Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Платоновой Е.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 по делу N А76-22498/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, истец) - Соколов М.М. (доверенность от 30.12.2011 N 25906);
- общества - Зайдуллина Т.Р. (доверенность от 11.05.2013 N 19).
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о взыскании задолженности по договору от 06.12.2006 УЗ N 008662-К-2006 основного долга в размере 26 308 569 руб., неустойки в размере 10 525 970 руб. (с учетом уменьшения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 15.08.2013 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 15 508 768 руб., неустойка в сумме 9 823 820 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 (судьи Боглановская Г.Н., Карпачева М.И., Ермолаева Л.П.) решение суда изменено. С общества с пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 26.11.2009 по 30.09.2012 в сумме 11 857 589 руб., неустойка в сумме 5 724 860 руб.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 413, п. 3 ст. 607, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), ст. 1, п. 4 ст. 37, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, суд в нарушение п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации решением придал обратную силу закону, указав, что договор аренды от 06.12.2006 заключен на основании нормы, вступившей в силу с 21.12.2006, то есть после подписания договора. Общество, ссылаясь на ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывает, что судебными актами по делу N А76-22499/2012 Арбитражного суда Челябинской области установлено, что п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не является основанием для предоставления земельного участка согласно указанной норме. При этом земельные участки площадью 6 408 кв. м и 42 827 кв. м предоставлены ответчику в пользование в одно время, для одних и тех же целей, на основании тех же актов выбора земельного участка, постановления Главы г. Челябинска, распоряжения Главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312. Заявитель жалобы полагает, что спорный земельный участок не был предоставлен для жилищного строительства. Общество указывает также, что, отклоняя довод апелляционной жалобы о начислении арендной платы за несформированные земельные участки, суд сослался только на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 13.09.2011 N 3413/11, не указав нормы права. Заявитель жалобы считает, что суды при определении размера задолженности не учли факт прекращения договора аренды всего земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру.
Как установлено судами, постановлением Главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального района г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Постановлением Главы г. Челябинска от 05.10.2004 N 1775-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального района г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Распоряжением Главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 "О предоставлении земельных участков в аренду для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска обществу предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
На основании указанного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 06.12.2006 УЗ N 008662-К-2006 аренды земли г. Челябинска.
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2007.
В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 42827 кв. м, расположенный по ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
Согласно п. 1.4 названный договор заключен на срок 5 лет с даты принятия постановления.
Пунктом 2.1 договора установлено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся неотъемлемой частью договора.
Расчеты платы за аренду земли N 1 - 7 за период с 20.10.2006 по 04.12.2011 представлены в материалы дела.
Согласно кадастровому паспорту от 29.02.2008 N 36.02/08-1-735 предоставленный ответчику земельный участок имеет кадастровый номер 74:36:0506002:0016, площадь земельного участка составляет 42827 кв. м, кадастровая стоимость 210 239 027 руб. 81 коп.
Распоряжением Администрации г. Челябинска от 30.08.2012 N 4699 из названного выше земельного участка сформированы 6 новых земельных участка, в том числе земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:476 площадью 9990 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:477 площадью 4663 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:478 площадью 9130 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:479 площадью 4108 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:480 площадью 11600 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:481 площадью 3336 кв. м.
Между Комитетом и обществом заключены договоры от 31.10.2012 УЗ N 011110-Д-2012, УЗ N 011111-Д-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:478 и 74:36:0506002:476 соответственно.
Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по уплате арендных платежей за использование земельного участка в период с 12.02.2009 по 30.09.2012, Комитет обратился в суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя требования Комитета частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит определению, исходя из методики, указанной в п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, и посчитал противоречащим абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 механизм расчета арендной платы, согласованный сторонами в договоре в виде методики расчета, определенной Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами. Суд при этом принял во внимание, что земельный участок предоставлен обществу для жилищного строительства на основании акта выбора земельного участка, утвержденного до 01.10.2005, и без проведения торгов, а постановлением о предоставлении земельного участка на ответчика возложены обязанности по разработке проекта планировки территории и выполнению работ по обустройству территории. Арендная плата рассчитана судом до момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в объектах, введенных в эксплуатацию. Суд не применил к заявленным требованиям срок исковой давности, поскольку ответчиком совершались действия, свидетельствующие о признании им долга.
Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о том, что поскольку размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Сделав выводы о том, что исковые требования за 4 квартал 2009 года заявлены Комитетом за пределами исковой давности, а также о том, что внесение ответчиком платежей не свидетельствует о совершении им действий по признанию долга, суда апелляционной инстанции изменил решение суда. Поскольку данные выводы не обжалуются, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив содержание договора аренды от 06.12.2006 N УЗ N 008661-К-2006, суды, руководствуясь 2, п. 3 ст. 607, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод о заключенности названного договора аренды.
Факт использования ответчиком земельного участка в спорный период не оспаривается сторонами.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, арендная плата является нормативно регулируемой в тех случаях, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями (что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11).
Таким образом, верным является вывод судов о том, что поскольку размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Учитывая, что доказательств арендной платы в заявленном размере не представлено, суды верно признали требований Комитета обоснованными.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод общества о том, что договор аренды не следует квалифицировать как договор аренды для целей жилищного строительства, как противоречащий материалам дела.
Правильно применив положения п. 15 ст. *** Закона N 137-ФЗ, ст. 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе: договор аренды; постановление о предоставлении земельного участка; разрешения на строительство жилых домов; разрешения на ввод объектов в эксплуатацию; распоряжение Главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312; ситуационный план в составе акта выбора земельного участка N 001022-05-2004; постановления Главы г. Челябинска от 19.07.2004 N 1254-п, от 05.10.2004 N 1775-п суды пришли к правильному выводу о том, что земельный участок предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду чего применение ставок арендной платы, установленных нормой п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ с учетом положений абз. 12 данной статьи, является обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды заключен не на 9 месяцев, как того требует норма п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, а на 5 лет, в связи с чем спорный земельный участок не предоставлен для комплексного освоения для целей жилищного строительства являлся предметом рассмотрения апелляционного суда, и ему дана надлежащая правовая оценка.
Правомерно отклонен также довод общества о необоснованном применении ставок арендной платы за превышение сроков строительства, предусмотренных п. 15 ст. 3 Вводного закона, так как по смыслу указанной нормы соответствующие сроки начинают течь с момента заключения договора, в данном случае - с 12.02.2007.
Ссылка заявителя жалобы на то, что, отклоняя довод о начислении арендной платы за несформированные земельные участки, суд апелляционной инстанции сослался только на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а не на нормы законы, судом кассационной инстанции отклоняется.
Согласно ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части могут содержаться ссылки на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Довод общества о необоснованном начислении арендной платы после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме, также подлежит отклонению, так как у общества после первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для завершения строительства и, соответственно, сохранялось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 *** постановления от 25.01.2013 N 13.
Ссылка заявителя жалобы на ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принимается, поскольку судебный акт по делу N А76-22499/2012 Арбитражного суда Челябинской области принят на основании оценки судами различных фактических обстоятельств.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив наличие у ответчика задолженности по договору аренды земельного участка, правомерно изменил решение суда и взыскал с общества в пользу Комитета задолженность по арендной плате за период с 26.11.2009 по 30.09.2012 в сумме 11 857 589 руб., неустойку в размере 5 724 860 руб.
Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления судов первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 по делу N А76-22498/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 12.12.2013 N Ф09-13102/13 ПО ДЕЛУ N А76-22498/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2013 г. N Ф09-13102/13
Дело N А76-22498/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Платоновой Е.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 по делу N А76-22498/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, истец) - Соколов М.М. (доверенность от 30.12.2011 N 25906);
- общества - Зайдуллина Т.Р. (доверенность от 11.05.2013 N 19).
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о взыскании задолженности по договору от 06.12.2006 УЗ N 008662-К-2006 основного долга в размере 26 308 569 руб., неустойки в размере 10 525 970 руб. (с учетом уменьшения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 15.08.2013 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 15 508 768 руб., неустойка в сумме 9 823 820 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 (судьи Боглановская Г.Н., Карпачева М.И., Ермолаева Л.П.) решение суда изменено. С общества с пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 26.11.2009 по 30.09.2012 в сумме 11 857 589 руб., неустойка в сумме 5 724 860 руб.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 413, п. 3 ст. 607, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), ст. 1, п. 4 ст. 37, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, суд в нарушение п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации решением придал обратную силу закону, указав, что договор аренды от 06.12.2006 заключен на основании нормы, вступившей в силу с 21.12.2006, то есть после подписания договора. Общество, ссылаясь на ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывает, что судебными актами по делу N А76-22499/2012 Арбитражного суда Челябинской области установлено, что п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ не является основанием для предоставления земельного участка согласно указанной норме. При этом земельные участки площадью 6 408 кв. м и 42 827 кв. м предоставлены ответчику в пользование в одно время, для одних и тех же целей, на основании тех же актов выбора земельного участка, постановления Главы г. Челябинска, распоряжения Главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312. Заявитель жалобы полагает, что спорный земельный участок не был предоставлен для жилищного строительства. Общество указывает также, что, отклоняя довод апелляционной жалобы о начислении арендной платы за несформированные земельные участки, суд сослался только на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 13.09.2011 N 3413/11, не указав нормы права. Заявитель жалобы считает, что суды при определении размера задолженности не учли факт прекращения договора аренды всего земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру.
Как установлено судами, постановлением Главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального района г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Постановлением Главы г. Челябинска от 05.10.2004 N 1775-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального района г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Распоряжением Главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 "О предоставлении земельных участков в аренду для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска обществу предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
На основании указанного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 06.12.2006 УЗ N 008662-К-2006 аренды земли г. Челябинска.
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2007.
В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 42827 кв. м, расположенный по ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
Согласно п. 1.4 названный договор заключен на срок 5 лет с даты принятия постановления.
Пунктом 2.1 договора установлено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся неотъемлемой частью договора.
Расчеты платы за аренду земли N 1 - 7 за период с 20.10.2006 по 04.12.2011 представлены в материалы дела.
Согласно кадастровому паспорту от 29.02.2008 N 36.02/08-1-735 предоставленный ответчику земельный участок имеет кадастровый номер 74:36:0506002:0016, площадь земельного участка составляет 42827 кв. м, кадастровая стоимость 210 239 027 руб. 81 коп.
Распоряжением Администрации г. Челябинска от 30.08.2012 N 4699 из названного выше земельного участка сформированы 6 новых земельных участка, в том числе земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:476 площадью 9990 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:477 площадью 4663 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:478 площадью 9130 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:479 площадью 4108 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:480 площадью 11600 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:481 площадью 3336 кв. м.
Между Комитетом и обществом заключены договоры от 31.10.2012 УЗ N 011110-Д-2012, УЗ N 011111-Д-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:478 и 74:36:0506002:476 соответственно.
Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по уплате арендных платежей за использование земельного участка в период с 12.02.2009 по 30.09.2012, Комитет обратился в суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя требования Комитета частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит определению, исходя из методики, указанной в п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, и посчитал противоречащим абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и положениям Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 механизм расчета арендной платы, согласованный сторонами в договоре в виде методики расчета, определенной Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами. Суд при этом принял во внимание, что земельный участок предоставлен обществу для жилищного строительства на основании акта выбора земельного участка, утвержденного до 01.10.2005, и без проведения торгов, а постановлением о предоставлении земельного участка на ответчика возложены обязанности по разработке проекта планировки территории и выполнению работ по обустройству территории. Арендная плата рассчитана судом до момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в объектах, введенных в эксплуатацию. Суд не применил к заявленным требованиям срок исковой давности, поскольку ответчиком совершались действия, свидетельствующие о признании им долга.
Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о том, что поскольку размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Сделав выводы о том, что исковые требования за 4 квартал 2009 года заявлены Комитетом за пределами исковой давности, а также о том, что внесение ответчиком платежей не свидетельствует о совершении им действий по признанию долга, суда апелляционной инстанции изменил решение суда. Поскольку данные выводы не обжалуются, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив содержание договора аренды от 06.12.2006 N УЗ N 008661-К-2006, суды, руководствуясь 2, п. 3 ст. 607, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод о заключенности названного договора аренды.
Факт использования ответчиком земельного участка в спорный период не оспаривается сторонами.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, арендная плата является нормативно регулируемой в тех случаях, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями (что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11).
Таким образом, верным является вывод судов о том, что поскольку размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Учитывая, что доказательств арендной платы в заявленном размере не представлено, суды верно признали требований Комитета обоснованными.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод общества о том, что договор аренды не следует квалифицировать как договор аренды для целей жилищного строительства, как противоречащий материалам дела.
Правильно применив положения п. 15 ст. *** Закона N 137-ФЗ, ст. 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе: договор аренды; постановление о предоставлении земельного участка; разрешения на строительство жилых домов; разрешения на ввод объектов в эксплуатацию; распоряжение Главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312; ситуационный план в составе акта выбора земельного участка N 001022-05-2004; постановления Главы г. Челябинска от 19.07.2004 N 1254-п, от 05.10.2004 N 1775-п суды пришли к правильному выводу о том, что земельный участок предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду чего применение ставок арендной платы, установленных нормой п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ с учетом положений абз. 12 данной статьи, является обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды заключен не на 9 месяцев, как того требует норма п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, а на 5 лет, в связи с чем спорный земельный участок не предоставлен для комплексного освоения для целей жилищного строительства являлся предметом рассмотрения апелляционного суда, и ему дана надлежащая правовая оценка.
Правомерно отклонен также довод общества о необоснованном применении ставок арендной платы за превышение сроков строительства, предусмотренных п. 15 ст. 3 Вводного закона, так как по смыслу указанной нормы соответствующие сроки начинают течь с момента заключения договора, в данном случае - с 12.02.2007.
Ссылка заявителя жалобы на то, что, отклоняя довод о начислении арендной платы за несформированные земельные участки, суд апелляционной инстанции сослался только на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а не на нормы законы, судом кассационной инстанции отклоняется.
Согласно ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части могут содержаться ссылки на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Довод общества о необоснованном начислении арендной платы после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме, также подлежит отклонению, так как у общества после первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для завершения строительства и, соответственно, сохранялось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 *** постановления от 25.01.2013 N 13.
Ссылка заявителя жалобы на ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принимается, поскольку судебный акт по делу N А76-22499/2012 Арбитражного суда Челябинской области принят на основании оценки судами различных фактических обстоятельств.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив наличие у ответчика задолженности по договору аренды земельного участка, правомерно изменил решение суда и взыскал с общества в пользу Комитета задолженность по арендной плате за период с 26.11.2009 по 30.09.2012 в сумме 11 857 589 руб., неустойку в размере 5 724 860 руб.
Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления судов первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 по делу N А76-22498/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)