Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 7 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Брюхановой Т.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Шергиным Г.Н.,
при отсутствии представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А69-1780/2012 Арбитражного суда Республики Тыва (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Магда О.В., Петровская В.В.)
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (ОГРН 1071701000183; далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рубеж" (ОГРН 1041700508266; далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору от 10 апреля 2006 года N 4720 за 2011-2012 годы в размере 2 224 627 рублей, пеней в размере 1 765 713 рублей, расторжении договора "О предоставлении земельного участка в аренду" от 10 апреля 2006 года N 4720 и возврате земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 9 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года решение суда отменено, принято новое решение о частично удовлетворении исковых требований: с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва взыскано 277 500 рублей долга, 224 774 рублей пеней. Договор "О предоставлении земельного участка в аренду" от 10 апреля 2006 N 4720 признан расторгнутым. Общество с ограниченной ответственностью "Рубеж" обязано судом возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105060:0429, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Тыва, город Кызыл на перекрестке улиц Лопсанчапа и Ангарский бульвар площадью 6 746,57 кв.м.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции ошибочно не принял во внимание то, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения настоящего дела, своих представителей на судебное заседание с использованием системы видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Тыва не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие в обычном порядке.
В удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного разбирательства отказано в связи с его необоснованностью.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10 апреля 2006 года между администрацией города Кызыла, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рубеж" (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 4720 (л.д. 15), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105060:0429, расположенный по адресу (имеющего адресные ориентиры): Республика Тыва г. Кызыл, на перекрестке улиц Лопсанчапа и Ангарский бульвар, для использования в целях: для завершения строительства "Авторынка" для продажи автозапчастей и автомобилей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью: 6 746,57 кв.м. На объекте имеется незавершенный объект (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции и действует до 6 февраля 2007 года. Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 6 марта 2006 года (пункт 2.2 договора).
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена арендная плата за участок за 2006 год в размере 138 750 рублей. Согласно пункту 3.4 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (л.д. 19).
Как следует из пунктов 3.2, 3.3 договора, арендная плата вносится арендатором единовременно один раз в год до 1 мая текущего года по указанным в пункте 3.3 договора реквизитам.
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы: ежегодно путем корректировки на коэффициент, установленный федеральным законом о федеральном бюджете, и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы уполномоченным органом.
В силу пункта 3.6 договора изменения договора, указанные в пункте 3.4 договора, вступают в силу с момента уведомления арендатора об этом, но в любом случае по истечении семи дней с момента направления арендатору уведомления об изменении арендной платы заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в срок до 1 июля отчетного года.
В силу пункта 4.4.6 договора арендатор обязан письменно в десятидневный срок уведомить арендодателя об изменении адреса и банковских реквизитов.
Согласно пункту 5.2 договора аренды N 4720 за нарушение срока внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.
В соответствии с пунктами 6.1 - 6.4 договора аренды N 4720 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. В случае, предусмотренном пунктом 3.4 договор считается измененным с момента уведомления, либо по истечении семи дней с момента отправления почтового уведомления об изменении размера арендной платы. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 и в пункте 4.4.7, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
Согласно акту приема-передачи от 6 марта 2006 года участок арендодателем передан арендатору.
В соответствии со статьей 2 Конституционного закона Республики Тыва "О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного закона Республики Тыва от 19 января 2011 года N 274 ВХ-1 "О земле", пунктом 1.2. Временного порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" - столицы Республики Тыва, утвержденного постановлением Правительства Республики Тыва от 5 марта 2011 года N 165, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является исполнительным органом государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва".
В письме от 27 июля 2012 года N СК-3061 (л.д. 20) Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва потребовало от общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в пятидневный срок погасить задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 224 627 рублей и пени в сумме 1 765 713 рублей, а в случае невозможности исполнения требования - расторгнуть договор аренды земельного участка в добровольном порядке. Согласно копии конверта (л.д. 72), заказное письмо N 66700352011834, направленное ответчику по адресу: г. Кызыл, ул. Магистральная, д. 17, возвращено органом почтовой связи с отсутствием адресата по указанному адресу.
В этой связи истец обратился в арбитражный суд с указанным выше иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договором предусмотрено обязательное направление арендодателем извещения об изменении размера арендных платежей и доказательства исполнения истцом данной обязанности не представлены, истец не вправе требовать взыскания с ответчика арендных платежей в изменившимся размере, требование об исполнении обязанности ответчиком не получено.
Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендных платежей за переданный ему в пользование земельный участок за 2011 и 2012 годы, а также доказательства возврата ответчиком арендуемого земельного участка до настоящего времени, с учетом чего истец правомерно потребовал взыскания с ответчика арендных платежей за указанный период в размере, установленном договором аренды от 10 апреля 2006 года N 4720. При этом суд апелляционной инстанции посчитал, что в отсутствие доказательств направления истцом либо его правопреемником ответчику уведомлений об изменении размера арендных платежей, взысканию с ответчика за пользование переданным ему земельным участком подлежит первоначально согласованная сторонами арендная плата в сумме 277 500 рублей (то есть 138 750 рублей за 2011 год и 138 750 рублей за 2012 год). На основании изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о правомерности требований истца по взысканию с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 мая 2011 года по 26 июля 2012 года и с 1 мая 2012 года по 26 июля 2012 года в сумме 224 775 рублей и по расторжению заключенного сторонами договора в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в 2011 и в 2012 годы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
При этом, исходя из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судами установлено, что в силу предоставления ему статуса исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является правопреемником администрации города Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом в отношении прав и обязанностей по договору аренды от 10 апреля 2006 года N 4720.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
При этом в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 разъяснено, что правовая позиция, сформулированная в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. В то же время, если положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие уполномоченным органом нормативного акта само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 10 апреля 2006 года N 4720 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы: ежегодно путем корректировки на коэффициент, установленный федеральным законом о федеральном бюджете, и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы уполномоченным органом.
Таким образом, данный пункт указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, арендная плата формируется следующим образом: кадастровая стоимость земельного участка * ставка земельного налога в зависимости от категорией земли * ставка арендной платы в зависимости от категории земли (3 показателя).
При этом исковое заявление основано на постановлении Правительства Республики Тыва от 23.04.2010 N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва", которое при расчете арендной платы предусматривает уже 4 показателя: кадастровая стоимость земельного участка * коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка * коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора * сводный индекс потребительских цен, фактически сложившийся за предыдущий год.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о том, что методика расчетной платы, установленная сторонами в договоре, отличается от соответствующей методики, установленной Постановлением Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162, следовательно, истец не вправе был изменять суммы арендных платежей, исходя из методики начисления арендных платежей, не согласованной сторонами в договоре, в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования, заявленные истцом, подлежат удовлетворению в части согласованного сторонами в договоре размера арендной платы и пеней за период просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно норме пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом апелляционной инстанции учтено, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за 2011 и 2012 годы.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А69-1780/2012 Арбитражного суда Республики Тыва оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 07.05.2013 ПО ДЕЛУ N А69-1780/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 мая 2013 г. N А69-1780/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 7 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Брюхановой Т.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Шергиным Г.Н.,
при отсутствии представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А69-1780/2012 Арбитражного суда Республики Тыва (суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Магда О.В., Петровская В.В.)
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (ОГРН 1071701000183; далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рубеж" (ОГРН 1041700508266; далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору от 10 апреля 2006 года N 4720 за 2011-2012 годы в размере 2 224 627 рублей, пеней в размере 1 765 713 рублей, расторжении договора "О предоставлении земельного участка в аренду" от 10 апреля 2006 года N 4720 и возврате земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 9 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года решение суда отменено, принято новое решение о частично удовлетворении исковых требований: с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва взыскано 277 500 рублей долга, 224 774 рублей пеней. Договор "О предоставлении земельного участка в аренду" от 10 апреля 2006 N 4720 признан расторгнутым. Общество с ограниченной ответственностью "Рубеж" обязано судом возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105060:0429, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Тыва, город Кызыл на перекрестке улиц Лопсанчапа и Ангарский бульвар площадью 6 746,57 кв.м.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции ошибочно не принял во внимание то, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения настоящего дела, своих представителей на судебное заседание с использованием системы видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Тыва не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие в обычном порядке.
В удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного разбирательства отказано в связи с его необоснованностью.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10 апреля 2006 года между администрацией города Кызыла, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рубеж" (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 4720 (л.д. 15), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 17:18:0105060:0429, расположенный по адресу (имеющего адресные ориентиры): Республика Тыва г. Кызыл, на перекрестке улиц Лопсанчапа и Ангарский бульвар, для использования в целях: для завершения строительства "Авторынка" для продажи автозапчастей и автомобилей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью: 6 746,57 кв.м. На объекте имеется незавершенный объект (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции и действует до 6 февраля 2007 года. Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 6 марта 2006 года (пункт 2.2 договора).
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена арендная плата за участок за 2006 год в размере 138 750 рублей. Согласно пункту 3.4 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (л.д. 19).
Как следует из пунктов 3.2, 3.3 договора, арендная плата вносится арендатором единовременно один раз в год до 1 мая текущего года по указанным в пункте 3.3 договора реквизитам.
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы: ежегодно путем корректировки на коэффициент, установленный федеральным законом о федеральном бюджете, и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы уполномоченным органом.
В силу пункта 3.6 договора изменения договора, указанные в пункте 3.4 договора, вступают в силу с момента уведомления арендатора об этом, но в любом случае по истечении семи дней с момента направления арендатору уведомления об изменении арендной платы заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в срок до 1 июля отчетного года.
В силу пункта 4.4.6 договора арендатор обязан письменно в десятидневный срок уведомить арендодателя об изменении адреса и банковских реквизитов.
Согласно пункту 5.2 договора аренды N 4720 за нарушение срока внесения арендной платы сторонами предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.
В соответствии с пунктами 6.1 - 6.4 договора аренды N 4720 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. В случае, предусмотренном пунктом 3.4 договор считается измененным с момента уведомления, либо по истечении семи дней с момента отправления почтового уведомления об изменении размера арендной платы. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 и в пункте 4.4.7, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
Согласно акту приема-передачи от 6 марта 2006 года участок арендодателем передан арендатору.
В соответствии со статьей 2 Конституционного закона Республики Тыва "О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного закона Республики Тыва от 19 января 2011 года N 274 ВХ-1 "О земле", пунктом 1.2. Временного порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" - столицы Республики Тыва, утвержденного постановлением Правительства Республики Тыва от 5 марта 2011 года N 165, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является исполнительным органом государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва".
В письме от 27 июля 2012 года N СК-3061 (л.д. 20) Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва потребовало от общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в пятидневный срок погасить задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 224 627 рублей и пени в сумме 1 765 713 рублей, а в случае невозможности исполнения требования - расторгнуть договор аренды земельного участка в добровольном порядке. Согласно копии конверта (л.д. 72), заказное письмо N 66700352011834, направленное ответчику по адресу: г. Кызыл, ул. Магистральная, д. 17, возвращено органом почтовой связи с отсутствием адресата по указанному адресу.
В этой связи истец обратился в арбитражный суд с указанным выше иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договором предусмотрено обязательное направление арендодателем извещения об изменении размера арендных платежей и доказательства исполнения истцом данной обязанности не представлены, истец не вправе требовать взыскания с ответчика арендных платежей в изменившимся размере, требование об исполнении обязанности ответчиком не получено.
Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендных платежей за переданный ему в пользование земельный участок за 2011 и 2012 годы, а также доказательства возврата ответчиком арендуемого земельного участка до настоящего времени, с учетом чего истец правомерно потребовал взыскания с ответчика арендных платежей за указанный период в размере, установленном договором аренды от 10 апреля 2006 года N 4720. При этом суд апелляционной инстанции посчитал, что в отсутствие доказательств направления истцом либо его правопреемником ответчику уведомлений об изменении размера арендных платежей, взысканию с ответчика за пользование переданным ему земельным участком подлежит первоначально согласованная сторонами арендная плата в сумме 277 500 рублей (то есть 138 750 рублей за 2011 год и 138 750 рублей за 2012 год). На основании изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о правомерности требований истца по взысканию с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 мая 2011 года по 26 июля 2012 года и с 1 мая 2012 года по 26 июля 2012 года в сумме 224 775 рублей и по расторжению заключенного сторонами договора в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в 2011 и в 2012 годы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
При этом, исходя из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судами установлено, что в силу предоставления ему статуса исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является правопреемником администрации города Кызыла в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом в отношении прав и обязанностей по договору аренды от 10 апреля 2006 года N 4720.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
При этом в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 разъяснено, что правовая позиция, сформулированная в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. В то же время, если положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие уполномоченным органом нормативного акта само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 10 апреля 2006 года N 4720 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы: ежегодно путем корректировки на коэффициент, установленный федеральным законом о федеральном бюджете, и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы уполномоченным органом.
Таким образом, данный пункт указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, арендная плата формируется следующим образом: кадастровая стоимость земельного участка * ставка земельного налога в зависимости от категорией земли * ставка арендной платы в зависимости от категории земли (3 показателя).
При этом исковое заявление основано на постановлении Правительства Республики Тыва от 23.04.2010 N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва", которое при расчете арендной платы предусматривает уже 4 показателя: кадастровая стоимость земельного участка * коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка * коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора * сводный индекс потребительских цен, фактически сложившийся за предыдущий год.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о том, что методика расчетной платы, установленная сторонами в договоре, отличается от соответствующей методики, установленной Постановлением Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162, следовательно, истец не вправе был изменять суммы арендных платежей, исходя из методики начисления арендных платежей, не согласованной сторонами в договоре, в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования, заявленные истцом, подлежат удовлетворению в части согласованного сторонами в договоре размера арендной платы и пеней за период просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно норме пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом апелляционной инстанции учтено, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за 2011 и 2012 годы.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 января 2013 года по делу N А69-1780/2012 Арбитражного суда Республики Тыва оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)