Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
от истца - Милованова Н.А., представитель по доверенности N 3-49/133 от 27.08.2012; от ответчика - Невзорова О.Ф., представитель по доверенности от 18.05.2012; Илясов А.Н., Симонов И.Д., представители по доверенности от 25.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 г. по делу N А55-23331/2012 (судья Рысаева С.Г.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209), г. Самара, о расторжении договора аренды,
установил:
Министерство строительства Самарской области г. Самара обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" г. Самара о расторжении договора аренды земельного участка N 150 от 16.11.2007 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 исковые требования удовлетворены.
Суд расторгнул договор аренды земельного участка N 150 от 16.11.2007 г. заключенный между Министерством строительства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Мелодия".
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представители ответчика поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили суд удовлетворить жалобу.
Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, просил суд отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 16.11.2007 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Мелодия" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка N 150 по условиям которого, арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:07 07 005:0034, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. Зои Космодемьянской, площадью 3 419 кв. м для строительства универсального магазина.
Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 03.04.06 г. и срок действия договора истекает 02.04.2009 г. (п. 3.2.).
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи (л.д. 16).
Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2010 г. к договору аренды земельного участка N 150 от 16.11.2007 г. стороны изменили условия в части срока договора до 02.04.2014 г., а также размера арендной платы, договорной неустойки с 0,3% до 0,1%, и раздел 10 договора изложили в новой редакции.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии с пунктом 8.3. договора N 150 от 16.11.2007 г., арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Делая вывод о нарушении условий договора, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что по делу N А55-17533/2011 установлен факт неоплаты арендной платы один раз, а именно за период с 01.05.2011 по 31.05.2011, то есть за один месяц.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды допустимо при условии, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Учитывая, что оснований, предусмотренных п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не имеется, у арендодателя отсутствует право на досрочное расторжение договора аренды.
Постановлением Самарской Губернской Думы от 26.04.2001 N 61 утверждены Правила застройки и землепользования в г. Самаре.
Арендуемый ответчиком участок был отнесен к зоне Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения).
Решением Думы г.о. Самара N 880 от 11.03.2010 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61" были внесены изменения в Приложение N 3 "Карта правового зонирования города Самары" согласно Приложениям N 1 и N 2 к Решению Думы г.о. Самара N 880.
В соответствии с пунктом 3 Приложения N 1 к Решению Думы г.о. Самара N 880 "Изменения в Карту правового зонирования города Самары" по карте правового зонирования было изменено целевое назначение земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе в границах проспекта Кирова и улицы Ташкентской в Промышленном районе, с зон Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) площадью 66 591,0 кв. м на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных).
Данное изменение затронуло земельный участок, принадлежащий ответчику на праве аренды и предоставленный для строительства универсального магазина, с кадастровым номером 63:01:07 07 005:0034, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. Зои Космодемьянской, площадью 3 419 кв. м.
Решение Думы городского округа Самара от 11.03.2010 N 880 вступило в силу со дня его официального опубликования 20.03.2010 в "Самарской газете" N 47 (4323).
Изменение зоны рассматриваемого участка лишило заявителя права осуществлять строительство на предоставленной территории, тем самым привело к невозможности использования земельного участка, кадастровый номер 63:01:07 07 005:0034 площадью 3 419 кв. м в соответствии с целями для которых данный участок был передан в аренду (строительства) начиная с 20.03.2010.
Решением Думы городского округа Самара N 951 от 15.07.2010 были утверждены Правила застройки и землепользования в г. Самаре, на основании которых арендуемый земельный участок оказался отнесен к зоне ТИ-1 (территориальная зона линейной инженерной и транспортной инфраструктуры).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 05.05.2011 признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим с момента принятия, решение Думы г.о. Самары N 951 от 15.07.2010 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа Самара".
Следовательно, с этого момента вновь стали применяться Правила застройки и землепользования, утвержденные Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 в редакции Решения Думы г.о. Самары от 11.03.2010 N 880, согласно которым спорный участок был отнесен к территориальной зоне Р-2 (зона парков, бульваров, набережных), не предусматривающей осуществление какой-либо застройки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2012 по делу N А55-10950/2011 было признано недействующим решение Думы г.о. Самара от 11.03.2010 N 880 "О внесении изменений в Правила застройки землепользования в г. Самаре, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61" в части изменения зон Ц-2 и Ц-3 площадью 66 591 кв. м в границах проспекта Кирова и ул. Ташкентской в Промышленном районе г.о. Самары на зону Р-2 в части переданного ООО "Мелодия" земельного участка площадью 3 419,0 кв. м кадастровый номер 63:01:0707005:0034.
Соответственно расчет арендной платы в спорный период должен был производиться с учетом принадлежности арендуемого земельного участка к территориальной зоне Р-2.
Изменение зонирования спорного земельного участка предоставленного в аренду ответчику с зоны Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных) лишило арендатора права на использование арендуемого земельного участка по назначению, в связи с чем размер уплачиваемой им арендной платы подлежал автоматическому пересмотру и приведению в соответствии с назначением земельного участка.
Истцом заявлено требование о расторжении договора N 150 аренды земельного участка от 16.11.2007. При этом в подтверждение направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды истцом представлена претензия N А-189/12 от 29.03.2012, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, а в случае непогашения задолженности заявил, что вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды.
Вывод суда первой инстанции о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка ошибочен.
Оставляя исковое заявление в части расторжения договора N 150 аренды земельного участка от 16.11.2007 без рассмотрения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
При этом судебная коллегия руководствуется положениями ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.
Из материалов дела следует, что истец по истечении тридцатидневного срока - 29.04.2012 от исполнения спорного договора не отказался, с иском в суд о расторжении договора обратился только 31.07.2012.
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 постановления от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления о расторжении договора аренды).
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
Претензия N А-189/2012 от 29.03.2012 не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.
Следовательно, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2012 по делу N А57-7959/2011, от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009.
Ввиду отсутствия в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
Оставление искового заявления в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием при наличии оснований и после соблюдения претензионного порядка.
Согласно статье 333.40 Главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае оставления искового заявления без рассмотрения.
Ответчику подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 г. по делу N А55-23331/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования оставить без рассмотрения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209), г. Самара, из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей, уплаченную по платежному поручению N 730 от 29.12.2012 г.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2013 ПО ДЕЛУ N А55-23331/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2013 г. по делу N А55-23331/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
от истца - Милованова Н.А., представитель по доверенности N 3-49/133 от 27.08.2012; от ответчика - Невзорова О.Ф., представитель по доверенности от 18.05.2012; Илясов А.Н., Симонов И.Д., представители по доверенности от 25.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 г. по делу N А55-23331/2012 (судья Рысаева С.Г.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209), г. Самара, о расторжении договора аренды,
установил:
Министерство строительства Самарской области г. Самара обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" г. Самара о расторжении договора аренды земельного участка N 150 от 16.11.2007 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 исковые требования удовлетворены.
Суд расторгнул договор аренды земельного участка N 150 от 16.11.2007 г. заключенный между Министерством строительства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Мелодия".
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представители ответчика поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили суд удовлетворить жалобу.
Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, просил суд отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 16.11.2007 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Мелодия" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка N 150 по условиям которого, арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:07 07 005:0034, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. Зои Космодемьянской, площадью 3 419 кв. м для строительства универсального магазина.
Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 03.04.06 г. и срок действия договора истекает 02.04.2009 г. (п. 3.2.).
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи (л.д. 16).
Дополнительным соглашением N 1 от 10.03.2010 г. к договору аренды земельного участка N 150 от 16.11.2007 г. стороны изменили условия в части срока договора до 02.04.2014 г., а также размера арендной платы, договорной неустойки с 0,3% до 0,1%, и раздел 10 договора изложили в новой редакции.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии с пунктом 8.3. договора N 150 от 16.11.2007 г., арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Делая вывод о нарушении условий договора, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что по делу N А55-17533/2011 установлен факт неоплаты арендной платы один раз, а именно за период с 01.05.2011 по 31.05.2011, то есть за один месяц.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды допустимо при условии, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Учитывая, что оснований, предусмотренных п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не имеется, у арендодателя отсутствует право на досрочное расторжение договора аренды.
Постановлением Самарской Губернской Думы от 26.04.2001 N 61 утверждены Правила застройки и землепользования в г. Самаре.
Арендуемый ответчиком участок был отнесен к зоне Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения).
Решением Думы г.о. Самара N 880 от 11.03.2010 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61" были внесены изменения в Приложение N 3 "Карта правового зонирования города Самары" согласно Приложениям N 1 и N 2 к Решению Думы г.о. Самара N 880.
В соответствии с пунктом 3 Приложения N 1 к Решению Думы г.о. Самара N 880 "Изменения в Карту правового зонирования города Самары" по карте правового зонирования было изменено целевое назначение земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе в границах проспекта Кирова и улицы Ташкентской в Промышленном районе, с зон Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) площадью 66 591,0 кв. м на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных).
Данное изменение затронуло земельный участок, принадлежащий ответчику на праве аренды и предоставленный для строительства универсального магазина, с кадастровым номером 63:01:07 07 005:0034, находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. Зои Космодемьянской, площадью 3 419 кв. м.
Решение Думы городского округа Самара от 11.03.2010 N 880 вступило в силу со дня его официального опубликования 20.03.2010 в "Самарской газете" N 47 (4323).
Изменение зоны рассматриваемого участка лишило заявителя права осуществлять строительство на предоставленной территории, тем самым привело к невозможности использования земельного участка, кадастровый номер 63:01:07 07 005:0034 площадью 3 419 кв. м в соответствии с целями для которых данный участок был передан в аренду (строительства) начиная с 20.03.2010.
Решением Думы городского округа Самара N 951 от 15.07.2010 были утверждены Правила застройки и землепользования в г. Самаре, на основании которых арендуемый земельный участок оказался отнесен к зоне ТИ-1 (территориальная зона линейной инженерной и транспортной инфраструктуры).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 05.05.2011 признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим с момента принятия, решение Думы г.о. Самары N 951 от 15.07.2010 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа Самара".
Следовательно, с этого момента вновь стали применяться Правила застройки и землепользования, утвержденные Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 в редакции Решения Думы г.о. Самары от 11.03.2010 N 880, согласно которым спорный участок был отнесен к территориальной зоне Р-2 (зона парков, бульваров, набережных), не предусматривающей осуществление какой-либо застройки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2012 по делу N А55-10950/2011 было признано недействующим решение Думы г.о. Самара от 11.03.2010 N 880 "О внесении изменений в Правила застройки землепользования в г. Самаре, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61" в части изменения зон Ц-2 и Ц-3 площадью 66 591 кв. м в границах проспекта Кирова и ул. Ташкентской в Промышленном районе г.о. Самары на зону Р-2 в части переданного ООО "Мелодия" земельного участка площадью 3 419,0 кв. м кадастровый номер 63:01:0707005:0034.
Соответственно расчет арендной платы в спорный период должен был производиться с учетом принадлежности арендуемого земельного участка к территориальной зоне Р-2.
Изменение зонирования спорного земельного участка предоставленного в аренду ответчику с зоны Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных) лишило арендатора права на использование арендуемого земельного участка по назначению, в связи с чем размер уплачиваемой им арендной платы подлежал автоматическому пересмотру и приведению в соответствии с назначением земельного участка.
Истцом заявлено требование о расторжении договора N 150 аренды земельного участка от 16.11.2007. При этом в подтверждение направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды истцом представлена претензия N А-189/12 от 29.03.2012, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, а в случае непогашения задолженности заявил, что вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды.
Вывод суда первой инстанции о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка ошибочен.
Оставляя исковое заявление в части расторжения договора N 150 аренды земельного участка от 16.11.2007 без рассмотрения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
При этом судебная коллегия руководствуется положениями ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.
Из материалов дела следует, что истец по истечении тридцатидневного срока - 29.04.2012 от исполнения спорного договора не отказался, с иском в суд о расторжении договора обратился только 31.07.2012.
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 постановления от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления о расторжении договора аренды).
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
Претензия N А-189/2012 от 29.03.2012 не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.
Следовательно, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2012 по делу N А57-7959/2011, от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009.
Ввиду отсутствия в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
Оставление искового заявления в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием при наличии оснований и после соблюдения претензионного порядка.
Согласно статье 333.40 Главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае оставления искового заявления без рассмотрения.
Ответчику подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 г. по делу N А55-23331/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования оставить без рассмотрения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (ИНН 6316000209), г. Самара, из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей, уплаченную по платежному поручению N 730 от 29.12.2012 г.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)