Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2306/2013) общества с ограниченной ответственностью "Согласие" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 22 февраля 2013 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего Фомина Александра Витальевича о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в рамках дела N А70-5051/2011 (судья Доронин С.А.) о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Доминик" (ОГРН 1027200785292, ИНН 7203072638),
при участии в судебном заседании представителей:
- от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Доминик" Фомина Александра Витальевича - представитель Важенина Н.М. по доверенности от 28.02.2013 сроком на 1 год, паспорт (до перерыва); представитель Лапшин А.Е. по доверенности от 28.02.2013 сроком на 1 год, паспорт (после перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Согласие" - представитель Миськова О.Н. по доверенности от 19.12.2012 сроком на 1 год, паспорт;
- от Банка ВТБ (открытое акционерное общество) - представитель Рудовол И.П. по доверенности от 28.03.2012 сроком на 3 года, паспорт;
решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.12.2011 по делу N А70-5051/2011 закрытое акционерное общество "Доминик" (далее - ЗАО "Доминик", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Кунгуров С.Н.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.05.2012 по делу N А70-5051/2011 Кунгуров С.Н. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Кравченко И.В.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 14.06.2012 по делу N А70-5051/2011 Кравченко И.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, вопрос об утверждении конкурсного управляющего ЗАО "Доминик" назначен на 28.06.2012.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2012 по делу N А70-5051/2011 конкурсным управляющим ЗАО "Доминик" назначен Фомин Александр Витальевич.
В порядке пункта 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В. 30.11.2012 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника обратился с заявлением о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, заключенного между ЗАО "Доминик" и обществом с ограниченной ответственностью "Согласие" (далее - ООО "Согласие", ответчик, податель жалобы).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.02.2013 по делу N А70-5051/2011 заявление конкурсного управляющего ЗАО "Доминик" Фомина А.В. удовлетворено. Договор купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, заключенный между ЗАО "Доминик" и ООО "Согласие", признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Согласие" возвратить в конкурсную массу ЗАО "Доминик" земельный участок площадью 1 848 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящийся по адресу: примерно в 2 800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с.Старая Заимка, ул. Заречная, 2.
Восстановлено право требования ООО "Согласие" с ЗАО "Доминик" возврата денежных средств в размере 924 000 рублей.
С ООО "Согласие" в пользу ЗАО "Доминик" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 8 000 рублей.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Согласие" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, в основе выводов суда об удовлетворении требований конкурсного управляющего ошибочно принято во внимание экспертное заключение ООО "Оценочная компания "Альянс". В материалы дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что на момент заключения оспариваемой сделки ООО "Согласие" совершались аналогичные сделки купли-продажи земельных участков по ценам ниже, чем цена оспариваемой сделки. Судом не принята во внимание переписка ответчика с Департаментом имущественных отношений Тюменской области, отказавшимся приобретать земельный участок. Кроме того, указывает, что в нарушение сроков проведения экспертизы, установленных определением арбитражного суда, экспертное заключение поступило в суд только 18.02.2013, что препятствовало ответчику своевременно ознакомиться с ним и представить свои возражения.
Конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов, изложенных в ней, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А70-5051/2011 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07.05.2013.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка на момент совершения оспариваемой сделки.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Согласие" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. Поддержал заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель конкурсного управляющего должника возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; считает ходатайство ООО "Согласие" о назначении повторной экспертизы не подлежащим удовлетворению.
Представитель Банка ВТБ (открытое акционерное общество) возражал против заявленного подателем жалобы ходатайства.
В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом положений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
Поскольку ООО "Согласие" не заявляло ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, рассмотрение дела возможно по имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, определение Арбитражного суда Тюменской области от 22.02.2012 по делу N А70-5051/2011 - отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.03.2010 между ЗАО "Доминик" (продавец) и ООО "Согласие" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, общей площадью 1 848 000 кв. м, находящийся по адресу: примерно в 2 800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с. Старая Заимка, ул. Заречная, 2, а покупатель обязуется принять и оплатить названный земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных договором (том 47 листы дела 11-12).
Согласно пункту 3 договора купли-продажи участок имеет кадастровый (или условный) номер 72:08:1304001:154, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.
Цена участка составляет 924 000 рублей (пункт 10 договора купли-продажи).
22.03.2010 сторонами подписан передаточный акт земельного участка (том 47 лист дела 13).
07.04.2010 между ЗАО "Доминик" и ООО "Согласие" подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, согласно которому продавец подтверждает, что оплата по договору за приобретаемый покупателем земельный участок произведена в полном объеме. Претензий по оплате не имеется (том 47 лист дела 14).
Конкурсный управляющий ЗАО "Диминик" Фомин А.В., полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, является недействительной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Требование конкурсного управляющего Фомина А.В. о признании недействительным договора купли-продажи заявлено по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По правилам статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Согласно пункту 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", отмечено, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Данная норма права предполагает осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.
Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательство того, что, заключая оспариваемые договоры, стороны намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Таким образом, для признания сделки недействительной по указанному основанию необходимо установить направленность сделки на уменьшение конкурсной массы должника, отчуждение имущества должника по заведомо заниженной цене, нарушение в результате ее совершения прав и законных интересов кредиторов.
Указанные обстоятельства по правилам статьи 65 АПК РФ должны быть доказаны конкурсным управляющим должника.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании имеющихся в материалах дела документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что конкурсный управляющий не доказал, что стороны сделки намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес. Напротив, ООО "Согласие" представило доказательства, что сделка совершена с намерением реализовать обычный хозяйственный интерес и совершение сделки соответствующей аналогичным сделкам в схожий период времени.
Как утверждает конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В., в результате совершения оспариваемой сделки имущество должника (земельный участок) было реализовано по заниженной цене в нарушение интересов должника и его кредиторов.
Повторно рассматривая настоящий вопрос, суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией конкурсного управляющего по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции в целях определения рыночной стоимости земельного участка площадью 1 848 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящийся по адресу: примерно 2800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с. Старая Заимка, ул. Заречная, 2 (предмета оспариваемого договора) назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" Соловьевой Наталье Владимировне (определение от 24.01.2012, том 52 листы дела 150-153).
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" от 18.02.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 31 416 000 рублей (том 56 листы дела 2-85).
Суд первой инстанции, приняв во внимание только заключение эксперта ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС", пришел к выводу, что стоимость земельного участка площадью 1 848 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящегося по адресу: примерно 2800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с Старая Заимка, ул. Заречная, 2, является заниженной и не соответствует рыночной стоимости имущества на момент заключения оспариваемого договора.
Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания сделки недействительной не подтвержден обстоятельствами дела.
В силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Частью 3 статьи 86 АПК РФ установлено, что заключение эксперта оглашается в судебном заседании и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Заключение эксперта ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" от 18.02.2013 не содержит сведений о совершении реальных сделок купли-продажи земельных участков.
При определении рыночной цены земельного участка оценщиком применен один метод исследования - сравнительный подход, иные подходы - доходный и затратный не применялись; оценщиком для определения рыночной стоимости использовалась только цена предложения объектов аналогов, отличных от предмета оспариваемой сделки. Экспертом в заключении отмечено, что на размер рыночной стоимости в значительной степени влияет его месторасположение и иные факторы.
В заключении указано, что Заводоуковский район расположен в юго-восточной части Тюменской области. Граничит с Упоровским, Ялуторовским, Юргинским, Омутинским и Армизонским районами области. Районный центр - г. Заводоуковск. Расстояние г. Заводоуковска от г. Тюмени 95 км. Заселенность низкая. Объект экспертизы, земельный участок расположен в с. Старая Заимка. Удаленность от г. Заводоуковска 25, 5 км.
Для сравнительного анализа приведены предлагаемые к продаже объекты -земельные участки площадью 120 000 кв. м, 60 000 кв. м, 60 000 кв. м, удаленностью соответственно Ялуторовский тракт 50 км от Тюмени, Московский тракт 30 км от Тюмени, Московский тракт 25 км от Тюмени. Выбранные экспертом объекты не аналогичны объекту оценки, но применен коэффициент понижения цены.
Следовательно, данное заключение носит вероятностный характер о рыночной цене приобретения. По мнению суда апелляционной инстанции, данных о рыночной стоимости объекта, изложенных в данном заключении, при наличии в деле иных объективных доказательств, опровергающих указанные экспертом сложившиеся рыночные цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения в с. Старая заимка Заводоуковского района Тюменской области, недостаточно для вывода о наличии в действиях сторон признаков злоупотребления правом и причинения вреда кредиторам.
Конкурсный управляющий утверждая о наличии оснований для применения положений статьи 10 ГК РФ только по причине занижения рыночной стоимости земельного участка должен доказать, что ЗАО "Доминик" продало земельный участок по цене не соответствующей рыночной стоимости, по цене и на условиях не соответствующих аналогичным условиям сделок, совершаемых в данный период времени, а ООО "Согласие" заведомо знало о неравноценной стоимости передаваемого земельного участка и действовало с противоправной целью.
ООО "Согласие", возражая против заявленных требований, ссылается на то, что на момент совершения оспариваемой сделки (22.03.2010) цена на земельные участки на территории Заводоуковского района Тюменской области соответствовала рыночной цене спорного договора купли-продажи, представив также отчет N 1106/12 ООО "Центр экономического содействия" о рыночной цене участка 665 000 рублей по состоянию на 22.03.2010. В отчете ООО "Центр экономического содействия" также использовался только сравнительный метод по цене предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в Тюменской области.
Таким образом, по отчету эксперта и заключению оценщика, вероятная рыночная стоимость земельного участка существенно отличается (665 000 рублей и 31 416 000 рублей).
Однако, суд апелляционной инстанции полагает недоказанным занижение рыночной стоимости земельного участка, поскольку в деле имеются иные доказательства реального приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения в этот же период времени, на той же территории, несущественно отличающихся по площади и по цене не выше, чем в оспариваемой сделке.
Так, 15.08.2010 ООО "Согласие" приобрело у гражданки Пархоменко Валентины Ивановны земельный участок общей площадью 2 065 189 кв. м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Тюменская область, Заводоуковский район, 1,3 км по направлению на запад от ориентира с. Новая Заимка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка по цене 103 359 рублей.
22.09.2010 ООО "Согласие" приобрело у гражданки Ширшовой Ирины Ивановны земельный участок общей площадью 2 058 293 кв. м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Тюменская область, примерно в 2 км по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка, ул. Вокзальная, 1 по цене 102 910 рублей.
22.09.2010 ООО "Согласие" приобрело земельный участок общей площадью 2 018 902 кв. м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся в 3 км по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка, ул. Вокзальная, 68 по цене 102 945 рублей.
Как указывает ответчик, указанные земельные участки, как и спорный земельный участок, были образованы из земельных долей, находившихся на территории Старозаимской сельской администрации и по своим качественным характеристикам (баллам продуктивности почвы) являются одинаковыми. Все земельные участки находятся в относительной близости друг от друга.
Суд апелляционной инстанции считает данные доказательства сложившейся рыночной стоимости земельных участков на территории Заводоуковского района с. Новая Заимка объективными и имеющими доказательственное значение, так как контрагентами по данным сделкам не является ЗАО "Доминик", а утверждения конкурсного управляющего, что данные участки также могли отчуждаться по заниженной стоимости или не по той цене, которая указана в договоре бездоказательны.
Достоверность данных сделок подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2010 72 НЛ 790520, от 21.10.2010 72 НЛ 790435, от 21.10.2010 72 НЛ 790434, в соответствии с которыми в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на земельные участки, проданные по вышеуказанным договорам на ООО "Согласие".
Целью приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения ООО "Согласие" указывает ведение собственной сельскохозяйственной деятельности на данной территории. Какой либо заинтересованности по отношению к должнику ООО "Согласие" не имеет.
Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Конкурсный управляющий подтверждает, что ООО "Согласие" не является заинтересованным лицом по отношению к должнику.
Оценивая доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что с целях соблюдения требований статьи 5 Закона Тюменской области от 03.11.2003 N 170 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планировании их использования" и постановления Правительства Тюменской области от 17.10.2005 N 754-рп "О порядке принятия решения о реализации Тюменской областью права преимущественного приобретения земельного участка" извещением от 04.03.2010 ЗАО "Доминик" ставило в известность Департамент имущественных отношений Тюменской области о намерении продать спорный земельный участок по цене 5 000 рублей за 1 га (том 52 лист дела 132), что соответствует стоимости земельного участка, определенной сторонами в оспариваемом договоре - 924 000 рублей (184,8 га х 5 000 рублей).
Письмом N 5646/10-2 от 21.05.2010 Департамент имущественных отношений Тюменской области сообщил о нецелесообразности приобретения земельного участка на условиях, предложенных ЗАО "Доминик" (том 52 лист дела 133).
Факт отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области от приобретения земельного участка также свидетельствует о необоснованности выводов суда первой инстанции о том, что цена спорного земельного участка, установленная в договоре купли-продажи от 22.03.2010, является заниженной.
Доводы конкурсного управляющего о продаже земельного участка ниже кадастровой стоимости также не являются достаточными основаниями для признания сделки недействительной по статье 10 ГК РФ. В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость земельного участка может не соответствовать его реальной рыночной стоимости.
Соответственно, отсутствуют основания считать, что оспариваемая сделка нарушает интересы должника и его кредиторов, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении рассматриваемого заявления (статья 4 АПК РФ).
В своем заявлении конкурсный управляющий также руководствовался тем, что на момент совершения оспариваемой сделки ЗАО "Доминик" отвечал признаку неплатежеспособности, так как прекратил исполнение части денежных обязательств.
Согласно статье 2 Закона о банкротстве под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.
В качестве доказательств, подтверждающих неплатежеспособность должника, конкурсный управляющий Фомин А.В. сослался на то, что на момент совершения сделки - 22.03.2010 - у должника имелись неисполненные обязательства перед ООО "НИККА-Финанс" в размере 197 580 руб. 89 коп.
Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2011 по настоящему делу признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования ООО "НИККА-Финанс" в размере 197 580 руб. 89 коп.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (картотека арбитражных дел), заявление ООО "НИККА-Финанс" о включении требования в реестр требований кредиторов должника принято к производству Арбитражного суда Тюменской области определением от 05.08.2011. Следовательно, задолженность ООО "НИККА-Финанс" перед ЗАО "Доминик" в указанной сумме не могла быть учтена в качестве признака неплатежеспособности по состоянию на 22.03.2010 года, о котором должно быть известно ООО "Согласие".
Ссылки заявителя на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.12.2010 по делу N А70-8815/2010 также подлежат отклонению, так как на момент вынесения определения о принятии заявления сделка была заключена.
Как установлено судом апелляционной инстанции, определение о принятии искового заявления Банка ВТБ (ОАО) к ЗАО "НИККА-Центр", ЗАО "Доминик", ЗАО "НИККА" о солидарном взыскании задолженности по кредитному соглашению N КС-729000/2008/00009 от 05.02.2008, неустойки по договорам поручительства N ДП1-729/2008/00009 от 02.02.2009 и N ДП2-729/2008/00009 от 16.02.2009 и обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке нежилого помещения N ДИ -729/2008/00009 от 02.02.2009 вынесено арбитражным судом 27.08.2010, то есть через пять месяцев после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.
При таких обстоятельствах следует констатировать, что конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В. не представил доказательств подтверждающих, что ЗАО "Доминик" прекратило исполнение обязательства, а ООО "Согласие" знало или должно было знать о прекращении исполнения должником денежных обязательств перед названными им кредиторами на дату совершения оспариваемой сделки, что свидетельствует об отсутствии злоупотребления правом со стороны ООО "Согласие".
Учитывая изложенное, достаточных оснований для признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи земельного участка как ничтожной сделки и, соответственно, применения последствий недействительности сделки не имеется.
Кроме того, в обоснование заявления конкурсный управляющий указывает, что сделка ничтожна на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ, так как воля сторон при совершении оспариваемой сделки купли-продажи была направлена на заключение договора дарения.
Согласно статье 170 ГК РФ притворная сделка - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно пункту 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Из содержания пункта 1 статьи 572 ГК РФ следует, что обязательным признаком договора дарения является очевидное намерение передать имущество безвозмездно. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
В рассматриваемом случае безвозмездность сделки купли-продажи земельного участка или совершение ее по заведомо заниженной цене не доказаны.
При указанных обстоятельствах основания полагать, что данная сделка была совершена с целью прикрыть иную сделку (дарение), у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 22 февраля 2013 года по делу N А70-5051/2011 подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу.
Апелляционная жалоба ООО Согласие" подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на ЗАО "Доминик", то есть с ЗАО "Доминик" в пользу ООО "Согласие" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" удовлетворить. Определение арбитражного суда Тюменской области от 22 февраля 2013 года по делу N А70-5051/2011 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО "Доминик" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Доминик" (ИНН 7203072638, ОГРН 10272007852920) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2013 ПО ДЕЛУ N А70-5051/2011
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2013 г. по делу N А70-5051/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2306/2013) общества с ограниченной ответственностью "Согласие" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 22 февраля 2013 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего Фомина Александра Витальевича о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в рамках дела N А70-5051/2011 (судья Доронин С.А.) о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Доминик" (ОГРН 1027200785292, ИНН 7203072638),
при участии в судебном заседании представителей:
- от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Доминик" Фомина Александра Витальевича - представитель Важенина Н.М. по доверенности от 28.02.2013 сроком на 1 год, паспорт (до перерыва); представитель Лапшин А.Е. по доверенности от 28.02.2013 сроком на 1 год, паспорт (после перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Согласие" - представитель Миськова О.Н. по доверенности от 19.12.2012 сроком на 1 год, паспорт;
- от Банка ВТБ (открытое акционерное общество) - представитель Рудовол И.П. по доверенности от 28.03.2012 сроком на 3 года, паспорт;
-
установил:
установил:
решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.12.2011 по делу N А70-5051/2011 закрытое акционерное общество "Доминик" (далее - ЗАО "Доминик", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Кунгуров С.Н.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.05.2012 по делу N А70-5051/2011 Кунгуров С.Н. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Кравченко И.В.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 14.06.2012 по делу N А70-5051/2011 Кравченко И.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, вопрос об утверждении конкурсного управляющего ЗАО "Доминик" назначен на 28.06.2012.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.06.2012 по делу N А70-5051/2011 конкурсным управляющим ЗАО "Доминик" назначен Фомин Александр Витальевич.
В порядке пункта 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В. 30.11.2012 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника обратился с заявлением о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, заключенного между ЗАО "Доминик" и обществом с ограниченной ответственностью "Согласие" (далее - ООО "Согласие", ответчик, податель жалобы).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.02.2013 по делу N А70-5051/2011 заявление конкурсного управляющего ЗАО "Доминик" Фомина А.В. удовлетворено. Договор купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, заключенный между ЗАО "Доминик" и ООО "Согласие", признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Согласие" возвратить в конкурсную массу ЗАО "Доминик" земельный участок площадью 1 848 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящийся по адресу: примерно в 2 800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с.Старая Заимка, ул. Заречная, 2.
Восстановлено право требования ООО "Согласие" с ЗАО "Доминик" возврата денежных средств в размере 924 000 рублей.
С ООО "Согласие" в пользу ЗАО "Доминик" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 8 000 рублей.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Согласие" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, в основе выводов суда об удовлетворении требований конкурсного управляющего ошибочно принято во внимание экспертное заключение ООО "Оценочная компания "Альянс". В материалы дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что на момент заключения оспариваемой сделки ООО "Согласие" совершались аналогичные сделки купли-продажи земельных участков по ценам ниже, чем цена оспариваемой сделки. Судом не принята во внимание переписка ответчика с Департаментом имущественных отношений Тюменской области, отказавшимся приобретать земельный участок. Кроме того, указывает, что в нарушение сроков проведения экспертизы, установленных определением арбитражного суда, экспертное заключение поступило в суд только 18.02.2013, что препятствовало ответчику своевременно ознакомиться с ним и представить свои возражения.
Конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов, изложенных в ней, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А70-5051/2011 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07.05.2013.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка на момент совершения оспариваемой сделки.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Согласие" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. Поддержал заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель конкурсного управляющего должника возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; считает ходатайство ООО "Согласие" о назначении повторной экспертизы не подлежащим удовлетворению.
Представитель Банка ВТБ (открытое акционерное общество) возражал против заявленного подателем жалобы ходатайства.
В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом положений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
Поскольку ООО "Согласие" не заявляло ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, рассмотрение дела возможно по имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, определение Арбитражного суда Тюменской области от 22.02.2012 по делу N А70-5051/2011 - отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.03.2010 между ЗАО "Доминик" (продавец) и ООО "Согласие" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, общей площадью 1 848 000 кв. м, находящийся по адресу: примерно в 2 800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с. Старая Заимка, ул. Заречная, 2, а покупатель обязуется принять и оплатить названный земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных договором (том 47 листы дела 11-12).
Согласно пункту 3 договора купли-продажи участок имеет кадастровый (или условный) номер 72:08:1304001:154, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.
Цена участка составляет 924 000 рублей (пункт 10 договора купли-продажи).
22.03.2010 сторонами подписан передаточный акт земельного участка (том 47 лист дела 13).
07.04.2010 между ЗАО "Доминик" и ООО "Согласие" подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, согласно которому продавец подтверждает, что оплата по договору за приобретаемый покупателем земельный участок произведена в полном объеме. Претензий по оплате не имеется (том 47 лист дела 14).
Конкурсный управляющий ЗАО "Диминик" Фомин А.В., полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 22.03.2010, является недействительной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Требование конкурсного управляющего Фомина А.В. о признании недействительным договора купли-продажи заявлено по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По правилам статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Согласно пункту 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", отмечено, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Данная норма права предполагает осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.
Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательство того, что, заключая оспариваемые договоры, стороны намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Таким образом, для признания сделки недействительной по указанному основанию необходимо установить направленность сделки на уменьшение конкурсной массы должника, отчуждение имущества должника по заведомо заниженной цене, нарушение в результате ее совершения прав и законных интересов кредиторов.
Указанные обстоятельства по правилам статьи 65 АПК РФ должны быть доказаны конкурсным управляющим должника.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании имеющихся в материалах дела документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что конкурсный управляющий не доказал, что стороны сделки намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес. Напротив, ООО "Согласие" представило доказательства, что сделка совершена с намерением реализовать обычный хозяйственный интерес и совершение сделки соответствующей аналогичным сделкам в схожий период времени.
Как утверждает конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В., в результате совершения оспариваемой сделки имущество должника (земельный участок) было реализовано по заниженной цене в нарушение интересов должника и его кредиторов.
Повторно рассматривая настоящий вопрос, суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией конкурсного управляющего по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции в целях определения рыночной стоимости земельного участка площадью 1 848 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящийся по адресу: примерно 2800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с. Старая Заимка, ул. Заречная, 2 (предмета оспариваемого договора) назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" Соловьевой Наталье Владимировне (определение от 24.01.2012, том 52 листы дела 150-153).
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" от 18.02.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 31 416 000 рублей (том 56 листы дела 2-85).
Суд первой инстанции, приняв во внимание только заключение эксперта ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС", пришел к выводу, что стоимость земельного участка площадью 1 848 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное производство, кадастровый номер 72:08:1304001:154, находящегося по адресу: примерно 2800 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тюменская область, Заводоуковский район, с Старая Заимка, ул. Заречная, 2, является заниженной и не соответствует рыночной стоимости имущества на момент заключения оспариваемого договора.
Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания сделки недействительной не подтвержден обстоятельствами дела.
В силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Частью 3 статьи 86 АПК РФ установлено, что заключение эксперта оглашается в судебном заседании и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Заключение эксперта ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" от 18.02.2013 не содержит сведений о совершении реальных сделок купли-продажи земельных участков.
При определении рыночной цены земельного участка оценщиком применен один метод исследования - сравнительный подход, иные подходы - доходный и затратный не применялись; оценщиком для определения рыночной стоимости использовалась только цена предложения объектов аналогов, отличных от предмета оспариваемой сделки. Экспертом в заключении отмечено, что на размер рыночной стоимости в значительной степени влияет его месторасположение и иные факторы.
В заключении указано, что Заводоуковский район расположен в юго-восточной части Тюменской области. Граничит с Упоровским, Ялуторовским, Юргинским, Омутинским и Армизонским районами области. Районный центр - г. Заводоуковск. Расстояние г. Заводоуковска от г. Тюмени 95 км. Заселенность низкая. Объект экспертизы, земельный участок расположен в с. Старая Заимка. Удаленность от г. Заводоуковска 25, 5 км.
Для сравнительного анализа приведены предлагаемые к продаже объекты -земельные участки площадью 120 000 кв. м, 60 000 кв. м, 60 000 кв. м, удаленностью соответственно Ялуторовский тракт 50 км от Тюмени, Московский тракт 30 км от Тюмени, Московский тракт 25 км от Тюмени. Выбранные экспертом объекты не аналогичны объекту оценки, но применен коэффициент понижения цены.
Следовательно, данное заключение носит вероятностный характер о рыночной цене приобретения. По мнению суда апелляционной инстанции, данных о рыночной стоимости объекта, изложенных в данном заключении, при наличии в деле иных объективных доказательств, опровергающих указанные экспертом сложившиеся рыночные цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения в с. Старая заимка Заводоуковского района Тюменской области, недостаточно для вывода о наличии в действиях сторон признаков злоупотребления правом и причинения вреда кредиторам.
Конкурсный управляющий утверждая о наличии оснований для применения положений статьи 10 ГК РФ только по причине занижения рыночной стоимости земельного участка должен доказать, что ЗАО "Доминик" продало земельный участок по цене не соответствующей рыночной стоимости, по цене и на условиях не соответствующих аналогичным условиям сделок, совершаемых в данный период времени, а ООО "Согласие" заведомо знало о неравноценной стоимости передаваемого земельного участка и действовало с противоправной целью.
ООО "Согласие", возражая против заявленных требований, ссылается на то, что на момент совершения оспариваемой сделки (22.03.2010) цена на земельные участки на территории Заводоуковского района Тюменской области соответствовала рыночной цене спорного договора купли-продажи, представив также отчет N 1106/12 ООО "Центр экономического содействия" о рыночной цене участка 665 000 рублей по состоянию на 22.03.2010. В отчете ООО "Центр экономического содействия" также использовался только сравнительный метод по цене предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в Тюменской области.
Таким образом, по отчету эксперта и заключению оценщика, вероятная рыночная стоимость земельного участка существенно отличается (665 000 рублей и 31 416 000 рублей).
Однако, суд апелляционной инстанции полагает недоказанным занижение рыночной стоимости земельного участка, поскольку в деле имеются иные доказательства реального приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения в этот же период времени, на той же территории, несущественно отличающихся по площади и по цене не выше, чем в оспариваемой сделке.
Так, 15.08.2010 ООО "Согласие" приобрело у гражданки Пархоменко Валентины Ивановны земельный участок общей площадью 2 065 189 кв. м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Тюменская область, Заводоуковский район, 1,3 км по направлению на запад от ориентира с. Новая Заимка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка по цене 103 359 рублей.
22.09.2010 ООО "Согласие" приобрело у гражданки Ширшовой Ирины Ивановны земельный участок общей площадью 2 058 293 кв. м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Тюменская область, примерно в 2 км по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка, ул. Вокзальная, 1 по цене 102 910 рублей.
22.09.2010 ООО "Согласие" приобрело земельный участок общей площадью 2 018 902 кв. м категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящийся в 3 км по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Заводоуковский район, с. Новая Заимка, ул. Вокзальная, 68 по цене 102 945 рублей.
Как указывает ответчик, указанные земельные участки, как и спорный земельный участок, были образованы из земельных долей, находившихся на территории Старозаимской сельской администрации и по своим качественным характеристикам (баллам продуктивности почвы) являются одинаковыми. Все земельные участки находятся в относительной близости друг от друга.
Суд апелляционной инстанции считает данные доказательства сложившейся рыночной стоимости земельных участков на территории Заводоуковского района с. Новая Заимка объективными и имеющими доказательственное значение, так как контрагентами по данным сделкам не является ЗАО "Доминик", а утверждения конкурсного управляющего, что данные участки также могли отчуждаться по заниженной стоимости или не по той цене, которая указана в договоре бездоказательны.
Достоверность данных сделок подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2010 72 НЛ 790520, от 21.10.2010 72 НЛ 790435, от 21.10.2010 72 НЛ 790434, в соответствии с которыми в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на земельные участки, проданные по вышеуказанным договорам на ООО "Согласие".
Целью приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения ООО "Согласие" указывает ведение собственной сельскохозяйственной деятельности на данной территории. Какой либо заинтересованности по отношению к должнику ООО "Согласие" не имеет.
Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Конкурсный управляющий подтверждает, что ООО "Согласие" не является заинтересованным лицом по отношению к должнику.
Оценивая доводы подателя жалобы, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что с целях соблюдения требований статьи 5 Закона Тюменской области от 03.11.2003 N 170 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планировании их использования" и постановления Правительства Тюменской области от 17.10.2005 N 754-рп "О порядке принятия решения о реализации Тюменской областью права преимущественного приобретения земельного участка" извещением от 04.03.2010 ЗАО "Доминик" ставило в известность Департамент имущественных отношений Тюменской области о намерении продать спорный земельный участок по цене 5 000 рублей за 1 га (том 52 лист дела 132), что соответствует стоимости земельного участка, определенной сторонами в оспариваемом договоре - 924 000 рублей (184,8 га х 5 000 рублей).
Письмом N 5646/10-2 от 21.05.2010 Департамент имущественных отношений Тюменской области сообщил о нецелесообразности приобретения земельного участка на условиях, предложенных ЗАО "Доминик" (том 52 лист дела 133).
Факт отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области от приобретения земельного участка также свидетельствует о необоснованности выводов суда первой инстанции о том, что цена спорного земельного участка, установленная в договоре купли-продажи от 22.03.2010, является заниженной.
Доводы конкурсного управляющего о продаже земельного участка ниже кадастровой стоимости также не являются достаточными основаниями для признания сделки недействительной по статье 10 ГК РФ. В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость земельного участка может не соответствовать его реальной рыночной стоимости.
Соответственно, отсутствуют основания считать, что оспариваемая сделка нарушает интересы должника и его кредиторов, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении рассматриваемого заявления (статья 4 АПК РФ).
В своем заявлении конкурсный управляющий также руководствовался тем, что на момент совершения оспариваемой сделки ЗАО "Доминик" отвечал признаку неплатежеспособности, так как прекратил исполнение части денежных обязательств.
Согласно статье 2 Закона о банкротстве под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.
В качестве доказательств, подтверждающих неплатежеспособность должника, конкурсный управляющий Фомин А.В. сослался на то, что на момент совершения сделки - 22.03.2010 - у должника имелись неисполненные обязательства перед ООО "НИККА-Финанс" в размере 197 580 руб. 89 коп.
Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.08.2011 по настоящему делу признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования ООО "НИККА-Финанс" в размере 197 580 руб. 89 коп.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (картотека арбитражных дел), заявление ООО "НИККА-Финанс" о включении требования в реестр требований кредиторов должника принято к производству Арбитражного суда Тюменской области определением от 05.08.2011. Следовательно, задолженность ООО "НИККА-Финанс" перед ЗАО "Доминик" в указанной сумме не могла быть учтена в качестве признака неплатежеспособности по состоянию на 22.03.2010 года, о котором должно быть известно ООО "Согласие".
Ссылки заявителя на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.12.2010 по делу N А70-8815/2010 также подлежат отклонению, так как на момент вынесения определения о принятии заявления сделка была заключена.
Как установлено судом апелляционной инстанции, определение о принятии искового заявления Банка ВТБ (ОАО) к ЗАО "НИККА-Центр", ЗАО "Доминик", ЗАО "НИККА" о солидарном взыскании задолженности по кредитному соглашению N КС-729000/2008/00009 от 05.02.2008, неустойки по договорам поручительства N ДП1-729/2008/00009 от 02.02.2009 и N ДП2-729/2008/00009 от 16.02.2009 и обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке нежилого помещения N ДИ -729/2008/00009 от 02.02.2009 вынесено арбитражным судом 27.08.2010, то есть через пять месяцев после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.
При таких обстоятельствах следует констатировать, что конкурсный управляющий ЗАО "Доминик" Фомин А.В. не представил доказательств подтверждающих, что ЗАО "Доминик" прекратило исполнение обязательства, а ООО "Согласие" знало или должно было знать о прекращении исполнения должником денежных обязательств перед названными им кредиторами на дату совершения оспариваемой сделки, что свидетельствует об отсутствии злоупотребления правом со стороны ООО "Согласие".
Учитывая изложенное, достаточных оснований для признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи земельного участка как ничтожной сделки и, соответственно, применения последствий недействительности сделки не имеется.
Кроме того, в обоснование заявления конкурсный управляющий указывает, что сделка ничтожна на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ, так как воля сторон при совершении оспариваемой сделки купли-продажи была направлена на заключение договора дарения.
Согласно статье 170 ГК РФ притворная сделка - сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно пункту 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Из содержания пункта 1 статьи 572 ГК РФ следует, что обязательным признаком договора дарения является очевидное намерение передать имущество безвозмездно. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
В рассматриваемом случае безвозмездность сделки купли-продажи земельного участка или совершение ее по заведомо заниженной цене не доказаны.
При указанных обстоятельствах основания полагать, что данная сделка была совершена с целью прикрыть иную сделку (дарение), у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены судебного акта.
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 22 февраля 2013 года по делу N А70-5051/2011 подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу.
Апелляционная жалоба ООО Согласие" подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на ЗАО "Доминик", то есть с ЗАО "Доминик" в пользу ООО "Согласие" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" удовлетворить. Определение арбитражного суда Тюменской области от 22 февраля 2013 года по делу N А70-5051/2011 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО "Доминик" о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Доминик" (ИНН 7203072638, ОГРН 10272007852920) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)