Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
при участии:
от истца: представителя Цапковой Ю.Е. по доверенности от 05.07.2013,
от ответчика: представителя Козлова А.В. по доверенности от 06.03.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22 апреля 2013 года по делу N А32-18799/2012
по иску индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет
к ответчику индивидуальному предпринимателю Шора Ведат
при участии третьего лица: Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о расторжении договора купли-продажи,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Суфан Жамаль Табет (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шора Ведат (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от 19.05.2009 и возврате имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании указанной сделки истец передал ответчику недвижимое имущество, а ответчик уклонился от его оплаты, что в силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 в удовлетворении заявленного иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что из содержания пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что ответчик в полном объеме оплатил приобретенное им недвижимое имущество, что исключает возможность удовлетворения заявленного иска. Последующий платеж ответчика на сумму 300 000 руб. на счет продавца не свидетельствует о признании долга в материально-правовом смысле, а говорит о желании исключить судебный спор между сторонами.
С учетом рыночной стоимости имущества и с учетом наличия между сторонами сделки корпоративных и управленческих связей, условий договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что у истца отсутствовал реальный экономический интерес в отношении спорного имущества.
Суд также указал, что в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.
В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.
С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд необоснованно пришел к выводу о том, что ответчик оплатил приобретенное им недвижимое имущество, не учел, что последующая попытка ответчика оплатить имущество после обращения истца с требованием о расторжении договора не может свидетельствовать об отпадении оснований для расторжения договора купли-продажи;
- - вывод суда о том, что истец не мог получить иной выгоды от реализации имущества по договору купли-продажи в ином виде, чем получение от ответчика 300 000 руб., является домыслом суда, не основанном не фактических обстоятельствах дела;
- - суд безосновательно указал, что у сторон сделки отсутствовал экономический интерес в отношении спорного имущества в момент заключения сделки;
- - суд не учел, что ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи, не произведя оплату за приобретенное имущество, что является основанием для расторжения договора. Предъявление настоящего иска в арбитражный суд не имело целью причинить вред интересам ответчика, так как заявленный иск направлен на восстановление нарушенного права истца.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительных пояснениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.
На вопрос суда о том, какие доказательства подтверждают факт причинения ответчиком истцу значительного ущерба, вызванного ненадлежащим исполнением договора, представитель истца пояснил, что в обязанности истца не входило доказывание причинения ему ущерба от неисполнения ответчиком договорного обязательства, так как неуплаты продаваемой вещи является существенным нарушением договора купли-продажи и является достаточным основанием для расторжения сделки судом.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.05.2009 между ИП Суфан Жамаль Табет и ИП Шора Ведат заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец обязался передал ответчику в собственность 15 067/21 524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 общей площадью 21 524 кв. м, нежилые здания: склад литер Е, литер Ж, Ж1, литер В, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255 (т. 1 л.д. 18-20).
По акту приема-передачи имущество передано покупателю 19.05.2009 (т. 1 л.д. 20).
Переход права собственности к ответчику на указанное имущество зарегистрирован в ЕГРП 06.06.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и никем не оспаривается (т. 1 л.д. 22-25).
22.05.2012 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, обосновывая это тем, что ответчик не оплатил объекты недвижимого имущества (т. 1 л.д. 57-58).
Неподписание ответчиком соглашения о расторжении договора купли-продажи явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 1 статьи 529 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Из содержания раздела 2 договора купли-продажи следует, что цена отчуждаемого имущества составила 300 000 руб. и была внесена покупателем на расчетный счет истца, открытый в Краснодарском филиале ЗАО КБ "Кедр", до подписания договора. Стороны указали, что расчет между ними произведен полностью.
В обоснование своего довода о том, что ответчик не оплатил проданный ему товар, истец представил выписку из банковского счета, открытого в Краснодарском филиале ЗАО КБ "Кедр", за период с 29.10.2008 по 03.02.2012, из содержания которой не следует, что ответчик перечислил истцу выкупную стоимость имущества, как на это было указано в разделе 2 договора (т. 1 л.д. 26-56).
Доказательства того, что ответчик рассчитался с истцом за полученные им объекты недвижимого имущества, в материалы дела не представлены. Само указание в договоре на произведенные между его сторонами расчеты не может рассматриваться к качестве достоверного доказательства исполнения должником (ответчиком) его денежного обязательства по оплате имущества.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что недвижимое имущество было оплачено ответчиком на дату заключения договора купли-продажи от 19.05.2009, является ошибочным, вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию судом незаконного и необоснованного решения по делу.
В пункте 65 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что из смысла данных разъяснений следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.
В заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты недвижимости.
Согласно правилу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Заявленные требования истец, в том числе, основывает на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
С учетом изложенного, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен был представить суду доказательства того, что неисполнение ответчиком его обязанности по оплате недвижимого имущества причинило истцу существенный ущерб.
Из правовой позиции истца, высказанной его представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.07.2013, следует, что достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости является нарушение ответчиком существенного условия договора - оплаты предмета сделки в установленный договором срок (истец полагает, что неоплата ответчиком спорного имущества является существенным нарушение договорного обязательства), в связи с чем истец не должен доказывать причинения ему ответчиком ущерба.
Данная позиция истца основывается на неверном понимании положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также такого определения, как "существенное условие договора".
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из положений статьей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для договоров купли-продажи недвижимости существенными условиями являются условия о предмете сделки и о цене отчуждаемого имущества. Данные условия были надлежащим образом согласованы сторонами при заключении сделки.
Вместе с тем, ни условиями договора купли-продажи от 19.05.2009, ни положениями параграфа 7 главы 30 Кодекса не устанавливается, что неоплата покупателем выкупной цены имущества само по себе может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи от 19.05.2009, так как в материалах дела отсутствуют доказательства причинения истцу ответчиком ущерба, который лишил продавца в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. В том числе, в материалы дела не представлены доказательства того, что договор купли-продажи от 19.05.2009 предусматривал условие о возможности отчуждения истцом спорного имущества третьему лицу, в случае неоплаты покупателем выкупной цены имущества, а также доказательства того, что у истца, с учетом передачи имущества ответчику и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, имелась объективная возможность заключения сделок на более выгодных для истца условиях.
Представление истцом в материалы дела заключения специалиста о рыночной стоимости отчужденного недвижимого имущества, которая превышает выкупную стоимость имущества, согласованную сторонами при подписании договора купли-продажи от 19.05.2009, не может свидетельствовать о причинении истцу ответчиком ущерба.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Действующее законодательство в качестве общего правила не устанавливает требование, согласно которому продажная цена имущества в обязательном порядке должна соответствовать рыночной стоимости данного имущества.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом не было представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, порождающих у него право на заявление требования о расторжении договора купли-продажи в судебном порядке, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости отклонения заявленного иска. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд возлагает на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 апреля 2013 года по делу N А32-18799/2012 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2013 N 15АП-8288/2013 ПО ДЕЛУ N А32-18799/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2013 г. N 15АП-8288/2013
Дело N А32-18799/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
при участии:
от истца: представителя Цапковой Ю.Е. по доверенности от 05.07.2013,
от ответчика: представителя Козлова А.В. по доверенности от 06.03.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22 апреля 2013 года по делу N А32-18799/2012
по иску индивидуального предпринимателя Суфан Жамаль Табет
к ответчику индивидуальному предпринимателю Шора Ведат
при участии третьего лица: Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о расторжении договора купли-продажи,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Суфан Жамаль Табет (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шора Ведат (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от 19.05.2009 и возврате имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании указанной сделки истец передал ответчику недвижимое имущество, а ответчик уклонился от его оплаты, что в силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 в удовлетворении заявленного иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что из содержания пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что ответчик в полном объеме оплатил приобретенное им недвижимое имущество, что исключает возможность удовлетворения заявленного иска. Последующий платеж ответчика на сумму 300 000 руб. на счет продавца не свидетельствует о признании долга в материально-правовом смысле, а говорит о желании исключить судебный спор между сторонами.
С учетом рыночной стоимости имущества и с учетом наличия между сторонами сделки корпоративных и управленческих связей, условий договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что у истца отсутствовал реальный экономический интерес в отношении спорного имущества.
Суд также указал, что в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.
В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.
С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд необоснованно пришел к выводу о том, что ответчик оплатил приобретенное им недвижимое имущество, не учел, что последующая попытка ответчика оплатить имущество после обращения истца с требованием о расторжении договора не может свидетельствовать об отпадении оснований для расторжения договора купли-продажи;
- - вывод суда о том, что истец не мог получить иной выгоды от реализации имущества по договору купли-продажи в ином виде, чем получение от ответчика 300 000 руб., является домыслом суда, не основанном не фактических обстоятельствах дела;
- - суд безосновательно указал, что у сторон сделки отсутствовал экономический интерес в отношении спорного имущества в момент заключения сделки;
- - суд не учел, что ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи, не произведя оплату за приобретенное имущество, что является основанием для расторжения договора. Предъявление настоящего иска в арбитражный суд не имело целью причинить вред интересам ответчика, так как заявленный иск направлен на восстановление нарушенного права истца.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительных пояснениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.
На вопрос суда о том, какие доказательства подтверждают факт причинения ответчиком истцу значительного ущерба, вызванного ненадлежащим исполнением договора, представитель истца пояснил, что в обязанности истца не входило доказывание причинения ему ущерба от неисполнения ответчиком договорного обязательства, так как неуплаты продаваемой вещи является существенным нарушением договора купли-продажи и является достаточным основанием для расторжения сделки судом.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.05.2009 между ИП Суфан Жамаль Табет и ИП Шора Ведат заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец обязался передал ответчику в собственность 15 067/21 524 доли земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 общей площадью 21 524 кв. м, нежилые здания: склад литер Е, литер Ж, Ж1, литер В, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255 (т. 1 л.д. 18-20).
По акту приема-передачи имущество передано покупателю 19.05.2009 (т. 1 л.д. 20).
Переход права собственности к ответчику на указанное имущество зарегистрирован в ЕГРП 06.06.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и никем не оспаривается (т. 1 л.д. 22-25).
22.05.2012 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, обосновывая это тем, что ответчик не оплатил объекты недвижимого имущества (т. 1 л.д. 57-58).
Неподписание ответчиком соглашения о расторжении договора купли-продажи явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 1 статьи 529 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Из содержания раздела 2 договора купли-продажи следует, что цена отчуждаемого имущества составила 300 000 руб. и была внесена покупателем на расчетный счет истца, открытый в Краснодарском филиале ЗАО КБ "Кедр", до подписания договора. Стороны указали, что расчет между ними произведен полностью.
В обоснование своего довода о том, что ответчик не оплатил проданный ему товар, истец представил выписку из банковского счета, открытого в Краснодарском филиале ЗАО КБ "Кедр", за период с 29.10.2008 по 03.02.2012, из содержания которой не следует, что ответчик перечислил истцу выкупную стоимость имущества, как на это было указано в разделе 2 договора (т. 1 л.д. 26-56).
Доказательства того, что ответчик рассчитался с истцом за полученные им объекты недвижимого имущества, в материалы дела не представлены. Само указание в договоре на произведенные между его сторонами расчеты не может рассматриваться к качестве достоверного доказательства исполнения должником (ответчиком) его денежного обязательства по оплате имущества.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что недвижимое имущество было оплачено ответчиком на дату заключения договора купли-продажи от 19.05.2009, является ошибочным, вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию судом незаконного и необоснованного решения по делу.
В пункте 65 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что из смысла данных разъяснений следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.
В заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты недвижимости.
Согласно правилу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Заявленные требования истец, в том числе, основывает на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
С учетом изложенного, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен был представить суду доказательства того, что неисполнение ответчиком его обязанности по оплате недвижимого имущества причинило истцу существенный ущерб.
Из правовой позиции истца, высказанной его представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.07.2013, следует, что достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости является нарушение ответчиком существенного условия договора - оплаты предмета сделки в установленный договором срок (истец полагает, что неоплата ответчиком спорного имущества является существенным нарушение договорного обязательства), в связи с чем истец не должен доказывать причинения ему ответчиком ущерба.
Данная позиция истца основывается на неверном понимании положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также такого определения, как "существенное условие договора".
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из положений статьей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для договоров купли-продажи недвижимости существенными условиями являются условия о предмете сделки и о цене отчуждаемого имущества. Данные условия были надлежащим образом согласованы сторонами при заключении сделки.
Вместе с тем, ни условиями договора купли-продажи от 19.05.2009, ни положениями параграфа 7 главы 30 Кодекса не устанавливается, что неоплата покупателем выкупной цены имущества само по себе может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи от 19.05.2009, так как в материалах дела отсутствуют доказательства причинения истцу ответчиком ущерба, который лишил продавца в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. В том числе, в материалы дела не представлены доказательства того, что договор купли-продажи от 19.05.2009 предусматривал условие о возможности отчуждения истцом спорного имущества третьему лицу, в случае неоплаты покупателем выкупной цены имущества, а также доказательства того, что у истца, с учетом передачи имущества ответчику и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, имелась объективная возможность заключения сделок на более выгодных для истца условиях.
Представление истцом в материалы дела заключения специалиста о рыночной стоимости отчужденного недвижимого имущества, которая превышает выкупную стоимость имущества, согласованную сторонами при подписании договора купли-продажи от 19.05.2009, не может свидетельствовать о причинении истцу ответчиком ущерба.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Действующее законодательство в качестве общего правила не устанавливает требование, согласно которому продажная цена имущества в обязательном порядке должна соответствовать рыночной стоимости данного имущества.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом не было представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, порождающих у него право на заявление требования о расторжении договора купли-продажи в судебном порядке, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости отклонения заявленного иска. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд возлагает на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 апреля 2013 года по делу N А32-18799/2012 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)