Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2012 г. по делу N А55-21243/2012 (судья Разумов Ю.М.),
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Универсаль" (ОГРН 1026301702130, ИНН 6319009915), г. Самара
о взыскании 238 310 руб. 55 коп., расторжении договора, обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсаль" о взыскании 238 310 руб. 55 коп., в том числе задолженность по договору N 10471 от 26.02.1995 по арендной плате за период с 28.02.2011 по 30.04.2012, пени за период с 19.07.2005 по 30.04.2012, а также о расторжении договора N 10471 от 26.02.1995 и обязании освободить в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда земельный участок, расположенный по адресу г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д. 220, площадью 518.63 кв. м с кадастровым номером 63:01:0705001:0000 от всякого рода строений и сооружений, и передать Министерству указанный земельный участок по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.10.2012 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 28.02.1995 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Универсаль" на основании постановления Главы администрации г. Самары от 29.12.1994 N 1875 заключен договор N 10471 аренды земельного участка (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2005), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу Промышленный район ул. Ново-Садовая, 220 площадью 518,63 кв. м на срок по 31.10.2006 под магазин "Универсаль".
Поскольку договор аренды был подписан сторонами до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, государственной регистрации указанный договор не подлежал.
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что его условия применяются к отношениям сторон на период с 01.01.1995.
Как следует из материалов дела, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации спорного имущества.
Из договора аренды N 10471 от 28.02.1995 и дополнительного соглашения к нему от 30.11.2005 следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды.
Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.
На основании пункта 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74) с 01.07.2006 права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, срок действия которых не истекает к 01.07.2006, а также по договорам аренды земельных участков, заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, осуществляются Министерством, что оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, заключаемым между соответствующим органом местного самоуправления городского округа Самара и Министерством.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
В соответствии с пунктами 2.3. и 2.4. договора и пунктом 6. дополнительного соглашения к договору аренды арендатор принял на себя обязательство по внесению арендных платежей ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения стороны согласовали условие о возможности пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Уведомлениями от 02.03.2011 N 01-28/1807, от 27.04.2012 N 01-28/5894 направленными в адрес ответчика, истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы.
Письмом от 22.03.2012 N 12/5132 Министерство уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням, в случае неисполнения указанной обязанности уведомило об обращении в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды N 10471.
Доказательств оплаты долга или передачи спорного земельного участка арендодателю на день рассмотрения спора ответчик суду не представил.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.
Истец числит за ответчиком задолженность по арендным платежам за период с 28.02.2011 по 30.04.2012 в размере 113 022,10 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления пени за период с 19.07.2005 по 30.04.2012 в сумме 125 288,45 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недопустимости изменения размера арендной платы, поскольку условия договора от 28.02.1995 не предусматривают изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве условия договора аренды, а принятие Правительством Самарской области постановлений от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308 не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, в связи с чем полагает необходимым отменить оспариваемый судебный акт, по следующим основаниям.
Заключенным договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. При этом арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11 в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Из материалов дела видно, что размер арендной платы изменился в результате принятия постановлений Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308, которыми была утверждена новая методика расчета размера арендной платы. Следовательно, они подлежали применению для установления размера арендных платежей.
Учитывая изложенное Министерством обоснованно произведен расчет арендной платы в соответствии с методикой, установленной данными постановлениями.
Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным, ответчиком не оспорен. Доказательств оплаты арендных платежей в спорный период ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ суду не представлено.
При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.02.2011 по 30.04.2012 подлежат удовлетворению в размере 113 022,10 руб.
В соответствии с условиями п. 13. договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2005) за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 125 288,45 руб. за период с 19.07.2005 по 30.04.2012.
Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.
Условие о неустойке сторонами было предусмотрено в договоре аренды (п. 13в редакции дополнительного соглашения).
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы в сроки, определенные договором, требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно.
Однако, ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции было заявлено о применении в деле срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Исковое заявление истцом подано 09.07.2012, что подтверждается штампом входящей корреспонденции Арбитражного суда Самарской области. Доказательства наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, материалы дела не содержат. Таким образом, требования истца о взыскании пени за период с 19.07.2005 по 08.07.2012 заявлены за пределами срока исковой давности.
Учитывая вышеизложенное с ответчика подлежат взысканию пени за просрочку платежа в размере 69 725 руб. 41 коп. за период с 11.02.2011 г. по 30.04.2012 г., оснований для снижения размера неустойки судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка в установленном законом порядке не расторгнут, ответчик доказательства возврата арендованного имущества и погашения долга в полном объеме не представил, требования истца о взыскании долга по арендной плате подлежат удовлетворению в размере 113 022,10 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 69 725,41 руб.
Оставляя исковое заявление в части расторжения договора N 10471 аренды земельного участка от 28.02.1995 и обязании освободить земельный участок от всякого рода строений и сооружений без рассмотрения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
При этом суд руководствуется положениями ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 14. договора аренды за нарушение арендатором условий данного договора арендодатель вправе потребовать расторжения договора.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 постановления от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления о расторжении договоров аренды).
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
Ввиду отсутствия в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, исковые требования в части расторжения договора и обязании освободить земельный участок подлежат оставлению без рассмотрения.
Уведомление от 22.03.2012 N 12/5132 не может быть признано доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора.
В указанном уведомлении истец предлагает ответчику выбрать один из вариантов поведения: погасить задолженность и, соответственно, продолжить договорные отношения с истцом либо он будет вынужден обратится в суд о расторжении спорного договора.
При этом доказательств направления указанного уведомления истцом в адрес ответчика в материалы дела не представлено.
Представленное ответчиком уведомление о вручении от 25.06.2012 не свидетельствует бесспорно о направлении именно уведомления о расторжении договора, поскольку содержит иной номер уведомления N 12/8642. При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что истцом в адрес ответчика направлялись иные уведомления в том числе и уведомление от 27.04.2012 N 01-28/5894 об изменении арендной платы и реквизитов для оплаты.
Таким образом, судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, приходит к выводу о том, что уведомление от 22.03.2012 N 12/5132, в котором арендодатель одновременно предлагает расторгнуть договор и требует погасить задолженность в установленный срок, не может рассматриваться в качестве доказательства соблюдения истцом положений ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку данное право наступает только после истечения срока, установленного арендатору для необходимости исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.
Расходы по государственной пошлине по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2012 г. по делу N А55-21243/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Универсаль" (ОГРН 1026301702130, ИНН 6319009915), г. Самара в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), г. Самара, сумму в размере 182 747 руб. 51 коп., в том числе:
- - долг по арендной плате в размере 113 022 руб. 10 коп. за период с 28.02.2011 г. по 30.04.2012 г.;
- - пени за просрочку платежа в размере 69725 руб. 41 коп. за период с 11.02.2011 г. по 30.04.2012 г.
Исковые требования о расторжении договора аренды от 28.02.1995 г. N 10471 (N 022727з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д. 220, площадью 518,63 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0705001:0000 и обязании ООО "Универсаль" в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить вышеуказанный земельный участок от всякого рода строений и сооружений и передать Министерству имущественных отношений Самарской области указанный земельный участок по акту приема-передачи оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Универсаль" (ОГРН 1026301702130, ИНН 6319009915), г. Самара в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5955 руб. 49 коп.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N А55-21243/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N А55-21243/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2012 г. по делу N А55-21243/2012 (судья Разумов Ю.М.),
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Универсаль" (ОГРН 1026301702130, ИНН 6319009915), г. Самара
о взыскании 238 310 руб. 55 коп., расторжении договора, обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсаль" о взыскании 238 310 руб. 55 коп., в том числе задолженность по договору N 10471 от 26.02.1995 по арендной плате за период с 28.02.2011 по 30.04.2012, пени за период с 19.07.2005 по 30.04.2012, а также о расторжении договора N 10471 от 26.02.1995 и обязании освободить в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда земельный участок, расположенный по адресу г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д. 220, площадью 518.63 кв. м с кадастровым номером 63:01:0705001:0000 от всякого рода строений и сооружений, и передать Министерству указанный земельный участок по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.10.2012 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 28.02.1995 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Универсаль" на основании постановления Главы администрации г. Самары от 29.12.1994 N 1875 заключен договор N 10471 аренды земельного участка (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2005), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу Промышленный район ул. Ново-Садовая, 220 площадью 518,63 кв. м на срок по 31.10.2006 под магазин "Универсаль".
Поскольку договор аренды был подписан сторонами до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, государственной регистрации указанный договор не подлежал.
Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что его условия применяются к отношениям сторон на период с 01.01.1995.
Как следует из материалов дела, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации спорного имущества.
Из договора аренды N 10471 от 28.02.1995 и дополнительного соглашения к нему от 30.11.2005 следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды.
Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.
На основании пункта 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74) с 01.07.2006 права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, срок действия которых не истекает к 01.07.2006, а также по договорам аренды земельных участков, заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, осуществляются Министерством, что оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, заключаемым между соответствующим органом местного самоуправления городского округа Самара и Министерством.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
В соответствии с пунктами 2.3. и 2.4. договора и пунктом 6. дополнительного соглашения к договору аренды арендатор принял на себя обязательство по внесению арендных платежей ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения стороны согласовали условие о возможности пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Уведомлениями от 02.03.2011 N 01-28/1807, от 27.04.2012 N 01-28/5894 направленными в адрес ответчика, истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы.
Письмом от 22.03.2012 N 12/5132 Министерство уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням, в случае неисполнения указанной обязанности уведомило об обращении в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды N 10471.
Доказательств оплаты долга или передачи спорного земельного участка арендодателю на день рассмотрения спора ответчик суду не представил.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.
Истец числит за ответчиком задолженность по арендным платежам за период с 28.02.2011 по 30.04.2012 в размере 113 022,10 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления пени за период с 19.07.2005 по 30.04.2012 в сумме 125 288,45 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недопустимости изменения размера арендной платы, поскольку условия договора от 28.02.1995 не предусматривают изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве условия договора аренды, а принятие Правительством Самарской области постановлений от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308 не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, в связи с чем полагает необходимым отменить оспариваемый судебный акт, по следующим основаниям.
Заключенным договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. При этом арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11 в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Из материалов дела видно, что размер арендной платы изменился в результате принятия постановлений Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 и от 06.08.2008 N 308, которыми была утверждена новая методика расчета размера арендной платы. Следовательно, они подлежали применению для установления размера арендных платежей.
Учитывая изложенное Министерством обоснованно произведен расчет арендной платы в соответствии с методикой, установленной данными постановлениями.
Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным, ответчиком не оспорен. Доказательств оплаты арендных платежей в спорный период ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ суду не представлено.
При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.02.2011 по 30.04.2012 подлежат удовлетворению в размере 113 022,10 руб.
В соответствии с условиями п. 13. договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2005) за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 125 288,45 руб. за период с 19.07.2005 по 30.04.2012.
Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.
Условие о неустойке сторонами было предусмотрено в договоре аренды (п. 13в редакции дополнительного соглашения).
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы в сроки, определенные договором, требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно.
Однако, ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции было заявлено о применении в деле срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Исковое заявление истцом подано 09.07.2012, что подтверждается штампом входящей корреспонденции Арбитражного суда Самарской области. Доказательства наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, материалы дела не содержат. Таким образом, требования истца о взыскании пени за период с 19.07.2005 по 08.07.2012 заявлены за пределами срока исковой давности.
Учитывая вышеизложенное с ответчика подлежат взысканию пени за просрочку платежа в размере 69 725 руб. 41 коп. за период с 11.02.2011 г. по 30.04.2012 г., оснований для снижения размера неустойки судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка в установленном законом порядке не расторгнут, ответчик доказательства возврата арендованного имущества и погашения долга в полном объеме не представил, требования истца о взыскании долга по арендной плате подлежат удовлетворению в размере 113 022,10 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 69 725,41 руб.
Оставляя исковое заявление в части расторжения договора N 10471 аренды земельного участка от 28.02.1995 и обязании освободить земельный участок от всякого рода строений и сооружений без рассмотрения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом не представлены доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
При этом суд руководствуется положениями ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 14. договора аренды за нарушение арендатором условий данного договора арендодатель вправе потребовать расторжения договора.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 постановления от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления о расторжении договоров аренды).
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
Ввиду отсутствия в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, исковые требования в части расторжения договора и обязании освободить земельный участок подлежат оставлению без рассмотрения.
Уведомление от 22.03.2012 N 12/5132 не может быть признано доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора.
В указанном уведомлении истец предлагает ответчику выбрать один из вариантов поведения: погасить задолженность и, соответственно, продолжить договорные отношения с истцом либо он будет вынужден обратится в суд о расторжении спорного договора.
При этом доказательств направления указанного уведомления истцом в адрес ответчика в материалы дела не представлено.
Представленное ответчиком уведомление о вручении от 25.06.2012 не свидетельствует бесспорно о направлении именно уведомления о расторжении договора, поскольку содержит иной номер уведомления N 12/8642. При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что истцом в адрес ответчика направлялись иные уведомления в том числе и уведомление от 27.04.2012 N 01-28/5894 об изменении арендной платы и реквизитов для оплаты.
Таким образом, судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, приходит к выводу о том, что уведомление от 22.03.2012 N 12/5132, в котором арендодатель одновременно предлагает расторгнуть договор и требует погасить задолженность в установленный срок, не может рассматриваться в качестве доказательства соблюдения истцом положений ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку данное право наступает только после истечения срока, установленного арендатору для необходимости исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.
Расходы по государственной пошлине по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2012 г. по делу N А55-21243/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Универсаль" (ОГРН 1026301702130, ИНН 6319009915), г. Самара в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), г. Самара, сумму в размере 182 747 руб. 51 коп., в том числе:
- - долг по арендной плате в размере 113 022 руб. 10 коп. за период с 28.02.2011 г. по 30.04.2012 г.;
- - пени за просрочку платежа в размере 69725 руб. 41 коп. за период с 11.02.2011 г. по 30.04.2012 г.
Исковые требования о расторжении договора аренды от 28.02.1995 г. N 10471 (N 022727з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д. 220, площадью 518,63 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0705001:0000 и обязании ООО "Универсаль" в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить вышеуказанный земельный участок от всякого рода строений и сооружений и передать Министерству имущественных отношений Самарской области указанный земельный участок по акту приема-передачи оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Универсаль" (ОГРН 1026301702130, ИНН 6319009915), г. Самара в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5955 руб. 49 коп.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)