Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6888/2013) общества с ограниченной ответственностью "Турмалин" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-578/2013 (судья Гавриш С.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ТУРМАЛИН" (ОГРН 1028600588433, ИНН 8602140916) к ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМУ БАНКУ открытое акционерное общество (ОГРН 1028600001880, ИНН 8601000666), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), о выделе доли из земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "ТУРМАЛИН" - представитель Муканов М.В. по доверенности от 07.11.2013 сроком действия 3 месяца,
от ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО БАНКА открытое акционерное общество - представитель Краснова Е.А. по доверенности от 25.12.2012 сроком действия до 08.02.2014,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - представители не явились,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТУРМАЛИН" (далее по тексту - ООО "ТУРМАЛИН", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМУ БАНКУ открытому акционерному обществу (далее по тексту - ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, ответчик) о выделении из общей долевой собственности в собственность истца земельного участка площадью 914 кв. м, составляющего долю в земельном участке, кадастровый номер 86:10:0101192:0075, расположенном по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Маяковского, 12, хоззона, согласно схеме раздела, прилагаемой к исковому заявлению (т. 1 л.д. 17-18).
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2013 по делу N А75-578/2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее по тексту - Управление Росреестра по ХМАО - Югре) и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее по тексту - ФГБУ "ФКП Росреестра") (т. 1 л.д. 123-126).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-578/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "ТУРМАЛИН" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что спорный земельный участок является делимым; требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не нарушаются; ссылка суда на часть 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованна, поскольку относительно земельного участка, расположенного под зданием, требования о его разделе не предъявляются. Кроме того, заключение специалиста Сургутской торгово-промышленной палаты Чурмановой А.А. о невозможности отнесения спорного земельного участка к делимым является ненадлежащим доказательством.
ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра по ХМАО - Югре и ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ТУРМАЛИН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика - ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, распоряжением от 23.06.2006 N 1327 Администрация муниципального образования городской округ город Сургут предоставила в общую долевую собственность за плату земельный участок площадью 1973 кв. м, относящийся к категории земель поселений, расположенный в хоззоне по улице Маяковского, 12, кадастровый номер 86:10:01 01 192:0075, в соответствии с соглашением об определении долей в праве общей собственности на земельный участок от 26.02.2006: ООО "ТУРМАЛИН" - 1058 кв. м, что составляет 54/100 доли в праве на земельный участок, под административно-бытовой корпус и тепловую автостоянку на два автомобиля, без выделения границ в натуре; ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 915 кв. м, что составляет 46/100 доли в праве на земельный участок, под административно-бытовой корпус, без выделения границ в натуре (т. 1 л.д. 102-108).
Во исполнение указанного распоряжения ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, ООО "ТУРМАЛИН" и Администрация муниципального образования городской округ город Сургут заключили договор купли-продажи земельного участка от 25.08.2006 N 253 (т. 1 л.д. 95-97).
На основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2006 N 253 за ООО "ТУРМАЛИН" зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 54/100 на земельный участок (землепользование) площадью 1 973 кв. м, относящийся к категории земель поселений, предназначенный для размещения административно-бытового корпуса и тепловой автостоянки на два автомобиля, расположенный в хоззоне по улице Маяковского, 12, г. Сургут, ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия с кадастровым номером 86:10:01 01 192:0075, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2006 серии 72НК N 392535 (т. 1 л.д. 15).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.09.2006 серии 72 НК N 392534 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2006 N 253 за ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 46/100 на земельный участок (землепользование) площадью 1973 кв. м, относящийся к категории земель поселений, предназначенный для размещения административно-бытового корпуса и тепловой автостоянки на два автомобиля, расположенный в хоззоне по улице Маяковского, 12, г. Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия с кадастровым номером 86:10:01 01 192:0075 (т. 1 л.д. 73).
На спорном земельном участке расположено 4-этажное нежилое здание, часть помещений которого общей площадью 1375,70 кв. м принадлежит на праве собственности ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК (по договору от 20.03.2002 N 13-35/24), а другая часть помещений - встроенное помещение общей площадью 500,2 кв. м, расположенное на 4 этаже здания инв. N 3722 (по договору о передаче имущества от 22.05.1995) принадлежит на праве собственности ООО "ТУРМАЛИН", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.03.2007 серии 72НК 358729 и от 13.04.2000 серии 86-АА N 090231 (т. 1 л.д. 93, 95).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.06.2007 серии 72НК N 417770 на спорном земельном участке также расположено нежилое здание: тепловая автомобильная стоянка общей площадью 101,80 кв. м этажность - 1, подземная этажность отсутствует, инв.N 71:136:001:002771980, право собственности на которое на основании акта приемки законченного строительством объекта N 11 от 20.11.2003, утвержденного Постановлением Мэра города Сургута N 88 от 31.03.2004 "Об утверждении акта приемки объекта "Тепловая автомобильная стоянка на два автомобиля", зарегистрировано за ООО "ТУРМАЛИН" (т. 1 л.д. 94).
ООО "ТУРМАЛИН", ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском о выделении из общей долевой собственности в его собственность земельного участка площадью 914 кв. м, составляющего долю в указанном земельном участке, кадастровый номер 86:10:0101192:0075, согласно схеме раздела, прилагаемой к исковому заявлению.
В соответствии с приложенной к иску схемой раздела и текстом искового заявления, истец считает возможным разделить рассматриваемый земельный участок общей площадью 1973 кв. м следующим образом:
- - часть земельного участка, занимаемую 4 этажным нежилым зданием административно-бытового корпуса (площадь встроенной части) общей площадью 575 кв. м оставить в общей долевой собственности со следующим размером долей: ООО "ТУРМАЛИН" - 144 кв. м (доля 25%); ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 431 кв. м (доля 75%;
- - другую часть земельного участка общей площадью 1398 кв. м - разделить с прекращением права общей долевой собственности и выделить земельный участок: ООО "ТУРМАЛИН" - 914 кв. м, ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 484 кв. м.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО "ТУРМАЛИН" являются необоснованными и в их удовлетворении судом первой инстанции правильно отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу положений статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Поскольку настоящий спор вытекает из отношений землепользования, к спорным правоотношениям также подлежат применению нормы земельного законодательства.
Право на выдел земельного участка предоставлено участнику долевой собственности частью 2 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), согласно которой выдел земельного участка осуществляется по заявлению участника общей долевой собственности.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (часть 2 статьи 11.5 ЗК РФ).
Истец как законный собственник 54/100 доли и как собственник части нежилого здания и тепловой автомобильной стоянки, расположенных на указанном участке, в праве собственности на земельный участок общей площадью 1 973 кв. м имеет право требовать раздела или выдела доли в натуре.
Земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Согласно пункту 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. В силу пункта 8 статьи 11.2 ЗК РФ, споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что письмами о 29.03.2012 N 120 и от 12.09.2012 N 304 ООО "ТУРМАЛИН" предлагало осуществить образование новых земельных участков путем раздела части земельного участка, занимаемой 4 этажным нежилым зданием административно-бытового корпуса (площадь встроенной части) общей площадью 575 кв. м, с оставлением права общей долевой собственности со следующим размером долей: ООО "ТУРМАЛИН" - 144 кв. м (доля 25%); ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 431 кв. м (доля 75%), путем выдела другой части земельного участка общей площадью 1 398 кв. м: ООО "ТУРМАЛИН" - 914 кв. м, ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 484 кв. м (т. 1 л.д. 11-14).
Письмами от 19.04.2012 N 13-27/3854 и от 17.12.2012. N 13-27/12113 ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК отказало в выделении доли или разделении земельного участка согласно предлагаемой истцом схеме разделения земельного участка, при этом пояснило, что дальнейшее рассмотрение вопроса будет возможным при представлении ООО "ТУРМАЛИН" заключения уполномоченного органа (организации) о возможности разделения земельного участка в натуре (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в использовании и т.п.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ООО "ТУРМАЛИН", обратившись в арбитражный суд с требованием о разделе долей или выделе доли в натуре, не учло, что именно на нем лежит бремя доказывания возможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности
Поскольку доказательств возможности выдела доли из земельного участка истца в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В обоснование исковых требований ООО "ТУРМАЛИН" ссылается на то, что ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК не несет расходы по содержанию общего имущества, несмотря на то, что здание нуждается в реконструкции (инженерные сети находятся в ненадлежащем техническом состоянии, фасад нуждается в ремонте, крыша протекает), а также создает препятствия истцу в пользовании зданием и земельным участком, так как все подъезды к зданию заняты транспортными средствами сотрудников банка. Кроме того, ответчик произвел реконструкцию несущей стены здания, путем ликвидации оконных проемов и устройства дверей, что привело к появлению трещин в стене.
Учитывая данные обстоятельства, истец представил схему раздела части земельного участка и выдела доли в натуре из другой его части, в соответствии с которой предлагает разделить часть земельного участка (со стороны парадного входа), занимаемую 4 этажным нежилым зданием административно-бытового корпуса (площадь встроенной части) общей площадью 575 кв. м, с оставлением права общей долевой собственности со следующим размером долей: ООО "ТУРМАЛИН" - 144 кв. м (доля 25%); ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 431 кв. м (доля 75%), а другую часть земельного участка (с обратной и боковой стороны здания) общей площадью 1 398 кв. м - разделить с прекращением права общей долевой собственности и выделить земельный участок: ООО "ТУРМАЛИН" - 914 кв. м, ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 484 кв. м (т. 1 л.д. 17-18).
Между тем, согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
По смыслу закона делимость земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлена спецификой указанных объектов недвижимости, а также характером связанных с ними отношений. Данная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О.
Статьей 11.9 ЗК РФ предусмотрены требования к образуемым и измененным земельным участкам, согласно которым границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено 4 этажное нежилое здание, часть которого общей площадью 1 375,70 кв. м принадлежит на праве собственности ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК (по договору от 20.03.2002 N 13-35/24), а другая часть которого - встроенное помещение общей площадью 500,2 кв. м, расположенное на 4 этаже здания инв. N 3722 (по договору о передаче имущества от 22.05.1995) принадлежит на праве собственности ООО "ТУРМАЛИН", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.03.2007 серии 72НК 358729.
Принадлежащие истцу и ответчику части нежилого здания не имеют отдельно устроенных входов и имеют единые инженерные коммуникации и не могут использоваться как самостоятельные объекты недвижимости, а следовательно разделение спорного земельного участка, на котором расположено здание и которое необходимо для использования здания, невозможно.
Доказательств обратного - истцом суду не представлено.
В письме ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК от 11.03.2013 N 01-20/1663, адресованном ООО "ТУРМАЛИН", отмечено, что по периметру земельного участка ООО "ТУРМАЛИН" осуществлено возведение бетонного ограждения, за зданием установлен вагончик; между зданием и тепловой стоянкой установлены железные ворота, что перекрывает доступ к части принадлежащего ответчику объекта и влечет невозможность его нормальной эксплуатации, в том числе по обеспечению мер пожарной безопасности, техническому содержанию объекта. На спорном земельном участке истцом также возведен строительный автоматический подъемник, что повлекло нарушение целостности фасада, кровли нежилого здания, а также создает препятствия для осуществления банком своей деятельности (ограничивает подъезд инкассаторских машин), в отсутствие иных возможностей в силу технической характеристики здания банк инкассацию осуществлять не может (т. 1 л.д. 87-89).
Доказательств недостоверности указанных ответчиком сведений, а также наличие возможности у ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК беспрепятственно осуществлять правомочия собственника в отношении принадлежащей ему части здания путем использования только части земельного участка, которая в соответствии со схемой истца подлежит выделению в натуре, ООО "ТУРМАЛИН" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представило.
В обоснование своей позиции о неделимости спорного земельного участка ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК направило запросы в компетентные органы и организации о возможности выдела доли земельного участка в соответствии со схемой истца (письмо от 15.04.2013 N 01-20/2923, адресованное Сургутской Торгово-Промышленной палате, письмо от 27.03.2013 N 01-2012249, адресованное Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования городской округ город Сургут, письмо от 16.04.2013 N 01-20/2951, адресованное Сургусткому городскому муниципальному унитарному предприятию "Бюро технической инвентаризации", письмо от 14.05.2013 N 01-20/3742, адресованное Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городской округ город Сургут) (т. 1 л.д. 139, т. 2 л.д. 19-20, 107-108, 109).
Согласно ответу Сургутского городского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" раздел земельного участка по предоставленным схемам невозможен, так как нарушаются права обоих землевладельцев. При этом пояснил, что делимым является участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок (т. 2 л.д. 78).
Из ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городской округ город Сургут от 20.05.2013 N 02*07-3294/13 усматривается, что существующие на спорном земельном участке объекты имеют как главные, так и второстепенные входы, для обслуживания и эксплуатации которых необходимы подходы и технологические подъезды. При разделении территории данное условие обеспечить будет невозможно, в связи с чем выделить в натуре земельные участки для ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК и ООО "ТУРМАЛИН" не представляется возможным (т. 2 л.д. 87-88).
Также ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК обратилось в Сургутскую Торгово-Промышленную палату для проведения последней исследования о возможности образования новых земельных участков в случае раздела между истцом и ответчиком спорного земельного участка, на что дано заключение специалиста, в котором последний указал на неделимость земельного участка, в связи с расположением на нем неделимого и функионально единого объекта недвижимости - нежилого здания административно-бытового корпуса (т. 2 л.д. 79-82). Специалист также пояснил о наличии у ООО "ТУРМАЛИН" возможности осуществить выдел доли из земельного участка, на котором располагается тепловая автомобильная стоянка.
Как следует из материалов дела, единственным отдельно стоящим объектом недвижимости, расположенное на спорной земельном участке, является нежилое здание: тепловая автомобильная стоянка общей площадью 101,80 кв. м этажность - 1, подземная этажность отсутствует, инв.N 71:136:001:002771980, принадлежащая на праве собственности ООО "ТУРМАЛИН", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2007 серии 72НК N 417770.
Однако, как в письме от 11.03.2013 N 01-20/1663 обоснованно отмечено ответчиком, если придерживаться схемы раздела земельного участка и выдела доли в натуре, представленной ООО "ТУРМАЛИН", то создается ситуация невозможности использования истцом тепловой стоянки и участка под ней без пересечения участка, находящегося только в собственности ответчика, поскольку тепловая автомобильная стоянка находится на границе земельных участков, находящихся в общей долевой собственности истца и ответчика и собственности банка (т. 1 л.д. 87-89).
Такая ситуация повлечет обременение земельного участка, принадлежащего ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, сервитутом и необходимость установления в силу статьи 274 ГК РФ.
Кроме того, как следует из отзыва ФГБУ "ФКП Росреестра" на исковое заявление (т. 2 л.д. 98-101), в силу статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" для осуществления государственного кадастрового учета необходим межевой план. Из представленной ООО "ТУРМАЛИН" схемы не представляется возможным определить местоположение границ вновь образуемых земельных участков. Кроме того, образуемый земельный участок должен иметь самостоятельный выход к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам).
Заявив требования о выделе доли из земельного участка в натуре, ООО "ТУРМАЛИН" в качестве определения причитающейся ему части земельного участка представил лишь выкопировку с плана города Сургута, на которой вручную выделена область, по мнению истца, подлежащая выделению в натуре.
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлениях N 4275/11 от 06.09.2011, N 3771/11 от 06.09.2011, резолютивная часть решения суда по такого рода делам должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Судебный акт, резолютивная часть которого соответствует этим требованиям, является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.
Указанная позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации направлена на обеспечение стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
Местоположение границ земельного участка в соответствии с положениями частью 3 статьи 1, пункта 3 части 1 статьи 7, статьей 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является уникальной характеристикой такого участка и устанавливается при межевании посредством определения координат характерных точек его границ.
Причитающаяся собственнику часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Согласно статье 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Из материалов дела усматривается, что до обращения в арбитражный суд ООО "ТУРМАЛИН" не предпринимал меры по проведению межевания существующего земельного участка и установлению границ вновь образуемых земельных участков.
В суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о возможности раздела земельного участка.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 АПК РФ назначить проведение кадастровых работ.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении ходатайства судом первой инстанции обоснованно отказано, поскольку имеющихся в деле доказательств достаточно для разрешения данного вопроса.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказана возможность выдела доли в спорном земельном участке согласно представленной истцом схеме раздела земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Предоставляя спорный земельный участок в общую долевую собственность под уже существующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности истца и ответчика, администрация муниципального образования городской округ город Сургут в распоряжении от 23.06.2006 N 1327 учитывала невозможность раздела земельного участка в соответствии с их долями без нарушения прав и законных интересов одного из сособственника, предполагала совместное его использование всеми собственниками недвижимости для эксплуатации существующих объектов (т. 1 л.д. 102-108).
Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции усматривает необходимость сохранения части земельного участка в совместном пользовании истца и ответчика, что отвечает их интересам при эксплуатации здания и тепловой автомобильной стоянки. При предлагаемом истцом варианте выделения доли в натуре исключается возможность использования сторонами соответствующих частей спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ООО "ТУРМАЛИН" удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-578/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2013 ПО ДЕЛУ N А75-578/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. по делу N А75-578/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6888/2013) общества с ограниченной ответственностью "Турмалин" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-578/2013 (судья Гавриш С.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ТУРМАЛИН" (ОГРН 1028600588433, ИНН 8602140916) к ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМУ БАНКУ открытое акционерное общество (ОГРН 1028600001880, ИНН 8601000666), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), о выделе доли из земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "ТУРМАЛИН" - представитель Муканов М.В. по доверенности от 07.11.2013 сроком действия 3 месяца,
от ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО БАНКА открытое акционерное общество - представитель Краснова Е.А. по доверенности от 25.12.2012 сроком действия до 08.02.2014,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - представители не явились,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТУРМАЛИН" (далее по тексту - ООО "ТУРМАЛИН", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМУ БАНКУ открытому акционерному обществу (далее по тексту - ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, ответчик) о выделении из общей долевой собственности в собственность истца земельного участка площадью 914 кв. м, составляющего долю в земельном участке, кадастровый номер 86:10:0101192:0075, расположенном по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Маяковского, 12, хоззона, согласно схеме раздела, прилагаемой к исковому заявлению (т. 1 л.д. 17-18).
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2013 по делу N А75-578/2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее по тексту - Управление Росреестра по ХМАО - Югре) и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее по тексту - ФГБУ "ФКП Росреестра") (т. 1 л.д. 123-126).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-578/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "ТУРМАЛИН" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом истец указывает, что спорный земельный участок является делимым; требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не нарушаются; ссылка суда на часть 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованна, поскольку относительно земельного участка, расположенного под зданием, требования о его разделе не предъявляются. Кроме того, заключение специалиста Сургутской торгово-промышленной палаты Чурмановой А.А. о невозможности отнесения спорного земельного участка к делимым является ненадлежащим доказательством.
ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра по ХМАО - Югре и ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ТУРМАЛИН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика - ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, распоряжением от 23.06.2006 N 1327 Администрация муниципального образования городской округ город Сургут предоставила в общую долевую собственность за плату земельный участок площадью 1973 кв. м, относящийся к категории земель поселений, расположенный в хоззоне по улице Маяковского, 12, кадастровый номер 86:10:01 01 192:0075, в соответствии с соглашением об определении долей в праве общей собственности на земельный участок от 26.02.2006: ООО "ТУРМАЛИН" - 1058 кв. м, что составляет 54/100 доли в праве на земельный участок, под административно-бытовой корпус и тепловую автостоянку на два автомобиля, без выделения границ в натуре; ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 915 кв. м, что составляет 46/100 доли в праве на земельный участок, под административно-бытовой корпус, без выделения границ в натуре (т. 1 л.д. 102-108).
Во исполнение указанного распоряжения ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, ООО "ТУРМАЛИН" и Администрация муниципального образования городской округ город Сургут заключили договор купли-продажи земельного участка от 25.08.2006 N 253 (т. 1 л.д. 95-97).
На основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2006 N 253 за ООО "ТУРМАЛИН" зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 54/100 на земельный участок (землепользование) площадью 1 973 кв. м, относящийся к категории земель поселений, предназначенный для размещения административно-бытового корпуса и тепловой автостоянки на два автомобиля, расположенный в хоззоне по улице Маяковского, 12, г. Сургут, ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия с кадастровым номером 86:10:01 01 192:0075, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2006 серии 72НК N 392535 (т. 1 л.д. 15).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.09.2006 серии 72 НК N 392534 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2006 N 253 за ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 46/100 на земельный участок (землепользование) площадью 1973 кв. м, относящийся к категории земель поселений, предназначенный для размещения административно-бытового корпуса и тепловой автостоянки на два автомобиля, расположенный в хоззоне по улице Маяковского, 12, г. Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия с кадастровым номером 86:10:01 01 192:0075 (т. 1 л.д. 73).
На спорном земельном участке расположено 4-этажное нежилое здание, часть помещений которого общей площадью 1375,70 кв. м принадлежит на праве собственности ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК (по договору от 20.03.2002 N 13-35/24), а другая часть помещений - встроенное помещение общей площадью 500,2 кв. м, расположенное на 4 этаже здания инв. N 3722 (по договору о передаче имущества от 22.05.1995) принадлежит на праве собственности ООО "ТУРМАЛИН", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.03.2007 серии 72НК 358729 и от 13.04.2000 серии 86-АА N 090231 (т. 1 л.д. 93, 95).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.06.2007 серии 72НК N 417770 на спорном земельном участке также расположено нежилое здание: тепловая автомобильная стоянка общей площадью 101,80 кв. м этажность - 1, подземная этажность отсутствует, инв.N 71:136:001:002771980, право собственности на которое на основании акта приемки законченного строительством объекта N 11 от 20.11.2003, утвержденного Постановлением Мэра города Сургута N 88 от 31.03.2004 "Об утверждении акта приемки объекта "Тепловая автомобильная стоянка на два автомобиля", зарегистрировано за ООО "ТУРМАЛИН" (т. 1 л.д. 94).
ООО "ТУРМАЛИН", ссылаясь на статью 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском о выделении из общей долевой собственности в его собственность земельного участка площадью 914 кв. м, составляющего долю в указанном земельном участке, кадастровый номер 86:10:0101192:0075, согласно схеме раздела, прилагаемой к исковому заявлению.
В соответствии с приложенной к иску схемой раздела и текстом искового заявления, истец считает возможным разделить рассматриваемый земельный участок общей площадью 1973 кв. м следующим образом:
- - часть земельного участка, занимаемую 4 этажным нежилым зданием административно-бытового корпуса (площадь встроенной части) общей площадью 575 кв. м оставить в общей долевой собственности со следующим размером долей: ООО "ТУРМАЛИН" - 144 кв. м (доля 25%); ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 431 кв. м (доля 75%;
- - другую часть земельного участка общей площадью 1398 кв. м - разделить с прекращением права общей долевой собственности и выделить земельный участок: ООО "ТУРМАЛИН" - 914 кв. м, ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 484 кв. м.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО "ТУРМАЛИН" являются необоснованными и в их удовлетворении судом первой инстанции правильно отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу положений статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Поскольку настоящий спор вытекает из отношений землепользования, к спорным правоотношениям также подлежат применению нормы земельного законодательства.
Право на выдел земельного участка предоставлено участнику долевой собственности частью 2 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), согласно которой выдел земельного участка осуществляется по заявлению участника общей долевой собственности.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (часть 2 статьи 11.5 ЗК РФ).
Истец как законный собственник 54/100 доли и как собственник части нежилого здания и тепловой автомобильной стоянки, расположенных на указанном участке, в праве собственности на земельный участок общей площадью 1 973 кв. м имеет право требовать раздела или выдела доли в натуре.
Земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Согласно пункту 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. В силу пункта 8 статьи 11.2 ЗК РФ, споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что письмами о 29.03.2012 N 120 и от 12.09.2012 N 304 ООО "ТУРМАЛИН" предлагало осуществить образование новых земельных участков путем раздела части земельного участка, занимаемой 4 этажным нежилым зданием административно-бытового корпуса (площадь встроенной части) общей площадью 575 кв. м, с оставлением права общей долевой собственности со следующим размером долей: ООО "ТУРМАЛИН" - 144 кв. м (доля 25%); ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 431 кв. м (доля 75%), путем выдела другой части земельного участка общей площадью 1 398 кв. м: ООО "ТУРМАЛИН" - 914 кв. м, ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 484 кв. м (т. 1 л.д. 11-14).
Письмами от 19.04.2012 N 13-27/3854 и от 17.12.2012. N 13-27/12113 ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК отказало в выделении доли или разделении земельного участка согласно предлагаемой истцом схеме разделения земельного участка, при этом пояснило, что дальнейшее рассмотрение вопроса будет возможным при представлении ООО "ТУРМАЛИН" заключения уполномоченного органа (организации) о возможности разделения земельного участка в натуре (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в использовании и т.п.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ООО "ТУРМАЛИН", обратившись в арбитражный суд с требованием о разделе долей или выделе доли в натуре, не учло, что именно на нем лежит бремя доказывания возможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности
Поскольку доказательств возможности выдела доли из земельного участка истца в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В обоснование исковых требований ООО "ТУРМАЛИН" ссылается на то, что ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК не несет расходы по содержанию общего имущества, несмотря на то, что здание нуждается в реконструкции (инженерные сети находятся в ненадлежащем техническом состоянии, фасад нуждается в ремонте, крыша протекает), а также создает препятствия истцу в пользовании зданием и земельным участком, так как все подъезды к зданию заняты транспортными средствами сотрудников банка. Кроме того, ответчик произвел реконструкцию несущей стены здания, путем ликвидации оконных проемов и устройства дверей, что привело к появлению трещин в стене.
Учитывая данные обстоятельства, истец представил схему раздела части земельного участка и выдела доли в натуре из другой его части, в соответствии с которой предлагает разделить часть земельного участка (со стороны парадного входа), занимаемую 4 этажным нежилым зданием административно-бытового корпуса (площадь встроенной части) общей площадью 575 кв. м, с оставлением права общей долевой собственности со следующим размером долей: ООО "ТУРМАЛИН" - 144 кв. м (доля 25%); ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 431 кв. м (доля 75%), а другую часть земельного участка (с обратной и боковой стороны здания) общей площадью 1 398 кв. м - разделить с прекращением права общей долевой собственности и выделить земельный участок: ООО "ТУРМАЛИН" - 914 кв. м, ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК - 484 кв. м (т. 1 л.д. 17-18).
Между тем, согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
По смыслу закона делимость земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлена спецификой указанных объектов недвижимости, а также характером связанных с ними отношений. Данная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О.
Статьей 11.9 ЗК РФ предусмотрены требования к образуемым и измененным земельным участкам, согласно которым границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено 4 этажное нежилое здание, часть которого общей площадью 1 375,70 кв. м принадлежит на праве собственности ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК (по договору от 20.03.2002 N 13-35/24), а другая часть которого - встроенное помещение общей площадью 500,2 кв. м, расположенное на 4 этаже здания инв. N 3722 (по договору о передаче имущества от 22.05.1995) принадлежит на праве собственности ООО "ТУРМАЛИН", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.03.2007 серии 72НК 358729.
Принадлежащие истцу и ответчику части нежилого здания не имеют отдельно устроенных входов и имеют единые инженерные коммуникации и не могут использоваться как самостоятельные объекты недвижимости, а следовательно разделение спорного земельного участка, на котором расположено здание и которое необходимо для использования здания, невозможно.
Доказательств обратного - истцом суду не представлено.
В письме ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК от 11.03.2013 N 01-20/1663, адресованном ООО "ТУРМАЛИН", отмечено, что по периметру земельного участка ООО "ТУРМАЛИН" осуществлено возведение бетонного ограждения, за зданием установлен вагончик; между зданием и тепловой стоянкой установлены железные ворота, что перекрывает доступ к части принадлежащего ответчику объекта и влечет невозможность его нормальной эксплуатации, в том числе по обеспечению мер пожарной безопасности, техническому содержанию объекта. На спорном земельном участке истцом также возведен строительный автоматический подъемник, что повлекло нарушение целостности фасада, кровли нежилого здания, а также создает препятствия для осуществления банком своей деятельности (ограничивает подъезд инкассаторских машин), в отсутствие иных возможностей в силу технической характеристики здания банк инкассацию осуществлять не может (т. 1 л.д. 87-89).
Доказательств недостоверности указанных ответчиком сведений, а также наличие возможности у ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК беспрепятственно осуществлять правомочия собственника в отношении принадлежащей ему части здания путем использования только части земельного участка, которая в соответствии со схемой истца подлежит выделению в натуре, ООО "ТУРМАЛИН" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представило.
В обоснование своей позиции о неделимости спорного земельного участка ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК направило запросы в компетентные органы и организации о возможности выдела доли земельного участка в соответствии со схемой истца (письмо от 15.04.2013 N 01-20/2923, адресованное Сургутской Торгово-Промышленной палате, письмо от 27.03.2013 N 01-2012249, адресованное Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования городской округ город Сургут, письмо от 16.04.2013 N 01-20/2951, адресованное Сургусткому городскому муниципальному унитарному предприятию "Бюро технической инвентаризации", письмо от 14.05.2013 N 01-20/3742, адресованное Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городской округ город Сургут) (т. 1 л.д. 139, т. 2 л.д. 19-20, 107-108, 109).
Согласно ответу Сургутского городского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" раздел земельного участка по предоставленным схемам невозможен, так как нарушаются права обоих землевладельцев. При этом пояснил, что делимым является участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок (т. 2 л.д. 78).
Из ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городской округ город Сургут от 20.05.2013 N 02*07-3294/13 усматривается, что существующие на спорном земельном участке объекты имеют как главные, так и второстепенные входы, для обслуживания и эксплуатации которых необходимы подходы и технологические подъезды. При разделении территории данное условие обеспечить будет невозможно, в связи с чем выделить в натуре земельные участки для ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК и ООО "ТУРМАЛИН" не представляется возможным (т. 2 л.д. 87-88).
Также ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК обратилось в Сургутскую Торгово-Промышленную палату для проведения последней исследования о возможности образования новых земельных участков в случае раздела между истцом и ответчиком спорного земельного участка, на что дано заключение специалиста, в котором последний указал на неделимость земельного участка, в связи с расположением на нем неделимого и функионально единого объекта недвижимости - нежилого здания административно-бытового корпуса (т. 2 л.д. 79-82). Специалист также пояснил о наличии у ООО "ТУРМАЛИН" возможности осуществить выдел доли из земельного участка, на котором располагается тепловая автомобильная стоянка.
Как следует из материалов дела, единственным отдельно стоящим объектом недвижимости, расположенное на спорной земельном участке, является нежилое здание: тепловая автомобильная стоянка общей площадью 101,80 кв. м этажность - 1, подземная этажность отсутствует, инв.N 71:136:001:002771980, принадлежащая на праве собственности ООО "ТУРМАЛИН", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2007 серии 72НК N 417770.
Однако, как в письме от 11.03.2013 N 01-20/1663 обоснованно отмечено ответчиком, если придерживаться схемы раздела земельного участка и выдела доли в натуре, представленной ООО "ТУРМАЛИН", то создается ситуация невозможности использования истцом тепловой стоянки и участка под ней без пересечения участка, находящегося только в собственности ответчика, поскольку тепловая автомобильная стоянка находится на границе земельных участков, находящихся в общей долевой собственности истца и ответчика и собственности банка (т. 1 л.д. 87-89).
Такая ситуация повлечет обременение земельного участка, принадлежащего ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК, сервитутом и необходимость установления в силу статьи 274 ГК РФ.
Кроме того, как следует из отзыва ФГБУ "ФКП Росреестра" на исковое заявление (т. 2 л.д. 98-101), в силу статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" для осуществления государственного кадастрового учета необходим межевой план. Из представленной ООО "ТУРМАЛИН" схемы не представляется возможным определить местоположение границ вновь образуемых земельных участков. Кроме того, образуемый земельный участок должен иметь самостоятельный выход к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам).
Заявив требования о выделе доли из земельного участка в натуре, ООО "ТУРМАЛИН" в качестве определения причитающейся ему части земельного участка представил лишь выкопировку с плана города Сургута, на которой вручную выделена область, по мнению истца, подлежащая выделению в натуре.
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлениях N 4275/11 от 06.09.2011, N 3771/11 от 06.09.2011, резолютивная часть решения суда по такого рода делам должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в кадастр в силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание вновь образуемых в результате раздела земельных участков, указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Судебный акт, резолютивная часть которого соответствует этим требованиям, является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.
Указанная позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации направлена на обеспечение стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
Местоположение границ земельного участка в соответствии с положениями частью 3 статьи 1, пункта 3 части 1 статьи 7, статьей 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является уникальной характеристикой такого участка и устанавливается при межевании посредством определения координат характерных точек его границ.
Причитающаяся собственнику часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Согласно статье 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.
Из материалов дела усматривается, что до обращения в арбитражный суд ООО "ТУРМАЛИН" не предпринимал меры по проведению межевания существующего земельного участка и установлению границ вновь образуемых земельных участков.
В суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о возможности раздела земельного участка.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 АПК РФ назначить проведение кадастровых работ.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении ходатайства судом первой инстанции обоснованно отказано, поскольку имеющихся в деле доказательств достаточно для разрешения данного вопроса.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказана возможность выдела доли в спорном земельном участке согласно представленной истцом схеме раздела земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Предоставляя спорный земельный участок в общую долевую собственность под уже существующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности истца и ответчика, администрация муниципального образования городской округ город Сургут в распоряжении от 23.06.2006 N 1327 учитывала невозможность раздела земельного участка в соответствии с их долями без нарушения прав и законных интересов одного из сособственника, предполагала совместное его использование всеми собственниками недвижимости для эксплуатации существующих объектов (т. 1 л.д. 102-108).
Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции усматривает необходимость сохранения части земельного участка в совместном пользовании истца и ответчика, что отвечает их интересам при эксплуатации здания и тепловой автомобильной стоянки. При предлагаемом истцом варианте выделения доли в натуре исключается возможность использования сторонами соответствующих частей спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ООО "ТУРМАЛИН" удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-578/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)