Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Пономаревой И.В., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: Оганесян С.М., паспорт; представитель Шевченко Д.Б. по доверенности N 3-Д-3643 от 14.08.2012 г., паспорт;
- от ответчиков: извещены, не явились;
- от Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону": представитель Хренков А.С. по доверенности N ФИ-3163 от 13.11.2013 г., удостоверение
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Оганесяна Самвела Михайловича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 по делу N А53-4742/2012
по иску ИП Оганесяна Самвела Михайловича
к ответчикам - Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"; Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону; Администрации г. Ростова-на-Дону; индивидуальному предпринимателю Калмыковой Ирине Григорьевне
о признании недействительными итогов открытого аукциона, расторжении договора аренды
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Индивидуальный предприниматель Оганесян Самвел Михайлович обратился в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества города Ростова-на-Дону", индивидуальному предпринимателю Калмыковой И.Г., администрации города Ростова-на-Дону, администрации Советского района г. Ростова-на-Дону о признании недействительными итогов открытого аукциона от 23.01.2012 по лоту N 13, признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.01.2012 N 37-07, заключенный администрацией Советского района г. Ростова-на-Дону и предпринимателем Калмыковой И.Г., взыскании 50 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Решением от 19.12.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.05.2013 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2010 по делу N А53-4742/2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 в удовлетворении иска отказано. С индивидуального предпринимателя Оганесяна Самвела Михайловича (ИНН 614100403356, ОГРН 30461683630047) в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Оганесян Самвел Михайлович обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что задаток был перечислен вовремя, на день определения торгов 23.01.2013 организатор имел информацию о перечислении задатка, что не могло влиять на результаты торгов. Акцепт не считается в данном случае опоздавшим, отказ по этому основанию является формальным. Торги являются несостоявшимися, так как участвовал лишь один участник Калмыкова И.Г. Доказательств участия Гулевской Н.В. в торгах не представлено. Суд не учел преимущественного права на заключение договора аренды согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не рассмотрел требование о признании договора аренды недействительным.
В судебное заседание ответчики, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца в судебном заседании поддержали занимаемую правовую позицию по спору, просили отменить решение суда, удовлетворить исковые требования, а также заявили ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату представителя.
Представитель Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" в материалы дела представил письмо Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, согласно которому на основании протокола N 3 от 04.10.2012 заседания рабочей группы администрации по вопросам предоставления земельных участков в предоставлении испрашиваемой услуги Калмыковой И.Г. было отказано по причине размещения торгового объекта вблизи проезжей части улицы Зорге. Кроме того, указано, что оплата за фактическое использование земельного участка Калмыковой И.Г. в администрацию не производилась и иными доказательствами пользования земельных участком после окончания срока договора аренды администрация не располагает.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Администрации Советского района города Ростова-на-Дону от 16.09.2011 N 691 "О предоставлении земельного участка с адресным ориентиром: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31 для размещения нестационарного торгового объекта (палатки для реализации плодов и овощей) путем проведения торгов на условиях аукциона", было объявлено о проведении торгов.
Извещение о проведение торгов было опубликовано в газете "Ростов официальный" N 51 (890) от 14.12.2011.
Заседание комиссии по проведению аукциона N 277 и определение участников аукциона по всем лотам состоялось, согласно информации, опубликованной в газете "Ростов официальный" N 51 (890) от 14.12.2011, 23.01.2012 в 10 часов 30 минут по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 78.
По результатам рассмотрения документов претендентов по лоту N 13 комиссией было принято решение о признании участниками торгов следующих претендентов: Гулевская, Н.В., индивидуальный предприниматель Калмыкова И.Г.
Претенденту - индивидуальному предпринимателю Оганесяну С.М. было отказано в допуске к участию в торгах, вследствие поступления задатка в размере 10 483 рубелей после даты, до которой необходимо было внести денежные средства для участия в аукционе, а именно после 16.01.2012.
23 января 2012 года между победителем торгов и Администрацией Советского района города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071409:76, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31, для использования в целях размещения нестационарного торгового объекта (палатки для реализации плодов и овощей) без права возведения капитальных строений, общей площадью 8 кв. м.
Полагая, что указанные действия организатора торгов порочат саму процедуру их проведения, индивидуальный предприниматель Оганесян Самвел Михайлович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительными итогов открытого аукциона от 23.01.2012 N 277 по лоту N 13, а также заключенного по итогам недействительных торгов договора аренды земельного участка от 23.01.2012 N 37-07.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суд первой и апелляционной инстанции не оценили соответствующие действия организатора торгов на предмет их влияния на искусственное уменьшение круга реальных покупателей и цены продажи права на заключение договора аренды, а допущенное претендентом нарушение срока внесения задатка - на предмет его существенности и способности отрицательно повлиять на права и интересы иных участников аукциона.
Допуск претендентов к участию в конкурсе является одним из этапов проведения торгов. Нарушения, допущенные комиссией на этой стадии, влияют на действительность конкурса в целом.
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом, незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.
Согласно положениям пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Обосновывая недействительность проведенного 23.01.2012 аукциона N 277 по лоту N 13, истец ссылается на нарушение процедуры его проведения.
Судом установлено, что основанием для отказа индивидуальному предпринимателю в допуске к участию в торгах, послужило поступление задатка в размере 10 483 рубелей после даты, до которой необходимо было внести денежные средства для участия в аукционе, а именно после 16.01.2012.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.
В соответствии с пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Основанием к признанию судом торгов недействительными является не всякое, а лишь существенное нарушение правил проведения торгов, т.е. такое нарушение данных правил, которое привело или могло привести к неправильному исходу публичных торгов, в том числе к продаже имущества по существенно меньшей цене, к неправильному определению победителя торгов и прочего.
Под нарушением правил проведения торгов (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует понимать несоблюдение организатором торгов, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", иным федеральным законом правил об организации и проведении публичных торгов.
Тем самым, при рассмотрении исков данной категории указанные разъяснению касаются именно установления факта нарушения имевших место со стороны организатора торгов.
Как следует из аукционной документации, опубликованной организатором торгов (МКУ "Фонд имущества города Ростова-на-Дону") в официальном печатном издании "Ростов официальный" N 51 (890), аукцион по лотам, указанным в таблице N 1 являлся открытым по составу участников и форме подачи предложений по цене. Сумма задатка для участников в аукционе по каждому лоту (объекту) составила 50% от начальной цены каждого лота (объекта). Начальная цена лота N 13 - земельного участка, площадью 0,0008 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31, для размещения нестационарного торгового объекта (палатки для реализации плодов и овощей) без права возведения капитальных строений составила 20 966 рублей, соответственно, размер задатка - 10 483 рубля. Задаток вносится на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, и считается перечисленным с момента зачисления денежных средств претендента на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение организатора аукциона, не позднее 16 января 2012 года. Ознакомление с документами, прием заявок на участие в аукционе и внесение задатков на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", производится с 19.12.2011 по 16.01.2012 включительно с 10:00 до 16:00.
Из материалов дела видно, что во исполнение требований аукционной документации предприниматель на основании чека-ордера от 16.01.2012 (операция произведена в 12:17:08) перечислил на счет МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" сумму задатка в размере 10 483 рублей.
Вместе с тем, как следует из лицевого счета, денежные средства поступили на счет получателя бюджетных средств лишь 17.01.2012, в связи с чем, МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", руководствуясь положениями подпункта "г" пункта 15 Правил организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, отказал предпринимателю в допуске к участию в торгах.
Поступление суммы задатка на счет организатора торгов по истечении установленного аукционной документацией срока является достаточным основанием для отказа в допуске к участию в аукционе.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права незаключения договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
Согласно подпункту "ж" пункта 8 названных Правил извещение о проведении торгов должно содержать сведения о форме заявки об участии в торгах, порядке приема, адресе места приема, дате и времени начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также о перечне документов, представляемых претендентами для участия в торгах.
В силу пункта 10 Правил для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 15 Правил претендент не допускается к участию в торгах, если не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.
Материалами дела подтверждается, что извещение о проведении торгов, содержащее условие о том, что задаток должен поступить на счет организатора аукциона не позднее 16 часов 00 минут 16.01.2012, было опубликовано организатором торгов в установленный законом срок, следовательно, у предпринимателя имелось достаточное количество времени, чтобы заблаговременно, с учетом срока проведения банковских операций внести задаток с таким расчетом, чтобы денежные средства фактически были зачислены на счет организатора торгов, а не поступили в банк плательщика.
Довод предпринимателя о том, что факт зачисления суммы задатка на счет организатора торгов лишь 17.01.2012 г. ставит наступление правовых последствий в виде допуска к участию в торгах в зависимость от действий третьих лиц, не может быть принят апелляционным судом во внимание, поскольку действующим законом установлены вполне конкретные сроки исполнения банком поручения клиента по перечислению денежных средств, которые предпринимателю, действуя разумно и осмотрительно, следовало учитывать.
В этой связи подлежит отклонению довод истца о том, что на момент определения участников аукциона 23.01.2012, информация о поступивших денежных средствах в счет оплаты участниками задатков имелась в наличии.
Ссылка истца на формальный подход к оценке допущенных им нарушений аукционной документации, с учетом того, что на день определения участников аукциона (23.01.2012 г.) организатор торгов имел информацию о перечислении на его расчетный счет задатка, подлежат отклонению судом, поскольку несоответствие заявки требованиям, предусмотренным конкурсной документацией, в том числе, непоступление задатка на счет организатора торгов к установленному сроку, является самостоятельным основанием для ее отклонения.
Так, оценив действия сторон касательно положений определения Конституционный Суд Российской Федерации от 16.12.2010 N 1690-О-О в части перечисления и зачисления задатка для участия в аукционе судом нарушений конституционных прав истца не установлено. Срок по внесению задатка является точным и твердо установленным. Исполнение данного условия зависит от достаточной степени организации и добросовестности потенциального участника аукциона, нарушений баланса интересов организатора торгов и претендента на участие в торгах судом не установлено.
Кроме того, Конституционный суд в указанном определении подтвердил соответствие положений подпункта "г" пункта 15 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808), Конституции Российской Федерации, указав, что оспариваемое положение, направленное на обеспечение баланса интересов организатора торгов и претендентов на участие в торгах, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.
Недопуск претендента к участию в торгах при неподтвержденности поступления в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов, не свидетельствует о нарушении организатором торгов правил проведения торгов. Действия Фонда соответствуют положениям подпункта "г" пункта 15 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Исследовав соблюдение порядка проведения организатором торгов действующему законодательству судом не установлено нарушений такого порядка.
В рассматриваемом случае имеет место нарушение срока внесения задатка как обеспечительного платежа для участия в аукционе со стороны индивидуального предпринимателя Оганесяна С.М. Оценив действия организатора торгов на допуск предпринимателя к участию в аукционе судом не установлено искусственное уменьшение круга реальных покупателей и цены продажи права на заключение договора аренды, отрицательного с точки зрения доходности муниципального бюджета (публичного интереса) влияния на результаты торгов.
Возможность признания недействительными торгов по продаже права аренды на земельный участок для размещения нестационарных торговых объектов ввиду нарушения претендентом на участие в аукционе предусмотренных аукционной документацией требований, действующим законодательством не предусмотрено. Формальность подхода к имеющимся таким нарушениям со стороны участника, не применима, не исключая и случаи незначительности нарушения срока внесения задатка. Иное может способствовать злоупотреблению участниками торгов своими правами и ставить в неравное положение с добросовестными участниками гражданско-правовых отношений.
Оспаривая законность проведенного аукциона N 277 от 23.01.2012 по лоту N 13, истец также указал о ненадлежащем извещении заинтересованных лиц о проведении торгов.
В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Правительством Российской Федерации 11.11.2002 принято постановление N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", которым утверждены Правила организации и проведения торгов.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 11237/12 сформулировал правовой подход, согласно которому организатор торгов в любом случае должен обеспечить их открытость по составу надлежащих участников. При рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.
Законный интерес собственника имущества при проведении торгов заключается в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на реализацию права аренды по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11).
Допущенные при проведении торгов нарушения порядка их проведения, способные повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей и формирование цены продажи предмета торгов, должны расцениваться как существенные, влияющие на результат торгов и влекущие признание торгов недействительными в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2012 N 16311/11).
Пунктом 8 Правил установлен перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении торгов, опубликованное в средствах массовой информации, в том числе предусмотрено, что такое извещение должно содержать форму заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах.
Согласно Постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 22.03.2010 N 205 в качестве официального печатного издания для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов в отношении муниципального имущества города Ростова-на-Дону утверждена газета "Ростов официальный".
Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 19.10.2009 N 845 в качестве официального сайта для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов в отношении муниципального имущества города Ростова-на-Дону утвержден сайт городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону: www.rostov-gorod.ru.
Согласно материалам дела, извещение о проведении торгов N 277 было опубликовано в газете "Ростов официальный" N 51 (890) от 14.12.2011, а также размещено на официальном сайте Ростовской-на-Дону городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону: /www.rostov-gorod.ru/ "Портал услуги"/ Отрасль "Имущественно - земельные отношения" Аукционные торги, проводимые МКУ "Фонд имущества города Ростова-на-Дону" Информационный бюллетень торгов N 277 от 23.01.2012.
Таким образом, ссылка истца на ненадлежащую информированность всех возможных заинтересованных лиц о предстоящих торгах не основана на законе, а также противоречит представленным в материалы дела доказательствам.
Довод истца о введении его в заблуждение в отношении времени внесения задатка сотрудниками фонда имущества, документально не подтвержден, а потому подлежит отклонению по правилам статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца на формальное участие в тогах претендента Гулевской Натальи Валентиновны, как основание для признания аукциона, проведенного 23.01.2012, недействительным, признается судом необоснованной.
Как указывает истец в отсутствие иных заявок принятых к участию в аукционе, заявка победителя фактически была единственной.
Однако из содержания правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11, следует, что по смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что истцом не представлено надлежащих доказательств, порочащих процедуру проведения торгов от 23.01.2012 N 277, довод о наличии одного участника аукциона по лоту N 13 не свидетельствует о недействительности такого аукциона.
Кроме того, истцом также указано на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды.
В связи с отсутствием доказательств использования спорного земельного участка на основании заключенного договора аренды, суд первой инстанции указал, что оснований полагать о наличии у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на срок на 2 года и принятия решения о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, занимаемого нестационарным торговым объектом предпринимателя не имеется.
Однако, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в пункте 1 разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу пункта 2 Пленума N 73 по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Из пункта 3 постановления Пленума N 73 следует, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Тем самым, способ восстановления предполагаемого нарушенного права, при наличии заключенного договора с лицом, выигравшем торги и доказанности преимущественного права на заключение договора аренды, определен путем обращения в суд с исковым требованием о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такое требовании является самостоятельным.
Как уже было указано, по договору на размещение объектов мелкорозничной передвижной торговой сети от 20.04.2010 N 8-560 администрация Советского района г. Ростова-на-Дону на основании распоряжения главы администрации района от 11.12.2009 N 189 размещает мелкорозничный объект - лоток площадью 8м2 Оганесяна Самвела Михайловича на период с 01.01.2010 по 31.12.2010 для реализации плодоовощной продукции по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31.
В силу статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться с соблюдением публичных процедур.
Пунктом 13.1 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 N 717 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" предусмотрено, что земельные участки для размещения нестационарных торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания предоставляются по результатам торгов на срок до 5 лет без права возведения капитальных строений и при условии их освобождения в случае начала капитального строительства или прокладки инженерных коммуникаций без каких-либо компенсаций арендатору.
При заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, занимаемых нестационарными торговыми объектами, объектами общественного питания и бытового обслуживания, а также заключении договоров аренды земельных участков при переходе прав на указанные объекты к иным лицам торги не проводятся.
Аналогичное правило было предусмотрено пунктом 12.1 ранее действовавшего Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 12.05.2009 N 333 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством", утратившего силу с принятием постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 N 717.
Суд, при рассмотрении дела первоначально установил, что договор от 20.04.2010 действовал, то есть отношения между предпринимателем и администрацией сохранялись в форме двусторонней сделки с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Между тем, судом не учтено, что по окончанию срока действия договора, предприниматель продолжил фактическое пользование спорным земельным участком, оплачивал арендные платежи, провел межевание участка, выполнил кадастровые работы, оплачивал потребленную электрическую энергию (договор на выполнение кадастровых работ, акт приема-сдачи работ, квитанции об оплате, кадастровый паспорт земельного участка, акт снятия показаний прибора учета). Факт пользования предпринимателем земельным участком по истечении срока действия договора арендодателем не оспорен.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии на стороне истца преимущественного права на заключение договора аренды.
Однако, предприниматель не обратился с отдельным иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с Калмыковой И.Г., заключенному по результатам торгов. Между тем, срок указанного договора истек действием 24.01.2013 г. и не был впоследствии продлен.
Как следует из пояснений ответчика, и представленных ответов Администрации, в настоящее время арендодатель утратил интерес в предоставлении спорного земельного участка в аренду, согласно протоколу заседания рабочей группы администрации по вопросам предоставления земельных участков в предоставлении испрашиваемой услуги Калмыковой И.Г. было отказано в перезаключении договора на новый срок по причине размещения торгового объекта вблизи проезжей части улицы Зорге.
При наличии преимущественного права на заключение договора аренды способ восстановления предполагаемого нарушенного права, при наличии заключенного договора с лицом, выигравшем торги и доказанности преимущественного права на заключение договора аренды, законодателем определен путем обращения в суд с отдельным иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Указывая на нарушение права, истец с отдельным иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, в суд не обращался.
Избранный в настоящем случае способ защиты нарушенного права истцом признается ненадлежащим ввиду всех изложенных обстоятельств.
На основании изложенного, с учетом обоснованного признания судом проведения конкурса без допущения нарушений, отклонения заявки истца, как не соответствующей установленным требованиям, отсутствия доказательств заявления предпринимателем о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды от 23.01.2012 г., заключенному с победителем торгов Калмыковой, истечения срока действия указанного договора аренды на момент вынесения судом решения, отказа Администрации в сдаче спорного объекта в аренду на дальнейший период, требования истца удовлетворению не подлежат. Выбранный способ защиты истцом способ защиты не может восстановить его права.
При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении иска.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, на представителя подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 по делу N А53-4742/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2013 N 15АП-16146/2013 ПО ДЕЛУ N А53-4742/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. N 15АП-16146/2013
Дело N А53-4742/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Пономаревой И.В., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: Оганесян С.М., паспорт; представитель Шевченко Д.Б. по доверенности N 3-Д-3643 от 14.08.2012 г., паспорт;
- от ответчиков: извещены, не явились;
- от Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону": представитель Хренков А.С. по доверенности N ФИ-3163 от 13.11.2013 г., удостоверение
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Оганесяна Самвела Михайловича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 по делу N А53-4742/2012
по иску ИП Оганесяна Самвела Михайловича
к ответчикам - Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"; Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону; Администрации г. Ростова-на-Дону; индивидуальному предпринимателю Калмыковой Ирине Григорьевне
о признании недействительными итогов открытого аукциона, расторжении договора аренды
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Индивидуальный предприниматель Оганесян Самвел Михайлович обратился в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества города Ростова-на-Дону", индивидуальному предпринимателю Калмыковой И.Г., администрации города Ростова-на-Дону, администрации Советского района г. Ростова-на-Дону о признании недействительными итогов открытого аукциона от 23.01.2012 по лоту N 13, признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.01.2012 N 37-07, заключенный администрацией Советского района г. Ростова-на-Дону и предпринимателем Калмыковой И.Г., взыскании 50 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Решением от 19.12.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.05.2013 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2010 по делу N А53-4742/2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 в удовлетворении иска отказано. С индивидуального предпринимателя Оганесяна Самвела Михайловича (ИНН 614100403356, ОГРН 30461683630047) в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Оганесян Самвел Михайлович обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что задаток был перечислен вовремя, на день определения торгов 23.01.2013 организатор имел информацию о перечислении задатка, что не могло влиять на результаты торгов. Акцепт не считается в данном случае опоздавшим, отказ по этому основанию является формальным. Торги являются несостоявшимися, так как участвовал лишь один участник Калмыкова И.Г. Доказательств участия Гулевской Н.В. в торгах не представлено. Суд не учел преимущественного права на заключение договора аренды согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не рассмотрел требование о признании договора аренды недействительным.
В судебное заседание ответчики, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца в судебном заседании поддержали занимаемую правовую позицию по спору, просили отменить решение суда, удовлетворить исковые требования, а также заявили ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату представителя.
Представитель Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" в материалы дела представил письмо Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, согласно которому на основании протокола N 3 от 04.10.2012 заседания рабочей группы администрации по вопросам предоставления земельных участков в предоставлении испрашиваемой услуги Калмыковой И.Г. было отказано по причине размещения торгового объекта вблизи проезжей части улицы Зорге. Кроме того, указано, что оплата за фактическое использование земельного участка Калмыковой И.Г. в администрацию не производилась и иными доказательствами пользования земельных участком после окончания срока договора аренды администрация не располагает.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Администрации Советского района города Ростова-на-Дону от 16.09.2011 N 691 "О предоставлении земельного участка с адресным ориентиром: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31 для размещения нестационарного торгового объекта (палатки для реализации плодов и овощей) путем проведения торгов на условиях аукциона", было объявлено о проведении торгов.
Извещение о проведение торгов было опубликовано в газете "Ростов официальный" N 51 (890) от 14.12.2011.
Заседание комиссии по проведению аукциона N 277 и определение участников аукциона по всем лотам состоялось, согласно информации, опубликованной в газете "Ростов официальный" N 51 (890) от 14.12.2011, 23.01.2012 в 10 часов 30 минут по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 78.
По результатам рассмотрения документов претендентов по лоту N 13 комиссией было принято решение о признании участниками торгов следующих претендентов: Гулевская, Н.В., индивидуальный предприниматель Калмыкова И.Г.
Претенденту - индивидуальному предпринимателю Оганесяну С.М. было отказано в допуске к участию в торгах, вследствие поступления задатка в размере 10 483 рубелей после даты, до которой необходимо было внести денежные средства для участия в аукционе, а именно после 16.01.2012.
23 января 2012 года между победителем торгов и Администрацией Советского района города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071409:76, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31, для использования в целях размещения нестационарного торгового объекта (палатки для реализации плодов и овощей) без права возведения капитальных строений, общей площадью 8 кв. м.
Полагая, что указанные действия организатора торгов порочат саму процедуру их проведения, индивидуальный предприниматель Оганесян Самвел Михайлович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительными итогов открытого аукциона от 23.01.2012 N 277 по лоту N 13, а также заключенного по итогам недействительных торгов договора аренды земельного участка от 23.01.2012 N 37-07.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суд первой и апелляционной инстанции не оценили соответствующие действия организатора торгов на предмет их влияния на искусственное уменьшение круга реальных покупателей и цены продажи права на заключение договора аренды, а допущенное претендентом нарушение срока внесения задатка - на предмет его существенности и способности отрицательно повлиять на права и интересы иных участников аукциона.
Допуск претендентов к участию в конкурсе является одним из этапов проведения торгов. Нарушения, допущенные комиссией на этой стадии, влияют на действительность конкурса в целом.
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона) могут обращаться в арбитражный суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом, незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.
Согласно положениям пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Обосновывая недействительность проведенного 23.01.2012 аукциона N 277 по лоту N 13, истец ссылается на нарушение процедуры его проведения.
Судом установлено, что основанием для отказа индивидуальному предпринимателю в допуске к участию в торгах, послужило поступление задатка в размере 10 483 рубелей после даты, до которой необходимо было внести денежные средства для участия в аукционе, а именно после 16.01.2012.
В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.
В соответствии с пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Основанием к признанию судом торгов недействительными является не всякое, а лишь существенное нарушение правил проведения торгов, т.е. такое нарушение данных правил, которое привело или могло привести к неправильному исходу публичных торгов, в том числе к продаже имущества по существенно меньшей цене, к неправильному определению победителя торгов и прочего.
Под нарушением правил проведения торгов (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует понимать несоблюдение организатором торгов, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", иным федеральным законом правил об организации и проведении публичных торгов.
Тем самым, при рассмотрении исков данной категории указанные разъяснению касаются именно установления факта нарушения имевших место со стороны организатора торгов.
Как следует из аукционной документации, опубликованной организатором торгов (МКУ "Фонд имущества города Ростова-на-Дону") в официальном печатном издании "Ростов официальный" N 51 (890), аукцион по лотам, указанным в таблице N 1 являлся открытым по составу участников и форме подачи предложений по цене. Сумма задатка для участников в аукционе по каждому лоту (объекту) составила 50% от начальной цены каждого лота (объекта). Начальная цена лота N 13 - земельного участка, площадью 0,0008 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31, для размещения нестационарного торгового объекта (палатки для реализации плодов и овощей) без права возведения капитальных строений составила 20 966 рублей, соответственно, размер задатка - 10 483 рубля. Задаток вносится на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, и считается перечисленным с момента зачисления денежных средств претендента на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение организатора аукциона, не позднее 16 января 2012 года. Ознакомление с документами, прием заявок на участие в аукционе и внесение задатков на лицевой счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", производится с 19.12.2011 по 16.01.2012 включительно с 10:00 до 16:00.
Из материалов дела видно, что во исполнение требований аукционной документации предприниматель на основании чека-ордера от 16.01.2012 (операция произведена в 12:17:08) перечислил на счет МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" сумму задатка в размере 10 483 рублей.
Вместе с тем, как следует из лицевого счета, денежные средства поступили на счет получателя бюджетных средств лишь 17.01.2012, в связи с чем, МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", руководствуясь положениями подпункта "г" пункта 15 Правил организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, отказал предпринимателю в допуске к участию в торгах.
Поступление суммы задатка на счет организатора торгов по истечении установленного аукционной документацией срока является достаточным основанием для отказа в допуске к участию в аукционе.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права незаключения договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
Согласно подпункту "ж" пункта 8 названных Правил извещение о проведении торгов должно содержать сведения о форме заявки об участии в торгах, порядке приема, адресе места приема, дате и времени начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также о перечне документов, представляемых претендентами для участия в торгах.
В силу пункта 10 Правил для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 15 Правил претендент не допускается к участию в торгах, если не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.
Материалами дела подтверждается, что извещение о проведении торгов, содержащее условие о том, что задаток должен поступить на счет организатора аукциона не позднее 16 часов 00 минут 16.01.2012, было опубликовано организатором торгов в установленный законом срок, следовательно, у предпринимателя имелось достаточное количество времени, чтобы заблаговременно, с учетом срока проведения банковских операций внести задаток с таким расчетом, чтобы денежные средства фактически были зачислены на счет организатора торгов, а не поступили в банк плательщика.
Довод предпринимателя о том, что факт зачисления суммы задатка на счет организатора торгов лишь 17.01.2012 г. ставит наступление правовых последствий в виде допуска к участию в торгах в зависимость от действий третьих лиц, не может быть принят апелляционным судом во внимание, поскольку действующим законом установлены вполне конкретные сроки исполнения банком поручения клиента по перечислению денежных средств, которые предпринимателю, действуя разумно и осмотрительно, следовало учитывать.
В этой связи подлежит отклонению довод истца о том, что на момент определения участников аукциона 23.01.2012, информация о поступивших денежных средствах в счет оплаты участниками задатков имелась в наличии.
Ссылка истца на формальный подход к оценке допущенных им нарушений аукционной документации, с учетом того, что на день определения участников аукциона (23.01.2012 г.) организатор торгов имел информацию о перечислении на его расчетный счет задатка, подлежат отклонению судом, поскольку несоответствие заявки требованиям, предусмотренным конкурсной документацией, в том числе, непоступление задатка на счет организатора торгов к установленному сроку, является самостоятельным основанием для ее отклонения.
Так, оценив действия сторон касательно положений определения Конституционный Суд Российской Федерации от 16.12.2010 N 1690-О-О в части перечисления и зачисления задатка для участия в аукционе судом нарушений конституционных прав истца не установлено. Срок по внесению задатка является точным и твердо установленным. Исполнение данного условия зависит от достаточной степени организации и добросовестности потенциального участника аукциона, нарушений баланса интересов организатора торгов и претендента на участие в торгах судом не установлено.
Кроме того, Конституционный суд в указанном определении подтвердил соответствие положений подпункта "г" пункта 15 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808), Конституции Российской Федерации, указав, что оспариваемое положение, направленное на обеспечение баланса интересов организатора торгов и претендентов на участие в торгах, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе.
Недопуск претендента к участию в торгах при неподтвержденности поступления в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов, не свидетельствует о нарушении организатором торгов правил проведения торгов. Действия Фонда соответствуют положениям подпункта "г" пункта 15 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Исследовав соблюдение порядка проведения организатором торгов действующему законодательству судом не установлено нарушений такого порядка.
В рассматриваемом случае имеет место нарушение срока внесения задатка как обеспечительного платежа для участия в аукционе со стороны индивидуального предпринимателя Оганесяна С.М. Оценив действия организатора торгов на допуск предпринимателя к участию в аукционе судом не установлено искусственное уменьшение круга реальных покупателей и цены продажи права на заключение договора аренды, отрицательного с точки зрения доходности муниципального бюджета (публичного интереса) влияния на результаты торгов.
Возможность признания недействительными торгов по продаже права аренды на земельный участок для размещения нестационарных торговых объектов ввиду нарушения претендентом на участие в аукционе предусмотренных аукционной документацией требований, действующим законодательством не предусмотрено. Формальность подхода к имеющимся таким нарушениям со стороны участника, не применима, не исключая и случаи незначительности нарушения срока внесения задатка. Иное может способствовать злоупотреблению участниками торгов своими правами и ставить в неравное положение с добросовестными участниками гражданско-правовых отношений.
Оспаривая законность проведенного аукциона N 277 от 23.01.2012 по лоту N 13, истец также указал о ненадлежащем извещении заинтересованных лиц о проведении торгов.
В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Правительством Российской Федерации 11.11.2002 принято постановление N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", которым утверждены Правила организации и проведения торгов.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2012 N 11237/12 сформулировал правовой подход, согласно которому организатор торгов в любом случае должен обеспечить их открытость по составу надлежащих участников. При рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.
Законный интерес собственника имущества при проведении торгов заключается в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на реализацию права аренды по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11).
Допущенные при проведении торгов нарушения порядка их проведения, способные повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей и формирование цены продажи предмета торгов, должны расцениваться как существенные, влияющие на результат торгов и влекущие признание торгов недействительными в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2012 N 16311/11).
Пунктом 8 Правил установлен перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении торгов, опубликованное в средствах массовой информации, в том числе предусмотрено, что такое извещение должно содержать форму заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах.
Согласно Постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 22.03.2010 N 205 в качестве официального печатного издания для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов в отношении муниципального имущества города Ростова-на-Дону утверждена газета "Ростов официальный".
Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 19.10.2009 N 845 в качестве официального сайта для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов в отношении муниципального имущества города Ростова-на-Дону утвержден сайт городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону: www.rostov-gorod.ru.
Согласно материалам дела, извещение о проведении торгов N 277 было опубликовано в газете "Ростов официальный" N 51 (890) от 14.12.2011, а также размещено на официальном сайте Ростовской-на-Дону городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону: /www.rostov-gorod.ru/ "Портал услуги"/ Отрасль "Имущественно - земельные отношения" Аукционные торги, проводимые МКУ "Фонд имущества города Ростова-на-Дону" Информационный бюллетень торгов N 277 от 23.01.2012.
Таким образом, ссылка истца на ненадлежащую информированность всех возможных заинтересованных лиц о предстоящих торгах не основана на законе, а также противоречит представленным в материалы дела доказательствам.
Довод истца о введении его в заблуждение в отношении времени внесения задатка сотрудниками фонда имущества, документально не подтвержден, а потому подлежит отклонению по правилам статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца на формальное участие в тогах претендента Гулевской Натальи Валентиновны, как основание для признания аукциона, проведенного 23.01.2012, недействительным, признается судом необоснованной.
Как указывает истец в отсутствие иных заявок принятых к участию в аукционе, заявка победителя фактически была единственной.
Однако из содержания правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11, следует, что по смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что истцом не представлено надлежащих доказательств, порочащих процедуру проведения торгов от 23.01.2012 N 277, довод о наличии одного участника аукциона по лоту N 13 не свидетельствует о недействительности такого аукциона.
Кроме того, истцом также указано на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды.
В связи с отсутствием доказательств использования спорного земельного участка на основании заключенного договора аренды, суд первой инстанции указал, что оснований полагать о наличии у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта на срок на 2 года и принятия решения о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, занимаемого нестационарным торговым объектом предпринимателя не имеется.
Однако, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) в пункте 1 разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу пункта 2 Пленума N 73 по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Из пункта 3 постановления Пленума N 73 следует, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Тем самым, способ восстановления предполагаемого нарушенного права, при наличии заключенного договора с лицом, выигравшем торги и доказанности преимущественного права на заключение договора аренды, определен путем обращения в суд с исковым требованием о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такое требовании является самостоятельным.
Как уже было указано, по договору на размещение объектов мелкорозничной передвижной торговой сети от 20.04.2010 N 8-560 администрация Советского района г. Ростова-на-Дону на основании распоряжения главы администрации района от 11.12.2009 N 189 размещает мелкорозничный объект - лоток площадью 8м2 Оганесяна Самвела Михайловича на период с 01.01.2010 по 31.12.2010 для реализации плодоовощной продукции по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 31.
В силу статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться с соблюдением публичных процедур.
Пунктом 13.1 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 N 717 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" предусмотрено, что земельные участки для размещения нестационарных торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания предоставляются по результатам торгов на срок до 5 лет без права возведения капитальных строений и при условии их освобождения в случае начала капитального строительства или прокладки инженерных коммуникаций без каких-либо компенсаций арендатору.
При заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, занимаемых нестационарными торговыми объектами, объектами общественного питания и бытового обслуживания, а также заключении договоров аренды земельных участков при переходе прав на указанные объекты к иным лицам торги не проводятся.
Аналогичное правило было предусмотрено пунктом 12.1 ранее действовавшего Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 12.05.2009 N 333 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством", утратившего силу с принятием постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 N 717.
Суд, при рассмотрении дела первоначально установил, что договор от 20.04.2010 действовал, то есть отношения между предпринимателем и администрацией сохранялись в форме двусторонней сделки с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Между тем, судом не учтено, что по окончанию срока действия договора, предприниматель продолжил фактическое пользование спорным земельным участком, оплачивал арендные платежи, провел межевание участка, выполнил кадастровые работы, оплачивал потребленную электрическую энергию (договор на выполнение кадастровых работ, акт приема-сдачи работ, квитанции об оплате, кадастровый паспорт земельного участка, акт снятия показаний прибора учета). Факт пользования предпринимателем земельным участком по истечении срока действия договора арендодателем не оспорен.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии на стороне истца преимущественного права на заключение договора аренды.
Однако, предприниматель не обратился с отдельным иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с Калмыковой И.Г., заключенному по результатам торгов. Между тем, срок указанного договора истек действием 24.01.2013 г. и не был впоследствии продлен.
Как следует из пояснений ответчика, и представленных ответов Администрации, в настоящее время арендодатель утратил интерес в предоставлении спорного земельного участка в аренду, согласно протоколу заседания рабочей группы администрации по вопросам предоставления земельных участков в предоставлении испрашиваемой услуги Калмыковой И.Г. было отказано в перезаключении договора на новый срок по причине размещения торгового объекта вблизи проезжей части улицы Зорге.
При наличии преимущественного права на заключение договора аренды способ восстановления предполагаемого нарушенного права, при наличии заключенного договора с лицом, выигравшем торги и доказанности преимущественного права на заключение договора аренды, законодателем определен путем обращения в суд с отдельным иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Указывая на нарушение права, истец с отдельным иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, в суд не обращался.
Избранный в настоящем случае способ защиты нарушенного права истцом признается ненадлежащим ввиду всех изложенных обстоятельств.
На основании изложенного, с учетом обоснованного признания судом проведения конкурса без допущения нарушений, отклонения заявки истца, как не соответствующей установленным требованиям, отсутствия доказательств заявления предпринимателем о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды от 23.01.2012 г., заключенному с победителем торгов Калмыковой, истечения срока действия указанного договора аренды на момент вынесения судом решения, отказа Администрации в сдаче спорного объекта в аренду на дальнейший период, требования истца удовлетворению не подлежат. Выбранный способ защиты истцом способ защиты не может восстановить его права.
При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении иска.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, на представителя подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 по делу N А53-4742/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)