Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Величко М.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,
при участии:
ответчика индивидуального предпринимателя Ткаченко Л.И., ее представителя по доверенности от 08.08.2008 Якунина Ю.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25 августа 2008 года по делу N А32-5630/2008-67/49
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику индивидуальному предпринимателю Ткаченко Людмиле Ивановне
об освобождении земельного участка и аннулировании записи о государственной регистрации права аренды,
принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.,
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Ткаченко Л.И. (далее - ответчик, предприниматель) об освобождении земельного участка общей площадью 54,62 кв. м, расположенного в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, приведении его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, возврате его администрации муниципального образования.
Требование мотивировано тем, что на основании постановления главы городского самоуправления - мэра города Краснодара от 05.10.1999 N 1757 между мэрий и предпринимателем 06.03.2000 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до 05.10.2004 для эксплуатации помещений магазина и помещений склада.
По истечению срока договора аренды предприниматель продолжает пользоваться земельным участком.
Реализуя права, предоставленные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление N 8589/05 о прекращении договора, которое предпринимателем получено 21.09.2007. Администрация считает договор аренды от 06.03.2000 прекращенным.
Администрация также просила аннулировать запись от 25.04.2000 N 23-01.00-1.8.2000-127 о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок.
Решением суда первой инстанции от 25.08.2008 администрации отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд пришел к выводу о том, что после направления уведомления о прекращении договора аренды воля администрации на прекращение арендных отношений изменилась, о чем свидетельствуют подписанные по состоянию на 17.04.2008 и 22.04.2008 между ответчиком и департаментом муниципального образования город Краснодар акты сверки взаиморасчетов по договору аренды земельного участка. Указанные акты подтверждают фактическое продолжение сторонами арендных отношений в рамках договора от 06.03.2000, на который в актах имеются прямые ссылки.
На арендованном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, следовательно, предприниматель в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка.
В силу требований статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в суд могут быть оспорены зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав. Арбитражный суд и ответчик, к которому заявлено данное требование, не наделены правом аннулирования записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новое решение.
Жалоба мотивирована следующими доводами:
- реализуя предусмотренные статьей 72 Конституции Российской Федерации полномочия, администрацией Краснодарского края был принят Закон Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае". Главой администрации г. Краснодара также было принято распоряжение от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара". Во исполнение Генерального плана города Краснодара был издан ряд нормативных актов органа местного самоуправления, в том числе распоряжение N 1199-р от 07.05.2007 "Об инвестиционном проекте". Согласно указанному распоряжению в период с 2007 по 2010 годы необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - им. Гоголя - Коммунаров. 27.03.2007 между администрацией и ООО "Вариант" было заключено соглашение о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части города. ООО "Вариант" согласовано место размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Спорный земельный участок, предоставленный ответчику, входит в состав земельного участка, предназначенного для застройки ООО "Вариант". Судом указанные обстоятельства не учтены.
- суд неправильно установил обстоятельства дела и принял решение без учета факта заявленного администрацией отказа от договора аренды от 06.03.2000.
- при рассмотрении дела администрацией в целях возможного мирного урегулирования спора было заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи привлечением к участию в деле ООО "Вариант" в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Отказав в удовлетворении ходатайства, суд не принял мер для урегулирования спора, лишив стороны процессуальной возможности мирного решения рассматриваемого спора.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель доводы администрации не признала, указав, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ей на праве собственности. В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность.
В заседании суда апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 10.11.2008 до 17.11.2008.
В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Администрация г. Краснодара не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы городского самоуправления - мэра г. Краснодара от 05.10.1999 N 1757 Ткаченко Людмиле Ивановне предоставлен в аренду земельный участок площадью 62 кв. м, для эксплуатации магазина и помещений склада, расположенного по адресу:
г. Краснодар, ул. Карасунская, 86.
Указанное распоряжение явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 06.03.2000 N 355 сроком до 05.10.2004. В пунктах 4.1.2, 4.1.6 и разделе 8 договора стороны предусмотрели возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора и основания прекращения договора.
25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок явились основанием для предъявления иска по настоящему делу.
Апелляционная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.
Предприниматель является собственником нежилых помещений N 11 и 8/1 первого этажа здания литер М и М1 общей площадью 35,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2005, договором купли-продажи от 25.05.1998.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки - договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.
Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.
Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.
Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.
Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.
Лишение предпринимателя права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.
В рассматриваемом случае отсутствуют основания для требования от предпринимателя освобождения занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащих ей на праве собственности строений.
Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО "Вариант" о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеет правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации - отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли.
Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.
Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.
В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.
В связи с отказом в удовлетворении требования об освобождении спорного земельного участка подлежат отклонению также требования об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним как взаимосвязанные и вытекающие из иска об освобождении земельного участка.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства администрации о привлечении к участию в деле ООО "Вариант" в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не является процессуальным нарушением, влекущим безусловную отмену судебного акта.
В соответствии со статьей 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступление в дело третьих лиц с самостоятельными требованиями возможно только по инициативе указанных лиц, привлечение их к участию в деле по инициативе иных лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда, не допускается. Доказательства выражения ООО "Вариант" волеизъявления на вступление в дело с самостоятельными требованиями в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции, вынесенное с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе суд относит на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 августа 2008 года по делу N А32-5630/2008-67/49 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.11.2008 N 15АП-7005/2008 ПО ДЕЛУ N А32-5630/2008-67/49
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2008 г. N 15АП-7005/2008
Дело N А32-5630/2008-67/49
Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Величко М.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,
при участии:
ответчика индивидуального предпринимателя Ткаченко Л.И., ее представителя по доверенности от 08.08.2008 Якунина Ю.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25 августа 2008 года по делу N А32-5630/2008-67/49
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику индивидуальному предпринимателю Ткаченко Людмиле Ивановне
об освобождении земельного участка и аннулировании записи о государственной регистрации права аренды,
принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.,
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Ткаченко Л.И. (далее - ответчик, предприниматель) об освобождении земельного участка общей площадью 54,62 кв. м, расположенного в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, приведении его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, возврате его администрации муниципального образования.
Требование мотивировано тем, что на основании постановления главы городского самоуправления - мэра города Краснодара от 05.10.1999 N 1757 между мэрий и предпринимателем 06.03.2000 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до 05.10.2004 для эксплуатации помещений магазина и помещений склада.
По истечению срока договора аренды предприниматель продолжает пользоваться земельным участком.
Реализуя права, предоставленные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление N 8589/05 о прекращении договора, которое предпринимателем получено 21.09.2007. Администрация считает договор аренды от 06.03.2000 прекращенным.
Администрация также просила аннулировать запись от 25.04.2000 N 23-01.00-1.8.2000-127 о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок.
Решением суда первой инстанции от 25.08.2008 администрации отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд пришел к выводу о том, что после направления уведомления о прекращении договора аренды воля администрации на прекращение арендных отношений изменилась, о чем свидетельствуют подписанные по состоянию на 17.04.2008 и 22.04.2008 между ответчиком и департаментом муниципального образования город Краснодар акты сверки взаиморасчетов по договору аренды земельного участка. Указанные акты подтверждают фактическое продолжение сторонами арендных отношений в рамках договора от 06.03.2000, на который в актах имеются прямые ссылки.
На арендованном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, следовательно, предприниматель в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка.
В силу требований статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в суд могут быть оспорены зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав. Арбитражный суд и ответчик, к которому заявлено данное требование, не наделены правом аннулирования записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новое решение.
Жалоба мотивирована следующими доводами:
- реализуя предусмотренные статьей 72 Конституции Российской Федерации полномочия, администрацией Краснодарского края был принят Закон Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае". Главой администрации г. Краснодара также было принято распоряжение от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара". Во исполнение Генерального плана города Краснодара был издан ряд нормативных актов органа местного самоуправления, в том числе распоряжение N 1199-р от 07.05.2007 "Об инвестиционном проекте". Согласно указанному распоряжению в период с 2007 по 2010 годы необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - им. Гоголя - Коммунаров. 27.03.2007 между администрацией и ООО "Вариант" было заключено соглашение о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части города. ООО "Вариант" согласовано место размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Спорный земельный участок, предоставленный ответчику, входит в состав земельного участка, предназначенного для застройки ООО "Вариант". Судом указанные обстоятельства не учтены.
- суд неправильно установил обстоятельства дела и принял решение без учета факта заявленного администрацией отказа от договора аренды от 06.03.2000.
- при рассмотрении дела администрацией в целях возможного мирного урегулирования спора было заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи привлечением к участию в деле ООО "Вариант" в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Отказав в удовлетворении ходатайства, суд не принял мер для урегулирования спора, лишив стороны процессуальной возможности мирного решения рассматриваемого спора.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель доводы администрации не признала, указав, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ей на праве собственности. В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность.
В заседании суда апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 10.11.2008 до 17.11.2008.
В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Администрация г. Краснодара не обеспечила явку представителя в судебное заседание, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы городского самоуправления - мэра г. Краснодара от 05.10.1999 N 1757 Ткаченко Людмиле Ивановне предоставлен в аренду земельный участок площадью 62 кв. м, для эксплуатации магазина и помещений склада, расположенного по адресу:
г. Краснодар, ул. Карасунская, 86.
Указанное распоряжение явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 06.03.2000 N 355 сроком до 05.10.2004. В пунктах 4.1.2, 4.1.6 и разделе 8 договора стороны предусмотрели возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора и основания прекращения договора.
25.07.2007 администрация направила в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказ предпринимателя расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок явились основанием для предъявления иска по настоящему делу.
Апелляционная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.
Предприниматель является собственником нежилых помещений N 11 и 8/1 первого этажа здания литер М и М1 общей площадью 35,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2005, договором купли-продажи от 25.05.1998.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки - договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.
Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.
Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.
Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.
Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.
Лишение предпринимателя права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.
В рассматриваемом случае отсутствуют основания для требования от предпринимателя освобождения занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащих ей на праве собственности строений.
Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО "Вариант" о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеет правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации - отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли.
Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.
Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.
В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.
В связи с отказом в удовлетворении требования об освобождении спорного земельного участка подлежат отклонению также требования об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним как взаимосвязанные и вытекающие из иска об освобождении земельного участка.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства администрации о привлечении к участию в деле ООО "Вариант" в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не является процессуальным нарушением, влекущим безусловную отмену судебного акта.
В соответствии со статьей 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступление в дело третьих лиц с самостоятельными требованиями возможно только по инициативе указанных лиц, привлечение их к участию в деле по инициативе иных лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда, не допускается. Доказательства выражения ООО "Вариант" волеизъявления на вступление в дело с самостоятельными требованиями в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции, вынесенное с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе суд относит на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 августа 2008 года по делу N А32-5630/2008-67/49 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)