Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Щербаков Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе председательствующего Красновой Н.В.,
судей Киреевой И.В., Алибердовой Н.А.,
при секретаре ФИО12.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 декабря 2012 г. гражданское дело по иску Раменского городского прокурора к Администрации Раменского муниципального района, ФИО13 о признании недействительным постановления Главы Администрации, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительной сделки по апелляционному представлению Раменского городского прокурора на решение Раменского городского суда Московской области от 13 июня 2012 г.
Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,
объяснения представителя ФИО14 адвоката Ильичевой Е.М., представителя Администрации Раменского муниципального района по доверенности О., заключение помощника Московского областного прокурора Козловой О.А., судебная коллегия
установила:
Раменский городской прокурор обратился в суд с иском к Администрации Раменского муниципального района, ФИО15 и просил признать недействительными постановление Главы Администрации Раменского муниципального района N 1626 от 21.06.2010 г., которым ответчице П. был передан в собственность за плату земельный участок площадью 903 кв. м по ул. Озерная в дер. Первомайка Раменского района Московской области и договор купли-продажи этого участка от 02.07.2010 г., а также просил применить последствия недействительной сделки. В обоснование своего иска прокурор ссылался на то, что ранее участок был предоставлен ФИО16 в аренду под индивидуальное жилищное строительство сроком до 26.12.2016 г. ФИО17 на участке выстроила гараж, в порядке направления декларации зарегистрировала его и получила свидетельство о государственной регистрации, а затем обратилась в Администрацию и просила передать ей земельный участок в собственность за плату.
По мнению прокурора, строительство хозяйственного строения на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство не дает права выкупа земельного участка в собственность, так как не достигнута цель, для достижения которой участок был предоставлен в аренду.
В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал.
Представители ответчиков в судебном заседании иск не признали, пояснив, что положения ст. 36 ЗК РФ позволяют ФИО18., которая к тому времени имела в собственности строение, право на которое было зарегистрировано, приобрести в собственность за плату и земельный участок, на котором это строение расположено.
Решением суда в удовлетворении иска прокурору отказано.
Не согласившись с постановленным решением, прокурором принесено апелляционное представление, в котором он просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В заседании суда апелляционной инстанции прокурор доводы апелляционного представления поддержал, просил его удовлетворить.
Представители ФИО19 и Администрации Раменского муниципального района возражали против отмены судебного решения, считая, что оно постановлено законно и обоснованно.
Ответчица ФИО20 в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения дела она извещалась надлежащим образом. До начала судебного заседания она не просила рассматривать дело в ее отсутствие и не просила об отложении дела, а также не представила никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин ее неявки, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла ее неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, судебная коллегия считает решение суда незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из материалов дела усматривается, что 26.12.2006 г. Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района заключил с ФИО21 договор аренды N 1563 земельного участка площадью 903 кв. м по указанному выше адресу для его использования под индивидуальное жилищное строительство, сроком до 26.12.2016 г.
На данном земельном участке ФИО22 был возведен индивидуальный гараж, право собственности на который было ею зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 12.12.2009 г.
Постановлением от 21.06.2010 г. N 1626 Главой администрации Раменского муниципального района ФИО23 в собственность за плату был предоставлен спорный земельный участок, а Комитету по управлению имуществом поручено заключить с ней договор купли-продажи. Такой договор был заключен 02.07.2010 г. Право собственности П. на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, о чем 12.08.2010 г. ей было выдано свидетельство о государственной регистрации.
Отказывая прокурору в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают то обстоятельство, что регистрация права собственности ФИО24 на спорный земельный участок осуществлена уполномоченным на то органом в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а все документы прошли правовую экспертизу.
Однако саму правовую регистрацию прокурор не оспаривает, в то же время привлекает ФИО25 в качестве ответчика по делу, хотя не предъявляет к ней самостоятельных требований.
Кроме того, по мнению суда, имелись все основания с учетом наличия у ФИО26 объекта недвижимости и с учетом положений ст. 36 Земельного кодекса РФ передать ей в собственность за плату земельный участок, на котором возведен объект недвижимости. В связи с этим Администрацией Раменского муниципального района соблюдены все необходимые условия для принятия соответствующего решения об отчуждении земельного участка и соответственно приобретения права собственности на указанный земельный участок.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со ст. 21 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" предметом надзора являются, в том числе, соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также соответствие законам правовых актов, издаваемых органами и должностными лицами. При этом органами прокуратуры возможно проведение проверок исполнения законов на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.
Предъявляя соответствующие иски в пределах своих полномочий в соответствии с требованиями ст. 22 названного Федерального закона и ст. 45 ГПК РФ, прокурор вправе избирать общие способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ.
При предъявлении настоящего иска в суд прокурором обоснованно указано, что, по его мнению, земельный участок незаконно выбыл из государственной собственности, его реализация произошла по цене ниже рыночной, а это в свою очередь привело к не поступлению в бюджет денежных средств, которые могли бы поступить, если бы реализация земельного участка происходила в установленном порядке по рыночной стоимости.
В данном случае суд первой инстанции ошибочно указал, что прокурором не предъявлено требований об оспаривании государственной регистрации права собственности П. на земельный участок, тогда как государственная регистрация права может быть оспорена только в судебном порядке согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ.
Действительно, право собственности ФИО27 на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, о чем ей выдано свидетельство. Однако само по себе наличие такой регистрации не свидетельствует о законности возникновения права на определенное недвижимое имущество. Системное толкование норм Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельствует о том, что в целях осуществления государственной регистрации прав на тот или иной объект недвижимости уполномоченные органы обязаны проверить наличие и правильное оформление документов, подтверждающих право собственности и необходимых для регистрации. Таким образом, документы, предоставленные ФИО28., были достаточны и надлежащим образом оформленные для регистрации ее права.
В то же время ссылка суда на ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ не является состоятельной, судом неверно приведен текст указанной нормы, а, следовательно, сделан неправильный вывод в той части, что прокурору следовало предъявить самостоятельный иск об оспаривании государственной регистрации.
Согласно ч. 5 ст. 2 названного Закона отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Анализ названной нормы свидетельствует о том, что, во-первых, оспорить в суд действия органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость, можно только в том случае, если указанный орган отказывает в регистрации либо уклоняется от нее; во-вторых, в соответствии именно с этой нормой в суд вправе обращаться лицо, обратившееся по вопросам регистрации, либо, в определенных законом случаях - судебный пристав-исполнитель.
По рассматриваемому спору установлено, что регистрация права собственности ФИО29 осуществлена, ей выдано соответствующее свидетельство, которое является правоподтверждающим документом и не может само по себе являться предметом судебного спора, поскольку оспаривать можно именно те действия или события, которые легли в основу правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию. С учетом изложенного прокурором обоснованно предъявлены требования об оспаривании ненормативного акта - постановления, а также заключенной в его исполнение сделки - договора купли-продажи, что и является правоустанавливающим документом для возникновения у ФИО30. права на регистрацию права собственности.
Не соответствующим закону следует признать и вывод суда о наличии у Администрации оснований для передачи ФИО31. земельного участка в собственность за плату в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. При разрешении настоящего спора судом первой инстанции неправильно применены и истолкованы нормы материального права с учетом установленных обстоятельств по делу.
Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное бессрочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
По делу бесспорно установлено, что по результатам торгов Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района передал ФИО32 земельный участок площадью 903 кв. м на основании договора аренды от 26.12.2006 г. N 1563 сроком до 26.12.2016 г. под индивидуальное жилищное строительство.
Также по делу следует считать установленным, что за истекший период действия срока договора аренды ФИО33 не использовала земельный участок по его прямому назначению, т.е. не возвела и не начала возводить на нем жилой дом, который является основным элементом на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство. Возведенное ею нежилое строение - гараж - не может свидетельствовать о надлежащем использовании земельного участка в соответствии с целями его предоставления.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ гражданам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данных земельных участков.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлены федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Свои обязанности арендатора на момент передачи земельного участка в собственность ФИО34 не выполнила, т.к. вместо использования участка под индивидуальное жилищное строительство она возвела нежилое строение вспомогательного назначения - гараж, но для этих целей ей участок не предоставлялся. С другой стороны, срок договора аренды установлен был согласно договору до 26.12.2016 г., в связи с чем Администрация вправе была вместо досрочного расторжения договора, не исполненного арендатором, и передачи этого участка в собственность, предложить ФИО35 в оставшийся срок использовать земельный участок по назначению.
Таким образом, у ФИО36, как собственника нежилого строения, не возникло право на приобретение земельного участка, в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку оно не соответствует тому целевому назначению, для которого предоставляется земельный участок. В данном случае такой участок мог быть приобретен в собственность исключительно в порядке, предусмотренном ст. 30.1 ЗК РФ.
Другими словами, Администрация Раменского муниципального района при предоставлении спорного земельного участка в собственность допустила нарушение порядка предоставления земельных участков, что свидетельствует о незаконности как изданного ею постановления, так и заключенного на его основании договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства подробно регламентирован положениями ст. 38.1 ЗК РФ.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции были все основания для признания Постановления главы Администрации от 21.06.2010 г. и заключенного на его основании договора купли-продажи недействительными, в связи с чем постановленное решение подлежит отмене, а, учитывая все вышеизложенное, судебная коллегия постановляет по делу новое решение, которым исковые требования прокурора подлежат удовлетворению.
Поскольку оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение закона (ст. 447 ГК РФ, ст. ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ т он в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, то имеются основания для применения последствий его недействительности, что прямо предусмотрено положениями ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которыми при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Применительно к рассматриваемому спору земельный участок подлежит возвращению в муниципальную собственность, что, в свою очередь, не препятствует продолжению между сторонами отношений по договору аренды, срок которого не истек. В то же время право собственности ФИО37 на земельный участок подлежит прекращению, а в ее пользу с Администрации Раменского района подлежит взысканию денежная сумма в размере 4624 руб. 41 коп., уплаченная за земельный участок в соответствии с договором купли-продажи.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Раменского городского суда Московской области от 13 июня 2012 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым иск Раменского городского прокурора удовлетворить.
Признать недействительным Постановление Главы Раменского муниципального района Московской области от 21 июня 2010 г. N 1626 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО38".
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02 июля 2010 г., заключенного между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, выступающего от имени Раменского муниципального района, и ФИО39, в отношении земельного участка площадью 903 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Применить последствия недействительной сделки.
Прекратить право собственности ФИО40 на земельный участок площадью 903 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, возвратив его в муниципальную собственность Раменского муниципального района.
Взыскать с Администрации Раменского муниципального района в пользу ФИО41 оплаченную ею по договору купли-продажи стоимость указанного земельного участка в размере 4624 руб. 41 коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-25823
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2012 г. по делу N 33-25823
Судья Щербаков Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе председательствующего Красновой Н.В.,
судей Киреевой И.В., Алибердовой Н.А.,
при секретаре ФИО12.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 декабря 2012 г. гражданское дело по иску Раменского городского прокурора к Администрации Раменского муниципального района, ФИО13 о признании недействительным постановления Главы Администрации, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительной сделки по апелляционному представлению Раменского городского прокурора на решение Раменского городского суда Московской области от 13 июня 2012 г.
Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,
объяснения представителя ФИО14 адвоката Ильичевой Е.М., представителя Администрации Раменского муниципального района по доверенности О., заключение помощника Московского областного прокурора Козловой О.А., судебная коллегия
установила:
Раменский городской прокурор обратился в суд с иском к Администрации Раменского муниципального района, ФИО15 и просил признать недействительными постановление Главы Администрации Раменского муниципального района N 1626 от 21.06.2010 г., которым ответчице П. был передан в собственность за плату земельный участок площадью 903 кв. м по ул. Озерная в дер. Первомайка Раменского района Московской области и договор купли-продажи этого участка от 02.07.2010 г., а также просил применить последствия недействительной сделки. В обоснование своего иска прокурор ссылался на то, что ранее участок был предоставлен ФИО16 в аренду под индивидуальное жилищное строительство сроком до 26.12.2016 г. ФИО17 на участке выстроила гараж, в порядке направления декларации зарегистрировала его и получила свидетельство о государственной регистрации, а затем обратилась в Администрацию и просила передать ей земельный участок в собственность за плату.
По мнению прокурора, строительство хозяйственного строения на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство не дает права выкупа земельного участка в собственность, так как не достигнута цель, для достижения которой участок был предоставлен в аренду.
В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал.
Представители ответчиков в судебном заседании иск не признали, пояснив, что положения ст. 36 ЗК РФ позволяют ФИО18., которая к тому времени имела в собственности строение, право на которое было зарегистрировано, приобрести в собственность за плату и земельный участок, на котором это строение расположено.
Решением суда в удовлетворении иска прокурору отказано.
Не согласившись с постановленным решением, прокурором принесено апелляционное представление, в котором он просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В заседании суда апелляционной инстанции прокурор доводы апелляционного представления поддержал, просил его удовлетворить.
Представители ФИО19 и Администрации Раменского муниципального района возражали против отмены судебного решения, считая, что оно постановлено законно и обоснованно.
Ответчица ФИО20 в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения дела она извещалась надлежащим образом. До начала судебного заседания она не просила рассматривать дело в ее отсутствие и не просила об отложении дела, а также не представила никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин ее неявки, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла ее неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, судебная коллегия считает решение суда незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из материалов дела усматривается, что 26.12.2006 г. Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района заключил с ФИО21 договор аренды N 1563 земельного участка площадью 903 кв. м по указанному выше адресу для его использования под индивидуальное жилищное строительство, сроком до 26.12.2016 г.
На данном земельном участке ФИО22 был возведен индивидуальный гараж, право собственности на который было ею зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 12.12.2009 г.
Постановлением от 21.06.2010 г. N 1626 Главой администрации Раменского муниципального района ФИО23 в собственность за плату был предоставлен спорный земельный участок, а Комитету по управлению имуществом поручено заключить с ней договор купли-продажи. Такой договор был заключен 02.07.2010 г. Право собственности П. на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, о чем 12.08.2010 г. ей было выдано свидетельство о государственной регистрации.
Отказывая прокурору в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают то обстоятельство, что регистрация права собственности ФИО24 на спорный земельный участок осуществлена уполномоченным на то органом в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а все документы прошли правовую экспертизу.
Однако саму правовую регистрацию прокурор не оспаривает, в то же время привлекает ФИО25 в качестве ответчика по делу, хотя не предъявляет к ней самостоятельных требований.
Кроме того, по мнению суда, имелись все основания с учетом наличия у ФИО26 объекта недвижимости и с учетом положений ст. 36 Земельного кодекса РФ передать ей в собственность за плату земельный участок, на котором возведен объект недвижимости. В связи с этим Администрацией Раменского муниципального района соблюдены все необходимые условия для принятия соответствующего решения об отчуждении земельного участка и соответственно приобретения права собственности на указанный земельный участок.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со ст. 21 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" предметом надзора являются, в том числе, соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также соответствие законам правовых актов, издаваемых органами и должностными лицами. При этом органами прокуратуры возможно проведение проверок исполнения законов на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.
Предъявляя соответствующие иски в пределах своих полномочий в соответствии с требованиями ст. 22 названного Федерального закона и ст. 45 ГПК РФ, прокурор вправе избирать общие способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ.
При предъявлении настоящего иска в суд прокурором обоснованно указано, что, по его мнению, земельный участок незаконно выбыл из государственной собственности, его реализация произошла по цене ниже рыночной, а это в свою очередь привело к не поступлению в бюджет денежных средств, которые могли бы поступить, если бы реализация земельного участка происходила в установленном порядке по рыночной стоимости.
В данном случае суд первой инстанции ошибочно указал, что прокурором не предъявлено требований об оспаривании государственной регистрации права собственности П. на земельный участок, тогда как государственная регистрация права может быть оспорена только в судебном порядке согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ.
Действительно, право собственности ФИО27 на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, о чем ей выдано свидетельство. Однако само по себе наличие такой регистрации не свидетельствует о законности возникновения права на определенное недвижимое имущество. Системное толкование норм Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельствует о том, что в целях осуществления государственной регистрации прав на тот или иной объект недвижимости уполномоченные органы обязаны проверить наличие и правильное оформление документов, подтверждающих право собственности и необходимых для регистрации. Таким образом, документы, предоставленные ФИО28., были достаточны и надлежащим образом оформленные для регистрации ее права.
В то же время ссылка суда на ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ не является состоятельной, судом неверно приведен текст указанной нормы, а, следовательно, сделан неправильный вывод в той части, что прокурору следовало предъявить самостоятельный иск об оспаривании государственной регистрации.
Согласно ч. 5 ст. 2 названного Закона отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Анализ названной нормы свидетельствует о том, что, во-первых, оспорить в суд действия органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость, можно только в том случае, если указанный орган отказывает в регистрации либо уклоняется от нее; во-вторых, в соответствии именно с этой нормой в суд вправе обращаться лицо, обратившееся по вопросам регистрации, либо, в определенных законом случаях - судебный пристав-исполнитель.
По рассматриваемому спору установлено, что регистрация права собственности ФИО29 осуществлена, ей выдано соответствующее свидетельство, которое является правоподтверждающим документом и не может само по себе являться предметом судебного спора, поскольку оспаривать можно именно те действия или события, которые легли в основу правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию. С учетом изложенного прокурором обоснованно предъявлены требования об оспаривании ненормативного акта - постановления, а также заключенной в его исполнение сделки - договора купли-продажи, что и является правоустанавливающим документом для возникновения у ФИО30. права на регистрацию права собственности.
Не соответствующим закону следует признать и вывод суда о наличии у Администрации оснований для передачи ФИО31. земельного участка в собственность за плату в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. При разрешении настоящего спора судом первой инстанции неправильно применены и истолкованы нормы материального права с учетом установленных обстоятельств по делу.
Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное бессрочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
По делу бесспорно установлено, что по результатам торгов Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района передал ФИО32 земельный участок площадью 903 кв. м на основании договора аренды от 26.12.2006 г. N 1563 сроком до 26.12.2016 г. под индивидуальное жилищное строительство.
Также по делу следует считать установленным, что за истекший период действия срока договора аренды ФИО33 не использовала земельный участок по его прямому назначению, т.е. не возвела и не начала возводить на нем жилой дом, который является основным элементом на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство. Возведенное ею нежилое строение - гараж - не может свидетельствовать о надлежащем использовании земельного участка в соответствии с целями его предоставления.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ гражданам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данных земельных участков.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлены федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Свои обязанности арендатора на момент передачи земельного участка в собственность ФИО34 не выполнила, т.к. вместо использования участка под индивидуальное жилищное строительство она возвела нежилое строение вспомогательного назначения - гараж, но для этих целей ей участок не предоставлялся. С другой стороны, срок договора аренды установлен был согласно договору до 26.12.2016 г., в связи с чем Администрация вправе была вместо досрочного расторжения договора, не исполненного арендатором, и передачи этого участка в собственность, предложить ФИО35 в оставшийся срок использовать земельный участок по назначению.
Таким образом, у ФИО36, как собственника нежилого строения, не возникло право на приобретение земельного участка, в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку оно не соответствует тому целевому назначению, для которого предоставляется земельный участок. В данном случае такой участок мог быть приобретен в собственность исключительно в порядке, предусмотренном ст. 30.1 ЗК РФ.
Другими словами, Администрация Раменского муниципального района при предоставлении спорного земельного участка в собственность допустила нарушение порядка предоставления земельных участков, что свидетельствует о незаконности как изданного ею постановления, так и заключенного на его основании договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства подробно регламентирован положениями ст. 38.1 ЗК РФ.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции были все основания для признания Постановления главы Администрации от 21.06.2010 г. и заключенного на его основании договора купли-продажи недействительными, в связи с чем постановленное решение подлежит отмене, а, учитывая все вышеизложенное, судебная коллегия постановляет по делу новое решение, которым исковые требования прокурора подлежат удовлетворению.
Поскольку оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение закона (ст. 447 ГК РФ, ст. ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ т он в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, то имеются основания для применения последствий его недействительности, что прямо предусмотрено положениями ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которыми при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Применительно к рассматриваемому спору земельный участок подлежит возвращению в муниципальную собственность, что, в свою очередь, не препятствует продолжению между сторонами отношений по договору аренды, срок которого не истек. В то же время право собственности ФИО37 на земельный участок подлежит прекращению, а в ее пользу с Администрации Раменского района подлежит взысканию денежная сумма в размере 4624 руб. 41 коп., уплаченная за земельный участок в соответствии с договором купли-продажи.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Раменского городского суда Московской области от 13 июня 2012 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым иск Раменского городского прокурора удовлетворить.
Признать недействительным Постановление Главы Раменского муниципального района Московской области от 21 июня 2010 г. N 1626 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО38".
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02 июля 2010 г., заключенного между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, выступающего от имени Раменского муниципального района, и ФИО39, в отношении земельного участка площадью 903 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Применить последствия недействительной сделки.
Прекратить право собственности ФИО40 на земельный участок площадью 903 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, возвратив его в муниципальную собственность Раменского муниципального района.
Взыскать с Администрации Раменского муниципального района в пользу ФИО41 оплаченную ею по договору купли-продажи стоимость указанного земельного участка в размере 4624 руб. 41 коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)