Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: до перерыва - Хомченко М.В., доверенность от 30.08.2012, Нуйя В.Э., доверенность от 12.09.2013, после перерыва - Юсупов А.С., доверенность от 30.08.2012, Нуйя В.Э., доверенность от 12.09.2013,
от ответчика: до перерыва - Малки А.М., доверенность от 08.07.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7364/2013) Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Комарова Александра Николаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2013 по делу N А56-51200/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Комарова Александра Николаевича
к Администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части расчета цены договора,
установил:
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Комаров Александр Николаевич (ОГРНИП: 305470501401631; далее - Глава к(ф)х Комаров А.Н.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Гатчинского муниципального района (ОГРН: 1054701273351, местонахождение: г. Гатчина, ул. К.Маркса, д. 44; далее - Администрация), с учетом заявленных в судебном заседании 05.12.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, о признании пункта 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78 недействительным в части расчета цены.
Решением суда от 06.02.2013 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Глава к(ф)х Комаров А.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то обстоятельство, что объектом договора купли-продажи является не часть земельного участка, а земельный участок как объект гражданских прав в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Также податель жалобы указывает, что обратился в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционной инстанции 16.09.2013 объявлен перерыв до 23.09.2013.
После перерыва на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по причине болезни судьи Сериковой И.А., произведена замена в составе судей, рассматривающих дело. В связи с заменой судьи Сериковой И.А. на судью Тимухину И.А. судебное разбирательство произведено с самого начала.
На вопрос апелляционного суда относительно неоднократных уточнений исковых требований представитель истца пояснил, что в окончательно уточненных и принятых судом исковых требования, истец просил признать пункт 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78 недействительным в части расчета цены.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить.
Представитель ответчика, присутствовавший до перерыва в судебном заседании, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 02.02.2012 N 363 "О предоставлении земельного участка главе крестьянского (фермерского) хозяйства Комарову А.Н. в п. Пригородный" прекращено право аренды и расторгнут договор аренды земель от 14.03.2001 N 8284/11, Главе к(ф)х Комарову А.Н. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 41 493 кв. м с кадастровым номером 47:23:0403002:16, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации сельхозпроизводства.
С Главой к(ф)х Комаровым А.Н. заключен договор купли-продажи от 01.06.2012 N 78, в соответствии с пунктом 5 которого выкупная цена земельного участка составляет 1 500 185, 33 руб., согласно выписке из Отчета ООО "Компания "Финансовый Консультант" от 26.12.2011 N 261 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и акта установления выкупной цены земельного участка от 28.12.2011 N 673.
Согласно Выписке из Отчета от 26.12.2011 N 261 Обществом "Компания "Финансовый Консультант" произведены работы по определению величины рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 47:23:0403002:16, общая площадь 41 493 кв. м), свободного от зданий, строений, сооружений, площадью 39 219 кв. м (за вычетом площадей под объектами недвижимости по данным формы В Кадастрового паспорта земельного участка), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13. Рыночная стоимости объекта оценки составила 1 500 000 руб.
Согласно акту от 28.12.2011 N 673 установления выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, в отношении площади земельного участка под объектами недвижимости 2 274 кв. м, выкупная цена с учетом применения 2,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка составила 185,33 руб.
Ссылаясь на незаконность произведенного Администрацией расчета выкупной стоимости земельного участка как единого объекта с применением двух подходов: 39 219 кв. м свободные от зданий, строений, сооружений по рыночной стоимости, 2 274 кв. м под объектами недвижимости с применением 2,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, Глава к(ф)х Комаров А.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что нарушений законодательства при установлении выкупной цены Администрацией не допущено.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, полагает решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно кадастровому паспорту от 16.06.2011 в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 47:23:0403002:16, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, площадью 41 493 кв. м.
Нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность применения в отношении единого земельного участка различных подходов при определении его выкупной стоимости. Иное влечет неопределенность в земельных и гражданско-правовых отношениях.
С учетом изложенного апелляционный суд считает не соответствующим требованиям закона пункт 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78, согласно которому выкупная стоимость земельного участка сформирована исходя из того, что часть земельного участка подлежала выкупу в порядке статьи 36 ЗК РФ, а другая часть того же земельного участка подлежала выкупу как участок, приобретаемый из земель сельскохозяйственного назначения.
Апелляционный суд приходит к выводу, что при решении вопроса о том, в каком порядке должен быть произведен расчет выкупной стоимости спорного земельного участка: в порядке статьи 36 ЗК РФ с применением положений п. 2 Постановления N 310 от 11.12.2007 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", согласно которому до 1 июля 2012 года в Ленинградской области продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками, расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, осуществляется по цене, равной 2,5 процента кадастровой стоимости продаваемого земельного участка, либо в порядке п. 4 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ, согласно которому переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, необходимо установить следующие обстоятельства: для каких целей предоставлялся земельный участок; каким образом используется заявителем, претендующим на его выкуп; в каком порядке предприниматель подавал заявление на приобретение земельного участка в собственность; может ли в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации быть предоставлен в собственность земельный участок, площадь которого в 30 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости. От установления указанных обстоятельств зависит и разрешение вопроса о применимости к спорному земельному участку порядка и условий приватизации земельного участка, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Аналогичная позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2013 по делу N А56-23422/2012.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
В силу пункта 4 статьи 10 названного Закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Необходимость соблюдения данного условия при передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность установлена указанной нормой в целях реализации принципа сохранения целевого использования земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Порядок определения выкупной цены зависит от того, приобретается ли земельный участок как участок из земель сельскохозяйственного назначения, используемый арендатором по назначению, в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" или как участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, их собственником в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Настаивая на необходимости определения выкупной стоимости в соответствии п. 2 Постановления N 310 от 11.12.2007 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", Глава к(ф)х Комаров А.Н. указывает, что обращался в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, на земельном участке находится объект недвижимости принадлежащий Главе к(ф)х Комарову А.Н. - нежилое одноэтажное строение, общей площадью 1354 кв. м, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью на территории Ленинградской области серии ЛО-004 N 83262.
Вместе с тем, как правильно установлено судом первой инстанции, на основании ст. 37 ЗК РФ Постановлением от 11.03.2001 N 214 Главе к(ф)х Комарову А.Н. предоставлен в аренду сроком на 5 лет для организации сельхозпроизводства земельный участок площадью 4,97 га, расположенный по адресу п. Пригородный, ш. Вырицкое, 13.
14.03.2001 на основании названного постановления между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 8284/11. В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для организации сельскохозяйственного производства, а не для эксплуатации объекта недвижимости.
Согласно кадастровому плану от 21.02.2008 земельного участка, с кадастровым номером 47:23:04-03-002:0016, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, площадью 49 700 кв. м, земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации сельхозпроизводства. В разделе 16 данного кадастрового плана указано, что сведения о местоположении границ земельного участка подлежат уточнению.
Согласно кадастровому паспорту от 16.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 47:23:0403002:16, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, площадью 41 493 кв. м, земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации сельхозпроизводства.
Из письменных пояснений истца, поступивших в апелляционный суд 10.09.2013 следует, что земельный участок используется для организации сельхозпроизводства; строения, находящиеся на земельном участке также используются в целях организации сельхозпроизводства.
Кроме того, апелляционным судом установлено, что ранее Комаров А.Н. обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:23:04-03-002:0016 общей площадью 49700 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Пригородный, Вырицкое шоссе, дом 13.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008 г. по делу А56-20127/2007 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 решение суда оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о несоблюдении истцом порядка приватизации земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку предприниматель был обязан обратиться к Администрации с просьбой о предоставлении спорного земельного участка на основании статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2008 N 13435/08 по делу N А56-20127/2007 отказано в передаче дела А56-20127/2007 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008 г., постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 г. Как указано в Определении ВАС РФ, истец, полагая, что он как собственник одноэтажного строения, находящегося на этом земельном участке, вправе получить этот участок в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ИП Комаров А.Н. обратился в Администрацию с соответствующим заявлением. Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащее истцу здание занимает лишь незначительную часть земельного участка, предоставленного ему на праве аренды для организации сельскохозяйственного производства. Поскольку у судов не имелось оснований считать, что весь земельный участок с кадастровым номером 47:23:04-03-002:0016 необходим истцу для использования названного одноэтажного строения и изначально предоставлен ему ответчиком именно для этих целей, в удовлетворении исковых требований, мотивированных ссылками на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, было отказано.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о несостоятельности довода Главы к(ф)х Комарова А.Н. о том, что он обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, и Администрацией в порядке статьи 36 ЗК РФ был предоставлен земельный участок в собственность истцу.
В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон). Пунктом 2 статьи 10 Закона определен порядок предоставления в собственность земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Согласно пункту 4 статьи 10 Закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Согласно статье 166 ГК РФ, в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, положения которого применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2013 отменить.
Признать недействительным пункт 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78 в части расчета цены.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-51200/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2013 г. по делу N А56-51200/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: до перерыва - Хомченко М.В., доверенность от 30.08.2012, Нуйя В.Э., доверенность от 12.09.2013, после перерыва - Юсупов А.С., доверенность от 30.08.2012, Нуйя В.Э., доверенность от 12.09.2013,
от ответчика: до перерыва - Малки А.М., доверенность от 08.07.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7364/2013) Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Комарова Александра Николаевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2013 по делу N А56-51200/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Комарова Александра Николаевича
к Администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области
о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части расчета цены договора,
установил:
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Комаров Александр Николаевич (ОГРНИП: 305470501401631; далее - Глава к(ф)х Комаров А.Н.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Гатчинского муниципального района (ОГРН: 1054701273351, местонахождение: г. Гатчина, ул. К.Маркса, д. 44; далее - Администрация), с учетом заявленных в судебном заседании 05.12.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, о признании пункта 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78 недействительным в части расчета цены.
Решением суда от 06.02.2013 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Глава к(ф)х Комаров А.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то обстоятельство, что объектом договора купли-продажи является не часть земельного участка, а земельный участок как объект гражданских прав в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Также податель жалобы указывает, что обратился в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционной инстанции 16.09.2013 объявлен перерыв до 23.09.2013.
После перерыва на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по причине болезни судьи Сериковой И.А., произведена замена в составе судей, рассматривающих дело. В связи с заменой судьи Сериковой И.А. на судью Тимухину И.А. судебное разбирательство произведено с самого начала.
На вопрос апелляционного суда относительно неоднократных уточнений исковых требований представитель истца пояснил, что в окончательно уточненных и принятых судом исковых требования, истец просил признать пункт 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78 недействительным в части расчета цены.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить.
Представитель ответчика, присутствовавший до перерыва в судебном заседании, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 02.02.2012 N 363 "О предоставлении земельного участка главе крестьянского (фермерского) хозяйства Комарову А.Н. в п. Пригородный" прекращено право аренды и расторгнут договор аренды земель от 14.03.2001 N 8284/11, Главе к(ф)х Комарову А.Н. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 41 493 кв. м с кадастровым номером 47:23:0403002:16, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации сельхозпроизводства.
С Главой к(ф)х Комаровым А.Н. заключен договор купли-продажи от 01.06.2012 N 78, в соответствии с пунктом 5 которого выкупная цена земельного участка составляет 1 500 185, 33 руб., согласно выписке из Отчета ООО "Компания "Финансовый Консультант" от 26.12.2011 N 261 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и акта установления выкупной цены земельного участка от 28.12.2011 N 673.
Согласно Выписке из Отчета от 26.12.2011 N 261 Обществом "Компания "Финансовый Консультант" произведены работы по определению величины рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 47:23:0403002:16, общая площадь 41 493 кв. м), свободного от зданий, строений, сооружений, площадью 39 219 кв. м (за вычетом площадей под объектами недвижимости по данным формы В Кадастрового паспорта земельного участка), расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13. Рыночная стоимости объекта оценки составила 1 500 000 руб.
Согласно акту от 28.12.2011 N 673 установления выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, в отношении площади земельного участка под объектами недвижимости 2 274 кв. м, выкупная цена с учетом применения 2,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка составила 185,33 руб.
Ссылаясь на незаконность произведенного Администрацией расчета выкупной стоимости земельного участка как единого объекта с применением двух подходов: 39 219 кв. м свободные от зданий, строений, сооружений по рыночной стоимости, 2 274 кв. м под объектами недвижимости с применением 2,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, Глава к(ф)х Комаров А.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, указав, что нарушений законодательства при установлении выкупной цены Администрацией не допущено.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, полагает решение суда подлежащим отмене ввиду следующего.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно кадастровому паспорту от 16.06.2011 в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 47:23:0403002:16, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, площадью 41 493 кв. м.
Нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность применения в отношении единого земельного участка различных подходов при определении его выкупной стоимости. Иное влечет неопределенность в земельных и гражданско-правовых отношениях.
С учетом изложенного апелляционный суд считает не соответствующим требованиям закона пункт 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78, согласно которому выкупная стоимость земельного участка сформирована исходя из того, что часть земельного участка подлежала выкупу в порядке статьи 36 ЗК РФ, а другая часть того же земельного участка подлежала выкупу как участок, приобретаемый из земель сельскохозяйственного назначения.
Апелляционный суд приходит к выводу, что при решении вопроса о том, в каком порядке должен быть произведен расчет выкупной стоимости спорного земельного участка: в порядке статьи 36 ЗК РФ с применением положений п. 2 Постановления N 310 от 11.12.2007 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", согласно которому до 1 июля 2012 года в Ленинградской области продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками, расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, осуществляется по цене, равной 2,5 процента кадастровой стоимости продаваемого земельного участка, либо в порядке п. 4 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ, согласно которому переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, необходимо установить следующие обстоятельства: для каких целей предоставлялся земельный участок; каким образом используется заявителем, претендующим на его выкуп; в каком порядке предприниматель подавал заявление на приобретение земельного участка в собственность; может ли в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации быть предоставлен в собственность земельный участок, площадь которого в 30 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости. От установления указанных обстоятельств зависит и разрешение вопроса о применимости к спорному земельному участку порядка и условий приватизации земельного участка, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Аналогичная позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2013 по делу N А56-23422/2012.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
В силу пункта 4 статьи 10 названного Закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Необходимость соблюдения данного условия при передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность установлена указанной нормой в целях реализации принципа сохранения целевого использования земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Порядок определения выкупной цены зависит от того, приобретается ли земельный участок как участок из земель сельскохозяйственного назначения, используемый арендатором по назначению, в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" или как участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, их собственником в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Настаивая на необходимости определения выкупной стоимости в соответствии п. 2 Постановления N 310 от 11.12.2007 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", Глава к(ф)х Комаров А.Н. указывает, что обращался в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, на земельном участке находится объект недвижимости принадлежащий Главе к(ф)х Комарову А.Н. - нежилое одноэтажное строение, общей площадью 1354 кв. м, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью на территории Ленинградской области серии ЛО-004 N 83262.
Вместе с тем, как правильно установлено судом первой инстанции, на основании ст. 37 ЗК РФ Постановлением от 11.03.2001 N 214 Главе к(ф)х Комарову А.Н. предоставлен в аренду сроком на 5 лет для организации сельхозпроизводства земельный участок площадью 4,97 га, расположенный по адресу п. Пригородный, ш. Вырицкое, 13.
14.03.2001 на основании названного постановления между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 8284/11. В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для организации сельскохозяйственного производства, а не для эксплуатации объекта недвижимости.
Согласно кадастровому плану от 21.02.2008 земельного участка, с кадастровым номером 47:23:04-03-002:0016, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, площадью 49 700 кв. м, земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации сельхозпроизводства. В разделе 16 данного кадастрового плана указано, что сведения о местоположении границ земельного участка подлежат уточнению.
Согласно кадастровому паспорту от 16.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 47:23:0403002:16, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, п. Пригородный, ш. Вырицкое, д. 13, площадью 41 493 кв. м, земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации сельхозпроизводства.
Из письменных пояснений истца, поступивших в апелляционный суд 10.09.2013 следует, что земельный участок используется для организации сельхозпроизводства; строения, находящиеся на земельном участке также используются в целях организации сельхозпроизводства.
Кроме того, апелляционным судом установлено, что ранее Комаров А.Н. обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:23:04-03-002:0016 общей площадью 49700 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Пригородный, Вырицкое шоссе, дом 13.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008 г. по делу А56-20127/2007 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 решение суда оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о несоблюдении истцом порядка приватизации земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку предприниматель был обязан обратиться к Администрации с просьбой о предоставлении спорного земельного участка на основании статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2008 N 13435/08 по делу N А56-20127/2007 отказано в передаче дела А56-20127/2007 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008 г., постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 г. Как указано в Определении ВАС РФ, истец, полагая, что он как собственник одноэтажного строения, находящегося на этом земельном участке, вправе получить этот участок в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ИП Комаров А.Н. обратился в Администрацию с соответствующим заявлением. Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащее истцу здание занимает лишь незначительную часть земельного участка, предоставленного ему на праве аренды для организации сельскохозяйственного производства. Поскольку у судов не имелось оснований считать, что весь земельный участок с кадастровым номером 47:23:04-03-002:0016 необходим истцу для использования названного одноэтажного строения и изначально предоставлен ему ответчиком именно для этих целей, в удовлетворении исковых требований, мотивированных ссылками на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, было отказано.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о несостоятельности довода Главы к(ф)х Комарова А.Н. о том, что он обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, и Администрацией в порядке статьи 36 ЗК РФ был предоставлен земельный участок в собственность истцу.
В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон). Пунктом 2 статьи 10 Закона определен порядок предоставления в собственность земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Согласно пункту 4 статьи 10 Закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Согласно статье 166 ГК РФ, в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, положения которого применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2013 отменить.
Признать недействительным пункт 5 договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2012 N 78 в части расчета цены.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)