.Н., Цуцкова М.Г.)
по делу N А12-2264/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего, г. Москва (ОГРН 1027700182366, ИНН 7722004494) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298), заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Диамант Девелопмент Групп Глобо", г. Волгоград (ОГРН 1053444089852, ИНН 3444126522), общество с ограниченной ответственностью "ТОПЕС", г. Москва (ОГРН 1077760853940, ИНН 7713632848), Михеев Олег Леонидович, г. Волгоград, Михеева Анна Андреевна, г. Волгоград, общество с ограниченной ответственностью "Ресурс", г. Москва (ОГРН 1063444059480, ИНН 3444136400), муниципальное унитарное предприятие Ворошиловское Межрайонное БТИ г. Волгограда (ОГРН 1023403847257, ИНН 3445007800), общество с ограниченной ответственностью "УСП", г. Волгоград (ОГРН 1033400328268, ИНН 3444107745) о признании бездействия незаконным,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего (далее - ООО "АМТ Банк", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании неправомерным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, регистрирующий орган), выразившегося в неперенесении сведений о регистрационной записи от 15.08.2006 N 34-34-01/103/2006/35 в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), открытых на объекты недвижимого имущества под условными номерами 34-34-01/072/2010-448 и 34-34-01/2010-325, образованных в результате преобразования объектов с условными номерами 34-34/05-01/01-0113/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2013 в удовлетворении требований заявителя отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2013 отменено. Требования ООО "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего удовлетворены, признано незаконным, нарушающим Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", бездействие Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившееся в неперенесении сведений о регистрационной записи от 15.08.2006 N 34-34-01/103/2006/35 в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества под условными номерами 34-34-01/072/2010-448 и 34-34-01/2010-325, образованных в результате преобразования объектов с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Волгоградской области просит постановление отменить, решение изменить, исключив из мотивировочной части выводы о незаконности и противоречии действий Управления Росреестра по Волгоградской области положениям, регулирующим правоотношения, связанные с залогом недвижимости и снятии обременений. Заявитель жалобы ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 09.08.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Славинвестбанк" (в соответствии с решением общего собрания участников от 11.08.2009 наименование изменено на ООО "АМТ Банк") (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Успех" (в последующем переименовано в ООО "УСП") (заемщик) был заключен кредитный договор N В/06/2462, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в виде невозобновляемой кредитной линии в сумме 11 500 000 долларов США до 31.07.2011 на инвестиции в реконструкцию торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48.
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Успех" по кредитному договору между сторонами был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.08.2006, в соответствии с пунктом 1.1. которого ООО "Успех" передало ООО "АМТ Банк" в залог следующее имущество:
- - незавершенное строительство части четырехэтажного панельного здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: незавершенное строительство, условный номер 34-34/05-01/01-24/2002-93, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48;
- - часть четырехэтажного не завершенного строительством здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: производственное, инвентарный номер: 000823, Литер В, этажность: 4, условный номер 34-34/05-01/01-01-13/2000-50, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1;
- - право аренды земельного участка общей площадью 6 790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, кадастровый номер 34:34:05 00 58:0013;
- - право аренды земельного участка общей площадью 2701 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0014.
Договор ипотеки был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 15.08.2006, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 34-34-01/103/2006/35.
Как установлено судом первой инстанции, согласно выпискам из ЕГРП по состоянию на 07.06.2009 N 01/025/2009-991, N 01/025/2009-992, N 01/025/2009-993, N 01/025/2009-990, ООО "Успех" принадлежали на праве собственности 2 объекта недвижимости: незавершенное строительство части четырехэтажного панельного здания производственного корпуса; часть четырехэтажного не завершенного строительством здания производственного корпуса, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, д. 48/1, с регистрацией обременения (ипотеки) 16.08.2006 в пользу ООО "БТА Банк" до полного исполнения обязательств по кредитному договору, а также права аренды двух земельных участков, расположенных по адресам: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, д. 48/1.
Обязательства по кредитному договору от 09.08.2006 N В/06/2462 ООО "Успех" исполнены не были.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2009 по делу N А12-9755/2009 ООО "УСП" было признано банкротом.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.08.2009 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "УСП" включены требования ООО "АМТ Банк", возникшие из кредитного договора от 09.08.2006 N В/06/2462, в сумме 365 678 810,59 руб. задолженности и 3 967 210,77 руб. пени как обеспеченные залогом следующего имущества должника: часть четырехэтажного не завершенного строительством части здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: производственное; инвентарный номер: 000823, литера: В, этажность: 4, условный номер 34-34/05-01/01-01-13/2000-50, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1; часть незавершенного строительства части четырехэтажного панельного здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: незавершенное строительство, условный номер 34-34/05-01/01-24/2002-93, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48; право аренды земельного участка площадью 2701 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1, кадастровый номер 34:34:050058:0014, категория земель: земли поселений, разрешенное использование/назначение: завершение строительства части четырехэтажного здания производственного корпуса; право аренды земельного участка площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, кадастровый номер 34:34:050058:0013, категория земель: земли поселений, разрешенное использование/назначение: производственные и складские здания.
Из уведомлений Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011 N 01/671/2011-530 и N 01/671/2011-529 заявителю стало известно том, что в ЕГРП отсутствуют сведения об объектах незавершенного строительства, принадлежавших ООО "Успех" и находившихся в залоге у ООО "АМТ Банк".
Согласно выпискам из ЕГРП от 17.10.2011 N 01/671/2011-533, N 01/671/2011-534, 10.08.2010 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/072/2010-448 зарегистрировано нежилое помещение площадью 10 218,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, а также 03.05.2011 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/247/2010-325 зарегистрировано нежилое помещение площадью 1454 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Правообладателем данных объектов недвижимости является ООО "Ресурс".
Предположив выбытие из собственности ООО "УСП" предметов залога, ООО "АМТ Банк" 21.11.2011 обратилось в арбитражный суд с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "УСП" Левина В.В., выразившиеся в умышленном сокрытии информации об имуществе должника - ООО "УСП".
При рассмотрении арбитражным судом жалобы ООО "АМТ Банк", с учетом сведений, представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области, и информации, содержащейся в ЕГРП, было установлено, что объекты недвижимого имущества с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93 преобразованы в объекты недвижимости с условными номерами 34-34-01/064/2011-1048, 34-34-01/247/2010-325, 34-34-01/072/2010-448.
Из регистрационного дела N 34-34-01/072/2010-448 следует, что решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 по делу N 2-425/2010 с учетом определения от 01.04.2010, за Михеевым О.А. признано право собственности на помещения общей площадью 10 218,5 кв. м, находящиеся в здании торгового центра площадью 16 609,9 кв. м, инвентарный номер 00823/1, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, в связи с чем 18.06.2010 в ЕГРП зарегистрировано право на объекты.
Определением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 01.04.2010 была допущена замена истца Михеева О.Л. на его правопреемника Михееву А.А.
Впоследствии 21.06.2010 Михеева А.А. по договору купли-продажи продала указанные помещения ООО "ДДГ Глобо", которое в свою очередь 09.07.2010 во исполнение обязательств по договору купли-продажи N 2Ю передало указанные помещения ООО "Ресурс". Права ООО "Ресурс" на объекты зарегистрированы в ЕГРП 10.08.2010.
Кроме того, решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 15.11.2010 по делу N 2-3697/10 за Михеевой А.А. признано право собственности на помещения общей площадью 1 454 кв. м, находящиеся на 5 этаже здания торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, 17.01.2011 указанное право зарегистрировано в ЕГРП.
На основании договора купли-продажи от 20.01.2011 Михеева А.А. продала указанные помещения ООО "Бонус", которое в соответствии с договором купли-продажи от 28.03.2011 N 1 передало помещения ООО "Ресурс", зарегистрировавшим право 03.05.2011.
Согласно имеющемуся в регистрационном деле ответу МУП Ворошиловского Межрайонного БТИ г. Волгограда, представленному по запросу Управления Росреестра по Волгоградской области, объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и д. 48/1, после реконструкции и перепланировки являются единым объектом капитального строительства, отстроенного на 96%. В состав указанного объекта входят помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м.
При этом, как следует из выписок из ЕГРП от 09.11.2012, сведений об обременении помещений площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м ипотекой в пользу ООО "АМТ Банк" не имеется.
ООО "АМТ Банк", полагая, что бездействие регистрирующего органа, выразившееся в неперенесении сведений об ипотеке, является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО "АМТ Банк" требований, однако, отказал в удовлетворении заявления общества ввиду пропуска им срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа, установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, установил, что вывод суда первой инстанции о пропуске заявителем срока на подачу заявления об оспаривании действий регистрирующего органа является ошибочным.
Суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о несоблюдении ООО "АМТ Банк" установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа, указал что, из определения Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2012, вынесенного по делу N А12-9755/2009, следует, что об отсутствии в ЕГРП записи об ипотеке на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская д. 48 и д. 48/1, ООО "АМТ Банк" стало известно из ответов Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011, доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих обращению в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа в установленные сроки общество не представило.
Суд апелляционной инстанции установил, что постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2012 по делу N А12-9755/2009 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2012 по данному делу, на которое сослался суд первой инстанции, было отменено. Таким образом, суд первой инстанции необоснованно сделал правовые выводы на основании отмененного судебного акта. Суд апелляционной инстанции истребовал и исследовал документы, на которые ссылался арбитражный суд в деле N А12-9755/2009.
Так, в уведомлениях Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011 N 01/671/2011-530, N 01/671/2011-529 сообщается об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений об объектах недвижимого имущества: не завершенных строительством производственных корпусов по адресу г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и д. 48/1, а также о зарегистрированных обременениях на них.
Кроме того, согласно выпискам из ЕГРП от 17.10.2011 N 01/671/2011-533, N 01/671/2011-534, на которые ссылался банк в заявлении по делу N А12-9755/2009, в ЕГРП под условным номером 34-34-01/072/2010-448 зарегистрировано нежилое помещение площадью 10 218,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, а также 03.05.2011 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/247/2010-325 зарегистрировано нежилое помещение площадью 1454 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Правообладателем данных объектов недвижимости является ООО "Ресурс". Сведения о наличии обременений в отношении указанных нежилых помещений в данных выписках отсутствуют.
Апелляционная коллегия согласилась с доводом ООО "АМТ Банк" о том, что из указанных уведомлений и выписок из ЕГРП банку не представлялось возможным установить, что помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м, находящиеся в собственности ООО "Ресурс" и оба расположенные в одном здании - доме N 48 по ул. Рабоче-Крестьянской, являются результатом реконструкции объектов незавершенного строительства, располагавшихся по двум адресам: д. 48 и д. 48/1 по ул. Рабоче-Крестьянской, принадлежавших ООО "УСП" и находившихся в залоге и банка, в связи с чем из указанных документов банк не мог узнать о неперенесении записи об ипотеке с объектов незавершенного строительства на созданные в результате реконструкции нежилые помещения.
Каких-либо других сведений, в том числе сведений о несовершении регистрирующим органом действий, являющихся предметом спора в настоящем деле, в силу положений статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" банк от регистрирующего органа получить был не вправе.
В связи с этим банк подал в арбитражный суд заявление об обжаловании действий конкурсного управляющего, основанное на предположениях о выбытии залогового имущества из конкурсной массы и о сокрытии информации об этом от конкурсных кредиторов.
Судом апелляционной инстанции установлено, что о нарушении своих прав ООО "АМТ Банк" стало известно 21.12.2012 в ходе рассмотрения дела N А12-9755/2009 после ознакомления с материалами регистрационных дел на объекты незавершенного строительства, находящиеся в залоге у общества, и на объекты, находящиеся в собственности ООО "Ресурс", представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области во исполнение запроса арбитражного суда.
Учитывая изложенное суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, что с заявлением об обжаловании бездействия регистрирующего органа, основанным на информации, содержащейся в указанных регистрационных делах, банк обратился в арбитражный суд в пределах установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3-месячного срока после указанной даты.
Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что реконструкция предмета залога из объектов незавершенного строительства в объект капитального строительства не является основанием для прекращения права на залог. Таким образом, неперенесение в соответствующих разделах ЕГРП сведений о залоговых правах ООО "АМТ Банк" на помещения площадью 10 218,5 кв. м с условным номером 34-34-01/072/2010-448 и на помещения площадью 1454 кв. м с условным номером 34-34-01/2010-325 в связи с реконструкцией объектов незавершенного строительства с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93 в законченный строительством объект капитального строительства, не основано на требованиях законодательства.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно пункту 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации".
В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения залога.
Как следует из материалов дела, до настоящего времени обеспеченное залогом обязательство не прекращено, в связи с чем по закону залог не прекратился.
В нарушение указанных требований нормативных правовых актов запись о залоговых правах ООО "АМТ Банк" на объекты недвижимости в связи с их преобразованием, а также установлением на них прав собственности Михеевой А.А., в соответствующие специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав не перенесена.
Довод Управление Росреестра по Волгоградской области, изложенный в кассационной жалобе о том, что общество утратило право залога на недвижимость, поскольку решениями Ворошиловского районного суда г. Волгограда было признано право собственности на вновь созданные объекты за Михеевой А.А., в связи с чем имеет место не переход права от прежнего собственника, а его установление судом, т.е. имеет место возникновение права, а не его переход от залогодателя к другому лицу, в связи с этим правила сохранения залога при переходе права собственности на объект недвижимости от залогодателя к другому лицу, установленные пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в данном случае применению не подлежат, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и признан несостоятельным в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Из решений Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 и от 15.11.2010, явившихся основаниями для регистрации права собственности на помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м за Михеевой А.А., следует, что основанием для признания права собственности на указанную недвижимость явился договор инвестирования строительства торгового центра от 01.06.2006 N 1/01, заключенный между ООО "УСП" и Михеевым О.Л. Согласно договору Михеев О.Л. инвестировал в строительство 147 млн рублей. Право собственности на недвижимость было признано за Михеевой А.А. - правопреемником Михеева О.А. в связи с неисполнением обществом "УСП" своих обязательств по передаче результата инвестиционной деятельности по окончании строительства здания.
Таким образом, заложенное банку в ходе строительства имущество не было изъято у залогодателя (ООО "УСП") в порядке виндикации (истребование из чужого незаконного владения), а было передано от должника кредитору во исполнение возмездного обязательства. В связи с этим правила прекращения ипотеки, предусмотренные статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в данном случае не применимы. В данном случае имеет место переход права собственности на заложенное имущество в результате возмездного отчуждения этого имущества на основании соответствующего судебного решения, в связи с чем по правилам пункта 1 статьи 353 ГК РФ право залога сохраняет силу.
Кроме того, апелляционными определениями Волгоградского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-5037/13 и по делу N 33-5062/13 решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 и от 15.11.2010 были отменены, договор инвестирования строительства торгового центра от 01.06.2006 N 1/01 признан ничтожным, Михееву О.А. и Михеевой А.А. отказано в признании права собственности на спорные нежилые помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, поскольку не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в постановлении, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А12-2264/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.12.2013 ПО ДЕЛУ N А12-2264/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2013 г. по делу N А12-2264/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
заинтересованных лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2013 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Пригарова Н.Н., Цуцкова М.Г.)
по делу N А12-2264/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего, г. Москва (ОГРН 1027700182366, ИНН 7722004494) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298), заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Диамант Девелопмент Групп Глобо", г. Волгоград (ОГРН 1053444089852, ИНН 3444126522), общество с ограниченной ответственностью "ТОПЕС", г. Москва (ОГРН 1077760853940, ИНН 7713632848), Михеев Олег Леонидович, г. Волгоград, Михеева Анна Андреевна, г. Волгоград, общество с ограниченной ответственностью "Ресурс", г. Москва (ОГРН 1063444059480, ИНН 3444136400), муниципальное унитарное предприятие Ворошиловское Межрайонное БТИ г. Волгограда (ОГРН 1023403847257, ИНН 3445007800), общество с ограниченной ответственностью "УСП", г. Волгоград (ОГРН 1033400328268, ИНН 3444107745) о признании бездействия незаконным,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего (далее - ООО "АМТ Банк", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании неправомерным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, регистрирующий орган), выразившегося в неперенесении сведений о регистрационной записи от 15.08.2006 N 34-34-01/103/2006/35 в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), открытых на объекты недвижимого имущества под условными номерами 34-34-01/072/2010-448 и 34-34-01/2010-325, образованных в результате преобразования объектов с условными номерами 34-34/05-01/01-0113/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2013 в удовлетворении требований заявителя отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2013 отменено. Требования ООО "АМТ Банк" в лице конкурсного управляющего удовлетворены, признано незаконным, нарушающим Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", бездействие Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившееся в неперенесении сведений о регистрационной записи от 15.08.2006 N 34-34-01/103/2006/35 в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества под условными номерами 34-34-01/072/2010-448 и 34-34-01/2010-325, образованных в результате преобразования объектов с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Волгоградской области просит постановление отменить, решение изменить, исключив из мотивировочной части выводы о незаконности и противоречии действий Управления Росреестра по Волгоградской области положениям, регулирующим правоотношения, связанные с залогом недвижимости и снятии обременений. Заявитель жалобы ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 09.08.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Славинвестбанк" (в соответствии с решением общего собрания участников от 11.08.2009 наименование изменено на ООО "АМТ Банк") (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Успех" (в последующем переименовано в ООО "УСП") (заемщик) был заключен кредитный договор N В/06/2462, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в виде невозобновляемой кредитной линии в сумме 11 500 000 долларов США до 31.07.2011 на инвестиции в реконструкцию торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48.
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Успех" по кредитному договору между сторонами был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.08.2006, в соответствии с пунктом 1.1. которого ООО "Успех" передало ООО "АМТ Банк" в залог следующее имущество:
- - незавершенное строительство части четырехэтажного панельного здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: незавершенное строительство, условный номер 34-34/05-01/01-24/2002-93, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48;
- - часть четырехэтажного не завершенного строительством здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: производственное, инвентарный номер: 000823, Литер В, этажность: 4, условный номер 34-34/05-01/01-01-13/2000-50, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1;
- - право аренды земельного участка общей площадью 6 790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, кадастровый номер 34:34:05 00 58:0013;
- - право аренды земельного участка общей площадью 2701 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0014.
Договор ипотеки был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области 15.08.2006, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 34-34-01/103/2006/35.
Как установлено судом первой инстанции, согласно выпискам из ЕГРП по состоянию на 07.06.2009 N 01/025/2009-991, N 01/025/2009-992, N 01/025/2009-993, N 01/025/2009-990, ООО "Успех" принадлежали на праве собственности 2 объекта недвижимости: незавершенное строительство части четырехэтажного панельного здания производственного корпуса; часть четырехэтажного не завершенного строительством здания производственного корпуса, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, д. 48/1, с регистрацией обременения (ипотеки) 16.08.2006 в пользу ООО "БТА Банк" до полного исполнения обязательств по кредитному договору, а также права аренды двух земельных участков, расположенных по адресам: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, д. 48/1.
Обязательства по кредитному договору от 09.08.2006 N В/06/2462 ООО "Успех" исполнены не были.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.06.2009 по делу N А12-9755/2009 ООО "УСП" было признано банкротом.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.08.2009 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "УСП" включены требования ООО "АМТ Банк", возникшие из кредитного договора от 09.08.2006 N В/06/2462, в сумме 365 678 810,59 руб. задолженности и 3 967 210,77 руб. пени как обеспеченные залогом следующего имущества должника: часть четырехэтажного не завершенного строительством части здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: производственное; инвентарный номер: 000823, литера: В, этажность: 4, условный номер 34-34/05-01/01-01-13/2000-50, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1; часть незавершенного строительства части четырехэтажного панельного здания производственного корпуса, готовностью 41%, назначение: незавершенное строительство, условный номер 34-34/05-01/01-24/2002-93, находящееся по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48; право аренды земельного участка площадью 2701 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48/1, кадастровый номер 34:34:050058:0014, категория земель: земли поселений, разрешенное использование/назначение: завершение строительства части четырехэтажного здания производственного корпуса; право аренды земельного участка площадью 6790 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, кадастровый номер 34:34:050058:0013, категория земель: земли поселений, разрешенное использование/назначение: производственные и складские здания.
Из уведомлений Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011 N 01/671/2011-530 и N 01/671/2011-529 заявителю стало известно том, что в ЕГРП отсутствуют сведения об объектах незавершенного строительства, принадлежавших ООО "Успех" и находившихся в залоге у ООО "АМТ Банк".
Согласно выпискам из ЕГРП от 17.10.2011 N 01/671/2011-533, N 01/671/2011-534, 10.08.2010 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/072/2010-448 зарегистрировано нежилое помещение площадью 10 218,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, а также 03.05.2011 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/247/2010-325 зарегистрировано нежилое помещение площадью 1454 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Правообладателем данных объектов недвижимости является ООО "Ресурс".
Предположив выбытие из собственности ООО "УСП" предметов залога, ООО "АМТ Банк" 21.11.2011 обратилось в арбитражный суд с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО "УСП" Левина В.В., выразившиеся в умышленном сокрытии информации об имуществе должника - ООО "УСП".
При рассмотрении арбитражным судом жалобы ООО "АМТ Банк", с учетом сведений, представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области, и информации, содержащейся в ЕГРП, было установлено, что объекты недвижимого имущества с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93 преобразованы в объекты недвижимости с условными номерами 34-34-01/064/2011-1048, 34-34-01/247/2010-325, 34-34-01/072/2010-448.
Из регистрационного дела N 34-34-01/072/2010-448 следует, что решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 по делу N 2-425/2010 с учетом определения от 01.04.2010, за Михеевым О.А. признано право собственности на помещения общей площадью 10 218,5 кв. м, находящиеся в здании торгового центра площадью 16 609,9 кв. м, инвентарный номер 00823/1, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, в связи с чем 18.06.2010 в ЕГРП зарегистрировано право на объекты.
Определением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 01.04.2010 была допущена замена истца Михеева О.Л. на его правопреемника Михееву А.А.
Впоследствии 21.06.2010 Михеева А.А. по договору купли-продажи продала указанные помещения ООО "ДДГ Глобо", которое в свою очередь 09.07.2010 во исполнение обязательств по договору купли-продажи N 2Ю передало указанные помещения ООО "Ресурс". Права ООО "Ресурс" на объекты зарегистрированы в ЕГРП 10.08.2010.
Кроме того, решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 15.11.2010 по делу N 2-3697/10 за Михеевой А.А. признано право собственности на помещения общей площадью 1 454 кв. м, находящиеся на 5 этаже здания торгового центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, 17.01.2011 указанное право зарегистрировано в ЕГРП.
На основании договора купли-продажи от 20.01.2011 Михеева А.А. продала указанные помещения ООО "Бонус", которое в соответствии с договором купли-продажи от 28.03.2011 N 1 передало помещения ООО "Ресурс", зарегистрировавшим право 03.05.2011.
Согласно имеющемуся в регистрационном деле ответу МУП Ворошиловского Межрайонного БТИ г. Волгограда, представленному по запросу Управления Росреестра по Волгоградской области, объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и д. 48/1, после реконструкции и перепланировки являются единым объектом капитального строительства, отстроенного на 96%. В состав указанного объекта входят помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м.
При этом, как следует из выписок из ЕГРП от 09.11.2012, сведений об обременении помещений площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м ипотекой в пользу ООО "АМТ Банк" не имеется.
ООО "АМТ Банк", полагая, что бездействие регистрирующего органа, выразившееся в неперенесении сведений об ипотеке, является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО "АМТ Банк" требований, однако, отказал в удовлетворении заявления общества ввиду пропуска им срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа, установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, установил, что вывод суда первой инстанции о пропуске заявителем срока на подачу заявления об оспаривании действий регистрирующего органа является ошибочным.
Суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о несоблюдении ООО "АМТ Банк" установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа, указал что, из определения Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2012, вынесенного по делу N А12-9755/2009, следует, что об отсутствии в ЕГРП записи об ипотеке на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская д. 48 и д. 48/1, ООО "АМТ Банк" стало известно из ответов Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011, доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих обращению в суд с заявлением об оспаривании действий регистрирующего органа в установленные сроки общество не представило.
Суд апелляционной инстанции установил, что постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2012 по делу N А12-9755/2009 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.04.2012 по данному делу, на которое сослался суд первой инстанции, было отменено. Таким образом, суд первой инстанции необоснованно сделал правовые выводы на основании отмененного судебного акта. Суд апелляционной инстанции истребовал и исследовал документы, на которые ссылался арбитражный суд в деле N А12-9755/2009.
Так, в уведомлениях Управления Росреестра по Волгоградской области от 17.10.2011 N 01/671/2011-530, N 01/671/2011-529 сообщается об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений об объектах недвижимого имущества: не завершенных строительством производственных корпусов по адресу г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и д. 48/1, а также о зарегистрированных обременениях на них.
Кроме того, согласно выпискам из ЕГРП от 17.10.2011 N 01/671/2011-533, N 01/671/2011-534, на которые ссылался банк в заявлении по делу N А12-9755/2009, в ЕГРП под условным номером 34-34-01/072/2010-448 зарегистрировано нежилое помещение площадью 10 218,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48, а также 03.05.2011 в ЕГРП под условным номером 34-34-01/247/2010-325 зарегистрировано нежилое помещение площадью 1454 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Правообладателем данных объектов недвижимости является ООО "Ресурс". Сведения о наличии обременений в отношении указанных нежилых помещений в данных выписках отсутствуют.
Апелляционная коллегия согласилась с доводом ООО "АМТ Банк" о том, что из указанных уведомлений и выписок из ЕГРП банку не представлялось возможным установить, что помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м, находящиеся в собственности ООО "Ресурс" и оба расположенные в одном здании - доме N 48 по ул. Рабоче-Крестьянской, являются результатом реконструкции объектов незавершенного строительства, располагавшихся по двум адресам: д. 48 и д. 48/1 по ул. Рабоче-Крестьянской, принадлежавших ООО "УСП" и находившихся в залоге и банка, в связи с чем из указанных документов банк не мог узнать о неперенесении записи об ипотеке с объектов незавершенного строительства на созданные в результате реконструкции нежилые помещения.
Каких-либо других сведений, в том числе сведений о несовершении регистрирующим органом действий, являющихся предметом спора в настоящем деле, в силу положений статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" банк от регистрирующего органа получить был не вправе.
В связи с этим банк подал в арбитражный суд заявление об обжаловании действий конкурсного управляющего, основанное на предположениях о выбытии залогового имущества из конкурсной массы и о сокрытии информации об этом от конкурсных кредиторов.
Судом апелляционной инстанции установлено, что о нарушении своих прав ООО "АМТ Банк" стало известно 21.12.2012 в ходе рассмотрения дела N А12-9755/2009 после ознакомления с материалами регистрационных дел на объекты незавершенного строительства, находящиеся в залоге у общества, и на объекты, находящиеся в собственности ООО "Ресурс", представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области во исполнение запроса арбитражного суда.
Учитывая изложенное суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, что с заявлением об обжаловании бездействия регистрирующего органа, основанным на информации, содержащейся в указанных регистрационных делах, банк обратился в арбитражный суд в пределах установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3-месячного срока после указанной даты.
Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что реконструкция предмета залога из объектов незавершенного строительства в объект капитального строительства не является основанием для прекращения права на залог. Таким образом, неперенесение в соответствующих разделах ЕГРП сведений о залоговых правах ООО "АМТ Банк" на помещения площадью 10 218,5 кв. м с условным номером 34-34-01/072/2010-448 и на помещения площадью 1454 кв. м с условным номером 34-34-01/2010-325 в связи с реконструкцией объектов незавершенного строительства с условными номерами 34-34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93 в законченный строительством объект капитального строительства, не основано на требованиях законодательства.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно пункту 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации".
В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения залога.
Как следует из материалов дела, до настоящего времени обеспеченное залогом обязательство не прекращено, в связи с чем по закону залог не прекратился.
В нарушение указанных требований нормативных правовых актов запись о залоговых правах ООО "АМТ Банк" на объекты недвижимости в связи с их преобразованием, а также установлением на них прав собственности Михеевой А.А., в соответствующие специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав не перенесена.
Довод Управление Росреестра по Волгоградской области, изложенный в кассационной жалобе о том, что общество утратило право залога на недвижимость, поскольку решениями Ворошиловского районного суда г. Волгограда было признано право собственности на вновь созданные объекты за Михеевой А.А., в связи с чем имеет место не переход права от прежнего собственника, а его установление судом, т.е. имеет место возникновение права, а не его переход от залогодателя к другому лицу, в связи с этим правила сохранения залога при переходе права собственности на объект недвижимости от залогодателя к другому лицу, установленные пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в данном случае применению не подлежат, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и признан несостоятельным в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Из решений Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 и от 15.11.2010, явившихся основаниями для регистрации права собственности на помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м за Михеевой А.А., следует, что основанием для признания права собственности на указанную недвижимость явился договор инвестирования строительства торгового центра от 01.06.2006 N 1/01, заключенный между ООО "УСП" и Михеевым О.Л. Согласно договору Михеев О.Л. инвестировал в строительство 147 млн рублей. Право собственности на недвижимость было признано за Михеевой А.А. - правопреемником Михеева О.А. в связи с неисполнением обществом "УСП" своих обязательств по передаче результата инвестиционной деятельности по окончании строительства здания.
Таким образом, заложенное банку в ходе строительства имущество не было изъято у залогодателя (ООО "УСП") в порядке виндикации (истребование из чужого незаконного владения), а было передано от должника кредитору во исполнение возмездного обязательства. В связи с этим правила прекращения ипотеки, предусмотренные статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в данном случае не применимы. В данном случае имеет место переход права собственности на заложенное имущество в результате возмездного отчуждения этого имущества на основании соответствующего судебного решения, в связи с чем по правилам пункта 1 статьи 353 ГК РФ право залога сохраняет силу.
Кроме того, апелляционными определениями Волгоградского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-5037/13 и по делу N 33-5062/13 решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 и от 15.11.2010 были отменены, договор инвестирования строительства торгового центра от 01.06.2006 N 1/01 признан ничтожным, Михееву О.А. и Михеевой А.А. отказано в признании права собственности на спорные нежилые помещения площадью 10 218,5 кв. м и 1454 кв. м.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, поскольку не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в постановлении, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А12-2264/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)