Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Качалова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Чистяковой Н.М.,
судей Игошевой Г.Н., Федосеевой О.А.,
при секретаре Я.К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 25 февраля 2013 года, которым К. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп", обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект", обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ-Рента", обществу с ограниченной ответственностью "Респект-недвижимость", А., М.В. об установлении сервитута отказано.
Взыскано с К. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме... рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя общества с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Игошевой Г.Н., объяснения представителя К. по доверенности П., представителя ООО "Ремстройпроект" по доверенности М.И., судебная коллегия
установила:
11 декабря 2012 года К. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ООО "Олимп"), обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" (далее - ООО "Ремстройпроект"), обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ-Рента" (далее - ООО "ЮГ-Рента"), обществу с ограниченной ответственностью "Респект-недвижимость" (далее - ООО "Респект-недвижимость), А., М.В. об установлении сервитута.
В обоснование исковых требований указал на невозможность эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, поскольку в результате формирования участков земли в указанном кадастровом квартале он не имеет самостоятельного выхода (выезда) к территориям общего пользования.
Просил суд предоставить ему право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером N... путем наложения сервитута в границах, определенных в межевом плане от 25 сентября 2012 года, составленном кадастровым инженером И.С.В. в интересах собственника земельного участка с кадастровым номером N....
Истец К. в судебное заседание не явился, его адвокат Востров С.Л. и представитель по доверенности П. просили исковые требования удовлетворить по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель ответчика ООО "Ремстройпроект" по доверенности М.И. исковые требования не признал, суду пояснил, что земельные участки с кадастровыми номерами N... и N... не являются смежными. Установление сервитута станет препятствием к реализации плана ответчиков по увеличению площади административного здания, расположенного на земельном участке, кадастровый номер N..., что приведет к ущемлению прав собственников. Запрет на установление сервитута по земельному участку с кадастровым номером N... установлен Департаментом градостроительства при отсутствии таких полномочий. Требуемый вариант установления сервитута проходит не только по земельному участку ответчиков, но и по двум участкам земли, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена
Представители ответчиков ООО "Олимп", ООО "ЮГ-Рента", ООО "Респект-недвижимость", А., М.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Представитель третьего лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Вологодской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение вопроса оставил на усмотрение суда (л.д. 46).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 43).
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывает, что испрашиваемый сервитут наименее обременительный по сравнению с другими участками. Обременяемая часть участка земли не используется собственниками. Представленным в материалы дела доказательствам судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы К., находит необходимым решение суда отменить ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении суда, фактическим обстоятельствам дела.
Отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута, суд первой инстанции сослался на статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на непредставление истцом доказательств, с достоверностью подтверждающих невозможность осуществления права собственности принадлежащего ему земельного участка без ограничения прав собственников земельного участка с кадастровым номером N....
Вместе с тем такой вывод судом сделан без учета требований закона и фактических обстоятельств дела.
В главе 13 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены положения, раскрывающие состав вещных прав граждан и юридических лиц, в частности право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками.
В силу пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации в число вещных прав лиц, не являющихся собственниками, входит право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3).
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5).
По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи с чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанный в пункте 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из смысла приведенной нормы материального права в корреспонденции с пунктом 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что установление сервитута допускается в исключительных случаях, когда лицо не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут должен быть наименее обременительным для земельного участка собственника, в отношении которого он установлен. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
Как видно из материалов дела, К. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <ДАТА> является собственником земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей включительно без приквартирных участков, общая площадь... кв. м, адрес ориентира: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <ДАТА> сделана запись регистрации N... (л.д. 5,6).
На данном земельном участке планируется строительство 17-квартирного дома переменной этажности (3-4 этажа) с подземным этажом. При разработке проекта градостроительных решений возможным вариантом заезда автомобилей в подземный этаж дома, в котором предусмотрено строительство гаражей, является заезд с территории земельного участка с кадастровым номером N... (л.д. 114 т. 1).
Земельный участок, кадастровый номер N..., общей площадью... кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов, административное здание, расположенный по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (доля в праве...), общества с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" (доля в праве...), общества с ограниченной ответственностью "ЮГ-Рента" (доля в праве...), общества с ограниченной ответственностью "Респект-недвижимость" (доля в праве...), А. (доля в праве...), М.В. (доля в праве...) (л.д. 7 т. 1).
Границы указанных выше земельных участков установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и являются учтенными.
Материалами дела установлено, что земельные участка кадастрового квартала N... поставлены на государственный кадастровый учет в следующем порядке: земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>.
Истец К. ставит в судебном порядке вопрос об установлении сервитута, указывая на доступность прохода (проезда) на принадлежащий ему земельный участок только через земельный участок с кадастровым номером N....
В возражениях на иск представитель ответчика ООО "Ремстройпроект" по доверенности М.И. ссылается на наличие возможности удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером N....
Поскольку в процессе рассмотрения дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, судебная коллегия, руководствуясь требованиями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, назначила по делу землеустроительную экспертизу.
Из заключения эксперта ООО "Вологодский кадастровый центр", выполненной кадастровым инженером К.Г.И. на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от <ДАТА>, следует, что земельный участок с кадастровым номером N... имеет сложную конфигурацию и плотную застройку -...%. Обременять земельный участок сервитутом не представляется возможным.
На земельном участке N... находится многоквартирный жилой дом. Данный земельный участок на основании постановления администрации <адрес> от 27 октября 2011 года N 6358 имеет вид разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома" и находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В границах данного земельного участка проезд, в необходимых размерах (3,5 м), для осуществления прохода и проезда на земельный участок N... отсутствует. Дворовые территории, детские площадки для такого проезда использовать нельзя.
Земельный участок с кадастровым номером N... находится в собственности муниципального образования "Город Вологда" и имеет разрешенное использование "среднеэтажные жилые дома". Земельный участок свободен от застройки. В настоящее время администрацией города Вологды принято решение реализовать право заключения договора аренды для дальнейшей его застройки с аукциона. Таким образом, данный земельный участок не может быть обременен.
Земельный участок с кадастровым номером N... площадью... кв. м образован на основании постановления Главы города Вологды от <ДАТА> N... путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами N... и N..., находящихся в собственности З.Т.С. на основании постановления администрации города Вологды от <ДАТА> N... и Х.И.Н. на основании постановления администрации города Вологды N... для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Проход (проезд) к земельному участку с кадастровым номером N... исторически сложился по территории земель государственной собственности, не закрепленной за конкретными лицами, которая вошла в границы земельного участка с кадастровым номером N....
Эксперт изучил проектную документацию административного здания с магазином <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N..., в соответствии с которой общее количество офисных площадей -... кв. м, торговых (свободных) площадей -... кв. м, всего количество машиномест по проекту -....
Согласно Нормативам градостроительного проектирования муниципального образования "Город Вологда", утвержденным решением Вологодской городской Думы от 31 мая 2010 года N 357, исходя из числа работающих, количество машиномест для обслуживания административного здания должно уменьшиться на 7 единиц, а именно: если для 1881,1 кв. м офисных площадей, где работает 103 человека необходимо 30 машиномест, то для 88.24 кв. м офисных площадей, где работают 5 человек необходимо 2 машиноместа, то есть всего необходимо 32 машиноместа. Площадь сервитута по данному земельному участку составит 106 кв. м.
Проанализировав приведенные варианты выезда с земельного участка с кадастровым номером N... к территории общего пользования экспертом в заключении сделаны следующие выводы:
Собственник земельного участка с кадастровым номером N... может осуществить выход (выезд) с указанного земельного участка к территориям общего пользования только при наличии установленного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером N..., так как других проездов к данному земельному участку, отвечающих нормам градостроительства не имеется.
Кроме того, исторически проезд к земельному участку с кадастровым номером N... осуществлялся по территории общего пользования, которая впоследствии была отведена в земельный участок с кадастровым номером N....
Учитывая изложенные факты, установление сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером N... является единственным возможным вариантом обеспечения выхода (выезда) с земельного участка с кадастровым номером N... к территории общего пользования, при этом площадь, обременяемая сервитутом - 106 кв. м, что составляет 2,8% от общей площади земельного участка с кадастровым номером N..., длина земельного участка, подлежащая обременению 31 м, при ширине полосы 3,5 м, площадь обременения сервитутом составит 106 кв. м.
Не согласившись с правомерностью выводов землеустроительной экспертизы, представитель ООО "Ремстройпроект" М.И. указал, что в настоящее время выезд с земельного участка истца, кадастровый номер N..., осуществляется по земельному участку с кадастровым номером N..., находящемуся в муниципальной собственности. Данный участок земли свободен от застройки или иного использования. В 2012 году он выставлялся на торги Департаментом имущественных отношений города Вологды, при этом его отчуждение было обусловлено необходимостью учета в проектной документации сохранности беспрепятственного доступа на земельный участок с кадастровым номером N....
Участок с кадастровым номером N... является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером N..., который в октябре 2012 года истцом продан без соблюдения условия проезда на <адрес>. Допустимо установление сервитута и по земельному участку с кадастровым номером 35:24:0202005:104.
Оценив обстоятельства дела в совокупности с представленными доказательствами и по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости установления сервитута и отклонении возражений представителя ООО "Ремстройпроект" М.И. против его установления.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок истца расположен в глубине кадастрового квартала N... и не имеет выезда к территории общего пользования. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены законом к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.
В соответствии с нормативами градостроительного проектирования муниципального образования "Город Вологда", утвержденными решением Вологодской городской Думы от 31 мая 2010 года N 357, второстепенные проезды должны быть шириной полосы 3,5 м с числом полос движения - 1.
Удовлетворение потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования земельным участком ответчиков, не установлено, при этом принимая во внимание то обстоятельство, что на момент постановки земельного участка с кадастровым номером N... сложился проход (проезд) к территории общего пользования по территории земель государственной собственности, которая в последующем вошла в границы земельного участка с кадастровым номером N....
Данный вариант установления сервитута является разумным с точки зрения организации движения и доступа к общегородским автомобильным дорогам, а также менее обременительным, что подтверждается названным выше заключением эксперта, справкой ООО "..." от 01 января 2013 года N..., объяснениями кадастрового инженера И.С.В., допрошенной в суде апелляционной инстанции в качестве специалиста (л.д. 114 т. 1, 64 т. 2).
Кроме того, обременение земельного участка сервитутом не лишает ответчиков возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком.
При указанных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Поскольку имеющие значение для дела обстоятельства исследованы полностью, но выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия находит необходимым при отмене решения суда принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные истцом требования, установить право бессрочного ограниченного пользования истцу частью земельного участка (сервитут) в границах, определенных заключением эксперта ООО "..." площадью..., шириной полосы..., длиной..., входящей в состав земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>.
Руководствуясь статьями 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 25 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования К. удовлетворить.
Установить право бессрочного ограниченного пользования К. частью земельного участка (сервитут) в границах, определенных заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "...", площадью..., шириной полосы... длиной..., входящей в состав земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>.
Председательствующий
Н.М.ЧИСТЯКОВА
Судьи
Г.Н.ИГОШЕВА
О.А.ФЕДОСЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.09.2013 N 33-2024/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2013 г. N 33-2024/2013
Судья Качалова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Чистяковой Н.М.,
судей Игошевой Г.Н., Федосеевой О.А.,
при секретаре Я.К.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 25 февраля 2013 года, которым К. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп", обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект", обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ-Рента", обществу с ограниченной ответственностью "Респект-недвижимость", А., М.В. об установлении сервитута отказано.
Взыскано с К. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме... рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя общества с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Игошевой Г.Н., объяснения представителя К. по доверенности П., представителя ООО "Ремстройпроект" по доверенности М.И., судебная коллегия
установила:
11 декабря 2012 года К. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ООО "Олимп"), обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" (далее - ООО "Ремстройпроект"), обществу с ограниченной ответственностью "ЮГ-Рента" (далее - ООО "ЮГ-Рента"), обществу с ограниченной ответственностью "Респект-недвижимость" (далее - ООО "Респект-недвижимость), А., М.В. об установлении сервитута.
В обоснование исковых требований указал на невозможность эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, поскольку в результате формирования участков земли в указанном кадастровом квартале он не имеет самостоятельного выхода (выезда) к территориям общего пользования.
Просил суд предоставить ему право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером N... путем наложения сервитута в границах, определенных в межевом плане от 25 сентября 2012 года, составленном кадастровым инженером И.С.В. в интересах собственника земельного участка с кадастровым номером N....
Истец К. в судебное заседание не явился, его адвокат Востров С.Л. и представитель по доверенности П. просили исковые требования удовлетворить по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель ответчика ООО "Ремстройпроект" по доверенности М.И. исковые требования не признал, суду пояснил, что земельные участки с кадастровыми номерами N... и N... не являются смежными. Установление сервитута станет препятствием к реализации плана ответчиков по увеличению площади административного здания, расположенного на земельном участке, кадастровый номер N..., что приведет к ущемлению прав собственников. Запрет на установление сервитута по земельному участку с кадастровым номером N... установлен Департаментом градостроительства при отсутствии таких полномочий. Требуемый вариант установления сервитута проходит не только по земельному участку ответчиков, но и по двум участкам земли, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена
Представители ответчиков ООО "Олимп", ООО "ЮГ-Рента", ООО "Респект-недвижимость", А., М.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Представитель третьего лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Вологодской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение вопроса оставил на усмотрение суда (л.д. 46).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 43).
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывает, что испрашиваемый сервитут наименее обременительный по сравнению с другими участками. Обременяемая часть участка земли не используется собственниками. Представленным в материалы дела доказательствам судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы К., находит необходимым решение суда отменить ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении суда, фактическим обстоятельствам дела.
Отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута, суд первой инстанции сослался на статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на непредставление истцом доказательств, с достоверностью подтверждающих невозможность осуществления права собственности принадлежащего ему земельного участка без ограничения прав собственников земельного участка с кадастровым номером N....
Вместе с тем такой вывод судом сделан без учета требований закона и фактических обстоятельств дела.
В главе 13 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены положения, раскрывающие состав вещных прав граждан и юридических лиц, в частности право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками.
В силу пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации в число вещных прав лиц, не являющихся собственниками, входит право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3).
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5).
По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи с чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанный в пункте 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из смысла приведенной нормы материального права в корреспонденции с пунктом 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что установление сервитута допускается в исключительных случаях, когда лицо не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут должен быть наименее обременительным для земельного участка собственника, в отношении которого он установлен. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.
Как видно из материалов дела, К. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <ДАТА> является собственником земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей включительно без приквартирных участков, общая площадь... кв. м, адрес ориентира: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <ДАТА> сделана запись регистрации N... (л.д. 5,6).
На данном земельном участке планируется строительство 17-квартирного дома переменной этажности (3-4 этажа) с подземным этажом. При разработке проекта градостроительных решений возможным вариантом заезда автомобилей в подземный этаж дома, в котором предусмотрено строительство гаражей, является заезд с территории земельного участка с кадастровым номером N... (л.д. 114 т. 1).
Земельный участок, кадастровый номер N..., общей площадью... кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов, административное здание, расположенный по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (доля в праве...), общества с ограниченной ответственностью "Ремстройпроект" (доля в праве...), общества с ограниченной ответственностью "ЮГ-Рента" (доля в праве...), общества с ограниченной ответственностью "Респект-недвижимость" (доля в праве...), А. (доля в праве...), М.В. (доля в праве...) (л.д. 7 т. 1).
Границы указанных выше земельных участков установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и являются учтенными.
Материалами дела установлено, что земельные участка кадастрового квартала N... поставлены на государственный кадастровый учет в следующем порядке: земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>, земельный участок с кадастровым номером N... - <ДАТА>.
Истец К. ставит в судебном порядке вопрос об установлении сервитута, указывая на доступность прохода (проезда) на принадлежащий ему земельный участок только через земельный участок с кадастровым номером N....
В возражениях на иск представитель ответчика ООО "Ремстройпроект" по доверенности М.И. ссылается на наличие возможности удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером N....
Поскольку в процессе рассмотрения дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, судебная коллегия, руководствуясь требованиями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, назначила по делу землеустроительную экспертизу.
Из заключения эксперта ООО "Вологодский кадастровый центр", выполненной кадастровым инженером К.Г.И. на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от <ДАТА>, следует, что земельный участок с кадастровым номером N... имеет сложную конфигурацию и плотную застройку -...%. Обременять земельный участок сервитутом не представляется возможным.
На земельном участке N... находится многоквартирный жилой дом. Данный земельный участок на основании постановления администрации <адрес> от 27 октября 2011 года N 6358 имеет вид разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома" и находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В границах данного земельного участка проезд, в необходимых размерах (3,5 м), для осуществления прохода и проезда на земельный участок N... отсутствует. Дворовые территории, детские площадки для такого проезда использовать нельзя.
Земельный участок с кадастровым номером N... находится в собственности муниципального образования "Город Вологда" и имеет разрешенное использование "среднеэтажные жилые дома". Земельный участок свободен от застройки. В настоящее время администрацией города Вологды принято решение реализовать право заключения договора аренды для дальнейшей его застройки с аукциона. Таким образом, данный земельный участок не может быть обременен.
Земельный участок с кадастровым номером N... площадью... кв. м образован на основании постановления Главы города Вологды от <ДАТА> N... путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами N... и N..., находящихся в собственности З.Т.С. на основании постановления администрации города Вологды от <ДАТА> N... и Х.И.Н. на основании постановления администрации города Вологды N... для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Проход (проезд) к земельному участку с кадастровым номером N... исторически сложился по территории земель государственной собственности, не закрепленной за конкретными лицами, которая вошла в границы земельного участка с кадастровым номером N....
Эксперт изучил проектную документацию административного здания с магазином <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N..., в соответствии с которой общее количество офисных площадей -... кв. м, торговых (свободных) площадей -... кв. м, всего количество машиномест по проекту -....
Согласно Нормативам градостроительного проектирования муниципального образования "Город Вологда", утвержденным решением Вологодской городской Думы от 31 мая 2010 года N 357, исходя из числа работающих, количество машиномест для обслуживания административного здания должно уменьшиться на 7 единиц, а именно: если для 1881,1 кв. м офисных площадей, где работает 103 человека необходимо 30 машиномест, то для 88.24 кв. м офисных площадей, где работают 5 человек необходимо 2 машиноместа, то есть всего необходимо 32 машиноместа. Площадь сервитута по данному земельному участку составит 106 кв. м.
Проанализировав приведенные варианты выезда с земельного участка с кадастровым номером N... к территории общего пользования экспертом в заключении сделаны следующие выводы:
Собственник земельного участка с кадастровым номером N... может осуществить выход (выезд) с указанного земельного участка к территориям общего пользования только при наличии установленного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером N..., так как других проездов к данному земельному участку, отвечающих нормам градостроительства не имеется.
Кроме того, исторически проезд к земельному участку с кадастровым номером N... осуществлялся по территории общего пользования, которая впоследствии была отведена в земельный участок с кадастровым номером N....
Учитывая изложенные факты, установление сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером N... является единственным возможным вариантом обеспечения выхода (выезда) с земельного участка с кадастровым номером N... к территории общего пользования, при этом площадь, обременяемая сервитутом - 106 кв. м, что составляет 2,8% от общей площади земельного участка с кадастровым номером N..., длина земельного участка, подлежащая обременению 31 м, при ширине полосы 3,5 м, площадь обременения сервитутом составит 106 кв. м.
Не согласившись с правомерностью выводов землеустроительной экспертизы, представитель ООО "Ремстройпроект" М.И. указал, что в настоящее время выезд с земельного участка истца, кадастровый номер N..., осуществляется по земельному участку с кадастровым номером N..., находящемуся в муниципальной собственности. Данный участок земли свободен от застройки или иного использования. В 2012 году он выставлялся на торги Департаментом имущественных отношений города Вологды, при этом его отчуждение было обусловлено необходимостью учета в проектной документации сохранности беспрепятственного доступа на земельный участок с кадастровым номером N....
Участок с кадастровым номером N... является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером N..., который в октябре 2012 года истцом продан без соблюдения условия проезда на <адрес>. Допустимо установление сервитута и по земельному участку с кадастровым номером 35:24:0202005:104.
Оценив обстоятельства дела в совокупности с представленными доказательствами и по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости установления сервитута и отклонении возражений представителя ООО "Ремстройпроект" М.И. против его установления.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок истца расположен в глубине кадастрового квартала N... и не имеет выезда к территории общего пользования. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены законом к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.
В соответствии с нормативами градостроительного проектирования муниципального образования "Город Вологда", утвержденными решением Вологодской городской Думы от 31 мая 2010 года N 357, второстепенные проезды должны быть шириной полосы 3,5 м с числом полос движения - 1.
Удовлетворение потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования земельным участком ответчиков, не установлено, при этом принимая во внимание то обстоятельство, что на момент постановки земельного участка с кадастровым номером N... сложился проход (проезд) к территории общего пользования по территории земель государственной собственности, которая в последующем вошла в границы земельного участка с кадастровым номером N....
Данный вариант установления сервитута является разумным с точки зрения организации движения и доступа к общегородским автомобильным дорогам, а также менее обременительным, что подтверждается названным выше заключением эксперта, справкой ООО "..." от 01 января 2013 года N..., объяснениями кадастрового инженера И.С.В., допрошенной в суде апелляционной инстанции в качестве специалиста (л.д. 114 т. 1, 64 т. 2).
Кроме того, обременение земельного участка сервитутом не лишает ответчиков возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком.
При указанных обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Поскольку имеющие значение для дела обстоятельства исследованы полностью, но выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия находит необходимым при отмене решения суда принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные истцом требования, установить право бессрочного ограниченного пользования истцу частью земельного участка (сервитут) в границах, определенных заключением эксперта ООО "..." площадью..., шириной полосы..., длиной..., входящей в состав земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>.
Руководствуясь статьями 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 25 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования К. удовлетворить.
Установить право бессрочного ограниченного пользования К. частью земельного участка (сервитут) в границах, определенных заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "...", площадью..., шириной полосы... длиной..., входящей в состав земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>.
Председательствующий
Н.М.ЧИСТЯКОВА
Судьи
Г.Н.ИГОШЕВА
О.А.ФЕДОСЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)