Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 5 марта 2013 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Донцова П.В.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Саласина Павла Петровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Строй Арт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Смагиной Валентины Васильевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саласина Павла Петровича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12501/2012 (судья Соболева Е.П.) по заявлению индивидуального предпринимателя Саласина Павла Петровича (ОГРН 310366818200065; ИНН 366405572941) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254; ИНН 3664062360) о признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219в, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/023/2012-900; признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/009/2012-815; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем аннулирования записи об ипотеке права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219 в, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219 г, третьи лица: ООО "Строй Арт" (ОГРН 1063652012632, ИНН 3652009410), Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски; ИП Смагина Валентина Васильевна (ОГРН 304360204200011; ИНН 360203524800), Воронежская область, Бобровский район, с. Мечетка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Саласин Павел Петрович (далее - ИП Саласин П.П., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254; ИНН 3664062360) (ответчик по делу, Управление Росреестра по Воронежской области) по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219в, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/023/2012-900; признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/009/2012-815; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем аннулирования записи об ипотеке права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219в, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219 г.
Определением суда от 02.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Строй Арт" (ОГРН 1063652012632, ИНН 3652009410).
Определением суда от 25.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП Смагина В.В.
Решением арбитражного суда от 18.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд первой инстанции не усмотрел совокупности оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное. При этом заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд не учел, что запись о регистрации договора долевого участия в строительстве объекта не была внесена ни в раздел реестра, открытого на земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж. Ул. Беговая, 219 в, ни в раздел реестра открытого на смежный земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219, тогда как оспариваемая запись о регистрации ипотеки права аренды земельного участка по адресу г. Воронеж, Беговая, 219 в внесена в реестр 30.03.2012, то есть ранее регистрации договора долевого участия.
Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, суд сделал ошибочный вывод о том, что жилой дом возводился одновременно на двух земельных участках по ул. Беговая 219 г. и ул. Беговая 219 в, а не в отношении 4 позиции жилого комплекса, расположенного по ул. Беговая, 219, 219 г, 219 д.
Считает, что поскольку договор участия в долевом строительстве от 21.03.2012 N 3 заключен в отношении объекта, расположенного на земельном участке по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 д, то не может служить основанием для регистрации ипотеки права аренды земельного участка по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Между Овчинниковым В.В., Овчинниковой В.В., Иванниковым В.В. (арендодателями) и ООО "Строй Арт" (арендатором) 02.04.2007 заключен договор аренды N 1 находящегося в их общей долевой собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б, кадастровый номер 36:34:02 04 002:0066 площадью 45 367 кв. м, разрешенное использование "строительство", категория земель - земли поселений, на срок до 30.03.2012. Согласно условиям договора от 02.04.2007 N 1 право аренды было зарегистрировано на срок с 02.04.2007 по 30.03.2012.
Земельный участок 02.04.2007 передан арендатору по акту приема-передачи.
Овчинниковым В.В., Овчинниковой В.В., Иванниковым В.В. на основании договора N 6 ООО "Строй Арт" 02.04.2007 поручено осуществление функций заказчика-застройщика по возведению жилого микрорайона с условием проведения строительно-реконструкционных работ (сноса) объектов, расположенных на вышеназванном земельном участке.
- На основании решения собственников земельный участок кадастровый номер 36:34:02 04 002:0066 площадью 45 367 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б, разделен на четыре земельных участка: - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:109 площадью 26 687 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в;
- - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:108 площадью 7 337 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б;
- - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:110 площадью 6 582 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219г;
- - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:111 площадью 4 761 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 д.
Вновь образованные земельные участки кадастровый номер 36:34:02 04 002:109 и кадастровый номер 36:34:02 04 002:110 принадлежат Саласину П.П..
В ЕГРП 21.07.2009 зарегистрировано прекращение права аренды ООО "Строй Арт", в связи с односторонним отказом арендодателей 12.02.2009 от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.07.2010 по делу N 2-2258/10 отказ от исполнения договора аренды признан неправомерным, а условие договора аренды от 02.04.2007 в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008, предусматривающее в качестве основания для расторжения договора однократное невнесение арендной платы ничтожным, противоречащим статье 619 ГК РФ. Указанные земельные участки признаны судом находящимися в аренде у ООО "Строй Арт" по договору аренды N 1 от 02.04.2007.
Во исполнение решения суда Управлением Росреестра по Воронежской области 05.09.2011 произведена государственная регистрация права аренды ООО "Строй Арт" на спорные земельные участки.
Между ООО "Строй Арт" и ООО "ВЫБОР" 27.04.2011 заключен договор на выполнение функций заказчика строительства жилых домов по ул. Беговой, 219, 219б, 219в, 219г, 219д в г. Воронеже, получены разрешения на строительство жилого комплекса поз.3 по ул. Беговой, 219, 219в в г. Воронеже NRU-36302000-14 от 12.03.2012, на строительство жилого комплекса поз.4 по ул. Беговой, 219, 219г, 219д в г. Воронеже NRU-36302000-11 от 07.03.2012, на строительство жилого комплекса поз.5 по ул. Беговой, 219д в г. Воронеже NRU-36302000-12 от 07.03.2012.
В соответствии с выписками из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012 земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:109, площадью 26 687 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, находится в общей долевой собственности ИП Саласина П.П. и ИП Смагиной В.В.; земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:110, площадью 6 582 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219г, находится в собственности ИП Саласина П.П.
ИП Саласин П.П. 07.03.2012 отказался от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007 земельного участка площадью 6 582 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219г, в связи с истечением срока договора аренды от 02.04.2007 N 1.
ИП Саласин П.П. и ИП Смагина В.В. 11.03.2012 отказались от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007 земельного участка площадью 26 687 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, в связи с истечением срока договора аренды от 02.04.2007 N 1.
Решением Арбитражного суда от 10.07.2012 по делу N А14-7725/2012, вступившим в законную силу 02.10.2012, в договор аренды от 02.04.2007 N 1 внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды от 02.04.2007 N 1 продлен до 19.05.2014.
Управлением Росреестра 30.03.2012 зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в.
Основанием для государственной регистрации ипотеки права аренды указанных участков послужили договор участия в долевом строительстве от 26.03.2012 N 1В и договор участия в долевом строительстве от 21.03.2012 N 3 (13/14К).
Ссылаясь на внесение ответчиком в ЕГРП записи об ипотеке права аренды спорных земельных участков в отсутствие регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве, а также на нарушение указанными действиями ответчика прав заявителя на прекращение права аренды, ИП Саласин П.П. обратился в суд с указанными требованиями.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Из представленных на государственную регистрацию договоров долевого участия и выданных ООО "Строй-Арт" разрешений на строительство NRU-36302000-14 от 12.03.2012 поз. 3 по ул. Беговая, 219, 219в; NRU-36302000-11 от 07.03.2012 поз. 4 9 по ул. Беговая 219, 219г, 219д; NRU-36302000-12 от 07.03.2012 поз.5 по ул. Беговая, 219д, сообщения Департамента градостроительства и архитектуры усматривается, что строительство жилого дома ведется таким образом, что некоторые из его позиций располагаются сразу на нескольких земельных участках, на каждом земельном участку располагаются по несколько позиций. Позиция 3 на участках по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219, 219в (кадастровые номера 36:34:0204002:0064 и 36:34:0204002:109), позиция 4 на участках по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, 219д (кадастровые номера 36:34:0204002:110 и 36:34:0204002:111).
С целью единообразного подхода при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 (зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 N 6749) утверждена Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция N 82).
Согласно пункту 12 вышеуказанной Инструкции N 82 ипотека в силу закона (возникающий на основании закона залог права аренды земельного участка) регистрируется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Пунктом 14 Инструкции N 82 предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
На законодательном уровне не урегулирован вопрос о том, в подраздел одного или обоих из разделов, открытых на земельные участки, должна вноситься запись о договоре участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух земельных участках одновременно.
Как пояснил представитель Управления в суде первой инстанции, в подобного рода случаях Управление по аналогии руководствуется положениями пункта 16 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) (далее по тексту - Инструкция N 213), в соответствии с которым, в случае, если предметом договора об ипотеке являются земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. В то же время, если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, например земельный участок и расположенный на нем жилой дом, то заполняются подразделы III-2 всех разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости.
В рассматриваемом случае объект долевого строительства расположен одновременно на нескольких земельных участках, которые в силу закона считаются находящимися в залоге.
Ввиду вышеуказанных особенностей государственной регистрации, сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219, 219в вносится в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219в, с кадастровым номером: 36:34:0204002:109, тогда как запись об обременении (залоге права аренды) внесена и в данный раздел и в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219, с кадастровым номером: 36:34:0204002:64. Сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, 219д вносится в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219д, с кадастровым номером: 36:34:0204002:111, запись об обременении (залоге права аренды) вносится и в данный раздел и в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219 г с кадастровым номером 36:34:0204002:110.
Таким образом, ввиду наличия оснований (предоставление на государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья) Управление Росреестра правомерно внесло в каждый из разделов ЕГРП, открытый на данные земельные участки записи о залоге права аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219, 219в, 219г, 219д (кадастровые номера: 36:34:0204002:0064; 36:34:0204002:109; 36:34:0204002:110; 36:34:0204002:111), при этом запись о государственной регистрации договоров долевого участия внесена только в один из разделов по аналоги с порядком, предусмотренным пунктом 16 Инструкции N 213.
Судом также обоснованно учтено, что в предоставленных заявителем выписках N 01/037/2012-245 и N 01/037/2012-246 из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012 содержится информация об основаниях государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, - договор участия в долевом строительстве от 26.03.2012 N 1 и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, д. 219г, - договор участия в долевом строительстве от 21.03.2012 N 3 (13/14К).
Отсутствие в пунктах 5 вышеназванных выписок из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012 информации о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве объясняется особенностью государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объект долевого строительства, расположенный одновременно на нескольких земельных участках и не свидетельствует об отсутствии государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве как таковой.
Ответчиком в материалы дела представлены послужившие основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке права аренды спорных земельных участков договоры участия в долевом строительстве от 26.03.2012 N 1 (т. 1, л.д. 119 - 123) и от 21.03.2012 N 3 (13/14К) (т. 1, л.д. 124 - 128), на которых проставлены отметки регистрирующего органа о том, что государственная регистрация указанных договоров произведена 30.03.2012 за номером N 36-36-01/023/2012-900 и N 36-36-01/009/2012-815 соответственно.
Номера государственной регистрации, проставленные на вышеперечисленных договорах участия в долевом строительстве, полностью соответствуют номерам государственной регистрации, указанным в представленных заявителем выписках из ЕГРП N 01/037/2012-245 и N 01/037/2012-246 по состоянию на 03.04.2012.
При таких обстоятельствах, доводы заявителя о том, что на момент выдачи выписок из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012, содержащих сведения о государственной регистрации ипотеки права аренды спорных земельных участков, сами договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы, судом правомерно отклонены, как противоречащие материалам дела.
Доводы заявителя о нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности оспариваемыми действиями Управления Росреестра по Воронежской области ввиду невозможности погашения записи о регистрации права аренды после регистрации ипотеки права аренды спорных земельных участков представляются суду необоснованными, при этом суд исходил из следующего.
Указанное заявителем основание для прекращения именно "права аренды" (истечение срока действия договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 1) в настоящее время отсутствуют, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 1 продлен решением Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-7725/2012 до 19.05.2014.
Судом обоснованно учтено, что на момент приобретения спорных земельных участков заявитель был осведомлен об их функциональном назначении (для строительства комплекса многоквартирных домов), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 36-АВ N 658992 (т. 1, л.д. 13) и 36-АВ N 458333 (т. 1, л.д. 14).
Фактически жилой комплекс возводится, средства дольщиков для его строительства привлечены.
Заявитель выступает в качестве заказчика многоквартирного жилого комплекса, для чего и предоставлял в аренду земельные участки.
В данном случае ипотека возникает в силу закона, в связи с чем, внесение записи о ней не может нарушать права заявителя ни как собственника земельного участка, на котором ведется долевое строительство жилого комплекса, ни как арендодателя.
С учетом изложенного, суд правомерно пришел к выводу о том, что действия Управления Росреестра соответствуют действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов ИП Саласина Павла Петровича в сфере предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах, суд правомерно в удовлетворении требований заявителя отказал.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а выражают лишь несогласие с ними, и не могут послужить основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционная жалобы.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12501/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2013 ПО ДЕЛУ N А14-12501/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2013 г. по делу N А14-12501/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 5 марта 2013 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Донцова П.В.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Саласина Павла Петровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Строй Арт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Смагиной Валентины Васильевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саласина Павла Петровича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12501/2012 (судья Соболева Е.П.) по заявлению индивидуального предпринимателя Саласина Павла Петровича (ОГРН 310366818200065; ИНН 366405572941) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254; ИНН 3664062360) о признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219в, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/023/2012-900; признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/009/2012-815; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем аннулирования записи об ипотеке права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219 в, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219 г, третьи лица: ООО "Строй Арт" (ОГРН 1063652012632, ИНН 3652009410), Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски; ИП Смагина Валентина Васильевна (ОГРН 304360204200011; ИНН 360203524800), Воронежская область, Бобровский район, с. Мечетка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Саласин Павел Петрович (далее - ИП Саласин П.П., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254; ИНН 3664062360) (ответчик по делу, Управление Росреестра по Воронежской области) по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219в, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/023/2012-900; признании незаконными действий по государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, дата государственной регистрации 30.03.2012, номер записи о государственной регистрации 36-36-01/009/2012-815; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем аннулирования записи об ипотеке права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219в, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219 г.
Определением суда от 02.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Строй Арт" (ОГРН 1063652012632, ИНН 3652009410).
Определением суда от 25.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП Смагина В.В.
Решением арбитражного суда от 18.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд первой инстанции не усмотрел совокупности оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное. При этом заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд не учел, что запись о регистрации договора долевого участия в строительстве объекта не была внесена ни в раздел реестра, открытого на земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж. Ул. Беговая, 219 в, ни в раздел реестра открытого на смежный земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219, тогда как оспариваемая запись о регистрации ипотеки права аренды земельного участка по адресу г. Воронеж, Беговая, 219 в внесена в реестр 30.03.2012, то есть ранее регистрации договора долевого участия.
Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, суд сделал ошибочный вывод о том, что жилой дом возводился одновременно на двух земельных участках по ул. Беговая 219 г. и ул. Беговая 219 в, а не в отношении 4 позиции жилого комплекса, расположенного по ул. Беговая, 219, 219 г, 219 д.
Считает, что поскольку договор участия в долевом строительстве от 21.03.2012 N 3 заключен в отношении объекта, расположенного на земельном участке по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 д, то не может служить основанием для регистрации ипотеки права аренды земельного участка по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Между Овчинниковым В.В., Овчинниковой В.В., Иванниковым В.В. (арендодателями) и ООО "Строй Арт" (арендатором) 02.04.2007 заключен договор аренды N 1 находящегося в их общей долевой собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б, кадастровый номер 36:34:02 04 002:0066 площадью 45 367 кв. м, разрешенное использование "строительство", категория земель - земли поселений, на срок до 30.03.2012. Согласно условиям договора от 02.04.2007 N 1 право аренды было зарегистрировано на срок с 02.04.2007 по 30.03.2012.
Земельный участок 02.04.2007 передан арендатору по акту приема-передачи.
Овчинниковым В.В., Овчинниковой В.В., Иванниковым В.В. на основании договора N 6 ООО "Строй Арт" 02.04.2007 поручено осуществление функций заказчика-застройщика по возведению жилого микрорайона с условием проведения строительно-реконструкционных работ (сноса) объектов, расположенных на вышеназванном земельном участке.
- На основании решения собственников земельный участок кадастровый номер 36:34:02 04 002:0066 площадью 45 367 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б, разделен на четыре земельных участка: - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:109 площадью 26 687 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в;
- - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:108 площадью 7 337 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219б;
- - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:110 площадью 6 582 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219г;
- - земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:111 площадью 4 761 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 д.
Вновь образованные земельные участки кадастровый номер 36:34:02 04 002:109 и кадастровый номер 36:34:02 04 002:110 принадлежат Саласину П.П..
В ЕГРП 21.07.2009 зарегистрировано прекращение права аренды ООО "Строй Арт", в связи с односторонним отказом арендодателей 12.02.2009 от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21.07.2010 по делу N 2-2258/10 отказ от исполнения договора аренды признан неправомерным, а условие договора аренды от 02.04.2007 в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2008, предусматривающее в качестве основания для расторжения договора однократное невнесение арендной платы ничтожным, противоречащим статье 619 ГК РФ. Указанные земельные участки признаны судом находящимися в аренде у ООО "Строй Арт" по договору аренды N 1 от 02.04.2007.
Во исполнение решения суда Управлением Росреестра по Воронежской области 05.09.2011 произведена государственная регистрация права аренды ООО "Строй Арт" на спорные земельные участки.
Между ООО "Строй Арт" и ООО "ВЫБОР" 27.04.2011 заключен договор на выполнение функций заказчика строительства жилых домов по ул. Беговой, 219, 219б, 219в, 219г, 219д в г. Воронеже, получены разрешения на строительство жилого комплекса поз.3 по ул. Беговой, 219, 219в в г. Воронеже NRU-36302000-14 от 12.03.2012, на строительство жилого комплекса поз.4 по ул. Беговой, 219, 219г, 219д в г. Воронеже NRU-36302000-11 от 07.03.2012, на строительство жилого комплекса поз.5 по ул. Беговой, 219д в г. Воронеже NRU-36302000-12 от 07.03.2012.
В соответствии с выписками из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012 земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:109, площадью 26 687 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, находится в общей долевой собственности ИП Саласина П.П. и ИП Смагиной В.В.; земельный участок, кадастровый номер 36:34:02 04 002:110, площадью 6 582 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219г, находится в собственности ИП Саласина П.П.
ИП Саласин П.П. 07.03.2012 отказался от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007 земельного участка площадью 6 582 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219г, в связи с истечением срока договора аренды от 02.04.2007 N 1.
ИП Саласин П.П. и ИП Смагина В.В. 11.03.2012 отказались от исполнения договора аренды N 1 от 02.04.2007 земельного участка площадью 26 687 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, в связи с истечением срока договора аренды от 02.04.2007 N 1.
Решением Арбитражного суда от 10.07.2012 по делу N А14-7725/2012, вступившим в законную силу 02.10.2012, в договор аренды от 02.04.2007 N 1 внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды от 02.04.2007 N 1 продлен до 19.05.2014.
Управлением Росреестра 30.03.2012 зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219 г и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в.
Основанием для государственной регистрации ипотеки права аренды указанных участков послужили договор участия в долевом строительстве от 26.03.2012 N 1В и договор участия в долевом строительстве от 21.03.2012 N 3 (13/14К).
Ссылаясь на внесение ответчиком в ЕГРП записи об ипотеке права аренды спорных земельных участков в отсутствие регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве, а также на нарушение указанными действиями ответчика прав заявителя на прекращение права аренды, ИП Саласин П.П. обратился в суд с указанными требованиями.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Из представленных на государственную регистрацию договоров долевого участия и выданных ООО "Строй-Арт" разрешений на строительство NRU-36302000-14 от 12.03.2012 поз. 3 по ул. Беговая, 219, 219в; NRU-36302000-11 от 07.03.2012 поз. 4 9 по ул. Беговая 219, 219г, 219д; NRU-36302000-12 от 07.03.2012 поз.5 по ул. Беговая, 219д, сообщения Департамента градостроительства и архитектуры усматривается, что строительство жилого дома ведется таким образом, что некоторые из его позиций располагаются сразу на нескольких земельных участках, на каждом земельном участку располагаются по несколько позиций. Позиция 3 на участках по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219, 219в (кадастровые номера 36:34:0204002:0064 и 36:34:0204002:109), позиция 4 на участках по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, 219д (кадастровые номера 36:34:0204002:110 и 36:34:0204002:111).
С целью единообразного подхода при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 (зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 N 6749) утверждена Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция N 82).
Согласно пункту 12 вышеуказанной Инструкции N 82 ипотека в силу закона (возникающий на основании закона залог права аренды земельного участка) регистрируется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Пунктом 14 Инструкции N 82 предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
На законодательном уровне не урегулирован вопрос о том, в подраздел одного или обоих из разделов, открытых на земельные участки, должна вноситься запись о договоре участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух земельных участках одновременно.
Как пояснил представитель Управления в суде первой инстанции, в подобного рода случаях Управление по аналогии руководствуется положениями пункта 16 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) (далее по тексту - Инструкция N 213), в соответствии с которым, в случае, если предметом договора об ипотеке являются земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. В то же время, если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, например земельный участок и расположенный на нем жилой дом, то заполняются подразделы III-2 всех разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости.
В рассматриваемом случае объект долевого строительства расположен одновременно на нескольких земельных участках, которые в силу закона считаются находящимися в залоге.
Ввиду вышеуказанных особенностей государственной регистрации, сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219, 219в вносится в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219в, с кадастровым номером: 36:34:0204002:109, тогда как запись об обременении (залоге права аренды) внесена и в данный раздел и в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219, с кадастровым номером: 36:34:0204002:64. Сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219г, 219д вносится в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219д, с кадастровым номером: 36:34:0204002:111, запись об обременении (залоге права аренды) вносится и в данный раздел и в раздел, открытый на земельный участок по ул. Беговая 219 г с кадастровым номером 36:34:0204002:110.
Таким образом, ввиду наличия оснований (предоставление на государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья) Управление Росреестра правомерно внесло в каждый из разделов ЕГРП, открытый на данные земельные участки записи о залоге права аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая 219, 219в, 219г, 219д (кадастровые номера: 36:34:0204002:0064; 36:34:0204002:109; 36:34:0204002:110; 36:34:0204002:111), при этом запись о государственной регистрации договоров долевого участия внесена только в один из разделов по аналоги с порядком, предусмотренным пунктом 16 Инструкции N 213.
Судом также обоснованно учтено, что в предоставленных заявителем выписках N 01/037/2012-245 и N 01/037/2012-246 из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012 содержится информация об основаниях государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, 219в, - договор участия в долевом строительстве от 26.03.2012 N 1 и земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Беговая, д. 219г, - договор участия в долевом строительстве от 21.03.2012 N 3 (13/14К).
Отсутствие в пунктах 5 вышеназванных выписок из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012 информации о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве объясняется особенностью государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объект долевого строительства, расположенный одновременно на нескольких земельных участках и не свидетельствует об отсутствии государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве как таковой.
Ответчиком в материалы дела представлены послужившие основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке права аренды спорных земельных участков договоры участия в долевом строительстве от 26.03.2012 N 1 (т. 1, л.д. 119 - 123) и от 21.03.2012 N 3 (13/14К) (т. 1, л.д. 124 - 128), на которых проставлены отметки регистрирующего органа о том, что государственная регистрация указанных договоров произведена 30.03.2012 за номером N 36-36-01/023/2012-900 и N 36-36-01/009/2012-815 соответственно.
Номера государственной регистрации, проставленные на вышеперечисленных договорах участия в долевом строительстве, полностью соответствуют номерам государственной регистрации, указанным в представленных заявителем выписках из ЕГРП N 01/037/2012-245 и N 01/037/2012-246 по состоянию на 03.04.2012.
При таких обстоятельствах, доводы заявителя о том, что на момент выдачи выписок из ЕГРП по состоянию на 03.04.2012, содержащих сведения о государственной регистрации ипотеки права аренды спорных земельных участков, сами договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы, судом правомерно отклонены, как противоречащие материалам дела.
Доводы заявителя о нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности оспариваемыми действиями Управления Росреестра по Воронежской области ввиду невозможности погашения записи о регистрации права аренды после регистрации ипотеки права аренды спорных земельных участков представляются суду необоснованными, при этом суд исходил из следующего.
Указанное заявителем основание для прекращения именно "права аренды" (истечение срока действия договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 1) в настоящее время отсутствуют, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 1 продлен решением Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-7725/2012 до 19.05.2014.
Судом обоснованно учтено, что на момент приобретения спорных земельных участков заявитель был осведомлен об их функциональном назначении (для строительства комплекса многоквартирных домов), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 36-АВ N 658992 (т. 1, л.д. 13) и 36-АВ N 458333 (т. 1, л.д. 14).
Фактически жилой комплекс возводится, средства дольщиков для его строительства привлечены.
Заявитель выступает в качестве заказчика многоквартирного жилого комплекса, для чего и предоставлял в аренду земельные участки.
В данном случае ипотека возникает в силу закона, в связи с чем, внесение записи о ней не может нарушать права заявителя ни как собственника земельного участка, на котором ведется долевое строительство жилого комплекса, ни как арендодателя.
С учетом изложенного, суд правомерно пришел к выводу о том, что действия Управления Росреестра соответствуют действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов ИП Саласина Павла Петровича в сфере предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах, суд правомерно в удовлетворении требований заявителя отказал.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а выражают лишь несогласие с ними, и не могут послужить основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционная жалобы.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2012 по делу N А14-12501/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)