Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Черникова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Сафроновой М.В.
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Ч.А.Н. на решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 27 марта 2013 г. по делу
по иску Ч.А.Н. к П.И.М., Ф. о признании права собственности на жилой дом, переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка на лицо, имеющее преимущественное право покупки,
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
установила:
Ч.Р.Н. и Ч.А.Н. 27.08.2012 г. обратились к П.И.М., Ф. с указанным иском, в котором просят признать право собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> за истцами, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ, на земельный участок, площадью 1445 кв. м, с кадастровым номером ***, находящийся по этому же адресу, на истцов, с выплатой истцами ответчику Ф. денежной суммы, уплаченной за земельный участок в сумме <данные изъяты> рублей, и признать за истцами право собственности на земельный участок.
В обоснование иска указали, что в 1995 году между истцами и ответчиком П.И.М. было достигнуто соглашение о купле-продажи земельного участка, по адресу <адрес> правоустанавливающих документов на участок. По устному соглашению с ответчиком истцы в период с 1995 г. по 2008 г. своими силами и за свой счет возвели на данном участке жилой дом, в котором проживают в настоящее время.
У П.И.М. имелось разрешение на строительство дома на принадлежащем ему земельном участке, выданное в 1994 г., что по мнению истцов давало им право строить дом.
5.08.2002 г. Ч.Р.Н. были получены технические условия на энергоснабжение жилого дома, ДД.ММ.ГГ заключен договор безвозмездного пользования электросчетчиком и договор энергоснабжения жилого дома по <адрес>. ДД.ММ.ГГ истцом получены технические условия на подключение жилого дома к коммунальным сетям водоснабжения и установку водосчетчика. ДД.ММ.ГГ заключен договор на отпуск холодной воды и прием сточных вод, установлен водосчетчик. С 2008 г. истец Ч.Р.Н. оплачивает услуги по водоснабжению жилого дома и за потребленную электроэнергию.
П.И.М. право собственности на земельный участок оформил ДД.ММ.ГГ, выдал Ч.О. доверенность на продажу земельного участка истцам. Однако, ДД.ММ.ГГ истцам стало известно о том, что земельный участок продан не им, а Ф. за <данные изъяты> рублей, которая затем обратилась в администрацию города Белокурихи с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство жилого дома. После получения разрешения ответчик намерена зарегистрировать имеющийся уже построенный истцами дом на свое имя.
Истцы считают, что являются законными владельцами жилого дома, имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
ДД.ММ.ГГ истица Ч.Р.Н. умерла.
Правопреемников после ее смерти установлено не было.
Решением Белокурихинского городского суда Алтайского края от 27 марта 2013 г. в иске Ч.А.Н. отказано. Отменены принятые в ходе рассмотрения обеспечительные меры.
В апелляционной жалобе истец Ч.А.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что судом оставлено без внимания признание ответчиком П.И.М. обстоятельств продажи истцам земельного участка, а также того, что его представителем дом был продан Ф. вопреки желанию самого П.И.М. Так же автор жалобы обращает внимание судебной коллегии, что П.И.М. не имел права продавать земельный участок с находящимся на нем жилым домом, поскольку последний возвели истцы. В этой связи сделка по продаже земельного участка является ничтожной независимо от признания ее таковой судом.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав ответчика Ф. и ее представителя Н., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, П.И.М. на основании постановления администрации <адрес> *** от ДД.ММ.ГГ, предоставлен в постоянное пользование земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 0,1487 га.
ДД.ММ.ГГ им получено разрешение *** о ведении строительно-монтажных работ индивидуального жилого дома, по <адрес> в <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГ
Право собственности на спорный земельный участок П.И.М. зарегистрировал ДД.ММ.ГГ Участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ***.
ДД.ММ.ГГ между П.И.М., в лице действующей по нотариальной доверенности представителя Ч.О. и Ф. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка за <данные изъяты> руб. Договор сторонами исполнен.
Ф. ДД.ММ.ГГ зарегистрировала возникшее на основании данного договора купли-продажи право собственности на указанный земельный участок, получила соответствующее свидетельство.
Позиция истца строится на том, что пользуясь с 1995 г. данным земельным участком на основании устной договоренности с П.И.М. о продаже им данного участка, Черных возвели на участке за счет своих средств жилой дом. Ввиду чего полагали, что П.И.М. не имел права на отчуждение этого участка с жилым домом третьему лицу. Эти же доводы приведены и в апелляционной жалобе.
Однако судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы, поскольку они основаны на ином, неверном толковании норм материального права.
Так, в силу ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как видно из материалов дела собственником спорного земельного участка до 7 ноября 2012 г. являлся П.И.М.
В то же время со стороны Ч.А.Н. и Ч.Р.Н. доказательств наличия у них каких-либо прав на данный участок представлено не было.
Устная договоренность не отнесена законом к числу обстоятельств, порождающих право собственности на объект недвижимого имущества.
В силу ст. 164 ч. 1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (часть 1 ст. 165 ГК РФ).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 167 ч. 1 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, устная договоренность между Ч.А.Н. и П.И.М. относительно продажи земельного участка правовых последствий для сторон не имеет, основаниям для возникновения прав истцов на данный земельный участок не является.
Что касается довода о том, что земельный участок не мог быть продан истцом ввиду наличия на нем возведенного истцами жилого дома, до он так же противоречит материалам дела, не основан на нормах действующего законодательства.
Истцы указывали, что дом на земельном участке построен ими без получения разрешения на строительство, без отвода им для этих целей земельного участка.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствие с положениями ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Права на оспариваемое строение за истцами не зарегистрировано, ввиду чего оснований для правовой оценки сделки по продаже земельного участка П.И.М. Ф. с точки зрения возможности продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом - у суда не имелось. Жилого дома на данном участке не зарегистрировано. Довод истца о том, что истцы возвели данное строение за счет собственных средств, не влияет на законность выводов суда, поскольку во-первых затраты истцов на возведение строения не являлись предметом судебного разбирательства, а во-вторых, в отсутствие в истцов прав на земельный участок, о чем указано выше, фактическое возведение ими самовольной постройки на чужом земельном участке по общему правилу (ст. 222 ГК РФ) основанием для возникновения у них прав на данную постройку не является.
Таким образом доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права, и основанием к отмене правильного по существу решения суда служить не могут.
Обстоятельств, предусмотренных ст. 330 ч. 4 ГПК РФ, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия по делу не установила.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истца Ч.А.Н. на решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 27 марта 2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4675/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. по делу N 33-4675/2013
Судья: Черникова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Сафроновой М.В.
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Ч.А.Н. на решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 27 марта 2013 г. по делу
по иску Ч.А.Н. к П.И.М., Ф. о признании права собственности на жилой дом, переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка на лицо, имеющее преимущественное право покупки,
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
установила:
Ч.Р.Н. и Ч.А.Н. 27.08.2012 г. обратились к П.И.М., Ф. с указанным иском, в котором просят признать право собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> за истцами, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ, на земельный участок, площадью 1445 кв. м, с кадастровым номером ***, находящийся по этому же адресу, на истцов, с выплатой истцами ответчику Ф. денежной суммы, уплаченной за земельный участок в сумме <данные изъяты> рублей, и признать за истцами право собственности на земельный участок.
В обоснование иска указали, что в 1995 году между истцами и ответчиком П.И.М. было достигнуто соглашение о купле-продажи земельного участка, по адресу <адрес> правоустанавливающих документов на участок. По устному соглашению с ответчиком истцы в период с 1995 г. по 2008 г. своими силами и за свой счет возвели на данном участке жилой дом, в котором проживают в настоящее время.
У П.И.М. имелось разрешение на строительство дома на принадлежащем ему земельном участке, выданное в 1994 г., что по мнению истцов давало им право строить дом.
5.08.2002 г. Ч.Р.Н. были получены технические условия на энергоснабжение жилого дома, ДД.ММ.ГГ заключен договор безвозмездного пользования электросчетчиком и договор энергоснабжения жилого дома по <адрес>. ДД.ММ.ГГ истцом получены технические условия на подключение жилого дома к коммунальным сетям водоснабжения и установку водосчетчика. ДД.ММ.ГГ заключен договор на отпуск холодной воды и прием сточных вод, установлен водосчетчик. С 2008 г. истец Ч.Р.Н. оплачивает услуги по водоснабжению жилого дома и за потребленную электроэнергию.
П.И.М. право собственности на земельный участок оформил ДД.ММ.ГГ, выдал Ч.О. доверенность на продажу земельного участка истцам. Однако, ДД.ММ.ГГ истцам стало известно о том, что земельный участок продан не им, а Ф. за <данные изъяты> рублей, которая затем обратилась в администрацию города Белокурихи с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство жилого дома. После получения разрешения ответчик намерена зарегистрировать имеющийся уже построенный истцами дом на свое имя.
Истцы считают, что являются законными владельцами жилого дома, имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
ДД.ММ.ГГ истица Ч.Р.Н. умерла.
Правопреемников после ее смерти установлено не было.
Решением Белокурихинского городского суда Алтайского края от 27 марта 2013 г. в иске Ч.А.Н. отказано. Отменены принятые в ходе рассмотрения обеспечительные меры.
В апелляционной жалобе истец Ч.А.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что судом оставлено без внимания признание ответчиком П.И.М. обстоятельств продажи истцам земельного участка, а также того, что его представителем дом был продан Ф. вопреки желанию самого П.И.М. Так же автор жалобы обращает внимание судебной коллегии, что П.И.М. не имел права продавать земельный участок с находящимся на нем жилым домом, поскольку последний возвели истцы. В этой связи сделка по продаже земельного участка является ничтожной независимо от признания ее таковой судом.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав ответчика Ф. и ее представителя Н., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, П.И.М. на основании постановления администрации <адрес> *** от ДД.ММ.ГГ, предоставлен в постоянное пользование земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 0,1487 га.
ДД.ММ.ГГ им получено разрешение *** о ведении строительно-монтажных работ индивидуального жилого дома, по <адрес> в <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГ
Право собственности на спорный земельный участок П.И.М. зарегистрировал ДД.ММ.ГГ Участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ***.
ДД.ММ.ГГ между П.И.М., в лице действующей по нотариальной доверенности представителя Ч.О. и Ф. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка за <данные изъяты> руб. Договор сторонами исполнен.
Ф. ДД.ММ.ГГ зарегистрировала возникшее на основании данного договора купли-продажи право собственности на указанный земельный участок, получила соответствующее свидетельство.
Позиция истца строится на том, что пользуясь с 1995 г. данным земельным участком на основании устной договоренности с П.И.М. о продаже им данного участка, Черных возвели на участке за счет своих средств жилой дом. Ввиду чего полагали, что П.И.М. не имел права на отчуждение этого участка с жилым домом третьему лицу. Эти же доводы приведены и в апелляционной жалобе.
Однако судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы, поскольку они основаны на ином, неверном толковании норм материального права.
Так, в силу ст. 218 ч. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как видно из материалов дела собственником спорного земельного участка до 7 ноября 2012 г. являлся П.И.М.
В то же время со стороны Ч.А.Н. и Ч.Р.Н. доказательств наличия у них каких-либо прав на данный участок представлено не было.
Устная договоренность не отнесена законом к числу обстоятельств, порождающих право собственности на объект недвижимого имущества.
В силу ст. 164 ч. 1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (часть 1 ст. 165 ГК РФ).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 167 ч. 1 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, устная договоренность между Ч.А.Н. и П.И.М. относительно продажи земельного участка правовых последствий для сторон не имеет, основаниям для возникновения прав истцов на данный земельный участок не является.
Что касается довода о том, что земельный участок не мог быть продан истцом ввиду наличия на нем возведенного истцами жилого дома, до он так же противоречит материалам дела, не основан на нормах действующего законодательства.
Истцы указывали, что дом на земельном участке построен ими без получения разрешения на строительство, без отвода им для этих целей земельного участка.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствие с положениями ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Права на оспариваемое строение за истцами не зарегистрировано, ввиду чего оснований для правовой оценки сделки по продаже земельного участка П.И.М. Ф. с точки зрения возможности продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом - у суда не имелось. Жилого дома на данном участке не зарегистрировано. Довод истца о том, что истцы возвели данное строение за счет собственных средств, не влияет на законность выводов суда, поскольку во-первых затраты истцов на возведение строения не являлись предметом судебного разбирательства, а во-вторых, в отсутствие в истцов прав на земельный участок, о чем указано выше, фактическое возведение ими самовольной постройки на чужом земельном участке по общему правилу (ст. 222 ГК РФ) основанием для возникновения у них прав на данную постройку не является.
Таким образом доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права, и основанием к отмене правильного по существу решения суда служить не могут.
Обстоятельств, предусмотренных ст. 330 ч. 4 ГПК РФ, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия по делу не установила.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истца Ч.А.Н. на решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 27 марта 2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)