Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попова И.А.
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,
судей краевого суда: Фоминова Р.Ю., Переверзевой В.А.,
при секретаре П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В. на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 июня 2013 года по гражданскому делу по иску Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.Г.М., Л.Б.М., С.Е.В., С.Д.Ю. к С.М.И., Е.Ю.А., В.И.А., при участии третьего лица Органа опеки и попечительства администрации Ленинского района города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи, о признании договоров купли-продажи незаключенными,
заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.
установила:
Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.Г.М., Л.Б.М., С.Е.В., С.Д.Ю. обратились в суд с иском к С.М.И., Е.Ю.А., В.И.А., в обосновании которого указали, что по договору купли-продажи недвижимости от года Л.И.М. продал С.М.И. жилой дом по ул... в г... вместе с земельным участком в части 1/2 доли. Существенным условием отчуждения домовладения являлось сохранение права проживания всех лиц, фактически проживающих в жилом доме, и зарегистрированных в нем. Так в соответствии с п. 6 договора в доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.В.,.. года рождения, Л.Г.М.,.. года рождения, Л.И.М.,.. года рождения, Л.М.И., ... года рождения, Л.Л.В.,.. года рождения, С.М.И.,.. года рождения. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Следуя буквальному толкованию п. 6 Договора купли-продажи, в соответствии с которым, "Кроме вышеуказанных, других лиц, в соответствии со ст. 558 ГК РФ, сохраняющих право пользования на момент подписания договора и после приобретения квартиры покупателем, не имеется", все вышеуказанные лица в соответствии с ч. 1. ст. 558 ГК РФ сохраняют право пользования жилым помещением. Таким образом, право собственности ответчика С.М.И. на спорное домовладение не являлось безусловным, а было обременено правами третьих лиц на проживание, причем без указания срока, т.е. бессрочно. В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, право хозяйственного владения имуществом и право оперативного управления имуществом. Из ст. 216 ГК РФ видно, что законодатель не указывает все вещные права именно в этой норме, поскольку существуют и иные вещные права, а указанный в п. 1 ст. 216 ГК РФ перечень вещных прав не является исчерпывающим. В частности, глава 18 ГК РФ говорит о праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения. Вследствие чего право пользования жилым помещением, исходя из толкования указанной нормы закона, относится к вещному праву. Согласно п. п. 2 - 3 ст. 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимися собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. По смыслу статей 209, 218, 235 ГК РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества. При отчуждении ответчиком С.М.И. спорного домовладения последующему покупателю Е.Ю.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества от.. года, стороны указали на лиц, зарегистрированных в жилом доме, однако их права на пользование продаваемым жилым помещением, как того требует п. 1 ст. 558 ГК РФ, в договоре не указано. Ответчик Е.Ю.А. продала спорное домовладение последующему покупателю В.И.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества от.... года, также без указания на обременение правами проживания зарегистрированных в нем лиц, указав лишь на численный состав лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Считая себя законными пользователями спорной недвижимости, истцы не выселялись, проживая в жилом доме вплоть до октября... года, когда судебный пристав-исполнитель без предупреждения вывез часть их вещей, в том числе личных в неизвестном направлении. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора между С.М.И. и Л.И.М. была договоренность о сохранении за лицами, проживающими в отчуждаемом домовладении, права проживания, причем бессрочно. Именно по этой причине стоимость отчуждаемого объекта была в несколько раз ниже рыночной. Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного жилого домовладения к новому собственнику С.М.И. перешло обременение в виде права пользования истцами жилым помещением. Однако Ответчик С.М.И. при отчуждении домовладения ответчику Е.Ю.А. не проявила должной степени осмотрительности и внимательности, что привело к заключению договора без указания соответствующих обременении в виде права пользования жилым помещением третьими лицами. Вследствие чего, С.М.И. существенно нарушила условия п. 6 Договора купли-продажи недвижимости с Л.И.М., которые в соответствии с п. 1. ст. 558 ГК РФ относятся к существенному условию договора продажи жилого дома. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи недвижимости от.. года между Л.И.М. и С.М.И. - жилого дома с земельным участком по ул... в г... в части 1/2 доли, подлежит расторжению. Между ответчиками С.М.И. и Е.Ю.А. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от.. года - жилого дома с земельным участком по ул... в г... в части 1/2 доли, общей стоимостью... руб. По условиям Договора (п. 4) в жилом доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.В.,.. года рождения, Л.Г.М.,.. года рождения, Л.И.М., ... года рождения, Л.М.И., ... года рождения, Л.Л.В., ... года рождения, С.М.И., ... года рождения. Причем права указанных лиц на проживание либо обязанность выселиться и сняться с регистрационного учета, оспариваемым договором не установлены. Между тем, лица, проживавшие в спорном домовладении на момент его отчуждения С.М.И. Е.Ю.А. имели право пользования жилым помещением без установленного срока (т.е. бессрочно), о чем не могло быть неизвестно новому покупателю - Е.Ю.А., поскольку ссылка на договор купли-продажи недвижимости от... года, как на основание правообладания спорным жильем С.М.И., имелась в договоре купли-продажи недвижимого имущества от... года (п. 3 Договора), кроме того, цена отчуждаемого объекта в несколько раз была ниже рыночной. Согласно п. 3 оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества продавец С.М.И. подтверждает, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество не заложено, не арестовано, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением не состоит. Данное условие, определяющее юридическую чистоту сделки, является существенным для покупателя. Поскольку в момент заключения спорного договора домовладение было обременено правами третьих лиц - жильцов, сохраняющих в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ право на проживание, условие п. 3 в указанной части договора осталось несогласованным. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Однако в оспариваемом договоре, лица, проживающие в жилом помещении, поименованы без указания их права пользования. Не определены права жильцов и в последующем договоре купли-продажи недвижимого имущества от.. года - жилого дома с земельным участком по ул... в г... в части 1/2 доли, общей стоимостью.. рублей, заключенном между Е.Ю.А. и В.И.А. По условиям договора (п. 4) в жилом доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.М., .... года рождения, Л.М.И., .....года рождения, Л.Л.В., ... года рождения, С.М.И.,.. года рождения. Условие, определяющее необходимость выселения данных лиц, равно как и сохранения за ними права пользования, в договоре отсутствует. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не остановлено законом. В силу ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее тактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Договор купли-продажи относится к реальным договорам, которые считаются включенными с момента совершения сторонами определенных юридически значимых действий, а именно - передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Соответственно, - такие договоры могут быть признаны незаключенными в случае отсутствия соответствующих действий. По условиям оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества пункт 1 статьи 5, покупатель подтверждает факт получения от продавца на момент подписания настоящего договора жилого дома и земельного участка. Передаточный акт составляться не будет в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Между тем, фактической передачи имущества от продавца С.М.И. покупателю Е.Ю.А., равно как от продавца Е.Ю.А. покупателю В.И.А. не происходило. Лица, в составе, определенном договором купли-продажи недвижимости между Л.И.М. и С.М.И. продолжали проживать в спорном домовладении, никто из последующих покупателей - ни Е.Ю.А., ни В.И.А. не предпринимали попыток вселения, либо ввоза собственных вещей, что также свидетельствует о том, что стороны не намерены были исполнять договор фактически. Более того, покупатель В.И.А. вообще ни разу не находилась внутри жилого дома. О том, что домовладение фактически не передавалось покупателям в момент подписания договора купли-продажи свидетельствует также тот факт, что выселение вышеуказанных лиц, сохраняющих право на проживание, производилось принудительно в судебном порядке с последующим принудительным взломом замков... года и вывозом вещей судебным приставом-исполнителем. Учитывая, что фактически спорное домовладение никогда во владение приобретателя Е.Ю.А., а затем и В.И.А., никогда не поступала, договоры купли продажи не могут считаться заключенными. При указанных обстоятельствах, когда между сторонами, в требуемой форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности не указаны права лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1. ст. 558 ГК РФ), когда стороны сделки не совершили фактических действий, направленных на передачу продаваемого жилого дома (п. 2 ст. 433 ГК РФ), договор купли-продажи недвижимого имущества от.... года между С.М.И. и Е.Ю.А., а также договор купли-продажи недвижимого имущества от.... года между Е.Ю.А. и В.И.А. в отношении 1/2 части жилого дома и 1/2 части земельного участка по ул... в г.... являются незаключенными.
Просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от... года между Л.И.М. и С.М.И. - жилого дома с земельным участком по ул.... в г.... в части 1/2 доли, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за N....; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от.... года между С.М.И. и Е.Ю.А., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за N....., незаключенным; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от... года между Е.Ю.А. и В.И.А., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за N....., незаключенным.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.Г.М., Л.Б.М., С.Е.В., С.Д.В. отказано в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., подали апелляционную жалобу, в которой, указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просили его отменить, принять по делу новое решение в удовлетворении заявленных исковых требований. Мотивируя доводы жалобы, заявители указали, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы процессуального права, не применил закон, подлежащий применению суд ошибочно применил ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указав на преюдициальность решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от... года и решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от... года. Суд оставил без внимания положения п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, подлежащие обязательному применению к возникшим правоотношениям. Существенным условием в порядке ст. 558 Гражданского кодекса РФ отчуждения домовладения являлось сохранение права проживания всех лиц, фактически проживающих в жилом доме, и зарегистрированных в нем. При последующем отчуждении ответчиками стороны указали на лиц, зарегистрированных в жилом доме, однако их права на пользование продаваемым жилым помещением в договоре не указано. Лица, в составе, определенном договором купли-продажи недвижимости между Л.И.М. и С.М.И. продолжали проживать в спорном домовладении, никто из последующих покупателей - ни Е.Ю.А., ни В.И.А. не предпринимали попыток вселения, либо ввоза собственных вещей, что также свидетельствует о том, что стороны не намерены были исполнять договор фактически.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Судебной коллегией из материалов дела установлено, что по договору купли-продажи недвижимости от... года истец Л.И.М. продал С.М.И. жилой дом по ул.... в г.... вместе с земельным участком в части 1/2 доли.
В соответствии с п. 6 договора в доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.В.,.. года рождения, Л.Г.М., ... года рождения, Л.И.М., ... года рождения,. Л.М.И.,.. года рождения, Л.Л.В., ... года рождения, С.М.И.,.. го да рождения.
..... года между С.М.И. и Е.Ю.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные адресу: г..., ул..., ...
.... года между Е.Ю.А. и В.И.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества.
На данный момент собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок является В.И.А., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права... и... от... года.
Согласно ч. 1 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения, относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом; ст. 304 ГК РФ определено, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Отказывая в удовлетворении иска и руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что основанных на законе оснований для сохранения прав пользования жилым помещением спорного домовладения после его отчуждения Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В. не имели, а потому указание на наличие у них таких прав в договоре не могло быть произведено; таким образом суд пришел к выводу, что существенные условия договора сторонами были согласованы, при этом суд обоснованно сослался на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от.. года, вступившим в законную силу, которым отказано в удовлетворении исковых требований С.М.И. к Е.Ю.А., В.И.А. о признании сделки по договору купли-продажи объекта недвижимости от... года между С.М.И. и Е.Ю.А. ничтожной, признании ничтожным предварительного договора купли-продажи недвижимости между Е.Ю.А. и Л.Л.В. от... года, признании ничтожным договора купли-продажи недвижимости между ответчиком Е.Ю.А. и ответчиком В.И.А. от.. года, применении к вышеперечисленным сделкам последствия недействительной (ничтожной) сделки в форме возврата сторонами всего полученного по сделке и решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от... года, которым С.М.И.,.. года рождения, Л.И.М., ... года рождения, Л.Л.В., ...года рождения, Л.М.И., ... года рождения выселены из жилого дома по адресу: г...., улица.., дом...
Суд обоснованно указал, что, после отчуждения ответчиками спорного жилого помещения истцы, утратили право пользования им. Договоры купли-продажи объекта движимости от... года, от.. года и.. года были предметом рассмотрения в судах, им дана надлежащая оценка, самостоятельного права бессрочного пользования жилым помещением истцы не имеют.
Таким образом, оснований для признания не заключенными договоров купли-продажи недвижимости - жилого дома по адресу: г...,.., дом..., от.. года, от.. года и... года, нет.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона. Доказательствам по делу дана обоснованная оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки не имеется. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 28 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 01.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5043/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2013 г. по делу N 33-5043/2013
Судья: Попова И.А.
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,
судей краевого суда: Фоминова Р.Ю., Переверзевой В.А.,
при секретаре П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В. на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 июня 2013 года по гражданскому делу по иску Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.Г.М., Л.Б.М., С.Е.В., С.Д.Ю. к С.М.И., Е.Ю.А., В.И.А., при участии третьего лица Органа опеки и попечительства администрации Ленинского района города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи, о признании договоров купли-продажи незаключенными,
заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.
установила:
Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.Г.М., Л.Б.М., С.Е.В., С.Д.Ю. обратились в суд с иском к С.М.И., Е.Ю.А., В.И.А., в обосновании которого указали, что по договору купли-продажи недвижимости от года Л.И.М. продал С.М.И. жилой дом по ул... в г... вместе с земельным участком в части 1/2 доли. Существенным условием отчуждения домовладения являлось сохранение права проживания всех лиц, фактически проживающих в жилом доме, и зарегистрированных в нем. Так в соответствии с п. 6 договора в доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.В.,.. года рождения, Л.Г.М.,.. года рождения, Л.И.М.,.. года рождения, Л.М.И., ... года рождения, Л.Л.В.,.. года рождения, С.М.И.,.. года рождения. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Следуя буквальному толкованию п. 6 Договора купли-продажи, в соответствии с которым, "Кроме вышеуказанных, других лиц, в соответствии со ст. 558 ГК РФ, сохраняющих право пользования на момент подписания договора и после приобретения квартиры покупателем, не имеется", все вышеуказанные лица в соответствии с ч. 1. ст. 558 ГК РФ сохраняют право пользования жилым помещением. Таким образом, право собственности ответчика С.М.И. на спорное домовладение не являлось безусловным, а было обременено правами третьих лиц на проживание, причем без указания срока, т.е. бессрочно. В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, право хозяйственного владения имуществом и право оперативного управления имуществом. Из ст. 216 ГК РФ видно, что законодатель не указывает все вещные права именно в этой норме, поскольку существуют и иные вещные права, а указанный в п. 1 ст. 216 ГК РФ перечень вещных прав не является исчерпывающим. В частности, глава 18 ГК РФ говорит о праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения. Вследствие чего право пользования жилым помещением, исходя из толкования указанной нормы закона, относится к вещному праву. Согласно п. п. 2 - 3 ст. 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимися собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. По смыслу статей 209, 218, 235 ГК РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества. При отчуждении ответчиком С.М.И. спорного домовладения последующему покупателю Е.Ю.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества от.. года, стороны указали на лиц, зарегистрированных в жилом доме, однако их права на пользование продаваемым жилым помещением, как того требует п. 1 ст. 558 ГК РФ, в договоре не указано. Ответчик Е.Ю.А. продала спорное домовладение последующему покупателю В.И.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества от.... года, также без указания на обременение правами проживания зарегистрированных в нем лиц, указав лишь на численный состав лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Считая себя законными пользователями спорной недвижимости, истцы не выселялись, проживая в жилом доме вплоть до октября... года, когда судебный пристав-исполнитель без предупреждения вывез часть их вещей, в том числе личных в неизвестном направлении. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора между С.М.И. и Л.И.М. была договоренность о сохранении за лицами, проживающими в отчуждаемом домовладении, права проживания, причем бессрочно. Именно по этой причине стоимость отчуждаемого объекта была в несколько раз ниже рыночной. Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного жилого домовладения к новому собственнику С.М.И. перешло обременение в виде права пользования истцами жилым помещением. Однако Ответчик С.М.И. при отчуждении домовладения ответчику Е.Ю.А. не проявила должной степени осмотрительности и внимательности, что привело к заключению договора без указания соответствующих обременении в виде права пользования жилым помещением третьими лицами. Вследствие чего, С.М.И. существенно нарушила условия п. 6 Договора купли-продажи недвижимости с Л.И.М., которые в соответствии с п. 1. ст. 558 ГК РФ относятся к существенному условию договора продажи жилого дома. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи недвижимости от.. года между Л.И.М. и С.М.И. - жилого дома с земельным участком по ул... в г... в части 1/2 доли, подлежит расторжению. Между ответчиками С.М.И. и Е.Ю.А. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от.. года - жилого дома с земельным участком по ул... в г... в части 1/2 доли, общей стоимостью... руб. По условиям Договора (п. 4) в жилом доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.В.,.. года рождения, Л.Г.М.,.. года рождения, Л.И.М., ... года рождения, Л.М.И., ... года рождения, Л.Л.В., ... года рождения, С.М.И., ... года рождения. Причем права указанных лиц на проживание либо обязанность выселиться и сняться с регистрационного учета, оспариваемым договором не установлены. Между тем, лица, проживавшие в спорном домовладении на момент его отчуждения С.М.И. Е.Ю.А. имели право пользования жилым помещением без установленного срока (т.е. бессрочно), о чем не могло быть неизвестно новому покупателю - Е.Ю.А., поскольку ссылка на договор купли-продажи недвижимости от... года, как на основание правообладания спорным жильем С.М.И., имелась в договоре купли-продажи недвижимого имущества от... года (п. 3 Договора), кроме того, цена отчуждаемого объекта в несколько раз была ниже рыночной. Согласно п. 3 оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества продавец С.М.И. подтверждает, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество не заложено, не арестовано, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением не состоит. Данное условие, определяющее юридическую чистоту сделки, является существенным для покупателя. Поскольку в момент заключения спорного договора домовладение было обременено правами третьих лиц - жильцов, сохраняющих в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ право на проживание, условие п. 3 в указанной части договора осталось несогласованным. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Однако в оспариваемом договоре, лица, проживающие в жилом помещении, поименованы без указания их права пользования. Не определены права жильцов и в последующем договоре купли-продажи недвижимого имущества от.. года - жилого дома с земельным участком по ул... в г... в части 1/2 доли, общей стоимостью.. рублей, заключенном между Е.Ю.А. и В.И.А. По условиям договора (п. 4) в жилом доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.М., .... года рождения, Л.М.И., .....года рождения, Л.Л.В., ... года рождения, С.М.И.,.. года рождения. Условие, определяющее необходимость выселения данных лиц, равно как и сохранения за ними права пользования, в договоре отсутствует. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не остановлено законом. В силу ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее тактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Договор купли-продажи относится к реальным договорам, которые считаются включенными с момента совершения сторонами определенных юридически значимых действий, а именно - передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Соответственно, - такие договоры могут быть признаны незаключенными в случае отсутствия соответствующих действий. По условиям оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества пункт 1 статьи 5, покупатель подтверждает факт получения от продавца на момент подписания настоящего договора жилого дома и земельного участка. Передаточный акт составляться не будет в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Между тем, фактической передачи имущества от продавца С.М.И. покупателю Е.Ю.А., равно как от продавца Е.Ю.А. покупателю В.И.А. не происходило. Лица, в составе, определенном договором купли-продажи недвижимости между Л.И.М. и С.М.И. продолжали проживать в спорном домовладении, никто из последующих покупателей - ни Е.Ю.А., ни В.И.А. не предпринимали попыток вселения, либо ввоза собственных вещей, что также свидетельствует о том, что стороны не намерены были исполнять договор фактически. Более того, покупатель В.И.А. вообще ни разу не находилась внутри жилого дома. О том, что домовладение фактически не передавалось покупателям в момент подписания договора купли-продажи свидетельствует также тот факт, что выселение вышеуказанных лиц, сохраняющих право на проживание, производилось принудительно в судебном порядке с последующим принудительным взломом замков... года и вывозом вещей судебным приставом-исполнителем. Учитывая, что фактически спорное домовладение никогда во владение приобретателя Е.Ю.А., а затем и В.И.А., никогда не поступала, договоры купли продажи не могут считаться заключенными. При указанных обстоятельствах, когда между сторонами, в требуемой форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности не указаны права лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1. ст. 558 ГК РФ), когда стороны сделки не совершили фактических действий, направленных на передачу продаваемого жилого дома (п. 2 ст. 433 ГК РФ), договор купли-продажи недвижимого имущества от.... года между С.М.И. и Е.Ю.А., а также договор купли-продажи недвижимого имущества от.... года между Е.Ю.А. и В.И.А. в отношении 1/2 части жилого дома и 1/2 части земельного участка по ул... в г.... являются незаключенными.
Просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от... года между Л.И.М. и С.М.И. - жилого дома с земельным участком по ул.... в г.... в части 1/2 доли, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за N....; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от.... года между С.М.И. и Е.Ю.А., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за N....., незаключенным; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от... года между Е.Ю.А. и В.И.А., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за N....., незаключенным.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Л.Г.М., Л.Б.М., С.Е.В., С.Д.В. отказано в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В., подали апелляционную жалобу, в которой, указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просили его отменить, принять по делу новое решение в удовлетворении заявленных исковых требований. Мотивируя доводы жалобы, заявители указали, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы процессуального права, не применил закон, подлежащий применению суд ошибочно применил ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указав на преюдициальность решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от... года и решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от... года. Суд оставил без внимания положения п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, подлежащие обязательному применению к возникшим правоотношениям. Существенным условием в порядке ст. 558 Гражданского кодекса РФ отчуждения домовладения являлось сохранение права проживания всех лиц, фактически проживающих в жилом доме, и зарегистрированных в нем. При последующем отчуждении ответчиками стороны указали на лиц, зарегистрированных в жилом доме, однако их права на пользование продаваемым жилым помещением в договоре не указано. Лица, в составе, определенном договором купли-продажи недвижимости между Л.И.М. и С.М.И. продолжали проживать в спорном домовладении, никто из последующих покупателей - ни Е.Ю.А., ни В.И.А. не предпринимали попыток вселения, либо ввоза собственных вещей, что также свидетельствует о том, что стороны не намерены были исполнять договор фактически.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Судебной коллегией из материалов дела установлено, что по договору купли-продажи недвижимости от... года истец Л.И.М. продал С.М.И. жилой дом по ул.... в г.... вместе с земельным участком в части 1/2 доли.
В соответствии с п. 6 договора в доме зарегистрированы следующие лица: Л.И.В.,.. года рождения, Л.Г.М., ... года рождения, Л.И.М., ... года рождения,. Л.М.И.,.. года рождения, Л.Л.В., ... года рождения, С.М.И.,.. го да рождения.
..... года между С.М.И. и Е.Ю.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные адресу: г..., ул..., ...
.... года между Е.Ю.А. и В.И.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества.
На данный момент собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок является В.И.А., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права... и... от... года.
Согласно ч. 1 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения, относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом; ст. 304 ГК РФ определено, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Отказывая в удовлетворении иска и руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что основанных на законе оснований для сохранения прав пользования жилым помещением спорного домовладения после его отчуждения Л.И.М., Л.Л.В., Л.М.И., Л.И.В. не имели, а потому указание на наличие у них таких прав в договоре не могло быть произведено; таким образом суд пришел к выводу, что существенные условия договора сторонами были согласованы, при этом суд обоснованно сослался на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от.. года, вступившим в законную силу, которым отказано в удовлетворении исковых требований С.М.И. к Е.Ю.А., В.И.А. о признании сделки по договору купли-продажи объекта недвижимости от... года между С.М.И. и Е.Ю.А. ничтожной, признании ничтожным предварительного договора купли-продажи недвижимости между Е.Ю.А. и Л.Л.В. от... года, признании ничтожным договора купли-продажи недвижимости между ответчиком Е.Ю.А. и ответчиком В.И.А. от.. года, применении к вышеперечисленным сделкам последствия недействительной (ничтожной) сделки в форме возврата сторонами всего полученного по сделке и решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от... года, которым С.М.И.,.. года рождения, Л.И.М., ... года рождения, Л.Л.В., ...года рождения, Л.М.И., ... года рождения выселены из жилого дома по адресу: г...., улица.., дом...
Суд обоснованно указал, что, после отчуждения ответчиками спорного жилого помещения истцы, утратили право пользования им. Договоры купли-продажи объекта движимости от... года, от.. года и.. года были предметом рассмотрения в судах, им дана надлежащая оценка, самостоятельного права бессрочного пользования жилым помещением истцы не имеют.
Таким образом, оснований для признания не заключенными договоров купли-продажи недвижимости - жилого дома по адресу: г...,.., дом..., от.. года, от.. года и... года, нет.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона. Доказательствам по делу дана обоснованная оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки не имеется. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 28 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)