Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Юрчикова А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Храмцовой В.А.,
судей Рудь Е.П., Сачкова А.Н.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца П. - Х. на решение Кытмановского районного суда Алтайского края от 25 июля 2013 года по делу
по иску П. к Л., Ш.Н., Ш.В., М., о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГ продавцом Ш.П. и покупателем П., прекращении права собственности Ш.П. на указанные жилой дом и земельный участок, признании права собственности П. на указанные жилой дом и земельный участок, исключении из наследственной массы к имуществу умершей Ш.П. указанных жилого дома и земельного участка и взыскании с ответчиков Ш.Н. и М. государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Храмцовой В.А., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к Л., Ш.Н., Ш.В., М., нотариусу Кытмановского нотариального округа о прекращении права собственности Ш.П. на жилой дом общей площадью 27,1 кв. м и земельный участок общей площадью 2415 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> Алтайского края и признании за ней права собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГ между ней и Ш.П., действующей через своего представителя Л., заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. По договоренности с продавцом цена сделки определена в <данные изъяты> рублей. Указанная денежная сумма была передана истицей представителю продавца Ш.П. по доверенности - Л., о чем была оформлена расписка. После этого истица вселилась в указанный жилой дом и проживает в нем до настоящего времени. В целях оформления сделки купли-продажи представителем продавца - ответчиком Л. было зарегистрировано право собственности Ш.П. на указанные объекты недвижимости в ЕГРП.
ДД.ММ.ГГ Ш.П. умерла, после чего открылось наследство, с заявлениями о принятии которого, ответчики обратились к нотариусу Кытмановского нотариального округа.
Поскольку сделка купли-продажи не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства в связи со смертью продавца, она выполнила свои обязательства по передаче денежных средств в размере цены сделки, то просила суд прекратить право собственности Ш.П. на спорные объекты недвижимости, признать за ней право собственности на них.
В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования, просила признать заключенным договор купли-продажи спорного земельного участка, прекратить право собственности Ш.П. на спорные объекты недвижимости, признать право собственности на дом и земельных участок за истцом, исключить из наследственной массы к имуществу умершей Ш.П. приобретенные ею дом и земельный участок, взыскать с ответчиков Ш.Н. и М. государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решением Кытмановского районного суда Алтайского края от 25 июля 2013 года исковые требования П. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Х. просит решение отменить, принять новое решение, которым исковые требования П. удовлетворить.
В обоснование жалобы ссылается на то, что заключение договора купли-продажи при жизни Ш.П. подтверждается вселением истца в принадлежащий Ш.П. дом, а также представленной распиской, из содержания которой следует, что Л. за проданные дом и земельный участок получила от истца денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Судом не учтены обстоятельства признания иска ответчиками Л. и Ш.В. Судом не учтено, что между истцом и Л., представлявшей интересы Ш.П., в письменном виде был заключен предварительный договор, что в свою очередь подтверждает соблюдение сторонами договора его письменной формы и свидетельствует о намерении сторон заключить основной договор купли-продажи после получения Ш.П. правоустанавливающих документов на спорное имущество. Таким образом, воля сторон договора по осуществлению действий по регистрации сделки была обоюдной.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчики Ш.Н. и М. просят оставить ее без удовлетворения, полагая, что решение законно и обоснованно.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд сделал выводы о том, что представленная истцом расписка свидетельствует только о получении ответчиком Л. от истца денежных средств, ответчик Л. вышла за рамки предоставленных ей доверенностью полномочий.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального права, подтверждены имеющимися доказательствами, которым судом в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка.
В соответствии с п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обращаясь в суд с иском, П. в подтверждение заключения договора купли-продажи представила расписку от ДД.ММ.ГГ. Согласно данной расписке, Л. получила от П. по доверенности Ш.П. от ДД.ММ.ГГ, в присутствии свидетеля С., деньги в сумме <данные изъяты>. от продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> (л.д. 13).
В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В данном случае выданной доверенностью Ш.П. предоставляла Л. полномочия только на представление интересов Ш.П. во всех организациях и учреждениях Алтайского края, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Алтайскому краю, налоговых органах, нотариальных конторах Алтайского края, ЖЭУ, любых кредитных и финансовых учреждениях, Федеральном агентстве по кадастру объектов недвижимости по Алтайскому краю, ФГУ "Земельная кадастровая палата", комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Кытмановского района и других компетентных органах по вопросу получения документов, необходимых для оформления права собственности на дом и земельный участок, находящиеся по <адрес> Алтайского края, а также по вопросу регистрации права собственности на вышеуказанный дом и земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.
Полномочий на представление интересов Ш.П. перед физическими лицами, в том числе на заключение с ними договоров купли-продажи недвижимого имущества и получение денежных средств от продажи недвижимого имущества данная доверенность Л. не предоставляла.
Принимая решение, суд сделал правильный вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом нельзя признать заключенным, т.к. расписка выдана не собственником дома и в ней не достигнуто соглашение по существенным условиям договора продажи недвижимости.
То, что Л. и Ш.В. при рассмотрении дела признали исковые требования П., не влечет за собой отмену решения в силу изложенного выше, а также в силу того, что два других наследника Ш.Н. и М. исковые требования истца не признали.
Довод жалобы о том, что между Л. и истцом заключен письменный предварительный договор купли-продажи является несостоятельным, поскольку доказательств, в подтверждение данного довода, материалы дела не содержат.
Судебная коллегия отмечает, что стороны не лишены возможности в добровольном порядке урегулировать возникший спор.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку апеллянтом неправильно толкуются нормы материального права.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истца П. - Х. на решение Кытмановского районного суда Алтайского края от 25 июля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8345/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2013 г. по делу N 33-8345/2013
Судья: Юрчикова А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Храмцовой В.А.,
судей Рудь Е.П., Сачкова А.Н.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца П. - Х. на решение Кытмановского районного суда Алтайского края от 25 июля 2013 года по делу
по иску П. к Л., Ш.Н., Ш.В., М., о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГ продавцом Ш.П. и покупателем П., прекращении права собственности Ш.П. на указанные жилой дом и земельный участок, признании права собственности П. на указанные жилой дом и земельный участок, исключении из наследственной массы к имуществу умершей Ш.П. указанных жилого дома и земельного участка и взыскании с ответчиков Ш.Н. и М. государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Храмцовой В.А., судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с иском к Л., Ш.Н., Ш.В., М., нотариусу Кытмановского нотариального округа о прекращении права собственности Ш.П. на жилой дом общей площадью 27,1 кв. м и земельный участок общей площадью 2415 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> Алтайского края и признании за ней права собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГ между ней и Ш.П., действующей через своего представителя Л., заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. По договоренности с продавцом цена сделки определена в <данные изъяты> рублей. Указанная денежная сумма была передана истицей представителю продавца Ш.П. по доверенности - Л., о чем была оформлена расписка. После этого истица вселилась в указанный жилой дом и проживает в нем до настоящего времени. В целях оформления сделки купли-продажи представителем продавца - ответчиком Л. было зарегистрировано право собственности Ш.П. на указанные объекты недвижимости в ЕГРП.
ДД.ММ.ГГ Ш.П. умерла, после чего открылось наследство, с заявлениями о принятии которого, ответчики обратились к нотариусу Кытмановского нотариального округа.
Поскольку сделка купли-продажи не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства в связи со смертью продавца, она выполнила свои обязательства по передаче денежных средств в размере цены сделки, то просила суд прекратить право собственности Ш.П. на спорные объекты недвижимости, признать за ней право собственности на них.
В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования, просила признать заключенным договор купли-продажи спорного земельного участка, прекратить право собственности Ш.П. на спорные объекты недвижимости, признать право собственности на дом и земельных участок за истцом, исключить из наследственной массы к имуществу умершей Ш.П. приобретенные ею дом и земельный участок, взыскать с ответчиков Ш.Н. и М. государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решением Кытмановского районного суда Алтайского края от 25 июля 2013 года исковые требования П. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Х. просит решение отменить, принять новое решение, которым исковые требования П. удовлетворить.
В обоснование жалобы ссылается на то, что заключение договора купли-продажи при жизни Ш.П. подтверждается вселением истца в принадлежащий Ш.П. дом, а также представленной распиской, из содержания которой следует, что Л. за проданные дом и земельный участок получила от истца денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Судом не учтены обстоятельства признания иска ответчиками Л. и Ш.В. Судом не учтено, что между истцом и Л., представлявшей интересы Ш.П., в письменном виде был заключен предварительный договор, что в свою очередь подтверждает соблюдение сторонами договора его письменной формы и свидетельствует о намерении сторон заключить основной договор купли-продажи после получения Ш.П. правоустанавливающих документов на спорное имущество. Таким образом, воля сторон договора по осуществлению действий по регистрации сделки была обоюдной.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчики Ш.Н. и М. просят оставить ее без удовлетворения, полагая, что решение законно и обоснованно.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд сделал выводы о том, что представленная истцом расписка свидетельствует только о получении ответчиком Л. от истца денежных средств, ответчик Л. вышла за рамки предоставленных ей доверенностью полномочий.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального права, подтверждены имеющимися доказательствами, которым судом в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка.
В соответствии с п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обращаясь в суд с иском, П. в подтверждение заключения договора купли-продажи представила расписку от ДД.ММ.ГГ. Согласно данной расписке, Л. получила от П. по доверенности Ш.П. от ДД.ММ.ГГ, в присутствии свидетеля С., деньги в сумме <данные изъяты>. от продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> (л.д. 13).
В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В данном случае выданной доверенностью Ш.П. предоставляла Л. полномочия только на представление интересов Ш.П. во всех организациях и учреждениях Алтайского края, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Алтайскому краю, налоговых органах, нотариальных конторах Алтайского края, ЖЭУ, любых кредитных и финансовых учреждениях, Федеральном агентстве по кадастру объектов недвижимости по Алтайскому краю, ФГУ "Земельная кадастровая палата", комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Кытмановского района и других компетентных органах по вопросу получения документов, необходимых для оформления права собственности на дом и земельный участок, находящиеся по <адрес> Алтайского края, а также по вопросу регистрации права собственности на вышеуказанный дом и земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.
Полномочий на представление интересов Ш.П. перед физическими лицами, в том числе на заключение с ними договоров купли-продажи недвижимого имущества и получение денежных средств от продажи недвижимого имущества данная доверенность Л. не предоставляла.
Принимая решение, суд сделал правильный вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом нельзя признать заключенным, т.к. расписка выдана не собственником дома и в ней не достигнуто соглашение по существенным условиям договора продажи недвижимости.
То, что Л. и Ш.В. при рассмотрении дела признали исковые требования П., не влечет за собой отмену решения в силу изложенного выше, а также в силу того, что два других наследника Ш.Н. и М. исковые требования истца не признали.
Довод жалобы о том, что между Л. и истцом заключен письменный предварительный договор купли-продажи является несостоятельным, поскольку доказательств, в подтверждение данного довода, материалы дела не содержат.
Судебная коллегия отмечает, что стороны не лишены возможности в добровольном порядке урегулировать возникший спор.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку апеллянтом неправильно толкуются нормы материального права.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истца П. - Х. на решение Кытмановского районного суда Алтайского края от 25 июля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)