Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 2 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19-26 марта 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года, принятое по делу N А55-30246/2012, судья Рысаева С.Г.,
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (ОГРН 1027718007712), г. Самара,
о расторжении договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г.,
с участием:
от истца - Иванова М.В., представитель по доверенности от 19.02.2013 г. (до перерыва), Литвинова И.Г., представитель по доверенности от 23.10.2012 г. (после перерыва),
от ответчика - Орлова О.В., представитель по доверенности от 01.10.2012 г.,
установил:
Министерство строительства Самарской области 26.10.2012 г. обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" о расторжении договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г., обосновывая свое требование нарушением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору, а также в связи с неиспользованием земельного участка в течение длительного времени.
Правовыми основаниями иска истец указал положения статей 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на исковое заявление ООО "Самара-Скан" против удовлетворения исковых требований возражало, указав, что при расчете арендной платы Министерство строительства Самарской области использовало методику, не согласованную условиями договора, после завершения судебных споров по поводу оплаты долга по арендным платежам, ответчик приступил к освоению земельного участка - выполнил работы по инженерно-геодезическим изысканиям по объекту.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года иск удовлетворен, договор аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, площадью 70000 кв. м, находящегося по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, заключенный между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" расторгнут.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013 г. отменить.
В обоснование своей просьбы ответчик в апелляционной жалобе указал, что общество испытывало финансовые затруднения вследствие чего длительное время не имело средств для освоения земельного участка. Письмо Министерства от 26.09.2012 г. с предложением о расторжении договора не может рассматриваться как надлежащее, поскольку указанная в письме задолженность по арендной плате и пеням не соответствует действительности.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 19.03.2013 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.03.2013 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представитель ответчика Орлова О.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
Представители Министерства строительства Самарской области Иванова М.В. и Литвинова И.Г. против удовлетворения апелляционной жалобы возражают.
Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2012 г. земельный участок с кадастровым (условным) номером 63:01:02 23 001:018 площадью 70000 кв. м, адрес объекта Самарская область, г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, относится к числу публичных земель, права на которые не разграничены, 23.08.2006 г. зарегистрировано обременение (аренда) в пользу ООО "Соменс".
30 мая 2005 года Комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Соменс" (арендатор) на основании постановления Главы города Самары от 30.07.2004 г. N 1515 заключили договор аренды земельного участка из категории "земли поселений" с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, площадью 70000 кв. м. Участок предоставлен под строительство многофункционального торгового комплекса.
В силу положений пунктов 3.1, 3.2 договора срок его действия с 30.07.2004 г. по 29.07.2014 г., в силу договор вступает с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора осуществлена 23.08.2006 г.
Размер арендной платы определен расчетом (приложение N 3). Арендная плата перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.
Согласно расчету арендной платы формула расчета арендной платы:
А зем = А з. год. : 12 (руб.), где А зем. - арендная плата за земельный участок в месяц (без НДС), а А з. год. - арендная плата за земельный участок в год (без НДС), при этом А з. год. = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 : 1000 x Ка x Кв, где:
- S - площадь земельного участка (70000 кв. м);
- Ам - 8 руб. - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.94 г. N 324);
- К94-50, коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.94 г. N
- К95-2, коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.95 г. "О федеральном бюджете на 1995 год");
- К96-1,5, коэффициент 1996 года (Постановление Правительства РФ от 03.04.96 г. N 378);
- К97-2, коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 12.02.97 г. "О федеральном бюджете на 1997 год");
- К99-2, коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.99 г. "О федеральном бюджете на 1999 год");
- К2000-1,2, коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 г. "О Федеральном бюджете на 2000 год");
- К02-2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.01 г. "Об индексации ставок земельного налога");
- К03-1,8, коэффициент 2003 г. (Федеральный закон от 24.07.02 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации РФ и некоторые другие акты законодательства РФ");
- К04-1,1, коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.03 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации");
- К05-1,1, коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ"),
- 1000 - величина деноминации 1998 года;
- Ка - 1,1, коэффициент категории арендатора (постановление Главы города Самары от 26.11.03 г. N 1343);
- Кв - 1, коэффициент вида использования земельного участка (постановление Главы города Самары от 26.11.03 г. N 1343).
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 договора.
В силу раздела 6 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определяемом договором и дополнительными соглашениями к нему, использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Согласно разделу 8 договора договор прекращает свое действие в любой срок по соглашению сторон, в то же время арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора в случае неоднократного невнесения арендной платы в установленный договором срок.
Арендованный земельный участок передан арендатору по акту от 30.05.2005 г.
В последующем ООО "Соменс" было переименовано в ООО "Самара-Скан".
В обоснование требований истцом представлен акт осмотра земельного участка от 10.09.2012 г., согласно которому границы земельного участка визуально не определены вследствие отсутствия межевых знаков, на территории земельного участка капитальных строений и сооружений не обнаружено, строительные работы не осуществлялись и не ведутся.
Письмом Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 19.09.2012 г. подтверждено, что по договору аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г. земельного участка площадью 70000 кв. м с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, расположенного по адресу: г. Самара, Ракитовское шоссе фирма ООО "Соменс" с заявлением на выдачу разрешительной документации не обращалось.
Постановлением по делу об административном правонарушении от 10.10.2012 г. Начаров Д.В. (генеральный директор ООО "Самара-Скан") привлечен к административной ответственности по статье 5.3 закона Самарской области N 115-ГД от 01.11.2007 г. "Об административных правонарушениях на территории Самарской области" за неосвоение земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в сроки более трех лет.
Наличие у ответчика долга по арендной плате и пеням подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями по делам N А55-28059/2011 от 10.02.2012 г. и N А55-22410/2010 от 29.02.2012 г.
Письмом от 29.03.2012 г. Министерство строительства Самарской области сообщило ООО "Самара-Скан" о наличии долга по арендной плате и пеням, потребовало об оплате задолженности в течение трех недель со дня получения претензии и предупредило что в случае неоплаты долга министерство будет вынуждено обратиться согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о расторжении договора и возврате земельного участка. Письмо вручено ответчику 10.04.2012 г.
Письмом от 04.09.2012 г. Министерство строительства Самарской области потребовало от ответчика представить в месячный срок с момента получения письма материалы, подтверждающие использование земельного участка, предупредив, что в противном случае будет вынуждено требовать о расторжении договора в судебном порядке. Письмо вручено ответчику 04.09.2012 г.
Письмом от 26.09.2012 г. Министерство строительства Самарской области потребовало от ответчика оплатить задолженность до 25.10.2012 г., а также подписать и представить в Министерство проект соглашения о расторжении договора, предупредив, что в случае неоплаты долга до 25.10.2012 г. министерство будет требовать о расторжении договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно техническому отчету ООО "Геотранспроект" 03.08.2012 г. произведены инженерно-геодезические изыскания по объекту "Многофункциональный торговый комплекс по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе".
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
Взаимоотношения сторон, как правильно определено судом первой инстанции, установлены договором аренды земельного участка от 30.05.2005 г.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату имущество, предусмотренное договором. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от 30.05.2005 г.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела усматривается, что истец по делу (арендодатель) неоднократно направлял в адрес ответчика требования о необходимости устранения нарушений существенных условий договора, в том числе и в части оплаты возникшей задолженности по арендной плате и в части длительного не освоения земельного участка. Указанные претензии арендодателя ответчиком оставлены без внимания, даже на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции ответчик имеет задолженность по оплате арендных платежей, размер которой частично подтвержден вступившими в силу судебными актами, датированными февралем 2012 года, по истечении семи лет пользования земельным участком ответчик так и не получил разрешения на строительство объекта, единственное доказательство производства работ на земельном участке датировано августом 2012 года.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 8.3 договора от 30.05.2005 г. арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом ссылка ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, является несостоятельной.
Доводы ответчика о том, что в требовании содержатся неверные данные о размере задолженности не могут быть признаны убедительными, поскольку сам факт наличия долга ответчиком не оспаривается, в части наличие задолженности по оплате арендных платежей и пеней подтвержден решениями суда.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Постановлением административной комиссии об административном правонарушении N 3529 от 10.10.2012 г. на ответчика наложен административный штраф в размере 2 000 руб. за не освоение земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в сроки более трех лет или установленные договором аренды земельного участка.
Согласно сообщению Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N 3/6268 от 19.09.2012 г. общество за выдачей разрешительной документации не обращалось.
Таким образом и по указанному основанию истец был вправе требовать в судебном порядке расторжения договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на тенденциозном толковании условий действующего законодательства и фактических обстоятельств дела и не могут быть признаны обоснованными.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года, принятое по делу N А55-30246/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" оставить без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-30246/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А55-30246/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 2 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19-26 марта 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года, принятое по делу N А55-30246/2012, судья Рысаева С.Г.,
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (ОГРН 1027718007712), г. Самара,
о расторжении договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г.,
с участием:
от истца - Иванова М.В., представитель по доверенности от 19.02.2013 г. (до перерыва), Литвинова И.Г., представитель по доверенности от 23.10.2012 г. (после перерыва),
от ответчика - Орлова О.В., представитель по доверенности от 01.10.2012 г.,
установил:
Министерство строительства Самарской области 26.10.2012 г. обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" о расторжении договора аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г., обосновывая свое требование нарушением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору, а также в связи с неиспользованием земельного участка в течение длительного времени.
Правовыми основаниями иска истец указал положения статей 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на исковое заявление ООО "Самара-Скан" против удовлетворения исковых требований возражало, указав, что при расчете арендной платы Министерство строительства Самарской области использовало методику, не согласованную условиями договора, после завершения судебных споров по поводу оплаты долга по арендным платежам, ответчик приступил к освоению земельного участка - выполнил работы по инженерно-геодезическим изысканиям по объекту.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года иск удовлетворен, договор аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, площадью 70000 кв. м, находящегося по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, заключенный между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" расторгнут.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013 г. отменить.
В обоснование своей просьбы ответчик в апелляционной жалобе указал, что общество испытывало финансовые затруднения вследствие чего длительное время не имело средств для освоения земельного участка. Письмо Министерства от 26.09.2012 г. с предложением о расторжении договора не может рассматриваться как надлежащее, поскольку указанная в письме задолженность по арендной плате и пеням не соответствует действительности.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 19.03.2013 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.03.2013 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представитель ответчика Орлова О.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.
Представители Министерства строительства Самарской области Иванова М.В. и Литвинова И.Г. против удовлетворения апелляционной жалобы возражают.
Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2012 г. земельный участок с кадастровым (условным) номером 63:01:02 23 001:018 площадью 70000 кв. м, адрес объекта Самарская область, г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, относится к числу публичных земель, права на которые не разграничены, 23.08.2006 г. зарегистрировано обременение (аренда) в пользу ООО "Соменс".
30 мая 2005 года Комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Соменс" (арендатор) на основании постановления Главы города Самары от 30.07.2004 г. N 1515 заключили договор аренды земельного участка из категории "земли поселений" с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе, площадью 70000 кв. м. Участок предоставлен под строительство многофункционального торгового комплекса.
В силу положений пунктов 3.1, 3.2 договора срок его действия с 30.07.2004 г. по 29.07.2014 г., в силу договор вступает с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора осуществлена 23.08.2006 г.
Размер арендной платы определен расчетом (приложение N 3). Арендная плата перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.
Согласно расчету арендной платы формула расчета арендной платы:
А зем = А з. год. : 12 (руб.), где А зем. - арендная плата за земельный участок в месяц (без НДС), а А з. год. - арендная плата за земельный участок в год (без НДС), при этом А з. год. = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 x К04 x К05 : 1000 x Ка x Кв, где:
- S - площадь земельного участка (70000 кв. м);
- Ам - 8 руб. - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.94 г. N 324);
- К94-50, коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.94 г. N
- К95-2, коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.95 г. "О федеральном бюджете на 1995 год");
- К96-1,5, коэффициент 1996 года (Постановление Правительства РФ от 03.04.96 г. N 378);
- К97-2, коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 12.02.97 г. "О федеральном бюджете на 1997 год");
- К99-2, коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.99 г. "О федеральном бюджете на 1999 год");
- К2000-1,2, коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 г. "О Федеральном бюджете на 2000 год");
- К02-2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.01 г. "Об индексации ставок земельного налога");
- К03-1,8, коэффициент 2003 г. (Федеральный закон от 24.07.02 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации РФ и некоторые другие акты законодательства РФ");
- К04-1,1, коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.03 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации");
- К05-1,1, коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ"),
- 1000 - величина деноминации 1998 года;
- Ка - 1,1, коэффициент категории арендатора (постановление Главы города Самары от 26.11.03 г. N 1343);
- Кв - 1, коэффициент вида использования земельного участка (постановление Главы города Самары от 26.11.03 г. N 1343).
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 договора.
В силу раздела 6 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определяемом договором и дополнительными соглашениями к нему, использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.
Согласно разделу 8 договора договор прекращает свое действие в любой срок по соглашению сторон, в то же время арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора в случае неоднократного невнесения арендной платы в установленный договором срок.
Арендованный земельный участок передан арендатору по акту от 30.05.2005 г.
В последующем ООО "Соменс" было переименовано в ООО "Самара-Скан".
В обоснование требований истцом представлен акт осмотра земельного участка от 10.09.2012 г., согласно которому границы земельного участка визуально не определены вследствие отсутствия межевых знаков, на территории земельного участка капитальных строений и сооружений не обнаружено, строительные работы не осуществлялись и не ведутся.
Письмом Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 19.09.2012 г. подтверждено, что по договору аренды земельного участка N 020067з от 30.05.2005 г. земельного участка площадью 70000 кв. м с кадастровым номером 63:01:02 23 001:018, расположенного по адресу: г. Самара, Ракитовское шоссе фирма ООО "Соменс" с заявлением на выдачу разрешительной документации не обращалось.
Постановлением по делу об административном правонарушении от 10.10.2012 г. Начаров Д.В. (генеральный директор ООО "Самара-Скан") привлечен к административной ответственности по статье 5.3 закона Самарской области N 115-ГД от 01.11.2007 г. "Об административных правонарушениях на территории Самарской области" за неосвоение земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в сроки более трех лет.
Наличие у ответчика долга по арендной плате и пеням подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями по делам N А55-28059/2011 от 10.02.2012 г. и N А55-22410/2010 от 29.02.2012 г.
Письмом от 29.03.2012 г. Министерство строительства Самарской области сообщило ООО "Самара-Скан" о наличии долга по арендной плате и пеням, потребовало об оплате задолженности в течение трех недель со дня получения претензии и предупредило что в случае неоплаты долга министерство будет вынуждено обратиться согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о расторжении договора и возврате земельного участка. Письмо вручено ответчику 10.04.2012 г.
Письмом от 04.09.2012 г. Министерство строительства Самарской области потребовало от ответчика представить в месячный срок с момента получения письма материалы, подтверждающие использование земельного участка, предупредив, что в противном случае будет вынуждено требовать о расторжении договора в судебном порядке. Письмо вручено ответчику 04.09.2012 г.
Письмом от 26.09.2012 г. Министерство строительства Самарской области потребовало от ответчика оплатить задолженность до 25.10.2012 г., а также подписать и представить в Министерство проект соглашения о расторжении договора, предупредив, что в случае неоплаты долга до 25.10.2012 г. министерство будет требовать о расторжении договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно техническому отчету ООО "Геотранспроект" 03.08.2012 г. произведены инженерно-геодезические изыскания по объекту "Многофункциональный торговый комплекс по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе".
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
Взаимоотношения сторон, как правильно определено судом первой инстанции, установлены договором аренды земельного участка от 30.05.2005 г.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату имущество, предусмотренное договором. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от 30.05.2005 г.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела усматривается, что истец по делу (арендодатель) неоднократно направлял в адрес ответчика требования о необходимости устранения нарушений существенных условий договора, в том числе и в части оплаты возникшей задолженности по арендной плате и в части длительного не освоения земельного участка. Указанные претензии арендодателя ответчиком оставлены без внимания, даже на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции ответчик имеет задолженность по оплате арендных платежей, размер которой частично подтвержден вступившими в силу судебными актами, датированными февралем 2012 года, по истечении семи лет пользования земельным участком ответчик так и не получил разрешения на строительство объекта, единственное доказательство производства работ на земельном участке датировано августом 2012 года.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 8.3 договора от 30.05.2005 г. арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом ссылка ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, является несостоятельной.
Доводы ответчика о том, что в требовании содержатся неверные данные о размере задолженности не могут быть признаны убедительными, поскольку сам факт наличия долга ответчиком не оспаривается, в части наличие задолженности по оплате арендных платежей и пеней подтвержден решениями суда.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Постановлением административной комиссии об административном правонарушении N 3529 от 10.10.2012 г. на ответчика наложен административный штраф в размере 2 000 руб. за не освоение земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в сроки более трех лет или установленные договором аренды земельного участка.
Согласно сообщению Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N 3/6268 от 19.09.2012 г. общество за выдачей разрешительной документации не обращалось.
Таким образом и по указанному основанию истец был вправе требовать в судебном порядке расторжения договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы основаны на тенденциозном толковании условий действующего законодательства и фактических обстоятельств дела и не могут быть признаны обоснованными.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 января 2013 года, принятое по делу N А55-30246/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" оставить без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)