Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Администрации города Сочи: не явился, извещена;
- от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: не явился. извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит": не явился, извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "Дельта+": Горбуненко А.И., паспорт, по доверенности от 14.01.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 года по делу N А32-40714/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дельта+" (ИНН 2319024828 ОГРН 1022302833541)
к ответчикам: Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940 ОГРН 1022302919374), Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367), обществу с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит" (ИНН 2317029242 ОГРН 1022302715687)
об обязании заключить договор аренды и признании недостоверной величины оценки,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дельта+" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Адлер-аудит" (далее - ООО "Адлер-аудит", департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2011 N 355-О/62;
- - обязать администрацию г. Сочи заключить с ООО "Дельта+" договор аренды от 05.09.2011 N 4900006983 указанного земельного участка, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 57904 (пятьдесят семь тысяч девятьсот четыре) рубля (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. принять отказ истца от требований к департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, производство по делу в данной части прекращено. Производство по требованиям ООО "Дельта+" в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной ООО "Адлер-Аудит" в отчете об оценке от 30.08.2011 N 355-О/62, прекращено. Суд обязал администрацию г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Дельта+" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом также были распределены судебные расходы по делу.
Не согласившись с данным судебным актом, администрация и департамент обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявители приводят доводы о том, что истцом не представлено доказательств недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2011 N 355-О/62.
В судебное заседание Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, Администрация города Сочи, ООО "Адлер-Аудит", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Администрации города Сочи, ООО "Адлер-Аудит" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Дельта+" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представленный им письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Законность и обоснованность вынесенного судебного акта в части удовлетворенных исковых требований проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м.
Изложенное подтверждается кадастровым паспортом указанного земельного участка от 16.05.2011, копиями свидетельств о государственной регистрации прав и лицами, участвующими в деле, не оспаривается (т. 1 л.д. 104-106).
На основании постановления администрации г. Сочи от 04.04.2011 г. N 557 в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м, занятый принадлежащими обществу объектами недвижимости.
Департамент 05.09.2011 направил в адрес общества подписанный проект договора аренды земельного участка N 4900006983 с указанием годовой арендной платы в размере 270 171 руб.
Истец, не согласившись с размером арендной платы, возразил против подписания договора и направил письмом исх. N 36 от 23.09.2011 протокол разногласий департаменту, который тем был отклонен (письмо департамента от 05.10.2011 г. N 02-05-16/13067).
В связи с изложенным, истец обратился в арбитражный суд.
При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу п. 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в п. 5.2 Постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее Правила Краснодарского края).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение данного краевого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи. Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.
В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
Ап = Р x С x Ки, где
- Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %;
- Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что необходимо определить рыночную стоимость земельного участка.
Суд первой инстанции в данном случае исходил из следующего.
В силу абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - Письмо N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно же п. 4.1 Правил, рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу N А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11.
В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществлена судом первой инстанции в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Судом первой инстанции организовано проведение судебной оценочной экспертизы.
Из заключений ООО "Центр независимых судебных экспертиз" от 21.05.2012 N 059/12 и от 15.10.2012 N 216/12, соответственно, следует, что рыночная стоимость земельного участка 23:49:0204011:39 составила 3812855 руб. (по состоянию на дату 05.09.2011), либо 53860287 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика - 10.06.2011).
В результате примененного ООО "Центр независимых судебных экспертиз" поправочного коэффициента в размере 1,5% (Приложение N 2 к Правилам), а также коэффициента инфляции в размере 1,372 (1) годовой размер арендной платы составил 78469 руб. (по состоянию на 05.09.2011), либо 57904 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика - 10.06.2011).
Суд указал, что допустимо применение процента применительно к размеру кадастровой стоимости земельного участка, поскольку кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Согласно п. 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость.
Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции счел необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и, соответственно, размера арендной платы именно по состоянию на дату составления отчета оценщика - 10.06.2011. Суд указал, что в данном случае отчеты оценки обладают свойством сопоставимости.
При этом требования к актуальности периода определения годового размера арендной платы будут соблюдены, поскольку согласно п. п. 2, 9.4 Постановления N 210 пересмотр размера арендной платы допускается не чаще, чем раз в год. Ничто не препятствует арендодателю решить в установленном законом порядке вопрос о пересмотре размера арендной платы.
Суд указал, что оценщик ошибочно применил коэффициент инфляции при расчете размера арендной платы, поскольку в силу п. 5.2 Правил данный коэффициент применяется в годы, следующие за годом определения размера арендной платы, то есть не в случае первичного ее установления. Судом было также учтено, что оценщик определил рыночную стоимость земельного участка в размере 3 486 073 руб., что меньше, чем стоимость, определенная в ходе оценочной экспертизы. При этом годовой размер арендной платы у оценщика получился больше - 270 171 руб.
Причиной такого несоответствия стало применение оценщиком методики расчета арендной платы на основании Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Однако земельный участок 23:49:0204011:39 не относится к федеральной собственности (право собственности согласно выписке из ЕГРП от 30.01.2012 зарегистрировано с 02.07.2009 за МО г. Сочи), в связи с чем, применение указанных Правил является необоснованным.
Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что отчет оценщика ООО "Адлер-Аудит" составлен 30.08.2011, оценка произведена по состоянию на 10.06.2011.
Правила же вступили в силу 09.06.2011, со дня их официального опубликования в газете "Новости Сочи" (N 92).
Следовательно, положения Правил должны были быть учтены в ходе производства оценки.
В связи с изложенным, суд правомерно пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части понуждения администрации г. Сочи к заключению договора аренды с указанием размера годовой арендной платы 57 904 руб.
Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Поскольку администрация не уклоняется от заключения договора, а спор возник лишь в части определения размера арендной платы, то суд указал, что в резолютивной части настоящего решения необходимо указать вывод по спорным условиям договора.
В связи с изложенным, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания администрации г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Дельта+" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом фактически разрешен преддоговорный спор в отношении условия договора о рыночной стоимости величины годовой арендной платы.
Решение суда в части прекращения производства по требованиям истца о признании недействительной (недостоверной) величины оценки рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, сторонами не обжалуется, в связи с чем в названной части законность и обоснованность судебного акта не проверяется в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. по делу N А32-40714/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2013 N 15АП-8262/2013 ПО ДЕЛУ N А32-40714/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. N 15АП-8262/2013
Дело N А32-40714/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Администрации города Сочи: не явился, извещена;
- от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: не явился. извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит": не явился, извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "Дельта+": Горбуненко А.И., паспорт, по доверенности от 14.01.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 года по делу N А32-40714/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дельта+" (ИНН 2319024828 ОГРН 1022302833541)
к ответчикам: Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940 ОГРН 1022302919374), Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367), обществу с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит" (ИНН 2317029242 ОГРН 1022302715687)
об обязании заключить договор аренды и признании недостоверной величины оценки,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дельта+" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Адлер-аудит" (далее - ООО "Адлер-аудит", департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:
- - признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2011 N 355-О/62;
- - обязать администрацию г. Сочи заключить с ООО "Дельта+" договор аренды от 05.09.2011 N 4900006983 указанного земельного участка, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 57904 (пятьдесят семь тысяч девятьсот четыре) рубля (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. принять отказ истца от требований к департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, производство по делу в данной части прекращено. Производство по требованиям ООО "Дельта+" в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной ООО "Адлер-Аудит" в отчете об оценке от 30.08.2011 N 355-О/62, прекращено. Суд обязал администрацию г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Дельта+" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом также были распределены судебные расходы по делу.
Не согласившись с данным судебным актом, администрация и департамент обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявители приводят доводы о том, что истцом не представлено доказательств недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2011 N 355-О/62.
В судебное заседание Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, Администрация города Сочи, ООО "Адлер-Аудит", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Администрации города Сочи, ООО "Адлер-Аудит" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Дельта+" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представленный им письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Законность и обоснованность вынесенного судебного акта в части удовлетворенных исковых требований проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м.
Изложенное подтверждается кадастровым паспортом указанного земельного участка от 16.05.2011, копиями свидетельств о государственной регистрации прав и лицами, участвующими в деле, не оспаривается (т. 1 л.д. 104-106).
На основании постановления администрации г. Сочи от 04.04.2011 г. N 557 в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м, занятый принадлежащими обществу объектами недвижимости.
Департамент 05.09.2011 направил в адрес общества подписанный проект договора аренды земельного участка N 4900006983 с указанием годовой арендной платы в размере 270 171 руб.
Истец, не согласившись с размером арендной платы, возразил против подписания договора и направил письмом исх. N 36 от 23.09.2011 протокол разногласий департаменту, который тем был отклонен (письмо департамента от 05.10.2011 г. N 02-05-16/13067).
В связи с изложенным, истец обратился в арбитражный суд.
При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу п. 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в п. 5.2 Постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее Правила Краснодарского края).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение данного краевого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи. Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.
В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
Ап = Р x С x Ки, где
- Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %;
- Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что необходимо определить рыночную стоимость земельного участка.
Суд первой инстанции в данном случае исходил из следующего.
В силу абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - Письмо N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно же п. 4.1 Правил, рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу N А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11.
В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществлена судом первой инстанции в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Судом первой инстанции организовано проведение судебной оценочной экспертизы.
Из заключений ООО "Центр независимых судебных экспертиз" от 21.05.2012 N 059/12 и от 15.10.2012 N 216/12, соответственно, следует, что рыночная стоимость земельного участка 23:49:0204011:39 составила 3812855 руб. (по состоянию на дату 05.09.2011), либо 53860287 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика - 10.06.2011).
В результате примененного ООО "Центр независимых судебных экспертиз" поправочного коэффициента в размере 1,5% (Приложение N 2 к Правилам), а также коэффициента инфляции в размере 1,372 (1) годовой размер арендной платы составил 78469 руб. (по состоянию на 05.09.2011), либо 57904 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика - 10.06.2011).
Суд указал, что допустимо применение процента применительно к размеру кадастровой стоимости земельного участка, поскольку кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Согласно п. 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость.
Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции счел необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и, соответственно, размера арендной платы именно по состоянию на дату составления отчета оценщика - 10.06.2011. Суд указал, что в данном случае отчеты оценки обладают свойством сопоставимости.
При этом требования к актуальности периода определения годового размера арендной платы будут соблюдены, поскольку согласно п. п. 2, 9.4 Постановления N 210 пересмотр размера арендной платы допускается не чаще, чем раз в год. Ничто не препятствует арендодателю решить в установленном законом порядке вопрос о пересмотре размера арендной платы.
Суд указал, что оценщик ошибочно применил коэффициент инфляции при расчете размера арендной платы, поскольку в силу п. 5.2 Правил данный коэффициент применяется в годы, следующие за годом определения размера арендной платы, то есть не в случае первичного ее установления. Судом было также учтено, что оценщик определил рыночную стоимость земельного участка в размере 3 486 073 руб., что меньше, чем стоимость, определенная в ходе оценочной экспертизы. При этом годовой размер арендной платы у оценщика получился больше - 270 171 руб.
Причиной такого несоответствия стало применение оценщиком методики расчета арендной платы на основании Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Однако земельный участок 23:49:0204011:39 не относится к федеральной собственности (право собственности согласно выписке из ЕГРП от 30.01.2012 зарегистрировано с 02.07.2009 за МО г. Сочи), в связи с чем, применение указанных Правил является необоснованным.
Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что отчет оценщика ООО "Адлер-Аудит" составлен 30.08.2011, оценка произведена по состоянию на 10.06.2011.
Правила же вступили в силу 09.06.2011, со дня их официального опубликования в газете "Новости Сочи" (N 92).
Следовательно, положения Правил должны были быть учтены в ходе производства оценки.
В связи с изложенным, суд правомерно пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части понуждения администрации г. Сочи к заключению договора аренды с указанием размера годовой арендной платы 57 904 руб.
Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Поскольку администрация не уклоняется от заключения договора, а спор возник лишь в части определения размера арендной платы, то суд указал, что в резолютивной части настоящего решения необходимо указать вывод по спорным условиям договора.
В связи с изложенным, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания администрации г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Дельта+" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв. м с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом фактически разрешен преддоговорный спор в отношении условия договора о рыночной стоимости величины годовой арендной платы.
Решение суда в части прекращения производства по требованиям истца о признании недействительной (недостоверной) величины оценки рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, сторонами не обжалуется, в связи с чем в названной части законность и обоснованность судебного акта не проверяется в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. по делу N А32-40714/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)