Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Брюхановой Т.А.,
судей: Бурковой О.Н., Воробьевой Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 февраля 2013 года по делу N А33-13805/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Куликова Д.С.; суд апелляционной инстанции: Хасанова И.А., Гурова Т.С., Споткай Л.Е.),
установил:
Администрация Пировского района Красноярского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (далее - ответчик, общество) о взыскании 450 921 рубля 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 23.03.2010 по 18.10.2011 и 78 499 рублей 96 копеек пеней.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об уменьшении суммы иска до 315 645 рублей 24 копеек задолженности по арендной плате и 54 899 рублей 56 копеек пеней.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 6 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" в пользу администрации Пировского района 315 645 рублей 24 копейки долга, 51 780 рублей 60 копеек пеней; в доход федерального бюджета 10 323 рубля 26 копеек государственной пошлины.
В остальной части иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды сделали необоснованный вывод о том, что поскольку между истцом и ООО "ЛАППО" заключен договор аренды земельного участка от 24.04.2007, то и ООО "Паритет люкс" использует земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущие собственники недвижимого имущества - ООО "ЛАППО" и ООО "Проба", соответственно размер арендной платы составляет 16 726 рублей 50 копеек в месяц. Судами не учтено, что спорный земельный участок предоставлен пользователям на правах аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно собственники указанных объектов недвижимости, также расположенных на спорном земельном участке, должны нести обязанности по внесению арендных платежей пропорционально площади занятой принадлежащими им объектами недвижимости на спорном земельном участке. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно определил обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы, как разница между суммой арендной платы по договору аренды от 24.04.2007 и арендной платой, предусмотренной в соглашении от 22.05.2008 о присоединении к нему ООО "Покровская Лесная Биржа-Малтат", деленная на 12 месяцев.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей на судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ООО "ЛАППО" (арендатор) 24.04.2007 подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:31:0000000:0066, общей площадью 295 000 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б, разрешенное использование - земли под промышленными объектами. В соответствии с пунктом 1.2 договора границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) (приложение N 1).
Пунктом 1.3 договора установлено, что договор заключен сроком на 49 лет с 29.03.2007 по 28.03.2056 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сделка прошла государственную регистрацию 04.12.2007 за N 24-24-19/018/2007-383.
Согласно пункту 1.4 договора правообладатели или собственники помещений, зданий, строений сооружений, расположенных на участке - соарендаторы, вправе в любой момент вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к договору с арендодателем, без изменений условий договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. В соответствии с пунктом 3.2 договора, приложением N 3 к договору арендная плата за участок составляет 23 895 рублей в месяц. Арендная плата за пользование участком для соарендаторов, вступающих в договор, устанавливается соответствующим соглашением о присоединении к договору, и начисляется пропорционально застроенной площади под объектами недвижимости, принадлежащих соарендаторам на праве собственности. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органами местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора. Процент арендатора (соарендаторов) в общем размере арендной платы за пользование земельным участком исчисляется как соотношение площади принадлежащего арендатору (соарендаторам) на праве собственности объектов недвижимости к общей площади земельного участка (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (соарендаторы) выплачивают арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время процентной ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.
Истцом (арендодатель) и ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат" (соарендатор) 22.05.2008 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а соарендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:31:0000000:0066, общей площадью 295 000 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б, разрешенное использование - земли под промышленными объектами, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к соглашению и являющемуся его неотъемлемой частью. Земельный участок уже находится в фактическом пользовании соарендатора. Соглашение имеет силу передаточного акта.
Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 23.05.2008 по 28.03.2056. Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сделка прошла государственную регистрацию 26.09.2008 за N 24-24-19/002/2008-141.
Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Согласно приложению N 1 к соглашению размер арендной платы составляет 86 022 рубля в год (соотношение площади участка к площади, занимаемой объектами недвижимости, составляет 0,3), или 7 168 рублей 50 копеек в месяц.
По договору купли-продажи 08.02.2010 общество с ограниченной ответственностью "Проба" (продавец) продало обществу с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (покупатель) сооружение - железнодорожные пути, место примыкания стрелочный перевод N 4 станции Большая Кеть Красноярской железной дороги; граница ж/д путей стык рамного рельса стрелочного перевода N 14, назначение: нежилое, протяженностью 3 579.7 м инв. N в.б.18:14, лит. В, адрес объекта: Россия. Красноярский край, Пировский район, ст. Большая Кеть, соор. Условный номер объекта (недвижимого имущества): 24:31:000000:0000:вб. 18:14:001. Указанное недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью 295 000 кв. м, расположенном по адресу: Красноярский край. Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1 Б (пункт 1.2 договора).
Согласно отметке Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, государственная регистрация договора произведена 22.03.2010 N 24-24-19/004/2010-802, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2010 N 24 ЕИ 535932.
Истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (соарендатор) 19.10.2011 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007. Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 19.10.2011 по 19.09.2012. Размер арендной платы за участок в 2011 году составляет 5 813 рубля 40 копеек (пункт 2.1 договора). Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Арендная плата по договору начисляется с 19 октября 2011 года (пункт 2.3 договора). Расчет арендной платы определен в приложении 1 (пункт 2.4 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере, установленном в расчете арендной платы (приложение 1) соглашения, путем перечисления на счет (пункт 2.5 договора).
Между администрацией Пировского района и ООО "ЛАППО" подписано соглашение от 19.05.2010 о выходе общества из договора аренды земельного участка от 24.04.2007 со множественностью лиц на стороне арендатора, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав 21.10.2010.
Во исполнение условий соглашения от 19.10.2011 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007, ответчик частично уплатил арендные платежи в сумме 26 387 рублей 47 копеек, что подтверждено представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями: от 26.03.2012 N 19 на сумму 2 389 рублей 50 копеек; от 26.03.2012 N 13 на сумму 5 813 рублей 40 копеек; от 29.11.2012 N 51 на сумму 13 345 рублей 57 копеек; от 03.04.2012 N 28 на сумму 2 389 рублей 50 копеек; от 26.03.2012 N 20 на сумму 2 389 рублей 50 копеек.
Ссылаясь на невнесение платы за пользование земельным участком за период с 23.03.2010 (момент приобретения права собственности на сооружение) по 18.10.2011 (до подписания соглашения от 19.10.2011) Администрация обратилась с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 315 645 рублей 24 копейки, и за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 пеней за просрочку внесения арендной платы в размере 54 899 рублей 56 копеек.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 22, 26, 27, 29, 35, 65 Земельного кодекса, пункты 1, 3 статьи 552, пункт 2 статьи 271, 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 14, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к выводу, что поскольку между истцом и ООО "ЛАППО" заключен договор аренды земельного участка от 24.04.2007, общество с ограниченной ответственностью "Паритет Люкс" использует земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущие собственники недвижимого имущества - ООО "ЛАППО" и ООО "Проба".
Поскольку арендная плата по договору аренды от 24.04.2007 составляла 286 740 рублей, к указанному договору соглашением от 22.05.2008 присоединилось ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат", арендная плата по которому составила 86 022 рубля, то обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы определено судом как разница между указанными суммами, деленная на 12 месяцев - 16 726 рублей 50 копеек. Исходя из этого, суд посчитал, что за период с 23.03.2010 по 18.10.2011 задолженность составила 315 645 рублей 24 копейки. Пени за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 на основании пункта 6.2 договора определены судом в размере 51 780 рублей 60 копеек.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Пунктом 20 указанного Постановления предусмотрено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При удовлетворении исковых требований суды исходили из того, что по договору купли-продажи 08.02.2010 ответчик приобрел у общества с ограниченной ответственностью "Проба" (продавец) сооружение - железнодорожные пути, при этом в договоре было указано, что недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью 295 000 кв. м. В этой связи судами отклонен довод ответчика о том, что с момента приобретения объекта недвижимости к нему перешли права лишь на ту часть земельного участка, которая занята сооружением и необходима для его использования - 9 844,18 кв.м.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлено, что в спорный период на земельном участке 24:31:0000000:0066, общей площадью 295 000 кв.м находилось только два арендатора - ответчик и ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат". Остальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являлись бесхозяйными, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано в 2012 году. В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности муниципального образования от 29.12.2012 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б.
С учетом изложенного определение судами обязательства ответчика по внесению ежемесячной арендной платы, как разницы между суммой арендной платы по договору аренды от 24.04.2007 и арендной платой, предусмотренной в соглашении от 22.05.2008 о присоединении к нему ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат", деленной на 12 месяцев, без учета площади земельного участка, находящейся под бесхозяйными объектами недвижимости, является неправомерным.
Как установлено судами, истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (соарендатор) 19.10.2011 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007. Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 19.10.2011 по 19.09.2012. Размер арендной платы за участок в 2011 году составляет 5 813 рублей 40 копеек (пункт 2.1 договора). Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Арендная плата по договору начисляется с 19 октября 2011 года (пункт 2.3 договора). Расчет арендной платы определен в приложении 1 (пункт 2.4 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере, установленном в расчете арендной платы (приложение 1) соглашения, путем перечисления на счет (пункт 2.5 договора).
Согласованная в указанном договоре площадь земельного участка, подлежащая передаче в аренду обществу, судами как необходимая для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в том числе в период, предшествующий заключению этого договора, не рассматривалась.
При этом материалы дела на предмет подтверждения того, что ответчик в спорный период нуждался в эксплуатации для своих нужд и использовал земельный участок большей площади, чем указано в договоре аренды от 19.10.2011, не исследованы.
Также судами не исследованы обстоятельства дела и на предмет того, каким образом более позднее по сравнению с периодом взыскания составление договора от 19.10.2011 может свидетельствовать о том, что ответчик как собственник объекта недвижимости использовал в спорный период (заявленный период взыскания) земельный участок иной площади, чем предусмотрено данным договором.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что судами не полностью исследованы все значимые для дела обстоятельства, что привело или могло привести к принятию неправильных судебных актов.
В этой связи обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении необходимо детально исследовать договор от 19.10.2011, иные значимые обстоятельства дела, по результатам чего решить вопрос о площади земельного участка, которая требовалась для эксплуатации объекта недвижимости приобретенного обществом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 февраля 2013 года по делу N А33-13805/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
Н.М.ВОРОБЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N А33-13805/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N А33-13805/2012
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Брюхановой Т.А.,
судей: Бурковой О.Н., Воробьевой Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 февраля 2013 года по делу N А33-13805/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Куликова Д.С.; суд апелляционной инстанции: Хасанова И.А., Гурова Т.С., Споткай Л.Е.),
установил:
Администрация Пировского района Красноярского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (далее - ответчик, общество) о взыскании 450 921 рубля 78 копеек задолженности по арендной плате за период с 23.03.2010 по 18.10.2011 и 78 499 рублей 96 копеек пеней.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об уменьшении суммы иска до 315 645 рублей 24 копеек задолженности по арендной плате и 54 899 рублей 56 копеек пеней.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 6 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" в пользу администрации Пировского района 315 645 рублей 24 копейки долга, 51 780 рублей 60 копеек пеней; в доход федерального бюджета 10 323 рубля 26 копеек государственной пошлины.
В остальной части иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды сделали необоснованный вывод о том, что поскольку между истцом и ООО "ЛАППО" заключен договор аренды земельного участка от 24.04.2007, то и ООО "Паритет люкс" использует земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущие собственники недвижимого имущества - ООО "ЛАППО" и ООО "Проба", соответственно размер арендной платы составляет 16 726 рублей 50 копеек в месяц. Судами не учтено, что спорный земельный участок предоставлен пользователям на правах аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно собственники указанных объектов недвижимости, также расположенных на спорном земельном участке, должны нести обязанности по внесению арендных платежей пропорционально площади занятой принадлежащими им объектами недвижимости на спорном земельном участке. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно определил обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы, как разница между суммой арендной платы по договору аренды от 24.04.2007 и арендной платой, предусмотренной в соглашении от 22.05.2008 о присоединении к нему ООО "Покровская Лесная Биржа-Малтат", деленная на 12 месяцев.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей на судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ООО "ЛАППО" (арендатор) 24.04.2007 подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:31:0000000:0066, общей площадью 295 000 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б, разрешенное использование - земли под промышленными объектами. В соответствии с пунктом 1.2 договора границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) (приложение N 1).
Пунктом 1.3 договора установлено, что договор заключен сроком на 49 лет с 29.03.2007 по 28.03.2056 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сделка прошла государственную регистрацию 04.12.2007 за N 24-24-19/018/2007-383.
Согласно пункту 1.4 договора правообладатели или собственники помещений, зданий, строений сооружений, расположенных на участке - соарендаторы, вправе в любой момент вступить в договор аренды участка, заключив соглашение о присоединении к договору с арендодателем, без изменений условий договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. В соответствии с пунктом 3.2 договора, приложением N 3 к договору арендная плата за участок составляет 23 895 рублей в месяц. Арендная плата за пользование участком для соарендаторов, вступающих в договор, устанавливается соответствующим соглашением о присоединении к договору, и начисляется пропорционально застроенной площади под объектами недвижимости, принадлежащих соарендаторам на праве собственности. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органами местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора. Процент арендатора (соарендаторов) в общем размере арендной платы за пользование земельным участком исчисляется как соотношение площади принадлежащего арендатору (соарендаторам) на праве собственности объектов недвижимости к общей площади земельного участка (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (соарендаторы) выплачивают арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время процентной ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.
Истцом (арендодатель) и ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат" (соарендатор) 22.05.2008 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а соарендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:31:0000000:0066, общей площадью 295 000 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б, разрешенное использование - земли под промышленными объектами, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к соглашению и являющемуся его неотъемлемой частью. Земельный участок уже находится в фактическом пользовании соарендатора. Соглашение имеет силу передаточного акта.
Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 23.05.2008 по 28.03.2056. Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю сделка прошла государственную регистрацию 26.09.2008 за N 24-24-19/002/2008-141.
Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Согласно приложению N 1 к соглашению размер арендной платы составляет 86 022 рубля в год (соотношение площади участка к площади, занимаемой объектами недвижимости, составляет 0,3), или 7 168 рублей 50 копеек в месяц.
По договору купли-продажи 08.02.2010 общество с ограниченной ответственностью "Проба" (продавец) продало обществу с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (покупатель) сооружение - железнодорожные пути, место примыкания стрелочный перевод N 4 станции Большая Кеть Красноярской железной дороги; граница ж/д путей стык рамного рельса стрелочного перевода N 14, назначение: нежилое, протяженностью 3 579.7 м инв. N в.б.18:14, лит. В, адрес объекта: Россия. Красноярский край, Пировский район, ст. Большая Кеть, соор. Условный номер объекта (недвижимого имущества): 24:31:000000:0000:вб. 18:14:001. Указанное недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью 295 000 кв. м, расположенном по адресу: Красноярский край. Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1 Б (пункт 1.2 договора).
Согласно отметке Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, государственная регистрация договора произведена 22.03.2010 N 24-24-19/004/2010-802, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2010 N 24 ЕИ 535932.
Истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (соарендатор) 19.10.2011 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007. Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 19.10.2011 по 19.09.2012. Размер арендной платы за участок в 2011 году составляет 5 813 рубля 40 копеек (пункт 2.1 договора). Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Арендная плата по договору начисляется с 19 октября 2011 года (пункт 2.3 договора). Расчет арендной платы определен в приложении 1 (пункт 2.4 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере, установленном в расчете арендной платы (приложение 1) соглашения, путем перечисления на счет (пункт 2.5 договора).
Между администрацией Пировского района и ООО "ЛАППО" подписано соглашение от 19.05.2010 о выходе общества из договора аренды земельного участка от 24.04.2007 со множественностью лиц на стороне арендатора, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав 21.10.2010.
Во исполнение условий соглашения от 19.10.2011 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007, ответчик частично уплатил арендные платежи в сумме 26 387 рублей 47 копеек, что подтверждено представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями: от 26.03.2012 N 19 на сумму 2 389 рублей 50 копеек; от 26.03.2012 N 13 на сумму 5 813 рублей 40 копеек; от 29.11.2012 N 51 на сумму 13 345 рублей 57 копеек; от 03.04.2012 N 28 на сумму 2 389 рублей 50 копеек; от 26.03.2012 N 20 на сумму 2 389 рублей 50 копеек.
Ссылаясь на невнесение платы за пользование земельным участком за период с 23.03.2010 (момент приобретения права собственности на сооружение) по 18.10.2011 (до подписания соглашения от 19.10.2011) Администрация обратилась с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 315 645 рублей 24 копейки, и за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 пеней за просрочку внесения арендной платы в размере 54 899 рублей 56 копеек.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 22, 26, 27, 29, 35, 65 Земельного кодекса, пункты 1, 3 статьи 552, пункт 2 статьи 271, 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 14, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к выводу, что поскольку между истцом и ООО "ЛАППО" заключен договор аренды земельного участка от 24.04.2007, общество с ограниченной ответственностью "Паритет Люкс" использует земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущие собственники недвижимого имущества - ООО "ЛАППО" и ООО "Проба".
Поскольку арендная плата по договору аренды от 24.04.2007 составляла 286 740 рублей, к указанному договору соглашением от 22.05.2008 присоединилось ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат", арендная плата по которому составила 86 022 рубля, то обязательство ответчика по внесению ежемесячной арендной платы определено судом как разница между указанными суммами, деленная на 12 месяцев - 16 726 рублей 50 копеек. Исходя из этого, суд посчитал, что за период с 23.03.2010 по 18.10.2011 задолженность составила 315 645 рублей 24 копейки. Пени за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 на основании пункта 6.2 договора определены судом в размере 51 780 рублей 60 копеек.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Пунктом 20 указанного Постановления предусмотрено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При удовлетворении исковых требований суды исходили из того, что по договору купли-продажи 08.02.2010 ответчик приобрел у общества с ограниченной ответственностью "Проба" (продавец) сооружение - железнодорожные пути, при этом в договоре было указано, что недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью 295 000 кв. м. В этой связи судами отклонен довод ответчика о том, что с момента приобретения объекта недвижимости к нему перешли права лишь на ту часть земельного участка, которая занята сооружением и необходима для его использования - 9 844,18 кв.м.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлено, что в спорный период на земельном участке 24:31:0000000:0066, общей площадью 295 000 кв.м находилось только два арендатора - ответчик и ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат". Остальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являлись бесхозяйными, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано в 2012 году. В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности муниципального образования от 29.12.2012 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б.
С учетом изложенного определение судами обязательства ответчика по внесению ежемесячной арендной платы, как разницы между суммой арендной платы по договору аренды от 24.04.2007 и арендной платой, предусмотренной в соглашении от 22.05.2008 о присоединении к нему ООО "Пировская Лесная Биржа-Малтат", деленной на 12 месяцев, без учета площади земельного участка, находящейся под бесхозяйными объектами недвижимости, является неправомерным.
Как установлено судами, истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Паритет люкс" (соарендатор) 19.10.2011 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007. Срок аренды участка установлен пунктом 1.2 с 19.10.2011 по 19.09.2012. Размер арендной платы за участок в 2011 году составляет 5 813 рублей 40 копеек (пункт 2.1 договора). Арендная плата начисляется и уплачивается арендатором пропорционально площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, к общей площади участка (пункт 2.2 договора). Арендная плата по договору начисляется с 19 октября 2011 года (пункт 2.3 договора). Расчет арендной платы определен в приложении 1 (пункт 2.4 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в размере, установленном в расчете арендной платы (приложение 1) соглашения, путем перечисления на счет (пункт 2.5 договора).
Согласованная в указанном договоре площадь земельного участка, подлежащая передаче в аренду обществу, судами как необходимая для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в том числе в период, предшествующий заключению этого договора, не рассматривалась.
При этом материалы дела на предмет подтверждения того, что ответчик в спорный период нуждался в эксплуатации для своих нужд и использовал земельный участок большей площади, чем указано в договоре аренды от 19.10.2011, не исследованы.
Также судами не исследованы обстоятельства дела и на предмет того, каким образом более позднее по сравнению с периодом взыскания составление договора от 19.10.2011 может свидетельствовать о том, что ответчик как собственник объекта недвижимости использовал в спорный период (заявленный период взыскания) земельный участок иной площади, чем предусмотрено данным договором.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что судами не полностью исследованы все значимые для дела обстоятельства, что привело или могло привести к принятию неправильных судебных актов.
В этой связи обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении необходимо детально исследовать договор от 19.10.2011, иные значимые обстоятельства дела, по результатам чего решить вопрос о площади земельного участка, которая требовалась для эксплуатации объекта недвижимости приобретенного обществом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 февраля 2013 года по делу N А33-13805/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
Н.М.ВОРОБЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)