Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9952/2013) общества с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2013 по делу N А70-5720/2013 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" (ОГРН 1047200589688, ИНН 7204083569)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области
о признании незаконным отказа и обязании совершить действия,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" (далее по тексту - ООО "Стройгарантия", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту также - Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Департамента в продлении срока действия договора N 23-20/1051 от 28.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 (уведомление "О прекращении договора аренды земельного участка" от 04.03.2013 N 130304025/14-1) и договора N 23-21/306 от 15.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:3842 (уведомление "О прекращении договора аренды земельного участка" от 01.03.2013 N 130301004/14-1) и обязании Департамента заключить с ООО "Стройгарантия" соглашение о продлении срока действия договора N 23-20/1051 от 28.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 и договора N 23-21/306 от 15.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:3842.
Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных ООО "Стройгарантия" требований в полном объеме, исходя из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения ввиду непринятия заявителем реальных действий по фактическому освоению предоставленного земельного участка.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Стройгарантия" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Стройгарантия" указывает на необоснованное непринятие арбитражным судом во внимание следующих обстоятельств:
- - акт обследования земельного участка был составлен 01.11.2011, то есть за год до направления уведомления о расторжения земельного участка Обществу, из чего, по мнению заявителя, следует, что результаты обследования, сделанные более чем за год до направления уведомления о расторжении, не соответствуют фактической ситуации;
- - ООО "Стройгарантия" стало арендатором спорного земельного участка с 06.09.2010 с письменного согласия Департамента, то есть за год до составления акта обследования, в котором зафиксировано, что участок не используется. Даже при соответствии земельного участка всем необходимым требованиям одного года недостаточно на разработку проекта, получения всех технических условий, разрешения на строительство, а также выполнения все мероприятий, необходимых для начала непосредственно возведения объекта;
- - после составления акта обследования от 01.11.2011, где сказано о неиспользовании спорного земельного участка, Департамент по заявлению ООО "Стройгарантия" исключительно в целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 предоставил в аренду для благоустройства земельный участок с кадастровым номером N 72:23:0106003:3842;
- - за время аренды земельного участка ООО "Стройгарантия" осуществило такие мероприятия, как-то: перенос гаражей, вынос инженерных сетей, получение градостроительного плана земельного участка, необходимых технических условий, осуществление изысканий, разработка проектной документации в полном объеме, заключение договоров со снабжающими организациями на технологическое подключение, то есть заявитель предпринял все возможные меры, направленные на получение разрешения на строительство, и именно по этой причине не приступал к возведению жилой секции.
До начала судебного заседания от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения заявителю (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так, приложенный к отзыву на апелляционную жалобу реестр N 648 от 12.11.2013 к таким доказательствам отнесен быть не может в силу отсутствия в нем адреса и наименования адресата (данный реестр не позволяет установить в принципе кому направлено то или иное почтовое отправление).
Поскольку данный отзыв поступил в суд апелляционной инстанции через канцелярию суда апелляционной инстанции, то он остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
До начала судебного заседания от Департамента также поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
ООО "Стройгарантия", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Ремстроймонтаж" заключен договор аренды от 28.02.2007 N 23-20/1051 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта на срок с 09.02.2007 по 08.02.2010.
Соглашением от 24.09.2007 стороны внесли изменения в договор аренды, согласно которым арендатором стало закрытое акционерное общество "Сибирьжилстройпроект".
Соглашением от 20.11.2009 стороны продлили срок действия договора с 09.02.2010 по 08.02.2013.
В соответствии с договором уступки права аренды от 17.08.2010 закрытое акционерное общество "Сибирьжилстройпроект" передало ООО "Стройгарантия" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 23-20/1051 с даты государственной регистрации договора уступки, то есть с 06.09.2010.
В соответствии с разделом 1 договора N 23-50/1051 от 28.02.2007 земельный участок свободен от застройки и предоставляется для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта.
15.02.2012 между заявителем и Департаментом заключен договор аренды N 23-21/306 земельного участка с кадастровым номером 72:23:010600:3842 под благоустройство территории (без права капитального строительства, права ограждения земельного участка) сроком по 23.12.2012.
13.11.2012 ООО "Стройгарантия" обратилось к Департаменту с заявлением о продлении срока действия договора аренды на три года.
По результатам рассмотрения данного заявления заявителю направлено уведомление от 30.11.2012 N 121130012/14-1 о прекращении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, а именно: в связи с неосвоением земельного участка и отсутствием строительства, а также уведомление от 01.03.2013 N 130301004/14-1 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка под благоустройство территории (без права капитального строительства) в связи с прекращением договора аренды земельного участка о предоставлении для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта.
17.01.2013 заявитель повторно обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка под строительство жилой секции с объектами соцкультбыта, на которое Департамент направил уведомление от 04.03.2013 N 3130304025/14-1 с приложением акта приема-передачи земельного участка в связи с прекращением арендных отношений.
Полагая, что отказ Департамента в продлении сроков действия указанных договоров не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Стройгарантия" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
09.09.2013 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое ООО "Стройгарантия" в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
На основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных статьей 46 настоящего Кодекса, подпункт 1 пункта 2 которой предусматривает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 предоставлялся Департаментом в аренду для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта на срок по 08.02.2013 на основании договора аренды N 23-20/1051 от 28.02.2007.
В результате обследования, произведенного специалистами Департамента 01.11.2011, установлено, что земельный участок свободен от строений, строительство не ведется, территория не огорожена, что свидетельствует о наличии у заинтересованного лица права, предоставленного ему вышеизложенными правовыми нормами, прекратить действие указанного договора аренды ввиду неиспользования данного земельного участка.
Доводы ООО "Стройгарантия", основанные на дате обследования, апелляционным судом отклоняются, поскольку Обществом не опровергнуто то обстоятельство, что с 01.11.2011 по момент прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, заявителем фактические действия по освоению данного земельного участка не предпринимались.
Аналогичным образом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что арендатором спорного земельного участка он стал с согласия Департамента лишь в 2010 году, то есть за год до произведенного заинтересованным лицом обследования участка, и данного времени объективно недостаточно для полного освоения спорного земельного участка, не могут служить основанием для удовлетворения требований ООО "Стройгарантия".
То обстоятельство, что заявитель стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 лишь в 2010 году никоим образом не свидетельствует о наличии оснований для исчисления срока на освоение данного земельного участка с указанной даты и не продлевает действие данного срока, равно как и действия срока договора аренды.
Напротив, приобретая 17.08.2010 по договору уступки права требования соответствующее право аренды заявитель не мог не знать, сколько времени осталось как до окончания срока освоения земельного участка, так и до прекращения срока действия договора аренды N 23-20/1051 от 28.02.2007, как следствие, полагать, что соответствующие действия должны быть осуществлены им к данному сроку.
Более того, на момент принятия в 2010 году ООО "Стройгарантия" обязанностей по договору аренды земельного участка N 23-20/1051 от 28.02.2007 уже более года действовали Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 (вступили в силу 10.04.2009), из которых явствовало наличие на спорном земельном участке препятствий для начала строительства указанного выше объекта с учетом существующих характеристик земельного участка, как следствие, необходимость в принятии заявителем дополнительных мер в части приведения документации на объект капитального строительства в соответствие с действующими Правилами.
Соответственно, принимая на себя в 2010 году обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 23-20/1051 от 28.02.2007 ООО "Стройгарантия" должно было и могло осознавать необходимость осуществления перечисленных выше действий в указанные сроки и предвидеть соответствующие последствия своего бездействия, что в полной мере охватывается понятием предпринимательского риска, закрепленного в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ООО "Стройгарантия" указывает на осуществление на спорном земельном участке следующих мероприятий: перенос гаражей, вынос инженерных сетей, получение градостроительного плана земельного участка, необходимых технических условий, осуществление изысканий, разработка проектной документации в полном объеме, заключение договоров со снабжающими организациями на технологическое подключение.
Аналогичные, по сути, доводы заявлялись ООО "Стройгарантия" в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и были обосновано отклонены арбитражным судом со ссылкой на то, что получение технических условий на подключение к сетям и разработка проекта являются недостаточными мероприятиями, позволяющими признать факт начала строительства на арендованном земельном участке.
При этом приведение земельного участка (технической документации на земельный участок) в соответствие с изменившимся законодательством, по верному замечанию суда первой инстанции, также не является освоением данного участка.
Так, получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не связано с освоением земельного участка, а является действием застройщика по согласованию разрешенных характеристик земельного участка в соответствии с имеющимся у него проектом застройки (статьи 38, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом ссылка заявителя на назначение распоряжением администрации города Тюмени N 557-рк от 22.10.2012 публичных слушаний по объекту, который должен был быть возведен на спорном земельном участке, также обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку указанное свидетельствует об отсутствии реальных действий по фактическому освоению предоставленного земельного участка со стороны арендатора, а также о неприведении имеющейся у него документации на объект капитального строительства в соответствие с действующими Правилами землепользования и застройки города Тюмени до указанной даты, при том, что в аренде у заявителя спорный земельный участок находился уже на протяжении длительного времени. Кроме того, по результатам публичных слушаний составлено отрицательное заключение.
Суд апелляционной инстанции отмечает и бездоказательность утверждений подателя апелляционной жалобы о переносе гаражей со спорного земельного участка и выносе инженерных сетей.
В любом случае, даже, если принять во внимание рассмотренные доводы подателя апелляционной жалобы об осуществлении им перечисленных выше действий, то указанное не может служить основанием для удовлетворения его требований, поскольку свидетельствует о недобросовестном поведении заявителя. Так, все перечисленные мероприятия осуществлены ООО "Стройгарантия" в 2012 году, то есть уже после составления в 2011 году акта обследования земельного участка и нахождения данного участка в аренде заявителя более года.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что указанные мероприятия были направлены на получение разрешения на строительство, не отменяет изложенные выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно допущенного ООО "Стройгарантия" бездействия и непринятия им необходимых мер по освоению земельного участка в установленные сроки.
Применительно к обязанности арендатора использовать земельный участок по его назначению в пределах установленного договором срока аренды, суд первой инстанции также обоснованно указал в судебном акте на отсутствие у Общества как застройщика препятствий своевременно начать строительство с учетом существующих характеристик земельного участка, полученного в аренду.
При данных обстоятельствах вывод Департамента о ненадлежащем использовании Обществом земельного участка, предоставленного в аренду, как следствие, наличии законных оснований для отказа арендатору в продлении срока аренды путем направления соответствующего уведомления от 30.11.2012, является обоснованным.
Таким образом, договор аренды земельного участка N 23-20/1051 от 28.02.2007 прекратил свое действие с 09.02.2013 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается доводов подателя апелляционной жалобы в части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:3842, то они также не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения его требований.
Так, в силу условий договора аренды от 15.02.2012 N 23-21/306 данный земельный участок предоставлялся заявителю на срок 11 месяцев исключительно под благоустройство территории в целях обеспечения строительства на смежном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0106003:0055, арендные отношении в отношении которого, как установлено выше судами первой и апелляционной инстанций, прекращены.
При этом и пунктом 7.3 договора аренды от 15.02.2012 N 23-21/306 установлено, что по истечении срока действия договора он считается расторгнутым при отсутствии соглашения о его продлении.
Как следствие, по истечении указанного срока действия договора арендные отношения между сторонами прекратились, о чем Обществу было направлено соответствующее уведомление от 01.03.2013.
Таким образом, отказав в продлении сроков действия договоров аренды N 23-20/1051 от 28.02.2007 и N 23-21/306 от 15.02.2012, Департамент действовал в соответствии с предоставленными ему полномочиями и согласно установленному законом порядку, а потому правовые основания для признания незаконными таких отказов отсутствуют.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, отказав в удовлетворении заявленных ООО "Стройгарантия" требований в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Стройгарантия" в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на общество. Поскольку в рассматриваемой ситуации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда о признании незаконным отказа Департамента Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб., а ООО "Стройгарантия" уплатило 2000 руб., 1000 руб. государственной пошлины подлежит возврату Обществу.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2013 по делу N А70-5720/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 09.10.2013 N 11870.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N А70-5720/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А70-5720/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9952/2013) общества с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2013 по делу N А70-5720/2013 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" (ОГРН 1047200589688, ИНН 7204083569)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области
о признании незаконным отказа и обязании совершить действия,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" (далее по тексту - ООО "Стройгарантия", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту также - Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Департамента в продлении срока действия договора N 23-20/1051 от 28.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 (уведомление "О прекращении договора аренды земельного участка" от 04.03.2013 N 130304025/14-1) и договора N 23-21/306 от 15.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:3842 (уведомление "О прекращении договора аренды земельного участка" от 01.03.2013 N 130301004/14-1) и обязании Департамента заключить с ООО "Стройгарантия" соглашение о продлении срока действия договора N 23-20/1051 от 28.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 и договора N 23-21/306 от 15.02.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:3842.
Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных ООО "Стройгарантия" требований в полном объеме, исходя из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения ввиду непринятия заявителем реальных действий по фактическому освоению предоставленного земельного участка.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Стройгарантия" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Стройгарантия" указывает на необоснованное непринятие арбитражным судом во внимание следующих обстоятельств:
- - акт обследования земельного участка был составлен 01.11.2011, то есть за год до направления уведомления о расторжения земельного участка Обществу, из чего, по мнению заявителя, следует, что результаты обследования, сделанные более чем за год до направления уведомления о расторжении, не соответствуют фактической ситуации;
- - ООО "Стройгарантия" стало арендатором спорного земельного участка с 06.09.2010 с письменного согласия Департамента, то есть за год до составления акта обследования, в котором зафиксировано, что участок не используется. Даже при соответствии земельного участка всем необходимым требованиям одного года недостаточно на разработку проекта, получения всех технических условий, разрешения на строительство, а также выполнения все мероприятий, необходимых для начала непосредственно возведения объекта;
- - после составления акта обследования от 01.11.2011, где сказано о неиспользовании спорного земельного участка, Департамент по заявлению ООО "Стройгарантия" исключительно в целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 предоставил в аренду для благоустройства земельный участок с кадастровым номером N 72:23:0106003:3842;
- - за время аренды земельного участка ООО "Стройгарантия" осуществило такие мероприятия, как-то: перенос гаражей, вынос инженерных сетей, получение градостроительного плана земельного участка, необходимых технических условий, осуществление изысканий, разработка проектной документации в полном объеме, заключение договоров со снабжающими организациями на технологическое подключение, то есть заявитель предпринял все возможные меры, направленные на получение разрешения на строительство, и именно по этой причине не приступал к возведению жилой секции.
До начала судебного заседания от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения заявителю (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так, приложенный к отзыву на апелляционную жалобу реестр N 648 от 12.11.2013 к таким доказательствам отнесен быть не может в силу отсутствия в нем адреса и наименования адресата (данный реестр не позволяет установить в принципе кому направлено то или иное почтовое отправление).
Поскольку данный отзыв поступил в суд апелляционной инстанции через канцелярию суда апелляционной инстанции, то он остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
До начала судебного заседания от Департамента также поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
ООО "Стройгарантия", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Ремстроймонтаж" заключен договор аренды от 28.02.2007 N 23-20/1051 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта на срок с 09.02.2007 по 08.02.2010.
Соглашением от 24.09.2007 стороны внесли изменения в договор аренды, согласно которым арендатором стало закрытое акционерное общество "Сибирьжилстройпроект".
Соглашением от 20.11.2009 стороны продлили срок действия договора с 09.02.2010 по 08.02.2013.
В соответствии с договором уступки права аренды от 17.08.2010 закрытое акционерное общество "Сибирьжилстройпроект" передало ООО "Стройгарантия" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 23-20/1051 с даты государственной регистрации договора уступки, то есть с 06.09.2010.
В соответствии с разделом 1 договора N 23-50/1051 от 28.02.2007 земельный участок свободен от застройки и предоставляется для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта.
15.02.2012 между заявителем и Департаментом заключен договор аренды N 23-21/306 земельного участка с кадастровым номером 72:23:010600:3842 под благоустройство территории (без права капитального строительства, права ограждения земельного участка) сроком по 23.12.2012.
13.11.2012 ООО "Стройгарантия" обратилось к Департаменту с заявлением о продлении срока действия договора аренды на три года.
По результатам рассмотрения данного заявления заявителю направлено уведомление от 30.11.2012 N 121130012/14-1 о прекращении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, а именно: в связи с неосвоением земельного участка и отсутствием строительства, а также уведомление от 01.03.2013 N 130301004/14-1 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка под благоустройство территории (без права капитального строительства) в связи с прекращением договора аренды земельного участка о предоставлении для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта.
17.01.2013 заявитель повторно обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка под строительство жилой секции с объектами соцкультбыта, на которое Департамент направил уведомление от 04.03.2013 N 3130304025/14-1 с приложением акта приема-передачи земельного участка в связи с прекращением арендных отношений.
Полагая, что отказ Департамента в продлении сроков действия указанных договоров не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Стройгарантия" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
09.09.2013 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое ООО "Стройгарантия" в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
На основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных статьей 46 настоящего Кодекса, подпункт 1 пункта 2 которой предусматривает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 предоставлялся Департаментом в аренду для строительства жилой секции с объектами соцкультбыта на срок по 08.02.2013 на основании договора аренды N 23-20/1051 от 28.02.2007.
В результате обследования, произведенного специалистами Департамента 01.11.2011, установлено, что земельный участок свободен от строений, строительство не ведется, территория не огорожена, что свидетельствует о наличии у заинтересованного лица права, предоставленного ему вышеизложенными правовыми нормами, прекратить действие указанного договора аренды ввиду неиспользования данного земельного участка.
Доводы ООО "Стройгарантия", основанные на дате обследования, апелляционным судом отклоняются, поскольку Обществом не опровергнуто то обстоятельство, что с 01.11.2011 по момент прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, заявителем фактические действия по освоению данного земельного участка не предпринимались.
Аналогичным образом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что арендатором спорного земельного участка он стал с согласия Департамента лишь в 2010 году, то есть за год до произведенного заинтересованным лицом обследования участка, и данного времени объективно недостаточно для полного освоения спорного земельного участка, не могут служить основанием для удовлетворения требований ООО "Стройгарантия".
То обстоятельство, что заявитель стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:0055 лишь в 2010 году никоим образом не свидетельствует о наличии оснований для исчисления срока на освоение данного земельного участка с указанной даты и не продлевает действие данного срока, равно как и действия срока договора аренды.
Напротив, приобретая 17.08.2010 по договору уступки права требования соответствующее право аренды заявитель не мог не знать, сколько времени осталось как до окончания срока освоения земельного участка, так и до прекращения срока действия договора аренды N 23-20/1051 от 28.02.2007, как следствие, полагать, что соответствующие действия должны быть осуществлены им к данному сроку.
Более того, на момент принятия в 2010 году ООО "Стройгарантия" обязанностей по договору аренды земельного участка N 23-20/1051 от 28.02.2007 уже более года действовали Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 (вступили в силу 10.04.2009), из которых явствовало наличие на спорном земельном участке препятствий для начала строительства указанного выше объекта с учетом существующих характеристик земельного участка, как следствие, необходимость в принятии заявителем дополнительных мер в части приведения документации на объект капитального строительства в соответствие с действующими Правилами.
Соответственно, принимая на себя в 2010 году обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 23-20/1051 от 28.02.2007 ООО "Стройгарантия" должно было и могло осознавать необходимость осуществления перечисленных выше действий в указанные сроки и предвидеть соответствующие последствия своего бездействия, что в полной мере охватывается понятием предпринимательского риска, закрепленного в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ООО "Стройгарантия" указывает на осуществление на спорном земельном участке следующих мероприятий: перенос гаражей, вынос инженерных сетей, получение градостроительного плана земельного участка, необходимых технических условий, осуществление изысканий, разработка проектной документации в полном объеме, заключение договоров со снабжающими организациями на технологическое подключение.
Аналогичные, по сути, доводы заявлялись ООО "Стройгарантия" в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и были обосновано отклонены арбитражным судом со ссылкой на то, что получение технических условий на подключение к сетям и разработка проекта являются недостаточными мероприятиями, позволяющими признать факт начала строительства на арендованном земельном участке.
При этом приведение земельного участка (технической документации на земельный участок) в соответствие с изменившимся законодательством, по верному замечанию суда первой инстанции, также не является освоением данного участка.
Так, получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не связано с освоением земельного участка, а является действием застройщика по согласованию разрешенных характеристик земельного участка в соответствии с имеющимся у него проектом застройки (статьи 38, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом ссылка заявителя на назначение распоряжением администрации города Тюмени N 557-рк от 22.10.2012 публичных слушаний по объекту, который должен был быть возведен на спорном земельном участке, также обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку указанное свидетельствует об отсутствии реальных действий по фактическому освоению предоставленного земельного участка со стороны арендатора, а также о неприведении имеющейся у него документации на объект капитального строительства в соответствие с действующими Правилами землепользования и застройки города Тюмени до указанной даты, при том, что в аренде у заявителя спорный земельный участок находился уже на протяжении длительного времени. Кроме того, по результатам публичных слушаний составлено отрицательное заключение.
Суд апелляционной инстанции отмечает и бездоказательность утверждений подателя апелляционной жалобы о переносе гаражей со спорного земельного участка и выносе инженерных сетей.
В любом случае, даже, если принять во внимание рассмотренные доводы подателя апелляционной жалобы об осуществлении им перечисленных выше действий, то указанное не может служить основанием для удовлетворения его требований, поскольку свидетельствует о недобросовестном поведении заявителя. Так, все перечисленные мероприятия осуществлены ООО "Стройгарантия" в 2012 году, то есть уже после составления в 2011 году акта обследования земельного участка и нахождения данного участка в аренде заявителя более года.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что указанные мероприятия были направлены на получение разрешения на строительство, не отменяет изложенные выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно допущенного ООО "Стройгарантия" бездействия и непринятия им необходимых мер по освоению земельного участка в установленные сроки.
Применительно к обязанности арендатора использовать земельный участок по его назначению в пределах установленного договором срока аренды, суд первой инстанции также обоснованно указал в судебном акте на отсутствие у Общества как застройщика препятствий своевременно начать строительство с учетом существующих характеристик земельного участка, полученного в аренду.
При данных обстоятельствах вывод Департамента о ненадлежащем использовании Обществом земельного участка, предоставленного в аренду, как следствие, наличии законных оснований для отказа арендатору в продлении срока аренды путем направления соответствующего уведомления от 30.11.2012, является обоснованным.
Таким образом, договор аренды земельного участка N 23-20/1051 от 28.02.2007 прекратил свое действие с 09.02.2013 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается доводов подателя апелляционной жалобы в части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0106003:3842, то они также не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения его требований.
Так, в силу условий договора аренды от 15.02.2012 N 23-21/306 данный земельный участок предоставлялся заявителю на срок 11 месяцев исключительно под благоустройство территории в целях обеспечения строительства на смежном земельном участке с кадастровым номером 72:23:0106003:0055, арендные отношении в отношении которого, как установлено выше судами первой и апелляционной инстанций, прекращены.
При этом и пунктом 7.3 договора аренды от 15.02.2012 N 23-21/306 установлено, что по истечении срока действия договора он считается расторгнутым при отсутствии соглашения о его продлении.
Как следствие, по истечении указанного срока действия договора арендные отношения между сторонами прекратились, о чем Обществу было направлено соответствующее уведомление от 01.03.2013.
Таким образом, отказав в продлении сроков действия договоров аренды N 23-20/1051 от 28.02.2007 и N 23-21/306 от 15.02.2012, Департамент действовал в соответствии с предоставленными ему полномочиями и согласно установленному законом порядку, а потому правовые основания для признания незаконными таких отказов отсутствуют.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, отказав в удовлетворении заявленных ООО "Стройгарантия" требований в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Стройгарантия" в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на общество. Поскольку в рассматриваемой ситуации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда о признании незаконным отказа Департамента Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб., а ООО "Стройгарантия" уплатило 2000 руб., 1000 руб. государственной пошлины подлежит возврату Обществу.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2013 по делу N А70-5720/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарантия" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 09.10.2013 N 11870.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)