Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Зиновьевой Т.А., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-314/2013) общества с ограниченной ответственностью "Поликс" на решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2012 по делу N А46-28648/2012 (судья О.В. Глазков), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613; ИНН 5508001003; место нахождения: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8) к обществу с ограниченной ответственностью "Поликс" (ОГРН 1095543026820; ИНН 5506210026; место нахождения: г. Омск, ул. Учебная, 199Б) о взыскании 560 622 руб. 06 коп.,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поликс" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Поликс" - представителя Лейднер А.А. по доверенности от 10.10.2012 сроком действия один год,
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель не явился,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Поликс" (далее - ООО "Поликс", общество) о взыскании в сумме 506 522 руб. задолженности по арендной плате, 54 100 руб. 06 коп. пени.
Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ООО "Поликс" обратилось в Арбитражный суд Омской области с встречным исковым заявлением к Департаменту о внесении изменений в договор N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, заключенный сторонами.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Департамент в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ООО "Поликс" в пользу Департамента задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.08.2012 в размере 313 345 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей за период с 11.06.2012 по 31.08.2012 в размере 9 608 руб. 20 коп.
Общество в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило встречные исковые требования, попросило суд внести изменения в договор аренды N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, заключенный между Департаментом и ООО "Поликс", определить величину ежемесячной арендной платы согласно порядку расчета указанному в протоколе разногласий:
А = Ц*К1*К2*КЗ/100% /12, где
Арендная плата с 01.01.2012 составляет:
Ц = 56 411 413 руб. 42 коп. - земельного участка площадью 18 661 кв. м.
К1 = 1.5 (Пункт 7 приложения N 1 к решению ОГС N 46)
К2 = 1 (Приложение N 3 к решению ОГС N 46)
К3 = 0,25 (Пункт 4 приложения N 4 к решению ОГС N 46)
12 - количество месяцев в году.
Ар = 56 411 413,42*1.5*1*0,25/100% /12 = 17 628 руб. 57 коп. в месяц.
Арендная плата с 01.06.2012 составляет:
Ц = 56 411 413 руб. 42 коп. - земельного участка площадью 18 661 кв. м.
К1 = 1.5 (Пункт 7 приложения N 1 к решению ОГС N 46)
К2 = 1 (Приложение N 3 к решению ОГС N 46)
К3 = 1 (Пункт 4 приложения N 4 к решению ОГС N 46)
12 - количество месяцев в году.
Ар = 56 411 413,42*1.5*1*1/100% /12 = 70 514 руб. 27 коп. в месяц.
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2012 по делу N А46-28648/2012 требования Департамента к ООО "Поликс" удовлетворены. С ООО "Поликс" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 313 345 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей в размере 9 608 руб. 20 коп. Этим же решением с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 459 руб. 07 коп. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Поликс" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что суд первой инстанции не учел, что вид разрешенного использования указан в самом договоре аренды земельного участка - под строительство административно-делового комплекса, в связи с чем при расчете размера арендной платы был неверно применен коэффициент К1 равный 3,5 вместо предусмотренного коэффициента К1 равного 1,5.
Департамент, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Поликс" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя общества, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.10.2007 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Интерстрой" (арендатор) заключен договор N Д-Ц-31-7063, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 м восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе города Омска, общей площадью 18 661 кв. м, индивидуализированный согласно приложению N 3 (кадастровый план земельного участка) к настоящему договору. Участок предоставляется для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром (л.д. 10-15).
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 величина арендной платы за предоставленный участок определяется ежемесячно расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к настоящему договору.
Арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца (пункт 2.6 договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007).
В соответствии с актом приема-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка, арендодатель передал во временное пользование арендатору указанный выше земельный участок (л.д. 13).
Договор N Д-Ц-31-7063 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2007, что подтверждается поставленным в договоре штампом регистрирующего органа (л.д. 12).
На основании соглашения к договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.06.2011, все права и обязанности по договору аренды перешли к новому арендатору - ООО "Поликс" (л.д. 17).
В связи с тем, что у ООО "Поликс" перед Департаментом образовалась задолженность по арендной плате, последний обратился в суд с настоящим иском.
Не согласившись с названными требованиями, общество обратилось с встречным иском о внесении изменений в договор N Д-Ц-31-7063 относительно размера арендной платы.
Удовлетворение требований первоначального иска и отказ в удовлетворении встречных исковых требований послужили поводом для подачи ООО "Поликс" апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Предмет договора аренды N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 - земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 метре восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе города Омска, общей площадью 18 661 кв. м.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
Частью 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 2 договора N Д-Ц-31-7063, заключенного сторонами, и приложении N 2 к названному договору.
При расчете задолженности ответчика по договору N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 истец обоснованно руководствовался расчетом размера арендной платы за земельный участок согласованным сторонами в приложении N 2 к указанному договору (104 448 руб. 57 коп. в месяц, л.д. 14-15).
В статье 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Поскольку наличие задолженности по арендным платежам по договору N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.08.2012 в размере 313 345 руб. 71 коп. (104 448 руб. 57 коп. * 3 месяца).
Доводы ООО "Поликс" на то, что при расчете размера арендной платы был неверно применен коэффициент К1 равный 3,5 вместо предусмотренного коэффициента К1 равного 1,5, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 земельный участок предоставлен ООО "Поликс" для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром (пункт 1.2 договора).
В соответствии с решением Омского городского Совета N 46 от 25.07.2007 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска" ставки арендной платы определяются в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Как следует из кадастрового плана спорного земельного участка, разрешенное использование (назначение) земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, общей площадью 18 661 кв. м, предоставленного ООО "Поликс" в аренду - "для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парк" (л.д. 16).
Допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимости, позволяющий отнести данный участок по виду разрешенного использования земельного участка к пункту 7 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета N 46 от 25.07.2007 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска", устанавливающего коэффициент 1,5, в материалах дела отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что расчет задолженности по арендной плате Департаментом произведен исходя из коэффициента К1 равного 4, применение которого согласовано сторонами договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 в памятке арендатора (л.д. 15).
Департаментом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.06.2012 по 31.08.2012 в размере 9 608 руб. 20 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 5.2 договора N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Верно установив факт и период просрочки исполнения обществом обязательств по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о взыскании неустойки за период с 11.06.2012 по 31.08.2012 в размере 9 608 руб. 20 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи ГК РФ).
В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, заключая, договор, стороны тем самым признают обязательными к исполнениями его условия.
На основании части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ).
Так, в силу пункта 4.1.2 договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 арендодатель вправе вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство.
Буквальное толкование условий договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы, возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном части 1 статьи 452 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия.
Соглашения к договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 об изменении размера арендной платы по названному договору подписанные сторонами в материалах дела отсутствуют.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что факт отказа Департамента на предложение ООО "Поликс" о внесении изменений в договор аренды, либо факт неполучения ООО "Поликс" ответа Департамента на названное предложение, не нашли своего подтверждения в материалах дела.
При таких обстоятельствах, отказав в удовлетворении требований встречного иска, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27 ноября 2012 года по делу N А46-28648/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2013 ПО ДЕЛУ N А46-28648/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. по делу N А46-28648/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Зиновьевой Т.А., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-314/2013) общества с ограниченной ответственностью "Поликс" на решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2012 по делу N А46-28648/2012 (судья О.В. Глазков), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613; ИНН 5508001003; место нахождения: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8) к обществу с ограниченной ответственностью "Поликс" (ОГРН 1095543026820; ИНН 5506210026; место нахождения: г. Омск, ул. Учебная, 199Б) о взыскании 560 622 руб. 06 коп.,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поликс" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Поликс" - представителя Лейднер А.А. по доверенности от 10.10.2012 сроком действия один год,
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель не явился,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Поликс" (далее - ООО "Поликс", общество) о взыскании в сумме 506 522 руб. задолженности по арендной плате, 54 100 руб. 06 коп. пени.
Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ООО "Поликс" обратилось в Арбитражный суд Омской области с встречным исковым заявлением к Департаменту о внесении изменений в договор N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, заключенный сторонами.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Департамент в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ООО "Поликс" в пользу Департамента задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.08.2012 в размере 313 345 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей за период с 11.06.2012 по 31.08.2012 в размере 9 608 руб. 20 коп.
Общество в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило встречные исковые требования, попросило суд внести изменения в договор аренды N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, заключенный между Департаментом и ООО "Поликс", определить величину ежемесячной арендной платы согласно порядку расчета указанному в протоколе разногласий:
А = Ц*К1*К2*КЗ/100% /12, где
Арендная плата с 01.01.2012 составляет:
Ц = 56 411 413 руб. 42 коп. - земельного участка площадью 18 661 кв. м.
К1 = 1.5 (Пункт 7 приложения N 1 к решению ОГС N 46)
К2 = 1 (Приложение N 3 к решению ОГС N 46)
К3 = 0,25 (Пункт 4 приложения N 4 к решению ОГС N 46)
12 - количество месяцев в году.
Ар = 56 411 413,42*1.5*1*0,25/100% /12 = 17 628 руб. 57 коп. в месяц.
Арендная плата с 01.06.2012 составляет:
Ц = 56 411 413 руб. 42 коп. - земельного участка площадью 18 661 кв. м.
К1 = 1.5 (Пункт 7 приложения N 1 к решению ОГС N 46)
К2 = 1 (Приложение N 3 к решению ОГС N 46)
К3 = 1 (Пункт 4 приложения N 4 к решению ОГС N 46)
12 - количество месяцев в году.
Ар = 56 411 413,42*1.5*1*1/100% /12 = 70 514 руб. 27 коп. в месяц.
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2012 по делу N А46-28648/2012 требования Департамента к ООО "Поликс" удовлетворены. С ООО "Поликс" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 313 345 руб. 71 коп., пени за просрочку платежей в размере 9 608 руб. 20 коп. Этим же решением с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 9 459 руб. 07 коп. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Поликс" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что суд первой инстанции не учел, что вид разрешенного использования указан в самом договоре аренды земельного участка - под строительство административно-делового комплекса, в связи с чем при расчете размера арендной платы был неверно применен коэффициент К1 равный 3,5 вместо предусмотренного коэффициента К1 равного 1,5.
Департамент, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Поликс" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя общества, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.10.2007 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Интерстрой" (арендатор) заключен договор N Д-Ц-31-7063, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 м восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе города Омска, общей площадью 18 661 кв. м, индивидуализированный согласно приложению N 3 (кадастровый план земельного участка) к настоящему договору. Участок предоставляется для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром (л.д. 10-15).
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 величина арендной платы за предоставленный участок определяется ежемесячно расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к настоящему договору.
Арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца (пункт 2.6 договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007).
В соответствии с актом приема-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка, арендодатель передал во временное пользование арендатору указанный выше земельный участок (л.д. 13).
Договор N Д-Ц-31-7063 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2007, что подтверждается поставленным в договоре штампом регистрирующего органа (л.д. 12).
На основании соглашения к договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.06.2011, все права и обязанности по договору аренды перешли к новому арендатору - ООО "Поликс" (л.д. 17).
В связи с тем, что у ООО "Поликс" перед Департаментом образовалась задолженность по арендной плате, последний обратился в суд с настоящим иском.
Не согласившись с названными требованиями, общество обратилось с встречным иском о внесении изменений в договор N Д-Ц-31-7063 относительно размера арендной платы.
Удовлетворение требований первоначального иска и отказ в удовлетворении встречных исковых требований послужили поводом для подачи ООО "Поликс" апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
Предмет договора аренды N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 - земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, местоположение которого установлено в 21 метре восточнее относительно 5-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: бульвар Победы, 10 в Центральном административном округе города Омска, общей площадью 18 661 кв. м.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
Частью 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 2 договора N Д-Ц-31-7063, заключенного сторонами, и приложении N 2 к названному договору.
При расчете задолженности ответчика по договору N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 истец обоснованно руководствовался расчетом размера арендной платы за земельный участок согласованным сторонами в приложении N 2 к указанному договору (104 448 руб. 57 коп. в месяц, л.д. 14-15).
В статье 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Поскольку наличие задолженности по арендным платежам по договору N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.08.2012 в размере 313 345 руб. 71 коп. (104 448 руб. 57 коп. * 3 месяца).
Доводы ООО "Поликс" на то, что при расчете размера арендной платы был неверно применен коэффициент К1 равный 3,5 вместо предусмотренного коэффициента К1 равного 1,5, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 земельный участок предоставлен ООО "Поликс" для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парковками и детским культурно-досуговым центром (пункт 1.2 договора).
В соответствии с решением Омского городского Совета N 46 от 25.07.2007 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска" ставки арендной платы определяются в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Как следует из кадастрового плана спорного земельного участка, разрешенное использование (назначение) земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 02 05:3092, общей площадью 18 661 кв. м, предоставленного ООО "Поликс" в аренду - "для общественно-деловых целей для строительства административно-делового комплекса с подземными парк" (л.д. 16).
Допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимости, позволяющий отнести данный участок по виду разрешенного использования земельного участка к пункту 7 Приложения N 1 к решению Омского городского Совета N 46 от 25.07.2007 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска", устанавливающего коэффициент 1,5, в материалах дела отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что расчет задолженности по арендной плате Департаментом произведен исходя из коэффициента К1 равного 4, применение которого согласовано сторонами договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 в памятке арендатора (л.д. 15).
Департаментом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.06.2012 по 31.08.2012 в размере 9 608 руб. 20 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 5.2 договора N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Верно установив факт и период просрочки исполнения обществом обязательств по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о взыскании неустойки за период с 11.06.2012 по 31.08.2012 в размере 9 608 руб. 20 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи ГК РФ).
В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, заключая, договор, стороны тем самым признают обязательными к исполнениями его условия.
На основании части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ).
Так, в силу пункта 4.1.2 договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 арендодатель вправе вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство.
Буквальное толкование условий договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы, возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном части 1 статьи 452 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия.
Соглашения к договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7063 от 10.10.2007 об изменении размера арендной платы по названному договору подписанные сторонами в материалах дела отсутствуют.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что факт отказа Департамента на предложение ООО "Поликс" о внесении изменений в договор аренды, либо факт неполучения ООО "Поликс" ответа Департамента на названное предложение, не нашли своего подтверждения в материалах дела.
При таких обстоятельствах, отказав в удовлетворении требований встречного иска, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27 ноября 2012 года по делу N А46-28648/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)