Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Царук М.А.,
при участии в заседании:
от Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области Волгоградская область г. Котово - не явились, извещены,
от ИП Мишустина Р.Г., Волгоградская область г. Котово - не явились, извещены,
от ООО "Агрокомплект-1" Волгоградская область Котовский район с. Ново-Николаевка - не явились, извещены,
от ООО "Новониколаевка", Волгоградская область Камышинский район с. Таловка - не явились, извещены,
от ООО "Горизонт", Волгоградская область Ольховский район с. Рыбинка- не явились, извещены,
от КФХ Давид Г.М., Волгоградская область Котовский район с. Купцово- не явились, извещены,
от КФХ Скачков С.С, Волгоградская область г. Котово- не явились, извещены,
от ООО "Простор" Волгоградская область Котовский район с. Моисеево- не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мишутина Р.Г.,
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 25-29 августа 2008 года
по делу N А12-9385/08-с34, (судья Пятернина Е.С.),
по иску Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области Волгоградская область г. Котово
к ИП Мишустину Р.Г., Волгоградская область г. Котово
ООО "Агрокомплект-1" Волгоградская область Котовский район с. Ново-Николаевка
третьи лица:
ООО "Новониколаевка", Волгоградская область Камышинский район с. Таловка
ООО "Горизонт", Волгоградская область Ольховский район с. Рыбинка
КФХ Давид Г.М., Волгоградская область Котовский район с. Купцово
КФХ Скачков С.С, Волгоградская область г. Котово
ООО "Простор" Волгоградская область Котовский район с. Моисеево
о признании договора купли-продажи недействительным в части
установил:
Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании недействительными пункты 1.1, 1.3, 1.4 договора купли-продажи от 31.03.2008 года, заключенного между предпринимателем без образования юридического лица Мишустиным Русланом Геннадьевичем и ООО "Агрокомплект-1", в части передачи прав и обязанностей на земельный участок площадью 37 497 га.
До принятия решения судом первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования. Просил признать недействительными полностью пункты 1.3. и 1.4, а пункт 1.1. недействительным в части указания общей площади земельного участка в размере 37 497 га договора купли-продажи от 31.03.2008 года, заключенного между предпринимателем без образования юридического лица Мишустиным Русланом Геннадьевичем и ООО "Агрокомплект-1" (л.д. 35,36 т. 2).
Решением суда Волгоградской области от 25-29 августа 2008 г. исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Суд своим решением признал недействительными п. 1.3, 1.4. договора купли-продажи от 31.03.08 г., а также п. 1.1. договора купли-продажи от 31.03.08 г в части указания общей площади земельного участка в размере 37 497 га. Взыскал с ИП Мишустина Руслана Геннадьевича в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб. Взыскал с ООО "Агрокомплект - 1" в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом ИП Мишустин Р.Г. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96413 6 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставила.
ИП Мишустин Р.Г. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96414 3 приобщено к материалам дела).
ООО "Агрокомплект-1" в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96415 0 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
ООО "Новониколаевка", в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96418 1 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
ООО "Горизонт", в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96419 8 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
КФХ Давид Г.М., в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96423 5 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
КФХ Скачков С.С, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96424 2 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
ООО "Простор" в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96422 8 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, 24 мая 2006 г между ГУП "Племенной завод "Котовский" (Продавец) и ИП Мишустиным Р.Г. (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 1. (л.д. 22-23 т. 1).
Согласно условиям данного договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости ГУП "Племенной завод "Котовский" - нежилые здания в количестве 50 объектов, расположенные на земельном участке в 7 км юго-западнее г. Котово Волгоградской области в зоне населенных пунктов: с. Купцово, с. Авилово, с. Новониколаевка, с. Племхоз, общей площадью 37 497,0 гектаров, и обязуется уплатить предусмотренную договором денежную сумму.
Кроме того, условиями договора купли-продажи от 24.05.2006 г. предусмотрено, что на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25.10.01 г. N 136-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 15 - 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" продавец передает, а покупатель принимает право аренды земельного участка, с 10 октября 2002 года по 13 сентября 2032 года, на котором, в том числе расположено отчуждаемое имущество. Земельный участок площадью 37 497,0 га, из них сельскохозяйственных угодий 36 130 га, в том числе 22 238,0 га пашни; 264,0 га сенокосов; 13 628,0 га пастбищ; 95,0 га в стадии мелиоративного строительства; 407,0 га лесного фонда, 126,0 га под водными объектами; 351,0 га под застройками; 263,0 га под дорогами, 7,0 га болота; 118,0 га прочих земель, расположенных в 7 км юго-западнее города Котово. Кадастровый номер 34:14:000000:0020. Право аренды земельного участка принадлежит ГУП "Племенной завод "Котовский" на основании договора аренды земли сельскохозяйственного назначения N 01-02/с от 10.10.02 г., заключенного между продавцом и Администрацией Котовского района Волгоградской области сроком на тридцать лет по 13.09.2032 г., зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Волгоградское областное регистрационное управление" Волгоградский регистрационный округ 15.10.2002 г. N регистрации 34-01/15-2/2002-242.
В последующем ГУП Племенной завод "Котовский" прекратило свою деятельность, в связи с завершением конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 11.08.08 г. (л.д. 141-142 т. 1).
31 марта 2008 г. между ИП Мишустиным Р.Г. (Продавец) и ООО "Агрокомплект-1" (Покупатель) заключен договор купли-продажи. (л.д. 24-29 т. 1).
Согласно п. 1.1. договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости - нежилые здания в количестве 50 объектов, расположенные на земельном участке в 7 км юго-западнее г. Котово Волгоградской области в зоне населенных пунктов: с. Купцово, с. Авилово, с. Новониколаевка, с. Племхоз, общей площадью 37 497,0 гектаров, и обязуется уплатить предусмотренную договором денежную сумму.
В пунктах 1.3, 1.4 договора купли-продажи от 31.03.2008 г. указано, что на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25.10.01 г. N 136-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 15 - 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Продавец передает, а Покупатель принимает право аренды земельного участка на котором, в том числе расположено отчуждаемое имущество, указанное в п. п. 1.1., 1.2. настоящего договора. Указанный земельный участок общей площадью 37 497,0 га, из них сельскохозяйственных угодий 36 130 га, в том числе 22 238,0 га пашни; 264,0 га сенокосов; 13 628,0 га пастбищ; 95,0 га в стадии мелиоративного строительства; 407,0 га лесного фонда, 126,0 га под водными объектами; 351,0 га под застройками; 263,0 га под дорогами, 7,0 га болота; 118,0 га прочих земель, расположенных в 7 км юго-западнее города Котово Волгоградской области, в зоне населенных пунктов: с. Купцово, с. Авилово, с. Новониколаевка, с. Племхоз. Кадастровый номер 34:14:000000:0020. Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи N 1 от 24.05.06 г., заключенного между ПБОЮЛ Мишустиным Р.Г. и ГУП "Племенной завод "Котовский".
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.
В соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ в качестве заинтересованных лиц должны рассматриваться лица, которые непосредственно участвовали в совершении сделки, либо имущественные интересы которых будут восстановлены в результате применения последствий недействительности сделки.
Свою заинтересованность в заявленном иске Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области объяснила тем, что вышеназванным договором нарушены его права и законные интересы. Оспаривая договор купли-продажи от 31.03.08 г. в части, истец указывает на то, что в п. 1.1 договора неверно указана площадь земельного участка 37497, 0 га, на которой расположены объекты недвижимости. Объекты недвижимости расположены на 'площади 351,0 га, оставшийся земельный участок относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения и не имеет в своем составе объектов недвижимости. Право аренды Мишустина Р.Г. на земельный участок площадью 37 497, 0 га не возникло. Администрация Котовского муниципального района не заключала с Мишустиным Р.Г. договоров аренды земельных участков под объектами недвижимости по договору купли-продажи N 1 от 24.05.2006 года. Мишустин Р.Г., не обладая зарегистрированным правом аренды на земельный участок площадью 37497 га, не вправе передавать его по договору купли-продажи ООО "Агрокомплект-1". Считает, что договор купли-продажи от 31.03.2008 года не соответствует ст. 22 Земельного кодекса РФ в части передачи прав и обязанностей на земельный участок площадью 37497 га от предпринимателя без образования юридического лица Мишустина Р.Г. к ООО "Агрокомплект-1", а поэтому оспариваемый договор в части пунктов 1.1, 1.3, 1.4 является ничтожным.
Судом первой инстанции было установлено, что постановлением администрации Котовского района Волгоградской области от 13.09.02 г. N 1382 предоставлено ГУП "Племенной завод "Котовский" для производства сельскохозяйственной продукции в аренду сроком на тридцать лет земли общей площадью 37 497 га из них из них сельскохозяйственных угодий 36 130 га, в том числе 22 238,0 га пашни; 264,0 га сенокосов; 13 628,0 га пастбищ; 95,0 га в стадии мелиоративного строительства; 407,0 га лесного фонда, 126,0 га под водными объектами; 351,0 га под застройками; 263,0 га под дорогами, 7,0 га болота; 118,0 га прочих земель. (л.д. 40 т. 1).
Постановлением главы администрации Котовского района Волгоградской области от 31.12.2004 года N 2417 отменено Постановление администрации Котовского района N 1382 от 13.09.2002 года "О передаче земель в аренду ГУП "Племенной завод "Котовский". Данное постановление в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. (л.д. 41 т. 1).
Право аренды ГУП "Племенной завод "Котовский" на земельный участок прекращено 14.04.2006 года за N 34-34-15/008/2006-22, что подтверждается выпиской Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 20.10.2006 года N 32-1400, а также сообщением об отказе от 21.04.2006 года N 15/003/2006-0136, выданным Котовским отделом ГУ ФРС по Волгоградской области 24.04.2006 года N 32-436. (л.д. 38, 39 т. 1)
Материалы дела свидетельствуют, что на момент заключения договора купли-продажи N 1 от 24.05.2006 года, между ГУП "Племенной завод "Котовский" и ИП Мишустиным, земельный участок площадью 37 497, 0 га с кадастровым номером 34:14:000000:0020 как объект государственного кадастрового учета не существовал в связи с размежеванием на 9 земельных участков, в том числе 8 земельных участков сельскохозяйственного назначения и один земельный участок под объектами недвижимости ГУП "Племенной завод "Котовский", все девять земельные участков прошли государственный кадастровый учет. (л.д. 30-37 т. 1).
28.08.2006 года Администрацией Котовского муниципального района проведены торги на восемь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые признаны несостоявшимися, в связи с чем, земельные участки переданы в аренду единственным заявителям на основании п. 1 ч. 26, ч. 27, ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, а именно ООО "Новониколаевка", ООО "Горизонт", ООО "Простор", КФХ Давид Г.М., КФХ Скачков С.С. (л.д. 76-95 т. 1).
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.10.07 г. по делу N А12-169/07-с30, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.08 г. и постановление ФАС Поволжского округа от 05.05.08 г., Мишустину Р.Г. отказано в признании незаконными действий администрации Котовского муниципального района по проведению торгов о передаче земельных участков ООО "Новониколаевка", ООО "Горизонт", ООО "Простор", КФХ "Давид Г.М.", КФХ Скачков С.С. (л.д. 42-43, 44-46, 47-49 т. 1).
В рамках дела N А12-169/07-с30 судебными инстанциями установлено, что Администрация Котовского муниципального района правомерно провела торги и заключила договора аренды с третьими лицами. Оценивая представленные доказательства, судебные инстанции указали на, то что отсутствуют сведения о регистрации права собственности на недвижимое имущество ГУП "Племенной завод "Котовский" у Мишустина Р.Г. по договору купли-продажи N 1 от 24.05.06 г., а поэтому в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п.З. ст. 552 ГК РФ не возникло права претендовать на земельный участок площадью 37 497 га по договору аренды N 01-02/с от 10.10.02 г.
В части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названы в качестве оснований освобождения от доказывания обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает, что они основаны на неправильном толковании законодательства, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно сообщения об отказе от 21.04.2006 года N 15/003/2006-0136, выданным Котовским отделом ГУ ФРС по Волгоградской области 24.04.2006 года N 32-436, сведения о зарегистрированных правах предпринимателя без образования юридического лица Мишустина Руслана Геннадьевича на земельный участок площадью 37497 га, отсутствуют.
ИП Мишустиным Р.Г. не представлены надлежащие доказательства того, что по оспариваемому договорам от 31.03.08 г. он обладал какими-либо правами на земельный участок в размере 37 497 га.
Право аренды земельного участка, согласно договора купли-продажи N 1 от 24.05.06 г., у ИП Мишустина Р.Г. не возникло. Следовательно, отсутствовали правовые основания для передачи права аренды ООО "Агрокомплект-1" на площадь земельного участка в размере 37 497 га. Как следует из постановления администрации Котовского района Волгоградской области от 13.09.02 N 1382 "О передаче земель в аренду ГУППЗ "Котовский" объекты недвижимости расположены на площади 351,0 га.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
При вышеизложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 31.03.2008 года не соответствует ст. 22 Земельного кодекса РФ в части передачи прав и обязанностей на земельный участок площадью 37497 га от предпринимателя без образования юридического лица Мишустина Р.Г. к ООО "Агрокомплект-1".
Суд первой инстанции обоснованно не принял довод представителя ответчика ИП Мишустина Р.Г. о незаключенности договора купли-продажи от 31.03.08 г. в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора, поскольку статья 551 ГК РФ устанавливает необходимость осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Следовательно, сам договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и отсутствие - государственной регистрации не может повлиять на его действительность. В этой связи договор продажи недвижимости с момента его подписания считается вступившим в силу для сторон, его подписавших.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционная жалоба Индивидуального предпринимателя Мишустина Р.Г удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 25-29 августа 2008 года по делу N А12-9385/08-с34 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мишустина Р.Г без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.11.2008 ПО ДЕЛУ N А12-9385/08-С34
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2008 г. по делу N А12-9385/08-с34
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,
судей Агибаловой Г.И., Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Царук М.А.,
при участии в заседании:
от Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области Волгоградская область г. Котово - не явились, извещены,
от ИП Мишустина Р.Г., Волгоградская область г. Котово - не явились, извещены,
от ООО "Агрокомплект-1" Волгоградская область Котовский район с. Ново-Николаевка - не явились, извещены,
от ООО "Новониколаевка", Волгоградская область Камышинский район с. Таловка - не явились, извещены,
от ООО "Горизонт", Волгоградская область Ольховский район с. Рыбинка- не явились, извещены,
от КФХ Давид Г.М., Волгоградская область Котовский район с. Купцово- не явились, извещены,
от КФХ Скачков С.С, Волгоградская область г. Котово- не явились, извещены,
от ООО "Простор" Волгоградская область Котовский район с. Моисеево- не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мишутина Р.Г.,
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 25-29 августа 2008 года
по делу N А12-9385/08-с34, (судья Пятернина Е.С.),
по иску Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области Волгоградская область г. Котово
к ИП Мишустину Р.Г., Волгоградская область г. Котово
ООО "Агрокомплект-1" Волгоградская область Котовский район с. Ново-Николаевка
третьи лица:
ООО "Новониколаевка", Волгоградская область Камышинский район с. Таловка
ООО "Горизонт", Волгоградская область Ольховский район с. Рыбинка
КФХ Давид Г.М., Волгоградская область Котовский район с. Купцово
КФХ Скачков С.С, Волгоградская область г. Котово
ООО "Простор" Волгоградская область Котовский район с. Моисеево
о признании договора купли-продажи недействительным в части
установил:
Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании недействительными пункты 1.1, 1.3, 1.4 договора купли-продажи от 31.03.2008 года, заключенного между предпринимателем без образования юридического лица Мишустиным Русланом Геннадьевичем и ООО "Агрокомплект-1", в части передачи прав и обязанностей на земельный участок площадью 37 497 га.
До принятия решения судом первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования. Просил признать недействительными полностью пункты 1.3. и 1.4, а пункт 1.1. недействительным в части указания общей площади земельного участка в размере 37 497 га договора купли-продажи от 31.03.2008 года, заключенного между предпринимателем без образования юридического лица Мишустиным Русланом Геннадьевичем и ООО "Агрокомплект-1" (л.д. 35,36 т. 2).
Решением суда Волгоградской области от 25-29 августа 2008 г. исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Суд своим решением признал недействительными п. 1.3, 1.4. договора купли-продажи от 31.03.08 г., а также п. 1.1. договора купли-продажи от 31.03.08 г в части указания общей площади земельного участка в размере 37 497 га. Взыскал с ИП Мишустина Руслана Геннадьевича в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб. Взыскал с ООО "Агрокомплект - 1" в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом ИП Мишустин Р.Г. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96413 6 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставила.
ИП Мишустин Р.Г. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96414 3 приобщено к материалам дела).
ООО "Агрокомплект-1" в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96415 0 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
ООО "Новониколаевка", в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96418 1 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
ООО "Горизонт", в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96419 8 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.
КФХ Давид Г.М., в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96423 5 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
КФХ Скачков С.С, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96424 2 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
ООО "Простор" в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом (уведомление N 96422 8 приобщено к материалам дела), отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, 24 мая 2006 г между ГУП "Племенной завод "Котовский" (Продавец) и ИП Мишустиным Р.Г. (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 1. (л.д. 22-23 т. 1).
Согласно условиям данного договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости ГУП "Племенной завод "Котовский" - нежилые здания в количестве 50 объектов, расположенные на земельном участке в 7 км юго-западнее г. Котово Волгоградской области в зоне населенных пунктов: с. Купцово, с. Авилово, с. Новониколаевка, с. Племхоз, общей площадью 37 497,0 гектаров, и обязуется уплатить предусмотренную договором денежную сумму.
Кроме того, условиями договора купли-продажи от 24.05.2006 г. предусмотрено, что на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25.10.01 г. N 136-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 15 - 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" продавец передает, а покупатель принимает право аренды земельного участка, с 10 октября 2002 года по 13 сентября 2032 года, на котором, в том числе расположено отчуждаемое имущество. Земельный участок площадью 37 497,0 га, из них сельскохозяйственных угодий 36 130 га, в том числе 22 238,0 га пашни; 264,0 га сенокосов; 13 628,0 га пастбищ; 95,0 га в стадии мелиоративного строительства; 407,0 га лесного фонда, 126,0 га под водными объектами; 351,0 га под застройками; 263,0 га под дорогами, 7,0 га болота; 118,0 га прочих земель, расположенных в 7 км юго-западнее города Котово. Кадастровый номер 34:14:000000:0020. Право аренды земельного участка принадлежит ГУП "Племенной завод "Котовский" на основании договора аренды земли сельскохозяйственного назначения N 01-02/с от 10.10.02 г., заключенного между продавцом и Администрацией Котовского района Волгоградской области сроком на тридцать лет по 13.09.2032 г., зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Волгоградское областное регистрационное управление" Волгоградский регистрационный округ 15.10.2002 г. N регистрации 34-01/15-2/2002-242.
В последующем ГУП Племенной завод "Котовский" прекратило свою деятельность, в связи с завершением конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 11.08.08 г. (л.д. 141-142 т. 1).
31 марта 2008 г. между ИП Мишустиным Р.Г. (Продавец) и ООО "Агрокомплект-1" (Покупатель) заключен договор купли-продажи. (л.д. 24-29 т. 1).
Согласно п. 1.1. договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости - нежилые здания в количестве 50 объектов, расположенные на земельном участке в 7 км юго-западнее г. Котово Волгоградской области в зоне населенных пунктов: с. Купцово, с. Авилово, с. Новониколаевка, с. Племхоз, общей площадью 37 497,0 гектаров, и обязуется уплатить предусмотренную договором денежную сумму.
В пунктах 1.3, 1.4 договора купли-продажи от 31.03.2008 г. указано, что на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25.10.01 г. N 136-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 15 - 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Продавец передает, а Покупатель принимает право аренды земельного участка на котором, в том числе расположено отчуждаемое имущество, указанное в п. п. 1.1., 1.2. настоящего договора. Указанный земельный участок общей площадью 37 497,0 га, из них сельскохозяйственных угодий 36 130 га, в том числе 22 238,0 га пашни; 264,0 га сенокосов; 13 628,0 га пастбищ; 95,0 га в стадии мелиоративного строительства; 407,0 га лесного фонда, 126,0 га под водными объектами; 351,0 га под застройками; 263,0 га под дорогами, 7,0 га болота; 118,0 га прочих земель, расположенных в 7 км юго-западнее города Котово Волгоградской области, в зоне населенных пунктов: с. Купцово, с. Авилово, с. Новониколаевка, с. Племхоз. Кадастровый номер 34:14:000000:0020. Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи N 1 от 24.05.06 г., заключенного между ПБОЮЛ Мишустиным Р.Г. и ГУП "Племенной завод "Котовский".
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.
В соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ в качестве заинтересованных лиц должны рассматриваться лица, которые непосредственно участвовали в совершении сделки, либо имущественные интересы которых будут восстановлены в результате применения последствий недействительности сделки.
Свою заинтересованность в заявленном иске Администрация Котовского муниципального района Волгоградской области объяснила тем, что вышеназванным договором нарушены его права и законные интересы. Оспаривая договор купли-продажи от 31.03.08 г. в части, истец указывает на то, что в п. 1.1 договора неверно указана площадь земельного участка 37497, 0 га, на которой расположены объекты недвижимости. Объекты недвижимости расположены на 'площади 351,0 га, оставшийся земельный участок относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения и не имеет в своем составе объектов недвижимости. Право аренды Мишустина Р.Г. на земельный участок площадью 37 497, 0 га не возникло. Администрация Котовского муниципального района не заключала с Мишустиным Р.Г. договоров аренды земельных участков под объектами недвижимости по договору купли-продажи N 1 от 24.05.2006 года. Мишустин Р.Г., не обладая зарегистрированным правом аренды на земельный участок площадью 37497 га, не вправе передавать его по договору купли-продажи ООО "Агрокомплект-1". Считает, что договор купли-продажи от 31.03.2008 года не соответствует ст. 22 Земельного кодекса РФ в части передачи прав и обязанностей на земельный участок площадью 37497 га от предпринимателя без образования юридического лица Мишустина Р.Г. к ООО "Агрокомплект-1", а поэтому оспариваемый договор в части пунктов 1.1, 1.3, 1.4 является ничтожным.
Судом первой инстанции было установлено, что постановлением администрации Котовского района Волгоградской области от 13.09.02 г. N 1382 предоставлено ГУП "Племенной завод "Котовский" для производства сельскохозяйственной продукции в аренду сроком на тридцать лет земли общей площадью 37 497 га из них из них сельскохозяйственных угодий 36 130 га, в том числе 22 238,0 га пашни; 264,0 га сенокосов; 13 628,0 га пастбищ; 95,0 га в стадии мелиоративного строительства; 407,0 га лесного фонда, 126,0 га под водными объектами; 351,0 га под застройками; 263,0 га под дорогами, 7,0 га болота; 118,0 га прочих земель. (л.д. 40 т. 1).
Постановлением главы администрации Котовского района Волгоградской области от 31.12.2004 года N 2417 отменено Постановление администрации Котовского района N 1382 от 13.09.2002 года "О передаче земель в аренду ГУП "Племенной завод "Котовский". Данное постановление в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. (л.д. 41 т. 1).
Право аренды ГУП "Племенной завод "Котовский" на земельный участок прекращено 14.04.2006 года за N 34-34-15/008/2006-22, что подтверждается выпиской Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 20.10.2006 года N 32-1400, а также сообщением об отказе от 21.04.2006 года N 15/003/2006-0136, выданным Котовским отделом ГУ ФРС по Волгоградской области 24.04.2006 года N 32-436. (л.д. 38, 39 т. 1)
Материалы дела свидетельствуют, что на момент заключения договора купли-продажи N 1 от 24.05.2006 года, между ГУП "Племенной завод "Котовский" и ИП Мишустиным, земельный участок площадью 37 497, 0 га с кадастровым номером 34:14:000000:0020 как объект государственного кадастрового учета не существовал в связи с размежеванием на 9 земельных участков, в том числе 8 земельных участков сельскохозяйственного назначения и один земельный участок под объектами недвижимости ГУП "Племенной завод "Котовский", все девять земельные участков прошли государственный кадастровый учет. (л.д. 30-37 т. 1).
28.08.2006 года Администрацией Котовского муниципального района проведены торги на восемь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые признаны несостоявшимися, в связи с чем, земельные участки переданы в аренду единственным заявителям на основании п. 1 ч. 26, ч. 27, ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, а именно ООО "Новониколаевка", ООО "Горизонт", ООО "Простор", КФХ Давид Г.М., КФХ Скачков С.С. (л.д. 76-95 т. 1).
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.10.07 г. по делу N А12-169/07-с30, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.08 г. и постановление ФАС Поволжского округа от 05.05.08 г., Мишустину Р.Г. отказано в признании незаконными действий администрации Котовского муниципального района по проведению торгов о передаче земельных участков ООО "Новониколаевка", ООО "Горизонт", ООО "Простор", КФХ "Давид Г.М.", КФХ Скачков С.С. (л.д. 42-43, 44-46, 47-49 т. 1).
В рамках дела N А12-169/07-с30 судебными инстанциями установлено, что Администрация Котовского муниципального района правомерно провела торги и заключила договора аренды с третьими лицами. Оценивая представленные доказательства, судебные инстанции указали на, то что отсутствуют сведения о регистрации права собственности на недвижимое имущество ГУП "Племенной завод "Котовский" у Мишустина Р.Г. по договору купли-продажи N 1 от 24.05.06 г., а поэтому в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п.З. ст. 552 ГК РФ не возникло права претендовать на земельный участок площадью 37 497 га по договору аренды N 01-02/с от 10.10.02 г.
В части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названы в качестве оснований освобождения от доказывания обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает, что они основаны на неправильном толковании законодательства, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно сообщения об отказе от 21.04.2006 года N 15/003/2006-0136, выданным Котовским отделом ГУ ФРС по Волгоградской области 24.04.2006 года N 32-436, сведения о зарегистрированных правах предпринимателя без образования юридического лица Мишустина Руслана Геннадьевича на земельный участок площадью 37497 га, отсутствуют.
ИП Мишустиным Р.Г. не представлены надлежащие доказательства того, что по оспариваемому договорам от 31.03.08 г. он обладал какими-либо правами на земельный участок в размере 37 497 га.
Право аренды земельного участка, согласно договора купли-продажи N 1 от 24.05.06 г., у ИП Мишустина Р.Г. не возникло. Следовательно, отсутствовали правовые основания для передачи права аренды ООО "Агрокомплект-1" на площадь земельного участка в размере 37 497 га. Как следует из постановления администрации Котовского района Волгоградской области от 13.09.02 N 1382 "О передаче земель в аренду ГУППЗ "Котовский" объекты недвижимости расположены на площади 351,0 га.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
При вышеизложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 31.03.2008 года не соответствует ст. 22 Земельного кодекса РФ в части передачи прав и обязанностей на земельный участок площадью 37497 га от предпринимателя без образования юридического лица Мишустина Р.Г. к ООО "Агрокомплект-1".
Суд первой инстанции обоснованно не принял довод представителя ответчика ИП Мишустина Р.Г. о незаключенности договора купли-продажи от 31.03.08 г. в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора, поскольку статья 551 ГК РФ устанавливает необходимость осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Следовательно, сам договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и отсутствие - государственной регистрации не может повлиять на его действительность. В этой связи договор продажи недвижимости с момента его подписания считается вступившим в силу для сторон, его подписавших.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционная жалоба Индивидуального предпринимателя Мишустина Р.Г удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 25-29 августа 2008 года по делу N А12-9385/08-с34 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мишустина Р.Г без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)