Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Фахретдинова Т.Р.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: директора Шкрылева А.В., представителя Яркова Ю.А. по доверенности от 10.10.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.07.2013 по делу N А53-4243/2013
по иску ООО "Шахтинвест"
к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области
при участии третьих лиц - Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты,
об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Шахтинвест" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0030236:42, 61:59:0030236:43, 61:59:0030236:49 в размере рыночной стоимости.
Решением арбитражного суда от 22.07.2013 исковые требования удовлетворены.
Правительство Ростовской области обжаловало решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, в иске отказать в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отчет об оценке принадлежащих истцу земельных участков и составленное экспертное заключение по нему необоснованно приняты в качестве доказательств определения рыночной стоимости земельных участков. В отчете прослеживаются нарушения требований федеральных стандартов оценки. Представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости земельных участков мог быть предметом экспертизы как на соответствие нормативно-методическим требованиям, та Ки на действительной подтверждение итоговой рыночной стоимости объектов. Рыночные стоимости земельных участков предметом экспертизы не являлись. Положения главы III.1 Закона N 135-ФЗ не применяются в данном случае.
В судебном заседании представители истца просили оставить судебный акт без изменения.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Шахтинвест" является арендатором следующих земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:42, общей площадью 7832 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Парковая, 1-а, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, категория земель - земли населенных пунктов, земельного участка площадью 32 152,10 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030236:43, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Парковая, 1-а, фактическое использование - под производственные предприятия, категория земель - земли населенных пунктов, предоставленные по договору аренды от 05.08.2002 N 151, сроком до 13.05.2017; земельного участка площадью 3 334,30 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030236:49, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Парковая, 1-а, разрешенное использование - для строительства дробильно - сортировочной установки по переработке породы, категория земель - земли населенных пунктов, предоставленного на основании договора аренды от 22.07.2004 N 1332.
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрационного органа.
На основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:42 составляет 10 131 083 рублей 60 копеек (кадастровый паспорт земельного участка от 20.12.2012 N 61/001/12-653276); размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:43 составляет 41 520 578 рублей 89 копеек (кадастровый паспорт земельного участка от 20.12.2012 N 61/001/12-653254); размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:49 составляет 4 201 351 рубля 37 копеек (кадастровый паспорт земельного участка от 20.12.2012 N 61/001/12-653092).
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, ООО "Шахтинвест" обратилось в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.
В материалы дела представлены уведомления Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты об изменении годового размера арендной платы к каждому из договоров аренды спорных земельных участков, заключенных между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Шахты и ООО "Шахтинвест".
В соответствии с указанными уведомлениями, размер арендной платы за спорные земельные участки определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков с учетом индексации путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельных участков.
Факт нахождения земельных участков в аренде у истца подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. В данном случае, наличие у истца права аренды на земельный участок, арендная плата за пользование которым определяется, исходя из кадастровой стоимости (по формуле, включающей величину кадастровой стоимости) является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки стоимости спорного земельного участка.
Согласно п. 2.4 договора аренды N 151 от 05.08.2002 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании Федеральных законов, нормативных актов органов местного самоуправления, Решения Городской Думы об изменении базовых ставок арендной платы после официального опубликования решения средствами массовой информации.
Согласно п. 3.6. договора аренды N 1332 от 22.07.2004 размер ежегодной арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с нормативными актами.
Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 о внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняет, что к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей определения размера платы за пользование землей, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца. Уведомления о расчете арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков с 01.01.2012 общество получило от комитета по управлению имуществом администрации города Шахты.
Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
При обращении в суд в обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлен отчет от 16.01.2013 N 140-2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бета Консалтинг". В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:43 по состоянию на 01.01.2007 составила 16 716 092 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:42 по состоянию на 01.01.2007 составила 4 581 720 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:49 по состоянию на 01.01.2007 составила 1 653 813 рублей.
Рыночная стоимость спорных земельных участков установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу истца, была проведена экспертиза этого отчета в целях его проверки.
Отчет об оценке от 16.01.2013 N 140-2012, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Бета консалтинг", в порядке статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", был представлен на экспертизу Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Экспертами саморегулируемой организации была проведена проверка соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза).
Согласно экспертному заключению от 20.02.2013 N 130118-015 отчет об оценке от 16.01.2013 N 140-2012 соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и стандартов НП СРО "НКСО".
По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума ВАС РФ N 913/11 от 28.06.2011).
В силу статей 12 - 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной стоимости объекта недвижимости признается достоверной, если не доказано обратное.
Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на сторон.
Правительство Ростовской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 51 АПК РФ).
С учетом статей 8, 9, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, риск непредставления доказательств, обосновывающих возражения Правительства Ростовской области на исковые требования, лежит на третьих лицах, заявивших о таких возражениях.
Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельных участков или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта заявителем жалобы не представлены.
В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0030236:43, 61:59:0030236:42, 61:59:0030236:49 их рыночной стоимости, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.
Из содержания решения Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2013 не усматривается, что суд принял решение о каких-либо правах и обязанностях заявителя жалобы.
В результате удовлетворения исковых требований общества, органы местного управления и субъекта РФ не лишаются субъективных прав, на них не возлагаются какие-либо обязанности.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что установление более низкой кадастровой стоимости земельных участков повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, подлежат отклонению, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области 22 июля 2013 года по делу N А53-4243/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2013 N 15АП-14068/2013 ПО ДЕЛУ N А53-4243/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. N 15АП-14068/2013
Дело N А53-4243/2013
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Фахретдинова Т.Р.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: директора Шкрылева А.В., представителя Яркова Ю.А. по доверенности от 10.10.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.07.2013 по делу N А53-4243/2013
по иску ООО "Шахтинвест"
к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области
при участии третьих лиц - Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты,
об установлении кадастровой стоимости земельных участков,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Шахтинвест" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0030236:42, 61:59:0030236:43, 61:59:0030236:49 в размере рыночной стоимости.
Решением арбитражного суда от 22.07.2013 исковые требования удовлетворены.
Правительство Ростовской области обжаловало решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, в иске отказать в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отчет об оценке принадлежащих истцу земельных участков и составленное экспертное заключение по нему необоснованно приняты в качестве доказательств определения рыночной стоимости земельных участков. В отчете прослеживаются нарушения требований федеральных стандартов оценки. Представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости земельных участков мог быть предметом экспертизы как на соответствие нормативно-методическим требованиям, та Ки на действительной подтверждение итоговой рыночной стоимости объектов. Рыночные стоимости земельных участков предметом экспертизы не являлись. Положения главы III.1 Закона N 135-ФЗ не применяются в данном случае.
В судебном заседании представители истца просили оставить судебный акт без изменения.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Шахтинвест" является арендатором следующих земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:42, общей площадью 7832 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Парковая, 1-а, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, категория земель - земли населенных пунктов, земельного участка площадью 32 152,10 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030236:43, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Парковая, 1-а, фактическое использование - под производственные предприятия, категория земель - земли населенных пунктов, предоставленные по договору аренды от 05.08.2002 N 151, сроком до 13.05.2017; земельного участка площадью 3 334,30 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030236:49, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Парковая, 1-а, разрешенное использование - для строительства дробильно - сортировочной установки по переработке породы, категория земель - земли населенных пунктов, предоставленного на основании договора аренды от 22.07.2004 N 1332.
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрационного органа.
На основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области", размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:42 составляет 10 131 083 рублей 60 копеек (кадастровый паспорт земельного участка от 20.12.2012 N 61/001/12-653276); размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:43 составляет 41 520 578 рублей 89 копеек (кадастровый паспорт земельного участка от 20.12.2012 N 61/001/12-653254); размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:49 составляет 4 201 351 рубля 37 копеек (кадастровый паспорт земельного участка от 20.12.2012 N 61/001/12-653092).
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, ООО "Шахтинвест" обратилось в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.
В материалы дела представлены уведомления Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты об изменении годового размера арендной платы к каждому из договоров аренды спорных земельных участков, заключенных между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Шахты и ООО "Шахтинвест".
В соответствии с указанными уведомлениями, размер арендной платы за спорные земельные участки определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков с учетом индексации путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельных участков.
Факт нахождения земельных участков в аренде у истца подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. В данном случае, наличие у истца права аренды на земельный участок, арендная плата за пользование которым определяется, исходя из кадастровой стоимости (по формуле, включающей величину кадастровой стоимости) является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки стоимости спорного земельного участка.
Согласно п. 2.4 договора аренды N 151 от 05.08.2002 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании Федеральных законов, нормативных актов органов местного самоуправления, Решения Городской Думы об изменении базовых ставок арендной платы после официального опубликования решения средствами массовой информации.
Согласно п. 3.6. договора аренды N 1332 от 22.07.2004 размер ежегодной арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с нормативными актами.
Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 о внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняет, что к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей определения размера платы за пользование землей, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца. Уведомления о расчете арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков с 01.01.2012 общество получило от комитета по управлению имуществом администрации города Шахты.
Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
При обращении в суд в обоснование заявленных требований истцом в материалы дела представлен отчет от 16.01.2013 N 140-2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бета Консалтинг". В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:43 по состоянию на 01.01.2007 составила 16 716 092 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:42 по состоянию на 01.01.2007 составила 4 581 720 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030236:49 по состоянию на 01.01.2007 составила 1 653 813 рублей.
Рыночная стоимость спорных земельных участков установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу истца, была проведена экспертиза этого отчета в целях его проверки.
Отчет об оценке от 16.01.2013 N 140-2012, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Бета консалтинг", в порядке статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", был представлен на экспертизу Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Экспертами саморегулируемой организации была проведена проверка соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза).
Согласно экспертному заключению от 20.02.2013 N 130118-015 отчет об оценке от 16.01.2013 N 140-2012 соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и стандартов НП СРО "НКСО".
По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума ВАС РФ N 913/11 от 28.06.2011).
В силу статей 12 - 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина рыночной стоимости объекта недвижимости признается достоверной, если не доказано обратное.
Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на сторон.
Правительство Ростовской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 51 АПК РФ).
С учетом статей 8, 9, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, риск непредставления доказательств, обосновывающих возражения Правительства Ростовской области на исковые требования, лежит на третьих лицах, заявивших о таких возражениях.
Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельных участков или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта заявителем жалобы не представлены.
В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0030236:43, 61:59:0030236:42, 61:59:0030236:49 их рыночной стоимости, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.
Из содержания решения Арбитражного суда Ростовской области от 22.07.2013 не усматривается, что суд принял решение о каких-либо правах и обязанностях заявителя жалобы.
В результате удовлетворения исковых требований общества, органы местного управления и субъекта РФ не лишаются субъективных прав, на них не возлагаются какие-либо обязанности.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что установление более низкой кадастровой стоимости земельных участков повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, подлежат отклонению, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области 22 июля 2013 года по делу N А53-4243/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)