Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2013
Полный текст постановления изготовлен 08.05.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И.Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.И. Кардаполовой,
при участии:
от истца: К.А. Долматовой по дов. от 17.08.2012,
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (07АП-2238/13) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.02.2013 по делу N А27-9082/2012 (судья О.С. Ходякова) по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ИНН 4200000478, ОГРН 1024200702569) к предпринимателю Галичеву Евгению Алексеевичу (ИНН 420512775460, ОГРНИП 310420502200101) о взыскании 3 431 839,96 руб.,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее КУГИ КО) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 126, т. 1), о взыскании с предпринимателя Галичева Евгения Алексеевича (далее предприниматель Галичев Е.А.) задолженности по договору аренды земельного участка в размере 2 496 256,53 руб. и неустойки в сумме 1 005 583,43 руб.
Решением суда от 06.02.2013 (резолютивная часть объявлена 30.01.2013) исковые требования удовлетворены частично: задолженность взыскана в размере 2 004 347,21 руб. неустойка в сумме 485 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, КУГИ КО в апелляционной жалобе (с учетом дополнений) просит его изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - комитет как арендодатель по договору аренды земельного участка в силу закона не только имел полное право изменить размер арендной платы, но и обязан был внести данные изменения, поэтому размер арендной платы необходимо изменить согласно отчету от 27.07.2012, где рыночная величина арендной платы за земельный участок на дату оценки 16.05.2012 составляет 1 305 200 руб. за год, 108 766,67 руб. в месяц. Кроме того, суд не принял во внимание и положения п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ;
- - при применении ст. 333 ГК РФ был нарушен принцип соразмерности неустойки, за нарушение обязательств, предусмотренные договором аренды, поскольку ответчик систематически нарушал сроки оплаты и не представил доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.
Предприниматель Галичев Е.А. в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами в ней изложенными, указав на то, что увеличение арендной платы в связи с неверными расчетами кадастровой стоимости является неосновательным, что привело к нереальным ежемесячным платежам за земельный участок, увеличение арендной платы произведено 21.05.2012, однако доначислили с февраля месяца, уведомления об увеличении арендной платы не получали, срок гашения доначисленных платежей не предоставлялся.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке ст. 156 АПК РФ без участия представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы (с учетом дополнений) и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 06.02.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 09.03.2010 между КУГИ КО (арендодатель) и Агальцовым С.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 08-03-с/10, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 18.06.2010 (л.д. 10 - 11, 16, т. 1), по условиям которого:
- - арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, со следующими характеристиками: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0101030:685; адрес: г. Кемерово, Заводский район, юго-восточнее комплекса строений N 14 по ул. Баумана; площадь 6502 кв. м; разрешенное использование: для строительства административно-торгового здания на 100 сотрудников 600 кв. м торговой площади и СТО на 5 постов с мойкой на 2 поста и вспомогательными помещениями (п. п. 1.1, 1.2);
- - срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.09.2014 (п. 2.1 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 18.06.2010);
- - размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора (п. 3.1);
- - размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов (п. 3.6);
- - независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы (п. 3.7).
В протоколе определения величины арендной платы к договору N 08-03-с/10 от 09.03.2010 стороны установили, что арендная плата с 14.01.2010 составляет 88 351,17 руб. в месяц, с 14.01.2011 арендная плата за пользование земельным участком в соответствии с п. 9 приложения N 2 к Порядку определяется без учета коэффициента, учитывающего особые условия использования (Ку) (л.д. 14, т. 1).
По акту приема-передачи от 09.03.2010 земельный участок был передан арендатору (л.д. 15, т. 1).
На основании подписанного соглашения от 19.08.2010 (л.д. 17, т. 1) все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 08-03-с/10 от 09.03.2010 с 01.08.2010 перешли к Галичеву Е.А.
Уведомлением N 1 от 30.12.2010 КУГИ КО известил предпринимателя Галичева Е.А. об изменении арендной платы с 01.01.2011-94094 руб. в месяц, с 14.01.2011 - 235 234,99 руб. в месяц, уведомлением от 28.11.2011 об увеличении размера арендной платы за 2012 год до 249 349,09 руб. в месяц (л.д. 18 - 19, т. 1).
В предупреждении о погашении долга по арендной плате N 11-606/2224 от 24.06.2011, направленным в адрес предпринимателя Галичева Е.А., КУГИ КО предложило в течение 10 дней с получения данного предупреждения, уплатить имеющуюся на 01.07.2011 задолженность по арендным платежам и начисленный пени (л.д. 23, т. 1).
Ненадлежащее исполнение предпринимателем Галичевым Е.А.обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения КУГИ КО в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что изменение способа определения арендной платы осуществлено истцом с нарушением требований п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается факт нарушения со стороны ответчика обязательств по оплате арендованного земельного участка за период с 21.05.2011 по 30.11.2012, однако спор между истцом и ответчиком возник по расчету размера арендной платы, подлежащей взысканию с 17.05.2012.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (л.д. 74 - 79, т. 1).
Так, размер арендной платы в соответствии с указанным Порядком определяется по формуле: А = (КС х Кв х Ку х Ки х S / П), где А - размер арендной платы; КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 4763, 37 руб./кв. м; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 7, 78% (п. 5.2 приложения N 1 к Порядку - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров. Универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы. Рынки. Выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей.); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования - 0,40 (приложение N 2 к Порядку - земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости на период установленного органами местного самоуправления срока проектирования); Ки - коэффициент, учитывающий уровни инфляции на 2010 год = 1,1; S - площадь земельного участка = 6502 кв. м.; П - количество периодов внесения арендной платы в году - 12.
В п. 9 приложения N 2 "Коэффициенты к арендной плате, устанавливающие особые условия использования земельных участков (Ку)" к Порядку установлено, что в отношении земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, на период установленного органом местного самоуправления срока проектирования, применяется коэффициент к арендной плате, равный 0,4. В сноске по применению коэффициента Ку 0,4 указано, что в случае, если установленный органом местного самоуправления срок проектирования составляет более одного года, коэффициент 0,4 применяется независимо от установленного срока только в течение одного года.
В письме N 07-10-01-06/263 от 19.02.2010 (л.д. 21, т. 1) Управление городского развития администрации города Кемерово сообщило о том, что срок проектирования административно-торгового здания на 100 сотрудников и СТО на 5 постов с мойкой на 2 поста составляет 14,2 месяца, применение коэффициента 0,4 при расчете арендной плате за использование спорного земельного участка, является возможным.
Комитет строительного контроля администрации города Кемерово в письме N 06-03-07/1411 от 02.07.2012 (л.д. 87, т. 1) сообщил о том, что разрешения на строительство объектов капитального строительства, расположенных по адресу: г. Кемерово, Заводский район, юго-восточнее комплекса строений N 14 по ул. Баумана, не оформлялись, заявления о выдаче разрешений не поступали.
Нормативный правовой акт об утверждении новой кадастровой стоимости земельного участка исполнительным органом субъекта Российской Федерации в спорный период не принимался.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.04.2012 по делу N А27-13063/2011 частично удовлетворены требования предпринимателя Галичева Е.А., суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:685 равной его рыночной стоимости, составляющей 5 467 440 руб. (л.д. 106 - 111, т. 1).
Кадастровая стоимость используемого предпринимателем земельного участка изменилась в связи с заменой ее рыночной стоимостью по решению суда, вступившему в законную силу 17.05.2012.
Следуя отчету ООО "Центр оценки и экспертиз" N 122-07-2012 от 27.07.2012, рыночная величина арендной платы за земельный участок общей площадью 6502 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101030:685 на дату оценки 16.05.2012 составляет 1 305 200 руб. за год и 108 766,67 руб. в месяц (л.д. 134 - 150, т. 1, 1 - 57, т. 2).
Однако рыночная величина арендной платы, определенная в соответствии с отчетом N 122-07-2012 от 27.07.2012, не подлежала применению ранее даты его составления.
Учитывая изложенное, довод подателя апелляционной жалобы о наличии у КУГИ КО обязанности изменить размер арендной платы необходимо согласно отчету от 27.07.2012, подлежит отклонению.
К тому же, как правильно указал суд первой инстанции, для определения арендной платы за период с 17.05.2012 подлежит применению показатель кадастровой стоимости земельного участка, замененный его рыночной стоимостью, в связи с чем задолженность по арендной плате за спорный период составит 2 004 347,21 руб. (исходя из размера месячной арендной платы в размере 44 018,24 руб.).
Нельзя признать обоснованной и ссылку подателя жалобы на п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
Согласно Постановлению Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя, в том числе, из принципов: экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Пунктом 9 Правил N 582 от 16.07.2009 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
В настоящем случае с 01.01.2012 годовая арендная плата рассчитана по той же формуле, предусмотренной постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в сумме 4 763,37 руб./кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка).
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России N 222 от 12.08.2006, с применением средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области N 519 от 27.11.2008.
В протоколе определения величины арендной платы, указано на определение арендной платы с 14.01.2011 без учета коэффициента, учитывающего особые условия использования (Ку), в соответствии с пунктом 9 приложения N 2 к Порядку.
Таким образом, с 14.01.2011 арендная плата должна определяться исходя из согласованного сторонами размера по договору 235 234,99 руб. в месяц (без применения коэффициента Ку).
Несостоятельным является и довод подателя жалобы о том, что при применении ст. 333 ГК РФ был нарушен принцип соразмерности неустойки, за нарушение обязательств, предусмотренных договором аренды.
Положениями ст. ст. 329, 330 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ стороны в п. 6.1 договора аренды земельного участка 08-03-с/10 от 09.03.2010 предусмотрели обязанность за просрочку внесения арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, начисление неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом размера задолженности (2 004 347,21 руб.), периода просрочки (с 21.05.2011 по 30.11.2012) и установленного размера неустойки (0,1%), ответчику за неисполнение обязательства по оплате арендных платежей подлежит начислению пеня в сумме 960 653,75 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Следуя п. п. 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса РФ" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое. Для применения указанной статьи арбитражный суд должен располагать данными, подтверждающими явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Доказательства, подтверждающие наличие оснований для уменьшения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, должен представить ответчик, которым заявлено ходатайство.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении N 263-О от 21.12.2000, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Рассмотрев представленные в материалы дела документы, а также исходя из отсутствия доказательств наступления негативных последствий для истца в связи с просрочкой оплаты, и с учетом компенсационного характера неустойки, суд первой инстанции посчитал возможным применить ст. 333 ГК и уменьшить размер неустойки до 485 000 руб., что не выходит за полномочия суда и не может являться безусловным основанием для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба по указанным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.02.2013 по делу N А27-9082/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2013 ПО ДЕЛУ N А27-9082/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2013 г. по делу N А27-9082/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2013
Полный текст постановления изготовлен 08.05.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И.Терехиной,
судей: О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.И. Кардаполовой,
при участии:
от истца: К.А. Долматовой по дов. от 17.08.2012,
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (07АП-2238/13) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.02.2013 по делу N А27-9082/2012 (судья О.С. Ходякова) по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ИНН 4200000478, ОГРН 1024200702569) к предпринимателю Галичеву Евгению Алексеевичу (ИНН 420512775460, ОГРНИП 310420502200101) о взыскании 3 431 839,96 руб.,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее КУГИ КО) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 126, т. 1), о взыскании с предпринимателя Галичева Евгения Алексеевича (далее предприниматель Галичев Е.А.) задолженности по договору аренды земельного участка в размере 2 496 256,53 руб. и неустойки в сумме 1 005 583,43 руб.
Решением суда от 06.02.2013 (резолютивная часть объявлена 30.01.2013) исковые требования удовлетворены частично: задолженность взыскана в размере 2 004 347,21 руб. неустойка в сумме 485 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, КУГИ КО в апелляционной жалобе (с учетом дополнений) просит его изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что:
- - комитет как арендодатель по договору аренды земельного участка в силу закона не только имел полное право изменить размер арендной платы, но и обязан был внести данные изменения, поэтому размер арендной платы необходимо изменить согласно отчету от 27.07.2012, где рыночная величина арендной платы за земельный участок на дату оценки 16.05.2012 составляет 1 305 200 руб. за год, 108 766,67 руб. в месяц. Кроме того, суд не принял во внимание и положения п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ;
- - при применении ст. 333 ГК РФ был нарушен принцип соразмерности неустойки, за нарушение обязательств, предусмотренные договором аренды, поскольку ответчик систематически нарушал сроки оплаты и не представил доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.
Предприниматель Галичев Е.А. в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами в ней изложенными, указав на то, что увеличение арендной платы в связи с неверными расчетами кадастровой стоимости является неосновательным, что привело к нереальным ежемесячным платежам за земельный участок, увеличение арендной платы произведено 21.05.2012, однако доначислили с февраля месяца, уведомления об увеличении арендной платы не получали, срок гашения доначисленных платежей не предоставлялся.
Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке ст. 156 АПК РФ без участия представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы (с учетом дополнений) и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 06.02.2013, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 09.03.2010 между КУГИ КО (арендодатель) и Агальцовым С.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 08-03-с/10, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 18.06.2010 (л.д. 10 - 11, 16, т. 1), по условиям которого:
- - арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, со следующими характеристиками: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0101030:685; адрес: г. Кемерово, Заводский район, юго-восточнее комплекса строений N 14 по ул. Баумана; площадь 6502 кв. м; разрешенное использование: для строительства административно-торгового здания на 100 сотрудников 600 кв. м торговой площади и СТО на 5 постов с мойкой на 2 поста и вспомогательными помещениями (п. п. 1.1, 1.2);
- - срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.09.2014 (п. 2.1 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 18.06.2010);
- - размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора (п. 3.1);
- - размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов (п. 3.6);
- - независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы (п. 3.7).
В протоколе определения величины арендной платы к договору N 08-03-с/10 от 09.03.2010 стороны установили, что арендная плата с 14.01.2010 составляет 88 351,17 руб. в месяц, с 14.01.2011 арендная плата за пользование земельным участком в соответствии с п. 9 приложения N 2 к Порядку определяется без учета коэффициента, учитывающего особые условия использования (Ку) (л.д. 14, т. 1).
По акту приема-передачи от 09.03.2010 земельный участок был передан арендатору (л.д. 15, т. 1).
На основании подписанного соглашения от 19.08.2010 (л.д. 17, т. 1) все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 08-03-с/10 от 09.03.2010 с 01.08.2010 перешли к Галичеву Е.А.
Уведомлением N 1 от 30.12.2010 КУГИ КО известил предпринимателя Галичева Е.А. об изменении арендной платы с 01.01.2011-94094 руб. в месяц, с 14.01.2011 - 235 234,99 руб. в месяц, уведомлением от 28.11.2011 об увеличении размера арендной платы за 2012 год до 249 349,09 руб. в месяц (л.д. 18 - 19, т. 1).
В предупреждении о погашении долга по арендной плате N 11-606/2224 от 24.06.2011, направленным в адрес предпринимателя Галичева Е.А., КУГИ КО предложило в течение 10 дней с получения данного предупреждения, уплатить имеющуюся на 01.07.2011 задолженность по арендным платежам и начисленный пени (л.д. 23, т. 1).
Ненадлежащее исполнение предпринимателем Галичевым Е.А.обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения КУГИ КО в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что изменение способа определения арендной платы осуществлено истцом с нарушением требований п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается факт нарушения со стороны ответчика обязательств по оплате арендованного земельного участка за период с 21.05.2011 по 30.11.2012, однако спор между истцом и ответчиком возник по расчету размера арендной платы, подлежащей взысканию с 17.05.2012.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (л.д. 74 - 79, т. 1).
Так, размер арендной платы в соответствии с указанным Порядком определяется по формуле: А = (КС х Кв х Ку х Ки х S / П), где А - размер арендной платы; КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 4763, 37 руб./кв. м; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 7, 78% (п. 5.2 приложения N 1 к Порядку - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров. Универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы. Рынки. Выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей.); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования - 0,40 (приложение N 2 к Порядку - земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости на период установленного органами местного самоуправления срока проектирования); Ки - коэффициент, учитывающий уровни инфляции на 2010 год = 1,1; S - площадь земельного участка = 6502 кв. м.; П - количество периодов внесения арендной платы в году - 12.
В п. 9 приложения N 2 "Коэффициенты к арендной плате, устанавливающие особые условия использования земельных участков (Ку)" к Порядку установлено, что в отношении земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, на период установленного органом местного самоуправления срока проектирования, применяется коэффициент к арендной плате, равный 0,4. В сноске по применению коэффициента Ку 0,4 указано, что в случае, если установленный органом местного самоуправления срок проектирования составляет более одного года, коэффициент 0,4 применяется независимо от установленного срока только в течение одного года.
В письме N 07-10-01-06/263 от 19.02.2010 (л.д. 21, т. 1) Управление городского развития администрации города Кемерово сообщило о том, что срок проектирования административно-торгового здания на 100 сотрудников и СТО на 5 постов с мойкой на 2 поста составляет 14,2 месяца, применение коэффициента 0,4 при расчете арендной плате за использование спорного земельного участка, является возможным.
Комитет строительного контроля администрации города Кемерово в письме N 06-03-07/1411 от 02.07.2012 (л.д. 87, т. 1) сообщил о том, что разрешения на строительство объектов капитального строительства, расположенных по адресу: г. Кемерово, Заводский район, юго-восточнее комплекса строений N 14 по ул. Баумана, не оформлялись, заявления о выдаче разрешений не поступали.
Нормативный правовой акт об утверждении новой кадастровой стоимости земельного участка исполнительным органом субъекта Российской Федерации в спорный период не принимался.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.04.2012 по делу N А27-13063/2011 частично удовлетворены требования предпринимателя Галичева Е.А., суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:685 равной его рыночной стоимости, составляющей 5 467 440 руб. (л.д. 106 - 111, т. 1).
Кадастровая стоимость используемого предпринимателем земельного участка изменилась в связи с заменой ее рыночной стоимостью по решению суда, вступившему в законную силу 17.05.2012.
Следуя отчету ООО "Центр оценки и экспертиз" N 122-07-2012 от 27.07.2012, рыночная величина арендной платы за земельный участок общей площадью 6502 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101030:685 на дату оценки 16.05.2012 составляет 1 305 200 руб. за год и 108 766,67 руб. в месяц (л.д. 134 - 150, т. 1, 1 - 57, т. 2).
Однако рыночная величина арендной платы, определенная в соответствии с отчетом N 122-07-2012 от 27.07.2012, не подлежала применению ранее даты его составления.
Учитывая изложенное, довод подателя апелляционной жалобы о наличии у КУГИ КО обязанности изменить размер арендной платы необходимо согласно отчету от 27.07.2012, подлежит отклонению.
К тому же, как правильно указал суд первой инстанции, для определения арендной платы за период с 17.05.2012 подлежит применению показатель кадастровой стоимости земельного участка, замененный его рыночной стоимостью, в связи с чем задолженность по арендной плате за спорный период составит 2 004 347,21 руб. (исходя из размера месячной арендной платы в размере 44 018,24 руб.).
Нельзя признать обоснованной и ссылку подателя жалобы на п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
Согласно Постановлению Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя, в том числе, из принципов: экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
Пунктом 9 Правил N 582 от 16.07.2009 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
В настоящем случае с 01.01.2012 годовая арендная плата рассчитана по той же формуле, предусмотренной постановлением Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в сумме 4 763,37 руб./кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка).
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России N 222 от 12.08.2006, с применением средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области N 519 от 27.11.2008.
В протоколе определения величины арендной платы, указано на определение арендной платы с 14.01.2011 без учета коэффициента, учитывающего особые условия использования (Ку), в соответствии с пунктом 9 приложения N 2 к Порядку.
Таким образом, с 14.01.2011 арендная плата должна определяться исходя из согласованного сторонами размера по договору 235 234,99 руб. в месяц (без применения коэффициента Ку).
Несостоятельным является и довод подателя жалобы о том, что при применении ст. 333 ГК РФ был нарушен принцип соразмерности неустойки, за нарушение обязательств, предусмотренных договором аренды.
Положениями ст. ст. 329, 330 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ стороны в п. 6.1 договора аренды земельного участка 08-03-с/10 от 09.03.2010 предусмотрели обязанность за просрочку внесения арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, начисление неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом размера задолженности (2 004 347,21 руб.), периода просрочки (с 21.05.2011 по 30.11.2012) и установленного размера неустойки (0,1%), ответчику за неисполнение обязательства по оплате арендных платежей подлежит начислению пеня в сумме 960 653,75 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Следуя п. п. 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса РФ" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое. Для применения указанной статьи арбитражный суд должен располагать данными, подтверждающими явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Доказательства, подтверждающие наличие оснований для уменьшения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, должен представить ответчик, которым заявлено ходатайство.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении N 263-О от 21.12.2000, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Рассмотрев представленные в материалы дела документы, а также исходя из отсутствия доказательств наступления негативных последствий для истца в связи с просрочкой оплаты, и с учетом компенсационного характера неустойки, суд первой инстанции посчитал возможным применить ст. 333 ГК и уменьшить размер неустойки до 485 000 руб., что не выходит за полномочия суда и не может являться безусловным основанием для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная жалоба по указанным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.02.2013 по делу N А27-9082/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)