Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С.А.,
при участии в судебном заседании 21.11.2013:
от истца, общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" - Лавров Ю.А. (доверенность от 01.02.2013), Селиванов П.П. (доверенность от 17.01.2013),
от ответчика, Департамента земельных отношений администрации города Перми - Вержбицкая Т.Ф. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013), Чернышева М.И. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013),
от третьего лица, администрации г. Перми - Лазеревский Е.Л., (удостоверение, доверенность от 26.12.2012),
в судебном заседании 21.11.2013 объявлен перерыв в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 28.11.2013, после перерыва в судебное заседание явились:
от истца, общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" - Лавров Ю.А. (доверенность от 01.02.2013), Селиванов П.П. (доверенность от 17.01.2013), Востриков А.В. (доверенность от 26.11.2013),
от ответчика, Департамента земельных отношений администрации города Перми - Вержбицкая Т.Ф. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013), от третьего лица, администрации г. Перми - Жданова Е.А. (удостоверение, доверенность от 26.12.2012),
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика, Департамента земельных отношений администрации г. Перми, третьего лица, Администрации г. Перми
на решение Арбитражного суда Пермского края от 02 августа 2013 года
по делу N А50-5086/2013,
принятое судьей Заляевой Л.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ОГРН 1022301199865, ИНН 2308034775),
к Департаменту земельных отношений администрации города Перми
третье лицо: Администрация г. Перми
о понуждении заключить договор аренды земельных участков,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - общество СИК "Девелопмент-Юг") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о понуждении департамента заключить с обществом СИК "Девелопмент-Юг" договор аренды 170 земельных участков на условиях прилагаемого проекта договора аренды.
Определением суда от 17.04.2013 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Перми (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.08.2013 исковые требований удовлетворены. На департамент возложена обязанность заключить с обществом СИК "Девелопмент-Юг" договор аренды на изложенных в решении условиях.
Не согласившись с решением суда, департамент и администрация направили апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Департамент в апелляционной жалобе указывает, что на него необоснованна возложена обязанность по заключению на основании п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации договоров аренды земельных участков. К полномочиям департамента разработка, утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории не относится. Департамент не является стороной договора аренды, заключенного от 17.03.2008 N 129. Суд не оценил соблюдение истцом сроков по разработке и в установленном порядке обеспечению утверждения документации по планировке территории и проекта межевания территории, возложенной на него условиями договора аренды. По мнению департамента, суд неверно применил положения п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку они могут применяться только при соблюдении арендатором условий по комплексному освоению участка и сроков осуществления на нем строительства (подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Ввиду несоблюдения обществом указанных сроков и истечением срока договора аренды, заключенного для комплексного освоения по результатам торгов, по мнению департамента, у общества отсутствует исключительное право приобрести спорные земельные участки. По мнению департамента, суд ошибочно применил п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в качестве обоснования срока договора аренды, поскольку земельный участок изначально обществу предоставлялся в ином порядке, чем предусмотрено названной нормой права.
Кроме того департамент направил дополнение к апелляционной жалобе, в котором ссылаясь на п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которым установлено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, указывает, что продление действия договора, либо заключение на новый срок для жилищного и иного строительства без проведения аукциона противоречит действующему законодательству. Полагает, что право истца на приобретение земельного участка по результатам торгов уже было реализовано путем заключение договора аренды земельного участка N 129 от 17.03.2008.
Администрация в апелляционной жалобе приводит доводы, аналогичные доводам департамента. Кроме того указывает, что в извещении о проведении аукциона и в договоре аренды N 129 указан максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования - до 31.03.2013. Таким образом, на момент принятия департаментом решения о предоставлении земельного участка предельный срок строительства истечет, и ввиду неосвоения участка у общества отсутствует преимущественное право на приобретение участков в аренду.
Общество СИК "Девелопмент-Юг" с доводами апелляционных жалоб не согласно, направило письменные отзывы, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. В отзывах указывает, что истцом все условия, предусмотренные ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, соблюдены, земельные участки первоначально были предоставлены для комплексного освоения по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, проектная документация утверждена, вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет и находятся в границах ранее предоставленного земельного участка, в связи с чем истец является субъектом исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Ссылаясь на ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которой регулируется порядок заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества, и п. 9 указанной статьи, указывает, что допускается заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязательства, по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам аукциона. Считает несостоятельным довод жалобы об отсутствии обязанности заключить договор с истцом, так как такая обязанность - заключить договор аренды в отношении спорных земельных участков следует из п. 3.3.3, 4.1.3 договора, а также из п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Также считает несостоятельной ссылку департамента на то, что он не является лицом, который может заключать договор аренды в рассматриваемом случае, так как согласно Положению о департаменте земельных отношений администрации г. Перми, департамент является функциональным органом администрации, ответственным за осуществление полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Перми и участками, собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством. Кроме того полагает, что довод о невозможности предоставления земельных участков в аренду в связи с неполным выполнением обязательства по комплексному освоению земельных участков не основан на действующем законодательстве. Также указывает, что несоблюдение сроков утверждения документации по планировке и межеванию территории, осуществлению землеустроительных работ и постановке на кадастровый учет произошло в силу обстоятельств, на которые общество СИК "Девелопмент-Юг" не имело возможности оказывать влияние. Нарушение сроков выполнения обязательств по договору аренды со стороны арендодателя не должно приводить к неблагоприятным последствиям для арендатора.
В отсутствие возражений со стороны представителей лиц, участвующих в деле, к материалам дела приобщены: постановление администрации от 27.07.2012 N 414 "О подготовке документации по планировке территории в части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми" и Техническое задание на разработку документации по планировки территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми, утвержденное начальником Департамента градостроительства и архитектуры администрации 21.08.2012.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом СИК "Девелопмент-Юг" (арендатор) заключен договор от 17.03.2008 N 129 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 28.02.2008 N 6.
Срок действия договора аренды устанавливается на 5 (пять) лет со дня его регистрации (п. 9.2 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.03.2008.
Стороны в договоре согласовали следующие сроки реализации этапов комплексного освоения участков:
- - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков в срок до 30.12.2008, который является максимальным сроком подготовки проектной документации (пункт 3.3.1 договора аренды);
- - обеспечение работ по землеустройству и государственному кадастровому учету земельных участков в срок до 01.07.2009 (пункт 3.3.2 договора аренды);
- - аренда вновь сформированных земельных участков либо их выкуп (пункт 3.3.3 договора аренды):
- - выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, их технической инвентаризации и сдаче в эксплуатацию в срок до 31.03.2013, который является максимальным сроком выполнения данных работ (пункт 3.3.4 договора аренды);
- - передача по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов социальной, транспортной, и в случае обращения арендатора, инженерной инфраструктуры, вместе с земельными участками, на которых указанные объекты расположены, в собственность муниципального образования г. Пермь (п. 3.3.5 договора);
- - осуществление жилищного и иного строительства (сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, объектов социальной и транспортной инфраструктуры) в соответствии с видами разрешенного использования участков в срок до 31.03.2013, который является максимальным сроком окончания комплексного освоения участков. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории (пункт 3.3.6 договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.2.5 договора аренды обязанность по разработке и в установленном порядке обеспечению утверждения документации по планировке территории и проекта межевания территории (в том числе градостроительных планов участков) возложена на истца.
При этом в пункте 5.1.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя со своей стороны обеспечить все необходимое для выполнения истцом обязательств, предусмотренных, в том числе, в пункте 4.2.5. договора аренды.
Кроме того, в пункте 5.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя утвердить представленную истцом документацию по планировке территории в границах, предоставленных по договору аренды земельных участков. Данные действия со стороны администрации должны быть осуществлены в срок до 30.12.2008.
Проект планировки территории и проект межевания территории был утвержден 29.01.2013 постановлением администрации города Перми N 42 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми" (т. 1, л.д. 102-103).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что нарушение сроков разработки, согласования, утверждения в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории произошло по вине администрации, так как в нарушение пункта 5.1.4. договора аренды администрация не обеспечила со своей стороны все необходимое для выполнения истцом обязательств, архитектурно-планировочное управление администрации города Перми и департамент планирования и развития территории г. Перми своими действиями, связанными с неоднократными изменениями требований к проекту планировки территории, препятствовали своевременному исполнению истцом своих обязательств по разработке документации по планировке территории.
Поскольку сроки выполнения первоначального этапа - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков - определенные в договоре как 30.12.2008, были сдвинуты, соответственно, последующие этапы комплексного освоения земельных участков также не могли быть совершены в установленные сроки, поскольку при последовательном комплексном освоении территории могли быть совершены не ранее выполнения первоначального этапа. Доказательств иного, а равно того, что общество в любом случае не могло в установленные сроки совершить последующие этапы освоения участка по субъективным причинам (в том числе ввиду отсутствия денежных средств), суду в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
На основании утвержденного проекта планировки территории и проекта межевания истец в сжатые сроки обеспечил проведение второго этапа работ по землеустройству и государственному кадастровому учету 170 сформированных земельных участков в границах ранее предоставленных земельных участков и 13.03.2013 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении сформированных земельных участков в аренду (т. 1, л.д. 104-112), 14.03.2013 истец обратился с аналогичным заявлением в департамент (т. 1, л.д. 113-121).
Письмом от 20.03.2013 N И-21-01-09-4724 департамент отказал в заключении договоров аренды сформированных земельных участков в связи с тем, что на момент принятия департаментом решения о предоставлении земельных участков в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предельный срок строительства истечет, а земельный участок не освоен, следовательно, станет невозможным заключение договора аренды земельных участков под жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка (т. 1, л.д. 70-71).
Полагая, что в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, общество имеет исключительное право после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленных земельных участков, на приобретение вновь образованных участков в аренду, а ответчик уклоняется от их заключения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Следовательно, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи или аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Однако это не освобождает данное лицо от обязанности выполнить мероприятия по комплексному освоению земельного участка, а именно в рассматриваемом случае общество обязано выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, их технической инвентаризации и сдаче в эксплуатацию (пункт 3.3.4 договора аренды); передаче по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов социальной, транспортной, и в случае обращения арендатора, инженерной инфраструктуры, вместе с земельными участками, на которых указанные объекты расположены, в собственность муниципального образования г. Пермь (п. 3.3.5 договора); осуществлению жилищного и иного строительства (сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, объектов социальной и транспортной инфраструктуры) в соответствии с видами разрешенного использования участков.
Толкование положений п. 5 и 6 ст. 30.2 в совокупности с подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что реализация исключительного права на приобретение участков, сформированных по результатам работ по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, должна осуществляться в сроки, обеспечивающие завершение строительства согласно условиям, на которых проводился аукцион и заключался договор аренды.
Однако для этого необходимо чтобы каждый из этапов, предшествующих реализации лицом, осуществляющим комплексное освоение участка, своего права на приобретение вновь сформированных участков в аренду, реализовывался в установленные аукционной документацией и договором аренды сроки.
В ситуации, когда первоначальный этап комплексного освоения был реализован позднее установленных сроков по вине одной из сторон, не должно ставить в худшее положение другую сторону, которая выполняла все зависящее от нее для соблюдения этих сроков.
То есть, утверждение администрацией документации по планировке территории 29.01.2013 вместо предусмотренного договором срока - 30.12.2008, исключает возможность реализации обществом иных этапов в оговоренные в договоре сроки.
В соответствии с п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Таким образом, в ситуации, когда соблюдение максимальных сроков (ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации) невозможно не по вине общества, и оснований полагать, что оно действовало недобросовестно, не имеется, отказ в заключении договора лишь по тому основанию, что на момент обращения с заявлением о реализации права, предусмотренного п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, до окончания всего строительства остается время, в течении которого очевидно, что это строительство осуществлено быть не может, нельзя признать правомерным и отвечающим принципам гражданского законодательства о добросовестном поведении всех участников гражданских правоотношений.
С учетом изложенного и принимая во внимание, что сформированные земельные участки предназначены для жилищного и иного строительства согласно документации по планировки территории, они образованы в границах ранее предоставленных в аренду истцу для комплексного освоения земельных участков, следует признать правомерным удовлетворении требований общества и возложение на департамент, как уполномоченный на заключение договоров аренды земельных участков орган, обязанности заключить договор аренды 170 земельных участков.
Довод заявителей жалобы о том, что заключение договора для общества возможно только по результатам торгов, апелляционным судом не принимается, поскольку в данном случае заключение договора является одним из этапов комплексного освоения территории и необходимо для реализации последующих этапов - непосредственное строительство объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, осуществление жилищного строительства.
Конструкция п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает возможность реализации права, установленного данной нормой, иным лицом, чем то, которое осуществляет комплексное освоение.
По результатам аукциона таким лицом является общество, оно уплатило за право заключения первоначального договора аренды 305 781 000 руб., а также несло расходы по разработке технической документации по планировке территории и уплачивало арендную плату.
Как верно указал суд первой инстанции, указанное исключительное право приобретения участков предоставлено арендатору, осуществляющему комплексное освоение, в качестве гарантий его затрат на такое освоение.
Как уже отмечалось ранее, приобретение обществом вновь образованных участков на территории, которая изначально была предоставлена в аренду, - один из этапов инвестиционно-строительного процесса, после приобретения этих участков инвестор застраивает их, в том числе и с привлечением средств третьих лиц (п. 6 ст. 30.2, пп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Неисполнение застройщиком обязанностей по застройке участков в соответствии с видом разрешенного использования, возложенных на него в силу закона, влечет для такого лица последствия, в том числе и по прекращению прав на земельные участки (п. 8, 9 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Письмо департамента от 20.03.2013 N И-21-01-09-4724 правомерно расценено судом как уклонение стороны, для которой в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации заключение договора обязательно, от его заключения.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд, с требованием о понуждении заключить договор.
Возражений относительно условий договора, касающихся его срока и размера арендной платы, стороны не заявляют.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента и администрации - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 02 августа 2013 года по делу N А50-5086/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2013 N 17АП-11301/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А50-5086/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. N 17АП-11301/2013-ГК
Дело N А50-5086/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С.А.,
при участии в судебном заседании 21.11.2013:
от истца, общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" - Лавров Ю.А. (доверенность от 01.02.2013), Селиванов П.П. (доверенность от 17.01.2013),
от ответчика, Департамента земельных отношений администрации города Перми - Вержбицкая Т.Ф. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013), Чернышева М.И. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013),
от третьего лица, администрации г. Перми - Лазеревский Е.Л., (удостоверение, доверенность от 26.12.2012),
в судебном заседании 21.11.2013 объявлен перерыв в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 28.11.2013, после перерыва в судебное заседание явились:
от истца, общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" - Лавров Ю.А. (доверенность от 01.02.2013), Селиванов П.П. (доверенность от 17.01.2013), Востриков А.В. (доверенность от 26.11.2013),
от ответчика, Департамента земельных отношений администрации города Перми - Вержбицкая Т.Ф. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013), от третьего лица, администрации г. Перми - Жданова Е.А. (удостоверение, доверенность от 26.12.2012),
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика, Департамента земельных отношений администрации г. Перми, третьего лица, Администрации г. Перми
на решение Арбитражного суда Пермского края от 02 августа 2013 года
по делу N А50-5086/2013,
принятое судьей Заляевой Л.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ОГРН 1022301199865, ИНН 2308034775),
к Департаменту земельных отношений администрации города Перми
третье лицо: Администрация г. Перми
о понуждении заключить договор аренды земельных участков,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - общество СИК "Девелопмент-Юг") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о понуждении департамента заключить с обществом СИК "Девелопмент-Юг" договор аренды 170 земельных участков на условиях прилагаемого проекта договора аренды.
Определением суда от 17.04.2013 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Перми (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.08.2013 исковые требований удовлетворены. На департамент возложена обязанность заключить с обществом СИК "Девелопмент-Юг" договор аренды на изложенных в решении условиях.
Не согласившись с решением суда, департамент и администрация направили апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Департамент в апелляционной жалобе указывает, что на него необоснованна возложена обязанность по заключению на основании п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации договоров аренды земельных участков. К полномочиям департамента разработка, утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории не относится. Департамент не является стороной договора аренды, заключенного от 17.03.2008 N 129. Суд не оценил соблюдение истцом сроков по разработке и в установленном порядке обеспечению утверждения документации по планировке территории и проекта межевания территории, возложенной на него условиями договора аренды. По мнению департамента, суд неверно применил положения п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку они могут применяться только при соблюдении арендатором условий по комплексному освоению участка и сроков осуществления на нем строительства (подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Ввиду несоблюдения обществом указанных сроков и истечением срока договора аренды, заключенного для комплексного освоения по результатам торгов, по мнению департамента, у общества отсутствует исключительное право приобрести спорные земельные участки. По мнению департамента, суд ошибочно применил п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в качестве обоснования срока договора аренды, поскольку земельный участок изначально обществу предоставлялся в ином порядке, чем предусмотрено названной нормой права.
Кроме того департамент направил дополнение к апелляционной жалобе, в котором ссылаясь на п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которым установлено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, указывает, что продление действия договора, либо заключение на новый срок для жилищного и иного строительства без проведения аукциона противоречит действующему законодательству. Полагает, что право истца на приобретение земельного участка по результатам торгов уже было реализовано путем заключение договора аренды земельного участка N 129 от 17.03.2008.
Администрация в апелляционной жалобе приводит доводы, аналогичные доводам департамента. Кроме того указывает, что в извещении о проведении аукциона и в договоре аренды N 129 указан максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования - до 31.03.2013. Таким образом, на момент принятия департаментом решения о предоставлении земельного участка предельный срок строительства истечет, и ввиду неосвоения участка у общества отсутствует преимущественное право на приобретение участков в аренду.
Общество СИК "Девелопмент-Юг" с доводами апелляционных жалоб не согласно, направило письменные отзывы, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. В отзывах указывает, что истцом все условия, предусмотренные ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, соблюдены, земельные участки первоначально были предоставлены для комплексного освоения по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, проектная документация утверждена, вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет и находятся в границах ранее предоставленного земельного участка, в связи с чем истец является субъектом исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Ссылаясь на ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которой регулируется порядок заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества, и п. 9 указанной статьи, указывает, что допускается заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязательства, по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам аукциона. Считает несостоятельным довод жалобы об отсутствии обязанности заключить договор с истцом, так как такая обязанность - заключить договор аренды в отношении спорных земельных участков следует из п. 3.3.3, 4.1.3 договора, а также из п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Также считает несостоятельной ссылку департамента на то, что он не является лицом, который может заключать договор аренды в рассматриваемом случае, так как согласно Положению о департаменте земельных отношений администрации г. Перми, департамент является функциональным органом администрации, ответственным за осуществление полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Перми и участками, собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством. Кроме того полагает, что довод о невозможности предоставления земельных участков в аренду в связи с неполным выполнением обязательства по комплексному освоению земельных участков не основан на действующем законодательстве. Также указывает, что несоблюдение сроков утверждения документации по планировке и межеванию территории, осуществлению землеустроительных работ и постановке на кадастровый учет произошло в силу обстоятельств, на которые общество СИК "Девелопмент-Юг" не имело возможности оказывать влияние. Нарушение сроков выполнения обязательств по договору аренды со стороны арендодателя не должно приводить к неблагоприятным последствиям для арендатора.
В отсутствие возражений со стороны представителей лиц, участвующих в деле, к материалам дела приобщены: постановление администрации от 27.07.2012 N 414 "О подготовке документации по планировке территории в части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми" и Техническое задание на разработку документации по планировки территории части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе г. Перми, утвержденное начальником Департамента градостроительства и архитектуры администрации 21.08.2012.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом СИК "Девелопмент-Юг" (арендатор) заключен договор от 17.03.2008 N 129 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 28.02.2008 N 6.
Срок действия договора аренды устанавливается на 5 (пять) лет со дня его регистрации (п. 9.2 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.03.2008.
Стороны в договоре согласовали следующие сроки реализации этапов комплексного освоения участков:
- - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков в срок до 30.12.2008, который является максимальным сроком подготовки проектной документации (пункт 3.3.1 договора аренды);
- - обеспечение работ по землеустройству и государственному кадастровому учету земельных участков в срок до 01.07.2009 (пункт 3.3.2 договора аренды);
- - аренда вновь сформированных земельных участков либо их выкуп (пункт 3.3.3 договора аренды):
- - выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, их технической инвентаризации и сдаче в эксплуатацию в срок до 31.03.2013, который является максимальным сроком выполнения данных работ (пункт 3.3.4 договора аренды);
- - передача по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов социальной, транспортной, и в случае обращения арендатора, инженерной инфраструктуры, вместе с земельными участками, на которых указанные объекты расположены, в собственность муниципального образования г. Пермь (п. 3.3.5 договора);
- - осуществление жилищного и иного строительства (сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, объектов социальной и транспортной инфраструктуры) в соответствии с видами разрешенного использования участков в срок до 31.03.2013, который является максимальным сроком окончания комплексного освоения участков. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории (пункт 3.3.6 договора аренды).
В соответствии с пунктом 4.2.5 договора аренды обязанность по разработке и в установленном порядке обеспечению утверждения документации по планировке территории и проекта межевания территории (в том числе градостроительных планов участков) возложена на истца.
При этом в пункте 5.1.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя со своей стороны обеспечить все необходимое для выполнения истцом обязательств, предусмотренных, в том числе, в пункте 4.2.5. договора аренды.
Кроме того, в пункте 5.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя утвердить представленную истцом документацию по планировке территории в границах, предоставленных по договору аренды земельных участков. Данные действия со стороны администрации должны быть осуществлены в срок до 30.12.2008.
Проект планировки территории и проект межевания территории был утвержден 29.01.2013 постановлением администрации города Перми N 42 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) части жилого района Ива-1 в Мотовилихинском районе города Перми" (т. 1, л.д. 102-103).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что нарушение сроков разработки, согласования, утверждения в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории произошло по вине администрации, так как в нарушение пункта 5.1.4. договора аренды администрация не обеспечила со своей стороны все необходимое для выполнения истцом обязательств, архитектурно-планировочное управление администрации города Перми и департамент планирования и развития территории г. Перми своими действиями, связанными с неоднократными изменениями требований к проекту планировки территории, препятствовали своевременному исполнению истцом своих обязательств по разработке документации по планировке территории.
Поскольку сроки выполнения первоначального этапа - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков - определенные в договоре как 30.12.2008, были сдвинуты, соответственно, последующие этапы комплексного освоения земельных участков также не могли быть совершены в установленные сроки, поскольку при последовательном комплексном освоении территории могли быть совершены не ранее выполнения первоначального этапа. Доказательств иного, а равно того, что общество в любом случае не могло в установленные сроки совершить последующие этапы освоения участка по субъективным причинам (в том числе ввиду отсутствия денежных средств), суду в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
На основании утвержденного проекта планировки территории и проекта межевания истец в сжатые сроки обеспечил проведение второго этапа работ по землеустройству и государственному кадастровому учету 170 сформированных земельных участков в границах ранее предоставленных земельных участков и 13.03.2013 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении сформированных земельных участков в аренду (т. 1, л.д. 104-112), 14.03.2013 истец обратился с аналогичным заявлением в департамент (т. 1, л.д. 113-121).
Письмом от 20.03.2013 N И-21-01-09-4724 департамент отказал в заключении договоров аренды сформированных земельных участков в связи с тем, что на момент принятия департаментом решения о предоставлении земельных участков в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предельный срок строительства истечет, а земельный участок не освоен, следовательно, станет невозможным заключение договора аренды земельных участков под жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка (т. 1, л.д. 70-71).
Полагая, что в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, общество имеет исключительное право после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленных земельных участков, на приобретение вновь образованных участков в аренду, а ответчик уклоняется от их заключения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Следовательно, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи или аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Однако это не освобождает данное лицо от обязанности выполнить мероприятия по комплексному освоению земельного участка, а именно в рассматриваемом случае общество обязано выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, их технической инвентаризации и сдаче в эксплуатацию (пункт 3.3.4 договора аренды); передаче по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов социальной, транспортной, и в случае обращения арендатора, инженерной инфраструктуры, вместе с земельными участками, на которых указанные объекты расположены, в собственность муниципального образования г. Пермь (п. 3.3.5 договора); осуществлению жилищного и иного строительства (сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, объектов социальной и транспортной инфраструктуры) в соответствии с видами разрешенного использования участков.
Толкование положений п. 5 и 6 ст. 30.2 в совокупности с подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что реализация исключительного права на приобретение участков, сформированных по результатам работ по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, должна осуществляться в сроки, обеспечивающие завершение строительства согласно условиям, на которых проводился аукцион и заключался договор аренды.
Однако для этого необходимо чтобы каждый из этапов, предшествующих реализации лицом, осуществляющим комплексное освоение участка, своего права на приобретение вновь сформированных участков в аренду, реализовывался в установленные аукционной документацией и договором аренды сроки.
В ситуации, когда первоначальный этап комплексного освоения был реализован позднее установленных сроков по вине одной из сторон, не должно ставить в худшее положение другую сторону, которая выполняла все зависящее от нее для соблюдения этих сроков.
То есть, утверждение администрацией документации по планировке территории 29.01.2013 вместо предусмотренного договором срока - 30.12.2008, исключает возможность реализации обществом иных этапов в оговоренные в договоре сроки.
В соответствии с п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Таким образом, в ситуации, когда соблюдение максимальных сроков (ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации) невозможно не по вине общества, и оснований полагать, что оно действовало недобросовестно, не имеется, отказ в заключении договора лишь по тому основанию, что на момент обращения с заявлением о реализации права, предусмотренного п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, до окончания всего строительства остается время, в течении которого очевидно, что это строительство осуществлено быть не может, нельзя признать правомерным и отвечающим принципам гражданского законодательства о добросовестном поведении всех участников гражданских правоотношений.
С учетом изложенного и принимая во внимание, что сформированные земельные участки предназначены для жилищного и иного строительства согласно документации по планировки территории, они образованы в границах ранее предоставленных в аренду истцу для комплексного освоения земельных участков, следует признать правомерным удовлетворении требований общества и возложение на департамент, как уполномоченный на заключение договоров аренды земельных участков орган, обязанности заключить договор аренды 170 земельных участков.
Довод заявителей жалобы о том, что заключение договора для общества возможно только по результатам торгов, апелляционным судом не принимается, поскольку в данном случае заключение договора является одним из этапов комплексного освоения территории и необходимо для реализации последующих этапов - непосредственное строительство объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, осуществление жилищного строительства.
Конструкция п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает возможность реализации права, установленного данной нормой, иным лицом, чем то, которое осуществляет комплексное освоение.
По результатам аукциона таким лицом является общество, оно уплатило за право заключения первоначального договора аренды 305 781 000 руб., а также несло расходы по разработке технической документации по планировке территории и уплачивало арендную плату.
Как верно указал суд первой инстанции, указанное исключительное право приобретения участков предоставлено арендатору, осуществляющему комплексное освоение, в качестве гарантий его затрат на такое освоение.
Как уже отмечалось ранее, приобретение обществом вновь образованных участков на территории, которая изначально была предоставлена в аренду, - один из этапов инвестиционно-строительного процесса, после приобретения этих участков инвестор застраивает их, в том числе и с привлечением средств третьих лиц (п. 6 ст. 30.2, пп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Неисполнение застройщиком обязанностей по застройке участков в соответствии с видом разрешенного использования, возложенных на него в силу закона, влечет для такого лица последствия, в том числе и по прекращению прав на земельные участки (п. 8, 9 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Письмо департамента от 20.03.2013 N И-21-01-09-4724 правомерно расценено судом как уклонение стороны, для которой в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации заключение договора обязательно, от его заключения.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд, с требованием о понуждении заключить договор.
Возражений относительно условий договора, касающихся его срока и размера арендной платы, стороны не заявляют.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента и администрации - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 02 августа 2013 года по делу N А50-5086/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)