Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 января 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: представитель по доверенности от 19.10.2007 г. Табакова Светлана Николаевна
от ответчика: представители Кучерова Олимпиада Игоревна, доверенность от 07.06.2007 г., Гаричкин Юрий Александрович, доверенность от 18.06.2007
от третьих лиц: от Администрации Афипского городского поселения Северского района Богданова Инесса Александровна, доверенность от 09.01.2008 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Гаричкиной Веры Юрьевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г.
по делу N А32-7441/2007-36/197
по иску Администрации муниципального образования Северский район
к предпринимателю Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар
при участии третьих лиц Администрации Афипского городского поселения Северского района, закрытого акционерного общества "Росанко-Юг"
о расторжении договора аренды
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.
установил:
Администрации муниципального образования Северский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к предпринимателю Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу пос.Афипский, ул. Промышленная, 8, кадастровый номер 23:26:02 03 040:0077 N 2600001694 от 13 февраля 2006 г.
В обоснование иска указала на то, что арендатором Гаричкиной существенно нарушены условия договора, а именно, на территории расположения принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости предпринимательскую деятельность ведет иное лицо (ООО "Росанко-Юг"), нарушены санитарно-эпидемиологические требования.
В качестве третьих лиц без самостоятельных требований к участию в деле привлечены Администрация Афипского городского поселения Северского района, закрытое акционерное общество "Росанко-Юг".
В отзыве на иск ответчик просил суд в иске о расторжении договора аренды отказать, отзыв мотивирован указанием на то, что истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора (т. 1, л.д. 97-98). В судебном заседании 15 ноября 2007 г. ответчик также сослался на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора (т. 2, л.д. 15, об.).
В отзыве администрации Афипского городского поселения Северского района администрация просит исковые требования удовлетворить, мотивирует разливом на территории арендованного ответчиком участка в январе 2007 г. нефтесодержащей жидкости с резким удушающим запахом, площадь 2000 кв. м (т. 1, л.д. 111).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края иск Администрации муниципального образования Северский район удовлетворен. Суд признал необоснованными доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку согласно п. 3.2.5. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком при указанных в пункте существенных нарушениях, Гаричкиной существенно нарушены условия п. 4.1. договора аренды. Суд также пришел к выводу, что земельный участок передан Гаричкиной в субаренду ЗАО "Росанко-Юг" без письменного согласия арендодателя, т.е. Гаричкиной также нарушены условия п. 4.2.1 договора аренды.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать. Жалоба мотивирована указанием на несоблюдение истцом досудебного порядке урегулирования спора; факт разлития на территории арендуемого участка жидкости, содержащей нефтепродукты, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами; нарушений ответчиком законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей природной среды не установлено; причинно-следственная связь между деятельностью ответчика и загрязнением атмосферного воздуха не доказана; предметом договора аренды с ЗАО "Росанко-Юг" является имущество, не связанное неразрывно с арендуемым ответчиком земельным участком.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы. Полагают, что факт нарушения ответчицей договора не доказан. Пояснили, что в настоящее время договор между ЗАО "Росанко-Юг" и ответчицей расторгнут. Представили фотографию емкости, утверждают, что она герметична.
Представители истца и третьего лица Администрации Афипского городского поселения Северского района просили жалобу оставить без удовлетворения.
Представитель истца пояснил суду, что договор аренды мог быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, земельный участок был в ненадлежащем санитарном состоянии, в мае опять зафиксирован разлив жидкости. На вопрос суда, чем доказывается разлив в мае, представитель пояснила, что доказывается только протоколом. На вопрос суда есть ли неприятный запах в настоящий момент представитель Администрации Афипского городского поселения Северского района пояснила, что пока нет. По вопросу о расположении иных промышленных объектов пояснила, что объекты ответчика ближе всех к жилым домам, дала пояснения по ситуационному плану.
Третье лицо ЗАО "Росанко-Юг" представителя в судебное заседание не прислал. Заказное письмо с уведомлением, направленное ЗАО "Росанко-Юг" по адресу, которое само общество указывало в договорах, по которому ранее оно получало уведомления (т. 1, л.д. 88 об, 115, 122, 140) вернулось в суд с отметкой "организация не разыскана". Судом была направлена телеграмма, согласно отчету о доставке телеграммы она не доставлена.
В соответствии с п. 1 ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. Копии судебных актов направлялись судом по адресу, указанному самим третьим лицом. Иных адресов суду не сообщено, поэтому в силу п. 2 ст. 123, п. 1 ст. 124 АПК РФ третье лицо считается извещенным надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба в части отмены решения суда подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с оставлением иска без рассмотрения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 13 февраля 2006 г. между Администрацией муниципального образования Северский район и предпринимателем Гаричкиной Верой Юрьевной заключен договор аренды земельного участка общей площадью 10550 кв. м, расположенный в п.Афипском, ул. Промышленная, 8, кадастровый номер 23:26:02 03 040:0077, для эксплуатации недвижимого имущества, на срок три года. Участок предпринимателю передан по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 9-12). Земельный участок был предоставлен Гаричкиной В.Ю. в аренду на основании постановления исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края, в связи с приобретением ею по договору купли-продажи ряда объектов, в том числе здания операторной, здания сторожки, здания наливной, расположенного по адресу пос. Афипский, ул. Промышленная, 8 (т. 1, л.д. 14, 15). 25 марта 2003 г. в ЕГРП были сделаны записи о праве собственности Гаричкиной В.Ю. на данные объекты, свидетельства о государственной регистрации серии 23-АА N 851646, 851647, 851645 (т. 1, л.д. 33-35). К материалам дела приобщена копия договора аренды имущества от 21 марта 2003 г., заключенного между Гаричкиной В.Ю. и ЗАО "Росанко-Юг". Договор направлен на предоставление предпринимателем обществу резервуаров различного объема в количестве 37 шт., иного имущества, всего 45 объектов, сроком на пять лет и акт приема-передачи этих объектов (т. 1, л.д. 120-123).
Решение суда первой инстанции содержит противоречивые выводы. С одной стороны, суд признал необоснованными доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, при этом сослался на п. 3.2.5. договора, согласно которому арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком при указанных в пункте существенных нарушениях. С другой стороны, указал на п. 7.3 договора аренды, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом. То есть, в решении суда первой инстанции отсутствует четкая квалификация примененного судом способа защиты нарушенного права. Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, которое, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, приводит к расторжению договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) и расторжение договора по решению суда являются различными способами защиты, которые не могут быть отождествлены. Первый способ защиты не требует досудебного порядка урегулирования спора: договор считается расторгнутым с момента получения стороной соответствующего уведомления контрагента.
Пункт 3.2.5 договора аренды от 13 февраля 2006 г., заключенного между Администрацией муниципального образования Северский район и предпринимателем Гаричкиной Верой Юрьевной, предусматривает односторонний порядок расторжения договора по требованию администрации. Однако п. 7.3 того же договора предусматривает его расторжение по решению суда. При таких обстоятельствах условия договора аренды нуждаются в толковании. При выяснении действительной общей воли сторон следует, согласно ст. 431 ГК РФ, принимать во внимание в том числе последующее поведение сторон.
Последующее поведение администрации - арендодателя по договору свидетельствует о том, что действительная воля сторон состояла в установлении в качестве способа защиты нарушенного права арендодателя при существенном нарушении условий договора со стороны арендатора расторжения договора в судебном порядке. Именно с иском о расторжении договора администрация обратилась в арбитражный суд. При реализации контрагентом права на односторонний отказ подобный иск является излишним, так как правоотношение было бы уже прекращено в связи с отказом. В такой ситуации арендодатель обращается в суд с иным иском, в частности, иском об освобождении земельного участка в связи с прекращением арендного правоотношения.
Таким образом, поскольку в качестве способа защиты арендодатель избрал обращение в суд с иском о расторжении договора, он, по общему правилу, должен был соблюсти установленный ст. 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора означает выполнение арендодателем как требований п. 2 ст. 452 ГК РФ, так и требований ст. 619 ГК РФ. На данное обстоятельство указывает Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Соблюдение требований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, означает направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Специальные нормы о расторжении договора аренды земельного участка предусмотрены ст. 46 ЗК РФ. В частности, дополнительным основание для расторжения является использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с опасными химическими или биологическими веществами, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
Письмо N 01-6/771 о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий направлено администрацией Гаричкиной 1 марта 2007 г. (т. 1, л.д. 31,32). В данном письме указано на существенное нарушение п. 4.1. договора аренды, в связи с разливом на территории арендуемого участка жидкости, содержащей нефтепродукты и о принятии в связи с этим нарушением администрацией муниципального образования решения о досрочном расторжении договора аренды. В письме не конкретизировано, когда состоялось нарушение. Можно предположить, что речь в письме идет о разливе на территории АЗС жидкости в январе 2007 г.
Материалы дела содержат ряд документов, в которых изложена информация о факте разлива жидкости с неприятным запахом из емкости на территории АЗС.
Первый факт разлива, как следует из письма начальника Территориального отдела Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 февраля 2007 г., был выявлен в январе 2007 г. (т. 1, л.д. 16-18). Первый акт, фиксирующий разлив жидкости на территории АЗС, был составлен Территориальным отделом Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека 19 января 2007 г. (т. 1, л.д. 21-22). Второй акт составлен 31 января 2007 г., согласно второму акту извлечение жидкости из емкости на территории АЗС, из которой произошла утечка, не произведено, эффективных и действенных мер по предотвращению утечки жидкости не принято, констатирована площадь поверхности разлива около 30 кв. м (т. 1, л.д. 23). В каждом из указанных актов вместо подписей уполномоченных представителей ответчика или третьего лица - общества проставлены подписи должностных лиц Афипского городского поселения в доказательство ознакомления с результатами проведения мероприятий по контролю, отметки об отказе представителей ответчика или третьего лица - общества подписать акт в акте отсутствуют.
Как следует из материалов дела, без предварительного предъявления к арендодателю требований об устранении нарушений договора аренды администрацией Афипского городского поселения были предприняты меры по ликвидации последствий разлива вещества на территории, заключен договор на проведение работ по сбору и обеззараживанию нефтесодержащих отходов от 6 февраля 2007 г. N 5-07 (т. 1., л.д. 24,27,29,52).
В отобранном образце жидкости, как следует из протокола N 3 аккредитованного испытательного лабораторного центра северского филиала Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 23 января 2007 г. обнаружены нефтепродукты и фенолы (т. 1, л.д. 20).
Между тем эти выводы не нашли подтверждения в заключение эксперта государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы от 21 марта 2007 г. проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного прокуратурой Северского района по основаниям, предусмотренным ст. 247 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 51). Как следует из заключения эксперта, на исследования были представлены образцы воздуха, почвы, пропитанной жидкостью, жидкость, образующая пропитку почвы, а также образцы ГСМ, изъятые из трех цистерн N 4,6,9. Образцы изъяты в январе (23 и 25) 2007 г. на АЗС, расположенной в п.Афипский по ул. Промышленной 8.
Эксперт, исследовав пробы почвы и образцы жидкости, пришел к выводу о том, что жидкость, образующая пропитку почвы, не является нефтепродуктом или горюче-смазочным материалом Эксперт пришел к выводу, что компоненты, содержащиеся в жидкости, а также в воздухе, не включены в Список сильнодействующих и ядовитых веществ, ядовитыми веществами не являются. Жидкости, изъятые из цистерн, являются дизельным топливом (емкость 4 и 9) и автомобильным бензином (емкость 6). Компоненты жидкости, составляющей пропитку почвы, в дизельном топливе и автомобильном бензине не обнаружены (т. 1, л.д. 84-96).
Таким образом, расторгая договор в судебном порядке, администрация должна была соблюсти требования ст. 619 ГК РФ.
Письмо N 01-6/771 от 1 марта 2007 г. о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий, направленное администрацией Гаричкиной В.Ю., не содержит конкретизации, какие именно действия должен совершить предприниматель для целей устранения недостатков, не устанавливает разумный срок для их устранения.
Письмо направлено Администрацией в марте 2007 г., притом, что первая информация датирована началом февраля 2007 г., разлив выявлен в январе 2007 г.
Причем, как следует из заключения эксперта от 31 марта 2007 г., нарушение договора аренды, которые были вменены в марте Гаричкиной В.Ю., не носили неустранимого характера для здоровья населения и экологической обстановки, следовательно, могли быть устранены предпринимателем своими силами.
В письме от 07 июня 2007 г. N 01-6/2334, адресованным главой муниципального образования Северский район руководителю департамента по чрезвычайным ситуациям и государственному экологическому контролю, содержится указание на то, что источником резкого неприятного запаха является металлическая емкость, которая является собственностью В.Ю. Гаричкиной, не принимающей никаких мер по устранению неприятного запаха.
Однако в материалах дела нет подтверждений направления предпринимателю Гаричкиной требований об устранении емкости с территории арендованного земельного участка.
В материалах имеется ряд документов, свидетельствующих о попытках посредством расторжения договора аренды земельного участка отреагировать на жалобы населения по поводу неприятного запаха. Однако даже наличие публичного интереса не позволяет игнорировать требования ст. 619 ГК РФ, при том, что нарушений договора, приводящих к значительному ухудшению экологической обстановки, отравления, загрязнения, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с опасными химическими или биологическими веществами, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, выявлено не было.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факты отравления людей и наличие причинно-следственной связи между отравлением и нарушениями ответчиком договора аренды. При этом апелляционный суд учитывает, что арендованный ответчицей земельный участок находится вблизи от иных промышленных объектов.
Нормы административного права позволяют применить при наличии оснований, меры административного реагирования вплоть до административного приостановления деятельности. Как следует из материалов дела, истец пытался прибегнуть к данному потенциалу норм административного права: постановлением Северского районного суда Краснодарского края от 2 февраля 2007 г. деятельность Северского филиала ЗАО "Росанко-Юг" приостановлена на 90 суток (т. 1, л.д. 25,26). Данное постановление было впоследствии отменено (т. 1, л.д. 101). Постановлением Северского районного суда Краснодарского края от 5 февраля 2007 г. ЗАО "Росанко-Юг" подвергнуто штрафу в размере 20 000 рублей (т. 1, л.д. 46). По факту хранения и иного обращения с химическими веществами, повлекшего загрязнение окружающей среды, причинение вреда здоровью человека, прокуратурой Северского района 25 января 2007 г. возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 247 УК РФ (т. 1, л.д. 51). Именно в рамках этого дела была проведена экспертиза, согласно которой компоненты жидкости, составляющей пропитку почвы, в дизельном топливе и автомобильном бензине не обнаружено (т. 1, л.д. 84-96).
Нормы гражданского права о расторжении договора призваны регулировать взаимодействие конкретизированных участников, посредством положений о расторжении договора не может быть компенсировано несостоявшееся преследование в административном порядке; они не могут выполнить функциональную нагрузку норм административного права.
При таких обстоятельствах выводы суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит обстоятельствам дела, иск подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Кроме того, в обжалуемом судебном суд также пришел к выводу, что земельный участок передан Гаричкиной В.Ю. в субаренду ЗАО "Росанко-Юг" без письменного согласия арендодателя, т.е. Гаричкиной также нарушены условия п. 4.2.1 договора аренды.
Однако и это выявленное нарушение договора может быть положено в основание расторжения договорного правоотношения только при условии выполнения требований ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г. по делу N А32-7441/2007-36/197 отменить, исковое заявление Администрации муниципального образования Северский район к предпринимателю Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар оставить без рассмотрения.
Возвратить Администрации муниципального образования Северский район из федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины, оплаченной согласно платежному поручению N 567 от 04.05.2007 г.
Возвратить Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар, ул. Гоголя, 127, из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины, оплаченной согласно квитанции от 17 декабря 2007 г.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2008 N 15АП-1113/2007 ПО ДЕЛУ N А32-7441/2007-36/197
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2008 г. N 15АП-1113/2007
Дело N А32-7441/2007-36/197
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 января 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: представитель по доверенности от 19.10.2007 г. Табакова Светлана Николаевна
от ответчика: представители Кучерова Олимпиада Игоревна, доверенность от 07.06.2007 г., Гаричкин Юрий Александрович, доверенность от 18.06.2007
от третьих лиц: от Администрации Афипского городского поселения Северского района Богданова Инесса Александровна, доверенность от 09.01.2008 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Гаричкиной Веры Юрьевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г.
по делу N А32-7441/2007-36/197
по иску Администрации муниципального образования Северский район
к предпринимателю Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар
при участии третьих лиц Администрации Афипского городского поселения Северского района, закрытого акционерного общества "Росанко-Юг"
о расторжении договора аренды
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.
установил:
Администрации муниципального образования Северский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к предпринимателю Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу пос.Афипский, ул. Промышленная, 8, кадастровый номер 23:26:02 03 040:0077 N 2600001694 от 13 февраля 2006 г.
В обоснование иска указала на то, что арендатором Гаричкиной существенно нарушены условия договора, а именно, на территории расположения принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости предпринимательскую деятельность ведет иное лицо (ООО "Росанко-Юг"), нарушены санитарно-эпидемиологические требования.
В качестве третьих лиц без самостоятельных требований к участию в деле привлечены Администрация Афипского городского поселения Северского района, закрытое акционерное общество "Росанко-Юг".
В отзыве на иск ответчик просил суд в иске о расторжении договора аренды отказать, отзыв мотивирован указанием на то, что истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора (т. 1, л.д. 97-98). В судебном заседании 15 ноября 2007 г. ответчик также сослался на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора (т. 2, л.д. 15, об.).
В отзыве администрации Афипского городского поселения Северского района администрация просит исковые требования удовлетворить, мотивирует разливом на территории арендованного ответчиком участка в январе 2007 г. нефтесодержащей жидкости с резким удушающим запахом, площадь 2000 кв. м (т. 1, л.д. 111).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края иск Администрации муниципального образования Северский район удовлетворен. Суд признал необоснованными доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку согласно п. 3.2.5. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком при указанных в пункте существенных нарушениях, Гаричкиной существенно нарушены условия п. 4.1. договора аренды. Суд также пришел к выводу, что земельный участок передан Гаричкиной в субаренду ЗАО "Росанко-Юг" без письменного согласия арендодателя, т.е. Гаричкиной также нарушены условия п. 4.2.1 договора аренды.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать. Жалоба мотивирована указанием на несоблюдение истцом досудебного порядке урегулирования спора; факт разлития на территории арендуемого участка жидкости, содержащей нефтепродукты, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами; нарушений ответчиком законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей природной среды не установлено; причинно-следственная связь между деятельностью ответчика и загрязнением атмосферного воздуха не доказана; предметом договора аренды с ЗАО "Росанко-Юг" является имущество, не связанное неразрывно с арендуемым ответчиком земельным участком.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы. Полагают, что факт нарушения ответчицей договора не доказан. Пояснили, что в настоящее время договор между ЗАО "Росанко-Юг" и ответчицей расторгнут. Представили фотографию емкости, утверждают, что она герметична.
Представители истца и третьего лица Администрации Афипского городского поселения Северского района просили жалобу оставить без удовлетворения.
Представитель истца пояснил суду, что договор аренды мог быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, земельный участок был в ненадлежащем санитарном состоянии, в мае опять зафиксирован разлив жидкости. На вопрос суда, чем доказывается разлив в мае, представитель пояснила, что доказывается только протоколом. На вопрос суда есть ли неприятный запах в настоящий момент представитель Администрации Афипского городского поселения Северского района пояснила, что пока нет. По вопросу о расположении иных промышленных объектов пояснила, что объекты ответчика ближе всех к жилым домам, дала пояснения по ситуационному плану.
Третье лицо ЗАО "Росанко-Юг" представителя в судебное заседание не прислал. Заказное письмо с уведомлением, направленное ЗАО "Росанко-Юг" по адресу, которое само общество указывало в договорах, по которому ранее оно получало уведомления (т. 1, л.д. 88 об, 115, 122, 140) вернулось в суд с отметкой "организация не разыскана". Судом была направлена телеграмма, согласно отчету о доставке телеграммы она не доставлена.
В соответствии с п. 1 ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. Копии судебных актов направлялись судом по адресу, указанному самим третьим лицом. Иных адресов суду не сообщено, поэтому в силу п. 2 ст. 123, п. 1 ст. 124 АПК РФ третье лицо считается извещенным надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба в части отмены решения суда подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с оставлением иска без рассмотрения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 13 февраля 2006 г. между Администрацией муниципального образования Северский район и предпринимателем Гаричкиной Верой Юрьевной заключен договор аренды земельного участка общей площадью 10550 кв. м, расположенный в п.Афипском, ул. Промышленная, 8, кадастровый номер 23:26:02 03 040:0077, для эксплуатации недвижимого имущества, на срок три года. Участок предпринимателю передан по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 9-12). Земельный участок был предоставлен Гаричкиной В.Ю. в аренду на основании постановления исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края, в связи с приобретением ею по договору купли-продажи ряда объектов, в том числе здания операторной, здания сторожки, здания наливной, расположенного по адресу пос. Афипский, ул. Промышленная, 8 (т. 1, л.д. 14, 15). 25 марта 2003 г. в ЕГРП были сделаны записи о праве собственности Гаричкиной В.Ю. на данные объекты, свидетельства о государственной регистрации серии 23-АА N 851646, 851647, 851645 (т. 1, л.д. 33-35). К материалам дела приобщена копия договора аренды имущества от 21 марта 2003 г., заключенного между Гаричкиной В.Ю. и ЗАО "Росанко-Юг". Договор направлен на предоставление предпринимателем обществу резервуаров различного объема в количестве 37 шт., иного имущества, всего 45 объектов, сроком на пять лет и акт приема-передачи этих объектов (т. 1, л.д. 120-123).
Решение суда первой инстанции содержит противоречивые выводы. С одной стороны, суд признал необоснованными доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, при этом сослался на п. 3.2.5. договора, согласно которому арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком при указанных в пункте существенных нарушениях. С другой стороны, указал на п. 7.3 договора аренды, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом. То есть, в решении суда первой инстанции отсутствует четкая квалификация примененного судом способа защиты нарушенного права. Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, которое, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, приводит к расторжению договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) и расторжение договора по решению суда являются различными способами защиты, которые не могут быть отождествлены. Первый способ защиты не требует досудебного порядка урегулирования спора: договор считается расторгнутым с момента получения стороной соответствующего уведомления контрагента.
Пункт 3.2.5 договора аренды от 13 февраля 2006 г., заключенного между Администрацией муниципального образования Северский район и предпринимателем Гаричкиной Верой Юрьевной, предусматривает односторонний порядок расторжения договора по требованию администрации. Однако п. 7.3 того же договора предусматривает его расторжение по решению суда. При таких обстоятельствах условия договора аренды нуждаются в толковании. При выяснении действительной общей воли сторон следует, согласно ст. 431 ГК РФ, принимать во внимание в том числе последующее поведение сторон.
Последующее поведение администрации - арендодателя по договору свидетельствует о том, что действительная воля сторон состояла в установлении в качестве способа защиты нарушенного права арендодателя при существенном нарушении условий договора со стороны арендатора расторжения договора в судебном порядке. Именно с иском о расторжении договора администрация обратилась в арбитражный суд. При реализации контрагентом права на односторонний отказ подобный иск является излишним, так как правоотношение было бы уже прекращено в связи с отказом. В такой ситуации арендодатель обращается в суд с иным иском, в частности, иском об освобождении земельного участка в связи с прекращением арендного правоотношения.
Таким образом, поскольку в качестве способа защиты арендодатель избрал обращение в суд с иском о расторжении договора, он, по общему правилу, должен был соблюсти установленный ст. 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора означает выполнение арендодателем как требований п. 2 ст. 452 ГК РФ, так и требований ст. 619 ГК РФ. На данное обстоятельство указывает Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Соблюдение требований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, означает направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Специальные нормы о расторжении договора аренды земельного участка предусмотрены ст. 46 ЗК РФ. В частности, дополнительным основание для расторжения является использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с опасными химическими или биологическими веществами, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
Письмо N 01-6/771 о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий направлено администрацией Гаричкиной 1 марта 2007 г. (т. 1, л.д. 31,32). В данном письме указано на существенное нарушение п. 4.1. договора аренды, в связи с разливом на территории арендуемого участка жидкости, содержащей нефтепродукты и о принятии в связи с этим нарушением администрацией муниципального образования решения о досрочном расторжении договора аренды. В письме не конкретизировано, когда состоялось нарушение. Можно предположить, что речь в письме идет о разливе на территории АЗС жидкости в январе 2007 г.
Материалы дела содержат ряд документов, в которых изложена информация о факте разлива жидкости с неприятным запахом из емкости на территории АЗС.
Первый факт разлива, как следует из письма начальника Территориального отдела Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 февраля 2007 г., был выявлен в январе 2007 г. (т. 1, л.д. 16-18). Первый акт, фиксирующий разлив жидкости на территории АЗС, был составлен Территориальным отделом Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека 19 января 2007 г. (т. 1, л.д. 21-22). Второй акт составлен 31 января 2007 г., согласно второму акту извлечение жидкости из емкости на территории АЗС, из которой произошла утечка, не произведено, эффективных и действенных мер по предотвращению утечки жидкости не принято, констатирована площадь поверхности разлива около 30 кв. м (т. 1, л.д. 23). В каждом из указанных актов вместо подписей уполномоченных представителей ответчика или третьего лица - общества проставлены подписи должностных лиц Афипского городского поселения в доказательство ознакомления с результатами проведения мероприятий по контролю, отметки об отказе представителей ответчика или третьего лица - общества подписать акт в акте отсутствуют.
Как следует из материалов дела, без предварительного предъявления к арендодателю требований об устранении нарушений договора аренды администрацией Афипского городского поселения были предприняты меры по ликвидации последствий разлива вещества на территории, заключен договор на проведение работ по сбору и обеззараживанию нефтесодержащих отходов от 6 февраля 2007 г. N 5-07 (т. 1., л.д. 24,27,29,52).
В отобранном образце жидкости, как следует из протокола N 3 аккредитованного испытательного лабораторного центра северского филиала Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 23 января 2007 г. обнаружены нефтепродукты и фенолы (т. 1, л.д. 20).
Между тем эти выводы не нашли подтверждения в заключение эксперта государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы от 21 марта 2007 г. проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного прокуратурой Северского района по основаниям, предусмотренным ст. 247 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 51). Как следует из заключения эксперта, на исследования были представлены образцы воздуха, почвы, пропитанной жидкостью, жидкость, образующая пропитку почвы, а также образцы ГСМ, изъятые из трех цистерн N 4,6,9. Образцы изъяты в январе (23 и 25) 2007 г. на АЗС, расположенной в п.Афипский по ул. Промышленной 8.
Эксперт, исследовав пробы почвы и образцы жидкости, пришел к выводу о том, что жидкость, образующая пропитку почвы, не является нефтепродуктом или горюче-смазочным материалом Эксперт пришел к выводу, что компоненты, содержащиеся в жидкости, а также в воздухе, не включены в Список сильнодействующих и ядовитых веществ, ядовитыми веществами не являются. Жидкости, изъятые из цистерн, являются дизельным топливом (емкость 4 и 9) и автомобильным бензином (емкость 6). Компоненты жидкости, составляющей пропитку почвы, в дизельном топливе и автомобильном бензине не обнаружены (т. 1, л.д. 84-96).
Таким образом, расторгая договор в судебном порядке, администрация должна была соблюсти требования ст. 619 ГК РФ.
Письмо N 01-6/771 от 1 марта 2007 г. о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий, направленное администрацией Гаричкиной В.Ю., не содержит конкретизации, какие именно действия должен совершить предприниматель для целей устранения недостатков, не устанавливает разумный срок для их устранения.
Письмо направлено Администрацией в марте 2007 г., притом, что первая информация датирована началом февраля 2007 г., разлив выявлен в январе 2007 г.
Причем, как следует из заключения эксперта от 31 марта 2007 г., нарушение договора аренды, которые были вменены в марте Гаричкиной В.Ю., не носили неустранимого характера для здоровья населения и экологической обстановки, следовательно, могли быть устранены предпринимателем своими силами.
В письме от 07 июня 2007 г. N 01-6/2334, адресованным главой муниципального образования Северский район руководителю департамента по чрезвычайным ситуациям и государственному экологическому контролю, содержится указание на то, что источником резкого неприятного запаха является металлическая емкость, которая является собственностью В.Ю. Гаричкиной, не принимающей никаких мер по устранению неприятного запаха.
Однако в материалах дела нет подтверждений направления предпринимателю Гаричкиной требований об устранении емкости с территории арендованного земельного участка.
В материалах имеется ряд документов, свидетельствующих о попытках посредством расторжения договора аренды земельного участка отреагировать на жалобы населения по поводу неприятного запаха. Однако даже наличие публичного интереса не позволяет игнорировать требования ст. 619 ГК РФ, при том, что нарушений договора, приводящих к значительному ухудшению экологической обстановки, отравления, загрязнения, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с опасными химическими или биологическими веществами, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, выявлено не было.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факты отравления людей и наличие причинно-следственной связи между отравлением и нарушениями ответчиком договора аренды. При этом апелляционный суд учитывает, что арендованный ответчицей земельный участок находится вблизи от иных промышленных объектов.
Нормы административного права позволяют применить при наличии оснований, меры административного реагирования вплоть до административного приостановления деятельности. Как следует из материалов дела, истец пытался прибегнуть к данному потенциалу норм административного права: постановлением Северского районного суда Краснодарского края от 2 февраля 2007 г. деятельность Северского филиала ЗАО "Росанко-Юг" приостановлена на 90 суток (т. 1, л.д. 25,26). Данное постановление было впоследствии отменено (т. 1, л.д. 101). Постановлением Северского районного суда Краснодарского края от 5 февраля 2007 г. ЗАО "Росанко-Юг" подвергнуто штрафу в размере 20 000 рублей (т. 1, л.д. 46). По факту хранения и иного обращения с химическими веществами, повлекшего загрязнение окружающей среды, причинение вреда здоровью человека, прокуратурой Северского района 25 января 2007 г. возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 247 УК РФ (т. 1, л.д. 51). Именно в рамках этого дела была проведена экспертиза, согласно которой компоненты жидкости, составляющей пропитку почвы, в дизельном топливе и автомобильном бензине не обнаружено (т. 1, л.д. 84-96).
Нормы гражданского права о расторжении договора призваны регулировать взаимодействие конкретизированных участников, посредством положений о расторжении договора не может быть компенсировано несостоявшееся преследование в административном порядке; они не могут выполнить функциональную нагрузку норм административного права.
При таких обстоятельствах выводы суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит обстоятельствам дела, иск подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Кроме того, в обжалуемом судебном суд также пришел к выводу, что земельный участок передан Гаричкиной В.Ю. в субаренду ЗАО "Росанко-Юг" без письменного согласия арендодателя, т.е. Гаричкиной также нарушены условия п. 4.2.1 договора аренды.
Однако и это выявленное нарушение договора может быть положено в основание расторжения договорного правоотношения только при условии выполнения требований ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г. по делу N А32-7441/2007-36/197 отменить, исковое заявление Администрации муниципального образования Северский район к предпринимателю Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар оставить без рассмотрения.
Возвратить Администрации муниципального образования Северский район из федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины, оплаченной согласно платежному поручению N 567 от 04.05.2007 г.
Возвратить Гаричкиной Вере Юрьевне, г. Краснодар, ул. Гоголя, 127, из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины, оплаченной согласно квитанции от 17 декабря 2007 г.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)