Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.09.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области Агапкиной Ю.А. - главного консультанта (дов. N 20-01-22/4845 от 08.05.2013)
от ответчика
общество с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции", г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А68-10139/2012,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, г. Тула (ОГРН 1087154003518) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции", г. Тула (ОГРН 1067107023730) об освобождении земельного участка.
В свою очередь, ООО "Строительство и инвестиции" подало встречный иск к министерству о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2012 (судья Глазкова Е.Н.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Волкова Ю.А., Капустина Л.А., Тучкова О.Г.) исковые требования министерства удовлетворены, встречные исковые требования ООО "Строительство и инвестиции" оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Строительство и инвестиции" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить.
В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Тулы (арендодатель) и ОАО "Центргаз" (арендатор) был заключен договор аренды N 05Ц0874 земельного участка с кадастровым N 71:30:05 01 01:0008, площадью 4 816,00 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Ф.Энгельса 4, для строительства гостиницы, сроком на 3 года.
Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 3.4 договора он считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.
15.12.2005 договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом уполномоченного органа на договоре.
Соглашением от 21.01.2008 к договору аренды стороны дополнили договор пунктом 9.1.6, в соответствии с которым арендатор принял на себя обязанности в срок до 30.12.2008 разработать проектную документацию, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить государственную экспертизу проектной документации. Данное соглашение прошло государственную регистрацию - 11.04.2008.
В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области", Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды обязательства по которым не исполнены.
Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
Соглашением от 03.04.2008 N 193-08 ОАО "Центргаз" уступило ООО "Строительство и инвестиции" права и обязанности, предоставленные ОАО "Центргаз" постановлениями от 15.07.2005 N 1287 "О предоставлении ОАО "Центргаз" в аренду земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы для строительства гостиницы (в редакции постановлений от 06.10.2006 N 2381, от 27.09.2007 N 3494) и от 29.01.2008 N 251 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы".
15.09.2008 ОАО "Центргаз" и ООО "Строительство и инвестиции" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, зарегистрированное 30.10.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области.
28.11.2008 ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство N 71-408/08 сроком действия до 28.10.2010.
Письмом от 22.12.2008 N 23/08 арендатор обратился в Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы с просьбой подписать соглашение о продлении срока действия договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874. Департамент в ответе на данное обращение 10.03.2009 сообщил об отсутствии необходимости в продлении срока договора, поскольку он считается возобновленным на неопределенный срок.
05.11.2010 Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области направил арендатору уведомление от 02.11.2010 N 35-01-14/8148 об отказе от договора аренды N 05Ц0874 от 25.10.2005, согласно которому действие договора аренды прекращается по истечении месяца со дня доставки уведомления, в срок до окончания действия договора ответчику надлежало освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи арендодателю. Данное уведомление было получено арендатором 03.12.2010, что подтверждено отметкой на почтовом уведомлении.
Ссылаясь на то, что земельный участок ответчиком не был передан арендодателю, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Не согласившись с заявленными исковыми требованиями ООО "Строительство и инвестиции" обратилось со встречным иском о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев прекращения аренды земельного участка, аренда может быть прекращена и по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 следует, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.
Согласно материалам дела, министерство 02.11.2010 направило в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, которое получено последним 03.12.2010.
Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 10Ц2243 не противоречит действующему законодательству РФ, в связи с чем договор прекратил свое действие с 03.01.2011.
Ссылка ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора правомерно признана судами обеих инстанций несостоятельной.
Из материалов дела следует, что ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство сроком действия до 28.10.2010.
До заключения договора о передаче прав по договору аренды первоначальный арендатор - ОАО "Центргаз" в 2006 году получил заключение об инженерно-геологических изысканиях, заказал проектную документацию, которая была разработана в 2007 году, в этом же году, получил технические условия на водоснабжение, водоотведение, подключение к ливневой канализации, на устройство наружного освещения, радиофикацию, оборудование телевизионными антеннами, согласование с ГИБДД УВД по Тульской области, решил вопрос о составлении и утверждении градостроительного плана земельного участка (постановление от 29.01.2008). До получения разрешения на строительство проектная документация и результаты инженерных изысканий прошли государственную экспертизу, и проект получил положительное заключение от 20.06.2008. ООО "Строительство и инвестиции" в феврале 2009 года получило технические условия ООО "Туларегионгаз" и ОАО "Тулагорэлектросети".
Фактически все необходимые работы, предшествующие строительству были выполнены до 2010 года. ООО "Строительство и инвестиции" заключило с ООО "Белстрой-1" договор строительного подряда от 07.12.2009 N 12 на работы по устройству фундаментов и монтажу металлоконструкций каркаса объекта - гостинично-деловой комплекс по ул. Ф.Энгельса в г. Туле.
По договору подряда представлены только 2 акта за июнь 2010 года, из которых можно сделать вывод о проведении неких земляных работ. Видимые следы строительства в виде котлована, фундамента, установленных металлоконструкций отсутствуют, равно, как не подтверждено выполнение работ по выносу сетей. Строительство не только не завершено до настоящего времени, но и не было начато, что подтверждено актом обследования земельного участка от 02.11.2012 N 216, в котором указано, что земельный участок на местности огорожен забором из профлиста, на огороженном земельном участке прорастают деревья и кустарники. Строительных работ на участке не выявлено, при визуальном осмотре объектов не обнаружено.
Доводы ООО "Строительство и инвестиции" о том, что им были заключены в 2008 и 2009 годах договоры на выполнение работ, необходимые для строительства объекта не опровергают указанных выводов судов обеих инстанций, поскольку факт наличия каких-либо строительных работ на арендуемом земельном участке по состоянию на ноябрь 2012 года не установлен и ответчиком не подтвержден.
В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что после передачи прав аренды - ООО "Строительство и инвестиции", арендовав земельный участок для строительства, к выполнению строительных работ не приступило.
В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Договором аренды земельного участка от 25.10.2005 N 05Ц0874 и письмом Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области от 10.03.2009 подтверждается, что общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта.
Учитывая, что на земельном участке с кадастровым N 71:30:05 01 01:0008 строительство не ведется, арендодатель отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и на момент рассмотрения спора между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного земельного участка, судебные инстанции верно указали на то, что правовых оснований для его занятия у ООО "Строительство и инвестиции" не имеется.
Заявляя встречные исковые требования, ответчик фактически требует продления срока действия договора на период, в течение которого им не предпринималось никаких мер для начала строительства. При этом доказательств наличия объективных препятствий в материалы дела не представлено.
Более того, в настоящий момент ответчик не имеет соответствующего разрешения уполномоченного органа для строительства объекта (гостиница), необходимого для использования арендуемого земельного участка по назначению в соответствии с п. п. 2.1, 2.2 договора аренды.
Ссылка заявителя жалобы на то, что общество принимало активные действия по заключению договора аренды на новый срок (письмо от 22.12.2008 N 23/08), правомерно отклонена судами обеих инстанций, поскольку договор аренды земельного участка, считался заключенным на неопределенный срок и необходимость обращаться в 2010 году за его продлением в уполномоченный орган у ответчика отсутствовала.
Доводы ответчика о том, что он не имел возможности продлить разрешение на строительство, срок которого закончился 28.10.2010, так как 02.11.2010 министерством было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды также правомерно признаны судебными инстанциями необоснованными, поскольку доказательств наличия препятствий для заблаговременного оформления разрешительной документации на строительство гостиницы до момента окончания действия разрешения от 28.11.2008 N 71-408/08 в материалы дела не представлено.
Ссылка общества на п. 7.6 договора, предусматривающий направление одной из сторон заявления о государственной регистрации отказа от договора, правомерно не принята во внимание судом первой и апелляционной инстанций, поскольку из условий данного пункта договора следует, что направление заявления о государственной регистрации отказа от договора является правом каждой стороны, но не вменяется им в обязанность.
Согласно п. 7.6 договора аренды предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка производится заказным письмом с уведомлением. Предупреждение считается исполненным в день его получения другой стороной. Ответчиком предупреждение истца об отказе от договора аренды получено 03.11.2010.
Ссылка ООО "Строительство и инвестиции" на то, что с момента получения уведомления о расторжении договора оно производит оплату аренды земельного участка и департамент принимает данные платежи, правомерно отклонена судебными инстанциями.
Пунктом 7.8 договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон при расторжении или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи земельного участка, однако в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком земельного участка арендодателю.
В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ, п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А68-10139/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N А68-10139/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N А68-10139/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 25.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.09.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области Агапкиной Ю.А. - главного консультанта (дов. N 20-01-22/4845 от 08.05.2013)
от ответчика
общество с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции", г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А68-10139/2012,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, г. Тула (ОГРН 1087154003518) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции", г. Тула (ОГРН 1067107023730) об освобождении земельного участка.
В свою очередь, ООО "Строительство и инвестиции" подало встречный иск к министерству о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2012 (судья Глазкова Е.Н.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 (судьи Волкова Ю.А., Капустина Л.А., Тучкова О.Г.) исковые требования министерства удовлетворены, встречные исковые требования ООО "Строительство и инвестиции" оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Строительство и инвестиции" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить.
В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Тулы (арендодатель) и ОАО "Центргаз" (арендатор) был заключен договор аренды N 05Ц0874 земельного участка с кадастровым N 71:30:05 01 01:0008, площадью 4 816,00 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Ф.Энгельса 4, для строительства гостиницы, сроком на 3 года.
Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 3.4 договора он считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.
15.12.2005 договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом уполномоченного органа на договоре.
Соглашением от 21.01.2008 к договору аренды стороны дополнили договор пунктом 9.1.6, в соответствии с которым арендатор принял на себя обязанности в срок до 30.12.2008 разработать проектную документацию, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить государственную экспертизу проектной документации. Данное соглашение прошло государственную регистрацию - 11.04.2008.
В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области", Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды обязательства по которым не исполнены.
Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
Соглашением от 03.04.2008 N 193-08 ОАО "Центргаз" уступило ООО "Строительство и инвестиции" права и обязанности, предоставленные ОАО "Центргаз" постановлениями от 15.07.2005 N 1287 "О предоставлении ОАО "Центргаз" в аренду земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы для строительства гостиницы (в редакции постановлений от 06.10.2006 N 2381, от 27.09.2007 N 3494) и от 29.01.2008 N 251 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы".
15.09.2008 ОАО "Центргаз" и ООО "Строительство и инвестиции" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, зарегистрированное 30.10.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области.
28.11.2008 ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство N 71-408/08 сроком действия до 28.10.2010.
Письмом от 22.12.2008 N 23/08 арендатор обратился в Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы с просьбой подписать соглашение о продлении срока действия договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874. Департамент в ответе на данное обращение 10.03.2009 сообщил об отсутствии необходимости в продлении срока договора, поскольку он считается возобновленным на неопределенный срок.
05.11.2010 Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области направил арендатору уведомление от 02.11.2010 N 35-01-14/8148 об отказе от договора аренды N 05Ц0874 от 25.10.2005, согласно которому действие договора аренды прекращается по истечении месяца со дня доставки уведомления, в срок до окончания действия договора ответчику надлежало освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи арендодателю. Данное уведомление было получено арендатором 03.12.2010, что подтверждено отметкой на почтовом уведомлении.
Ссылаясь на то, что земельный участок ответчиком не был передан арендодателю, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Не согласившись с заявленными исковыми требованиями ООО "Строительство и инвестиции" обратилось со встречным иском о признании договора аренды от 25.10.2005 N 05Ц0874 действующим.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев прекращения аренды земельного участка, аренда может быть прекращена и по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 следует, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.
Согласно материалам дела, министерство 02.11.2010 направило в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, которое получено последним 03.12.2010.
Таким образом, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2010 N 10Ц2243 не противоречит действующему законодательству РФ, в связи с чем договор прекратил свое действие с 03.01.2011.
Ссылка ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора правомерно признана судами обеих инстанций несостоятельной.
Из материалов дела следует, что ООО "Строительство и инвестиции" получило разрешение на строительство сроком действия до 28.10.2010.
До заключения договора о передаче прав по договору аренды первоначальный арендатор - ОАО "Центргаз" в 2006 году получил заключение об инженерно-геологических изысканиях, заказал проектную документацию, которая была разработана в 2007 году, в этом же году, получил технические условия на водоснабжение, водоотведение, подключение к ливневой канализации, на устройство наружного освещения, радиофикацию, оборудование телевизионными антеннами, согласование с ГИБДД УВД по Тульской области, решил вопрос о составлении и утверждении градостроительного плана земельного участка (постановление от 29.01.2008). До получения разрешения на строительство проектная документация и результаты инженерных изысканий прошли государственную экспертизу, и проект получил положительное заключение от 20.06.2008. ООО "Строительство и инвестиции" в феврале 2009 года получило технические условия ООО "Туларегионгаз" и ОАО "Тулагорэлектросети".
Фактически все необходимые работы, предшествующие строительству были выполнены до 2010 года. ООО "Строительство и инвестиции" заключило с ООО "Белстрой-1" договор строительного подряда от 07.12.2009 N 12 на работы по устройству фундаментов и монтажу металлоконструкций каркаса объекта - гостинично-деловой комплекс по ул. Ф.Энгельса в г. Туле.
По договору подряда представлены только 2 акта за июнь 2010 года, из которых можно сделать вывод о проведении неких земляных работ. Видимые следы строительства в виде котлована, фундамента, установленных металлоконструкций отсутствуют, равно, как не подтверждено выполнение работ по выносу сетей. Строительство не только не завершено до настоящего времени, но и не было начато, что подтверждено актом обследования земельного участка от 02.11.2012 N 216, в котором указано, что земельный участок на местности огорожен забором из профлиста, на огороженном земельном участке прорастают деревья и кустарники. Строительных работ на участке не выявлено, при визуальном осмотре объектов не обнаружено.
Доводы ООО "Строительство и инвестиции" о том, что им были заключены в 2008 и 2009 годах договоры на выполнение работ, необходимые для строительства объекта не опровергают указанных выводов судов обеих инстанций, поскольку факт наличия каких-либо строительных работ на арендуемом земельном участке по состоянию на ноябрь 2012 года не установлен и ответчиком не подтвержден.
В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что после передачи прав аренды - ООО "Строительство и инвестиции", арендовав земельный участок для строительства, к выполнению строительных работ не приступило.
В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Договором аренды земельного участка от 25.10.2005 N 05Ц0874 и письмом Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области от 10.03.2009 подтверждается, что общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта.
Учитывая, что на земельном участке с кадастровым N 71:30:05 01 01:0008 строительство не ведется, арендодатель отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и на момент рассмотрения спора между сторонами отсутствует действующий договор аренды спорного земельного участка, судебные инстанции верно указали на то, что правовых оснований для его занятия у ООО "Строительство и инвестиции" не имеется.
Заявляя встречные исковые требования, ответчик фактически требует продления срока действия договора на период, в течение которого им не предпринималось никаких мер для начала строительства. При этом доказательств наличия объективных препятствий в материалы дела не представлено.
Более того, в настоящий момент ответчик не имеет соответствующего разрешения уполномоченного органа для строительства объекта (гостиница), необходимого для использования арендуемого земельного участка по назначению в соответствии с п. п. 2.1, 2.2 договора аренды.
Ссылка заявителя жалобы на то, что общество принимало активные действия по заключению договора аренды на новый срок (письмо от 22.12.2008 N 23/08), правомерно отклонена судами обеих инстанций, поскольку договор аренды земельного участка, считался заключенным на неопределенный срок и необходимость обращаться в 2010 году за его продлением в уполномоченный орган у ответчика отсутствовала.
Доводы ответчика о том, что он не имел возможности продлить разрешение на строительство, срок которого закончился 28.10.2010, так как 02.11.2010 министерством было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды также правомерно признаны судебными инстанциями необоснованными, поскольку доказательств наличия препятствий для заблаговременного оформления разрешительной документации на строительство гостиницы до момента окончания действия разрешения от 28.11.2008 N 71-408/08 в материалы дела не представлено.
Ссылка общества на п. 7.6 договора, предусматривающий направление одной из сторон заявления о государственной регистрации отказа от договора, правомерно не принята во внимание судом первой и апелляционной инстанций, поскольку из условий данного пункта договора следует, что направление заявления о государственной регистрации отказа от договора является правом каждой стороны, но не вменяется им в обязанность.
Согласно п. 7.6 договора аренды предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка производится заказным письмом с уведомлением. Предупреждение считается исполненным в день его получения другой стороной. Ответчиком предупреждение истца об отказе от договора аренды получено 03.11.2010.
Ссылка ООО "Строительство и инвестиции" на то, что с момента получения уведомления о расторжении договора оно производит оплату аренды земельного участка и департамент принимает данные платежи, правомерно отклонена судебными инстанциями.
Пунктом 7.8 договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон при расторжении или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи земельного участка, однако в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком земельного участка арендодателю.
В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ, п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А68-10139/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)