Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт" (далее - общество "Регионснабсбыт") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2013 по делу N А76-24314/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) - Соколов М.М. (доверенность от 30.12.2011 N 25906);
- общества "Регионснабсбыт" - Иванов Р.В. (доверенность от 09.01.2013).
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Регионснабсбыт" о взыскании задолженности по договору купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем в размере 67 837 879 руб., в том числе основного долга в размере 25 760 617 руб. и неустойки за период с 31.12.2007 по 31.12.2011 в размере 42 077 262 руб.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие Фирма "Челябстройзаказчик" (далее - предприятие Фирма "Челябстройзаказчик").
Решением суда от 10.04.2013 (судья Шумакова С.М.) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Регионснабсбыт" в пользу Комитета взыскан основной долг в размере 4 317 090 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, исковые требования Комитета удовлетворены частично, в его пользу с общества "Регионснабсбыт" взыскан долг в размере 4 317 090 руб., а также неустойка в размере 21 038 631 руб., всего 25 355 721 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество "Регионснабсбыт" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем в связи с его несоответствием ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель кассационной жалобы считает, что земельные участки для жилищного строительства органами местного самоуправления предоставляются через процедуру аукционов, а победитель аукциона, в зависимости от правового режима земельного участка и условий аукциона, заключает либо договор купли-продажи участка, либо договор аренды земельного участка, заключение договора купли-продажи права на заключение договора аренды по итогам торгов земельными законодательством не предусмотрено. Заявляя о ничтожности договора купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем в порядке ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "Регионснабсбыт" соответственно указывает и на недействительность соглашения N 2/РСС о переводе долга. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что общество "Регионснабсбыт" приняло на себя обязательство по договору от 04.11.2006 N 6/зем в полном объеме, в том числе и по уплате неустойки, а также об отсутствии оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество "Регионснабсбыт" оспаривает расчет неустойки.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания "Стройком" (далее - общество Строительная компания "Стройком") был заключен договор N 1449, по условиям которого общество Строительная компания "Стройком" обязалось по поручению предприятия Фирма "Челябстройзаказчик", от своего имени и за счет названного предприятия, за вознаграждение, совершить следующие действия:
1) в соответствии с информационным сообщением Комитета от 25.09.2006, размещенным на основании постановления главы города Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п, подготовить пакет документов и подать его в Комитет для участия в аукционе на право заключения договора аренды двух земельных участков (131 963 кв. м и 121 171 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-я Эльтонская;
2) заключить договор (договоры) о задатке с организатором аукциона и оплатить задаток (задатки) в соответствии с информационным сообщением, сумма задатка подлежит возмещению предприятием;
3) принять участие в аукционе, назначенном на 26.10.2006;
4) в случае признания общества Строительная компания "Стройком" победителем аукциона по одному или обоим лотам либо признания торгов несостоявшимися по одному или обоим лотам по причине наличия единственного участника заключить договор (договоры) купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно п. 1.2 договора от 26.09.2006 N 1449 по сделкам, совершенным обществом Строительная компания "Стройком" с третьими лицами, приобретает права и становится обязанным общество Строительная компания "Стройком", хотя предприятие Фирма "Челябстройзаказчик" может упоминаться в соответствующих договорах.
На основании протокола о результатах открытых аукционных торгов от 26.10.2006 N 10, постановления главы города Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п между Комитетом (продавец) и обществом Строительная компания "Стройком" (покупатель) заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.11.2006 N 6/зем, согласно которому продавец продал право на заключение договора аренды земельного участка площадью 12,1171 га из земель поселений, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2), кадастровый номер 74:36:02 09 016:0035, а покупатель купил на условиях, изложенных в указанном договоре, названное право и уплатил за него установленную п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составляет 154 411 000 руб.
Пунктом 2.2 договора предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости проданного права:
- 7,5% от стоимости права - до 01.07.2007,
- 7,5% от стоимости права - до 30.12.2007,
- 20% от стоимости права - до 01.07.2008,
- 20% от стоимости права - до 30.12.2008,
- 20% от стоимости права - до 01.07.2009,
- 15% от стоимости права - до 30.12.2009.
Сумма задатка составила 15 441 100 руб. (п. 2.3 договора).
В случае нарушения порядка оплаты денежных средств, установленного п. 2.2 договора, продавец вправе требовать от покупателя оплаты пени в размере 0,1% от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки (п. 2.4 договора).
На основании указанного договора между Комитетом (арендодатель) и предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) 12.02.2007 заключен договор долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 008686-К-2007, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора земельный участок площадью 12 171 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2), из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора аренды).
В силу п. 1.4 договора аренды он заключен сроком до 04.11.2011, дополнительным соглашением N 10 срок договора аренды продлен до 04.11.2013.
Комитетом и предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" 17.07.2007 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2007.
Данным соглашением стороны изменили предмет договора: арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, расположенный по ранее указанному адресу, в границах участка N 74:36:0209016:0035 (12 1171 кв. м), 17 482 кв. м с кадастровым номером 74:36:0209016:0040.
Предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" (цедент) и обществом "Регионснабсбыт" (цессионарий) 01.10.2007 подписано соглашение N 2/РСС возмездной уступки прав.
По условиям данного соглашения предприятие Фирма "Челябстройзаказчик" в полном объеме передало обществу "Регионснабсбыт" право (требование) по дополнительному соглашению от 17.07.2007 N 1 к договору аренды земельного участка общей площадью 17 482 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2), кадастровый номер участка 74:36:0209016:0040. Размер платы за уступаемое право составил 34 060 559 руб. 58 коп. (с НДС).
Указанное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2007.
01.10.2007 между предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Регионснабсбыт" также было заключено соглашение N 2/РСС о переводе долга, по условиям которого общество "Регионснабсбыт" приняло обязательства предприятия Фирма "Челябстройзаказчик" по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем в сумме долга 28 780 617 руб.
Согласно п. 1.1 данного соглашения общество "Регионснабсбыт" приняло на себя обязательства третьего лица по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем в сумме долга 28 780 617 руб., а также подлежащие уплате по указанному договору пропорционально переводимой сумме долга проценты и сумму штрафных санкций (в случае их возникновения на момент перевода долга).
Согласно п. 2.3 данного соглашения денежные средства в размере 3 020 000 руб., оплаченные обществом "Регионснабсбыт" в качестве задатка 23.11.2006, засчитываются кредитором в 2007 году в счет исполнения обязательств по договору.
Указанное соглашение заключено с согласия Комитета.
Комитет, ссылаясь на неисполненное обществом "Регионснабсбыт" денежного обязательства по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем и соглашению от 01.10.2007 N 2/РСС о переводе долга, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции общество "Регионснабсбыт" заявило о пропуске Комитетом срока исковой давности по всем заявленным требованиям и о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части неустойки.
Удовлетворяя исковые требования Комитета в части, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом заявления общества "Регионснабсбыт" о пропуске истцом срока исковой давности исковая давность не пропущена Комитетом только в части последнего платежа (до 30.12.2009) в размере 4 317 090 руб., задолженность по которому подлежит взысканию с ответчика. Поскольку суд посчитал, что обязательства в части уплаты неустойки по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем не были переданы соглашением от 01.10.2007 N 2/РСС о переводе долга, то в удовлетворении требования Комитета о взыскании неустойки было отказано.
Изменяя решение, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске Комитетом срока исковой давности и необходимости взыскания с ответчика суммы долга по последнему платежу (до 30.12.2009) в размере 4 317 090 руб. Однако апелляционный суд установил, что из соглашения от 01.10.2007 N 2/РСС следует, что стороны согласовали передачу ответчику всего объема обязательств по договору от 04.11.2006 N 6/зем, но в сумме долга 28 780 617 руб. Не согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что обязательства в части уплаты неустойки по договору купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем не были переданы названным соглашением, суд апелляционной инстанции с учетом того, что срок исковой давности не пропущен истцом по последнему платежу (до 30.12.2009) в размере 4 317 090 руб., указал, что на данную сумму подлежит начислению неустойка, предусмотренная п. 2.4 договора от 04.11.2006 N 6/зем, и дополнительно к основному долгу взыскал неустойку в размере 21 038 631 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.
Как следует из материалов дела, Комитетом 26.10.2006 был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков (131 963 кв. м и 121 171 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-я Эльтонская, в результате чего между Комитетом (продавец) и обществом Строительная компания "Стройком" (покупатель) был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.11.2006 N 6/зем
В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, по результатам аукциона, в том числе признанного не состоявшимся, может быть заключен либо договор купли-продажи земельного участка, либо договор аренды земельного участка. Возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.
Следовательно, договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).
Вывод о недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2013 N Ф09-6848/13 по делу N А76-7615/2012 (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не порождает юридических последствий. Следовательно, у Комитета не имеется правовых оснований для получения оплаты и неустойки по ничтожному договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем, и по соглашению от 01.10.2007 N 2/РСС на общество "Регионснабсбыт" переведено несуществующее денежное обязательство перед Комитетом.
С учетом того, что требования Комитета о взыскании с общества "Регионснабсбыт" задолженности и неустойки основаны на недействительном договоре купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем, следует признать, что данные требования предъявлены в защиту несуществующего права и удовлетворению не подлежат.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном применения норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем данные судебные акты подлежат отмене.
На основании ч. 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб., понесенные обществом "Регионснабсбыт" при подаче апелляционной жалобы и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб., понесенные обществом "Регионснабсбыт" при подаче кассационной жалобы подлежат возмещению за счет Комитета.
Поворот исполнения отмененных судебных актов будет осуществлен Арбитражным судом Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения (ст. 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2013 по делу N А76-24314/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по тому же делу отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Поворот исполнения решения произвести Арбитражному суду Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче апелляционной жалобы, денежные средства в сумме 2000 (две тысячи) руб., а также денежные средства в сумме 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины, понесенные при подаче кассационной жалобы.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.10.2013 N Ф09-9668/13 ПО ДЕЛУ N А76-24314/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2013 г. N Ф09-9668/13
Дело N А76-24314/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт" (далее - общество "Регионснабсбыт") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2013 по делу N А76-24314/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) - Соколов М.М. (доверенность от 30.12.2011 N 25906);
- общества "Регионснабсбыт" - Иванов Р.В. (доверенность от 09.01.2013).
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Регионснабсбыт" о взыскании задолженности по договору купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем в размере 67 837 879 руб., в том числе основного долга в размере 25 760 617 руб. и неустойки за период с 31.12.2007 по 31.12.2011 в размере 42 077 262 руб.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие Фирма "Челябстройзаказчик" (далее - предприятие Фирма "Челябстройзаказчик").
Решением суда от 10.04.2013 (судья Шумакова С.М.) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Регионснабсбыт" в пользу Комитета взыскан основной долг в размере 4 317 090 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда изменено, исковые требования Комитета удовлетворены частично, в его пользу с общества "Регионснабсбыт" взыскан долг в размере 4 317 090 руб., а также неустойка в размере 21 038 631 руб., всего 25 355 721 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество "Регионснабсбыт" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем в связи с его несоответствием ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель кассационной жалобы считает, что земельные участки для жилищного строительства органами местного самоуправления предоставляются через процедуру аукционов, а победитель аукциона, в зависимости от правового режима земельного участка и условий аукциона, заключает либо договор купли-продажи участка, либо договор аренды земельного участка, заключение договора купли-продажи права на заключение договора аренды по итогам торгов земельными законодательством не предусмотрено. Заявляя о ничтожности договора купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем в порядке ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "Регионснабсбыт" соответственно указывает и на недействительность соглашения N 2/РСС о переводе долга. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что общество "Регионснабсбыт" приняло на себя обязательство по договору от 04.11.2006 N 6/зем в полном объеме, в том числе и по уплате неустойки, а также об отсутствии оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество "Регионснабсбыт" оспаривает расчет неустойки.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания "Стройком" (далее - общество Строительная компания "Стройком") был заключен договор N 1449, по условиям которого общество Строительная компания "Стройком" обязалось по поручению предприятия Фирма "Челябстройзаказчик", от своего имени и за счет названного предприятия, за вознаграждение, совершить следующие действия:
1) в соответствии с информационным сообщением Комитета от 25.09.2006, размещенным на основании постановления главы города Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п, подготовить пакет документов и подать его в Комитет для участия в аукционе на право заключения договора аренды двух земельных участков (131 963 кв. м и 121 171 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-я Эльтонская;
2) заключить договор (договоры) о задатке с организатором аукциона и оплатить задаток (задатки) в соответствии с информационным сообщением, сумма задатка подлежит возмещению предприятием;
3) принять участие в аукционе, назначенном на 26.10.2006;
4) в случае признания общества Строительная компания "Стройком" победителем аукциона по одному или обоим лотам либо признания торгов несостоявшимися по одному или обоим лотам по причине наличия единственного участника заключить договор (договоры) купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно п. 1.2 договора от 26.09.2006 N 1449 по сделкам, совершенным обществом Строительная компания "Стройком" с третьими лицами, приобретает права и становится обязанным общество Строительная компания "Стройком", хотя предприятие Фирма "Челябстройзаказчик" может упоминаться в соответствующих договорах.
На основании протокола о результатах открытых аукционных торгов от 26.10.2006 N 10, постановления главы города Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п между Комитетом (продавец) и обществом Строительная компания "Стройком" (покупатель) заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.11.2006 N 6/зем, согласно которому продавец продал право на заключение договора аренды земельного участка площадью 12,1171 га из земель поселений, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2), кадастровый номер 74:36:02 09 016:0035, а покупатель купил на условиях, изложенных в указанном договоре, названное право и уплатил за него установленную п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды (п. 1.1 договора).
Согласно п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составляет 154 411 000 руб.
Пунктом 2.2 договора предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости проданного права:
- 7,5% от стоимости права - до 01.07.2007,
- 7,5% от стоимости права - до 30.12.2007,
- 20% от стоимости права - до 01.07.2008,
- 20% от стоимости права - до 30.12.2008,
- 20% от стоимости права - до 01.07.2009,
- 15% от стоимости права - до 30.12.2009.
Сумма задатка составила 15 441 100 руб. (п. 2.3 договора).
В случае нарушения порядка оплаты денежных средств, установленного п. 2.2 договора, продавец вправе требовать от покупателя оплаты пени в размере 0,1% от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки (п. 2.4 договора).
На основании указанного договора между Комитетом (арендодатель) и предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) 12.02.2007 заключен договор долгосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 008686-К-2007, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора земельный участок площадью 12 171 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2), из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора аренды).
В силу п. 1.4 договора аренды он заключен сроком до 04.11.2011, дополнительным соглашением N 10 срок договора аренды продлен до 04.11.2013.
Комитетом и предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" 17.07.2007 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2007.
Данным соглашением стороны изменили предмет договора: арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, расположенный по ранее указанному адресу, в границах участка N 74:36:0209016:0035 (12 1171 кв. м), 17 482 кв. м с кадастровым номером 74:36:0209016:0040.
Предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" (цедент) и обществом "Регионснабсбыт" (цессионарий) 01.10.2007 подписано соглашение N 2/РСС возмездной уступки прав.
По условиям данного соглашения предприятие Фирма "Челябстройзаказчик" в полном объеме передало обществу "Регионснабсбыт" право (требование) по дополнительному соглашению от 17.07.2007 N 1 к договору аренды земельного участка общей площадью 17 482 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2), кадастровый номер участка 74:36:0209016:0040. Размер платы за уступаемое право составил 34 060 559 руб. 58 коп. (с НДС).
Указанное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2007.
01.10.2007 между предприятием Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Регионснабсбыт" также было заключено соглашение N 2/РСС о переводе долга, по условиям которого общество "Регионснабсбыт" приняло обязательства предприятия Фирма "Челябстройзаказчик" по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем в сумме долга 28 780 617 руб.
Согласно п. 1.1 данного соглашения общество "Регионснабсбыт" приняло на себя обязательства третьего лица по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем в сумме долга 28 780 617 руб., а также подлежащие уплате по указанному договору пропорционально переводимой сумме долга проценты и сумму штрафных санкций (в случае их возникновения на момент перевода долга).
Согласно п. 2.3 данного соглашения денежные средства в размере 3 020 000 руб., оплаченные обществом "Регионснабсбыт" в качестве задатка 23.11.2006, засчитываются кредитором в 2007 году в счет исполнения обязательств по договору.
Указанное соглашение заключено с согласия Комитета.
Комитет, ссылаясь на неисполненное обществом "Регионснабсбыт" денежного обязательства по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем и соглашению от 01.10.2007 N 2/РСС о переводе долга, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции общество "Регионснабсбыт" заявило о пропуске Комитетом срока исковой давности по всем заявленным требованиям и о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части неустойки.
Удовлетворяя исковые требования Комитета в части, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом заявления общества "Регионснабсбыт" о пропуске истцом срока исковой давности исковая давность не пропущена Комитетом только в части последнего платежа (до 30.12.2009) в размере 4 317 090 руб., задолженность по которому подлежит взысканию с ответчика. Поскольку суд посчитал, что обязательства в части уплаты неустойки по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем не были переданы соглашением от 01.10.2007 N 2/РСС о переводе долга, то в удовлетворении требования Комитета о взыскании неустойки было отказано.
Изменяя решение, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о пропуске Комитетом срока исковой давности и необходимости взыскания с ответчика суммы долга по последнему платежу (до 30.12.2009) в размере 4 317 090 руб. Однако апелляционный суд установил, что из соглашения от 01.10.2007 N 2/РСС следует, что стороны согласовали передачу ответчику всего объема обязательств по договору от 04.11.2006 N 6/зем, но в сумме долга 28 780 617 руб. Не согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что обязательства в части уплаты неустойки по договору купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем не были переданы названным соглашением, суд апелляционной инстанции с учетом того, что срок исковой давности не пропущен истцом по последнему платежу (до 30.12.2009) в размере 4 317 090 руб., указал, что на данную сумму подлежит начислению неустойка, предусмотренная п. 2.4 договора от 04.11.2006 N 6/зем, и дополнительно к основному долгу взыскал неустойку в размере 21 038 631 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.
Как следует из материалов дела, Комитетом 26.10.2006 был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков (131 963 кв. м и 121 171 кв. м), расположенных по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской р-н, п. Чурилово, ул. 1-я Эльтонская, в результате чего между Комитетом (продавец) и обществом Строительная компания "Стройком" (покупатель) был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.11.2006 N 6/зем
В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, по результатам аукциона, в том числе признанного не состоявшимся, может быть заключен либо договор купли-продажи земельного участка, либо договор аренды земельного участка. Возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.
Следовательно, договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).
Вывод о недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2013 N Ф09-6848/13 по делу N А76-7615/2012 (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не порождает юридических последствий. Следовательно, у Комитета не имеется правовых оснований для получения оплаты и неустойки по ничтожному договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем, и по соглашению от 01.10.2007 N 2/РСС на общество "Регионснабсбыт" переведено несуществующее денежное обязательство перед Комитетом.
С учетом того, что требования Комитета о взыскании с общества "Регионснабсбыт" задолженности и неустойки основаны на недействительном договоре купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем, следует признать, что данные требования предъявлены в защиту несуществующего права и удовлетворению не подлежат.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном применения норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем данные судебные акты подлежат отмене.
На основании ч. 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб., понесенные обществом "Регионснабсбыт" при подаче апелляционной жалобы и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб., понесенные обществом "Регионснабсбыт" при подаче кассационной жалобы подлежат возмещению за счет Комитета.
Поворот исполнения отмененных судебных актов будет осуществлен Арбитражным судом Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения (ст. 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.04.2013 по делу N А76-24314/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по тому же делу отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Поворот исполнения решения произвести Арбитражному суду Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче апелляционной жалобы, денежные средства в сумме 2000 (две тысячи) руб., а также денежные средства в сумме 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины, понесенные при подаче кассационной жалобы.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)