Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ИНН 0914000719, ОГРН 1040900967414) - Койчуева Н.В. (доверенность от 04.06.2013), в отсутствие заявителя - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890), третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 (судья Биджиева Р.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А25-1542/2012, установил следующее.
ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконными действия по аннулированию регистрационных записей об ипотеке (N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300) на жилой дом площадью 140,3 кв. м (литера Б) и земельный участок площадью 536 кв. м, расположенные по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, и бездействие по восстановлению аннулированных регистрационных записей;
- - возложить на управление обязанность по восстановлению данных записей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее - министерство) и Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска.
Решением суда первой инстанции от 01.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.07.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что жилой дом (литера Б) не мог быть предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора, так как по состоянию на 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на дом площадью 140,3 м кв. не зарегистрировано, поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 N 0531/037-7.1п (далее - договор ипотеки от 14.05.2005) указанный объект недвижимости не возведен и право собственности на него зарегистрировано 14.07.2009. Залог права аренды на земельный участок площадью 536 кв. м действовал до 01.05.2006 (в пределах срока действия договора аренды). Пункт 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) содержит положения, регулирующие отношения, связанные с ипотекой земельных участков, а не с ипотекой права аренды. В рассматриваемом случае земельный участок площадью 536 кв. м находился в аренде, в соответствии с условиями договора ипотеки от 14.05.2005 залог распространяется на период действия договора аренды, поэтому не мог быть предметом ипотеки до полной оплаты долга. Решение о признании индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. банкротом вынесено 05.02.2009, конкурсное производство в отношении его завершено на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2012. Поскольку неисполнение Токбаевым А.М. обязательства по договору кредитования после завершения в отношении его конкурсного производства считаются прекращенными, то и залоговые отношения также прекращаются.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявленные требования - удовлетворить. По мнению заявителя, выводы судов являются необоснованными. После проведения проверки и установления ошибки в регистрационных действиях сотрудника управление не восстановило регистрационные записи об ипотеке дома (литера Б) и земельного участка. Суды ошибочно не применили положения статьи 64 Закона N 102-ФЗ в части возведенного дома (литера Б).
Министерство заявило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 14.05.2005 общество и предприниматель Токбаев А.М. заключили кредитный договор N 0531/037п на сумму 1 200 тыс. рублей на срок до 25.04.2006 под 21% годовых (т. 1, л.д. 123-128).
В обеспечение обязательств по кредитному договору предприниматель (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор об ипотеке от 14.05.2005, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м, в том числе жилой площадью 139,5 кв. м (литера А), расположенный на принадлежащем залогодателю на праве аренды земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, в границах, обозначенных на копии плана (чертежа границ), выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Договор об ипотеке от 14.05.2005 зарегистрирован 17.05.2005 (регистрационный номер 09-09-01/058/2005-300; т. 1, л.д. 135).
Согласно пункту 3.2 названного договора залоговая стоимость передаваемого имущества составляет 2 200 тыс. рублей, а залоговая цена права аренды включена в общую залоговую стоимость имущества (т. 1, л.д. 129-135).
Предметом залога являлся зарегистрированный объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 212,9 кв. м (литера А; местоположение объекта: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39).
В пункте 2 приложения N 1 к договору ипотеки от 14.05.2005 указано, что одновременно с ипотекой здания (помещения) залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, функционально обеспечивающее его нормальную эксплуатацию. Право аренды предоставлено залогодателю на срок до 01.05.2006 (пункт 3.4 приложения к договору; т. 1, л.д. 134).
13 мая 2005 года администрация г. Черкесска и Токбаев А.М. заключили договор N 8204 аренды земельного участка площадью 536 кв. м на землях поселений г. Черкесска, по ул. Мало-Кубанская, 39 под индивидуальной жилой застройкой в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка. Договор заключен сроком до 01.05.2006 (т. 1, л.д. 114-116).
28 мая 2009 года в связи с истечением срока действия договора аренды от 13.05.2005 министерство (арендодатель) и Токбаев А.М. заключили договор N 227 аренды земельного участка площадью 536 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101101:34, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, на срок до 01.05.2011 (пункты 1.1 и 1.2 договора). Земельный участок передан Токбаеву А.М. по акту приема-передачи земельного участка от 28.05.2009 (т. 2, л.д. 105-109).
27 июня 2009 года управление зарегистрировало договор аренды земельного участка от 28.05.2009 и обременения в виде аренды земельного участка площадью 536 кв. м (запись N 09-09-01/077/2009-16; т. 2, л.д. 108).
В период нахождения жилого дома (литера А) в залоге на земельном участке площадью 536 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101101:34, Токбаевым А.М. возведен новый жилой дом (литера Б), площадью 140,3 кв. м, который 14.07.2009 зарегистрирован как вновь возведенный объект недвижимого имущества.
14 июля 2009 года государственный регистратор управления Байчоров Р.М. при внесении записи о государственной регистрации права на жилой дом (литера Б) также внес записи о регистрации ипотеки жилого дома (литера Б) и земельного участка площадью 536 кв. м (N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 соответственно).
10 марта 2012 года после обнаружения допущенных ошибок государственным регистратором управления Байчоровым Р.М. записи о регистрации ипотеки N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 самостоятельно погашены. В письме от 12.04.2012, направленном в адрес общества, сообщалось что указанные регистрационные записи внесены в подраздел Ш-2 ЕГРП ошибочно (т. 1, л.д. 12).
Общество обратилось в управление с заявлением о восстановлении записей об ипотеке N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 в подразделе Ш-2 ЕГРП на жилой дом (литера Б) и права аренды на земельный участок. Данное заявление не удовлетворено.
Полагая, что действия (бездействие) управления по уклонению от исправления ошибок путем внесения соответствующих записей являются незаконными, общество обратилось в суд с заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания действий (бездействия) органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение действием (бездействие) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суды определили, что исследованию подлежат условия наличия или отсутствия права ипотеки общества в отношении дома (литера Б) и права аренды земельного участка, а также действия (бездействие) управления.
В рамках рассматриваемого дела установлено, что действия работника управления по исключению ошибочно внесенных записей являются верными, так как отсутствовали основания для залога дома (литера Б) и права аренды земельного участка. Последний прекратил свое действие, а названный дом построен после заключения договора от 14.05.2005. В отношении индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. завершена процедура банкротства.
Суды, отказывая в удовлетворении требований, установили, что право аренды передано обществу не на весь земельный участок по ул. Мало-Кубанской, 39, а на ту часть, которая функционально обеспечивает нормальную эксплуатацию дома (литера А), при этом дом (литера Б) находится на другой части земельного участка. Изложенное подтверждено решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики. В мотивировочной части названного решения суда общей юрисдикции указано, что жилые дома под литерами А и Б расположены на одном земельном участке и являются самостоятельными объектами недвижимости. Данный вывод общество не опровергло.
Суды оценили, что индивидуальный предприниматель Токбаев А.М. признан несостоятельным (банкротом) и понуждение регистрирующего органа осуществить действие по внесению записи об ипотеке противоречит законодательству о банкротстве.
Довод заявителя о неприменении положений статьи 64 Закона N 102-ФЗ в части возведенного дома (литера Б) отклоняется по следующим основаниям. Суды оценили обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к выводу о том, что при заключении договора ипотеки от 14.05.2005 действительная воля сторон направлена на оформление залога только в отношении указанного в договоре объекта недвижимости (литера А). Наличие связанного с ипотекой залога права аренды земельного участка, на котором этот объект находится, не может являться основанием для регистрации за обществом права на обременения одновременно на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки, и право аренды на него передано обществу в залог как сопутствующий объект при ипотеке дома (литера А), следовательно, положения пункта 1 статьи 64 Закона N 102-ФЗ к спорной ситуации неприменимы. Кроме того, из буквального толкования содержания договора ипотеки следует, что стороны, заключая указанный договор не согласовали условие о распространении права залога предмета ипотеки на строящиеся на арендуемом земельном участке здания или сооружения со ссылкой на пункт 1 статьи 64 Закона N 102-ФЗ.
Таким образом, у работника управления отсутствовали основания для внесения соответствующих записей, выводы судов об отказе в удовлетворении заявления общества являются верными. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что принятые по делу судебные акты, являются обоснованными.
Доводы заявителя не опровергают выводы судов, изложенные в оспариваемых судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А25-1542/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А25-1542/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А25-1542/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ИНН 0914000719, ОГРН 1040900967414) - Койчуева Н.В. (доверенность от 04.06.2013), в отсутствие заявителя - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890), третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 (судья Биджиева Р.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А25-1542/2012, установил следующее.
ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконными действия по аннулированию регистрационных записей об ипотеке (N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300) на жилой дом площадью 140,3 кв. м (литера Б) и земельный участок площадью 536 кв. м, расположенные по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, и бездействие по восстановлению аннулированных регистрационных записей;
- - возложить на управление обязанность по восстановлению данных записей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее - министерство) и Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска.
Решением суда первой инстанции от 01.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.07.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что жилой дом (литера Б) не мог быть предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора, так как по состоянию на 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на дом площадью 140,3 м кв. не зарегистрировано, поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 N 0531/037-7.1п (далее - договор ипотеки от 14.05.2005) указанный объект недвижимости не возведен и право собственности на него зарегистрировано 14.07.2009. Залог права аренды на земельный участок площадью 536 кв. м действовал до 01.05.2006 (в пределах срока действия договора аренды). Пункт 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) содержит положения, регулирующие отношения, связанные с ипотекой земельных участков, а не с ипотекой права аренды. В рассматриваемом случае земельный участок площадью 536 кв. м находился в аренде, в соответствии с условиями договора ипотеки от 14.05.2005 залог распространяется на период действия договора аренды, поэтому не мог быть предметом ипотеки до полной оплаты долга. Решение о признании индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. банкротом вынесено 05.02.2009, конкурсное производство в отношении его завершено на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2012. Поскольку неисполнение Токбаевым А.М. обязательства по договору кредитования после завершения в отношении его конкурсного производства считаются прекращенными, то и залоговые отношения также прекращаются.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявленные требования - удовлетворить. По мнению заявителя, выводы судов являются необоснованными. После проведения проверки и установления ошибки в регистрационных действиях сотрудника управление не восстановило регистрационные записи об ипотеке дома (литера Б) и земельного участка. Суды ошибочно не применили положения статьи 64 Закона N 102-ФЗ в части возведенного дома (литера Б).
Министерство заявило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 14.05.2005 общество и предприниматель Токбаев А.М. заключили кредитный договор N 0531/037п на сумму 1 200 тыс. рублей на срок до 25.04.2006 под 21% годовых (т. 1, л.д. 123-128).
В обеспечение обязательств по кредитному договору предприниматель (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор об ипотеке от 14.05.2005, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв. м, в том числе жилой площадью 139,5 кв. м (литера А), расположенный на принадлежащем залогодателю на праве аренды земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, в границах, обозначенных на копии плана (чертежа границ), выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Договор об ипотеке от 14.05.2005 зарегистрирован 17.05.2005 (регистрационный номер 09-09-01/058/2005-300; т. 1, л.д. 135).
Согласно пункту 3.2 названного договора залоговая стоимость передаваемого имущества составляет 2 200 тыс. рублей, а залоговая цена права аренды включена в общую залоговую стоимость имущества (т. 1, л.д. 129-135).
Предметом залога являлся зарегистрированный объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 212,9 кв. м (литера А; местоположение объекта: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39).
В пункте 2 приложения N 1 к договору ипотеки от 14.05.2005 указано, что одновременно с ипотекой здания (помещения) залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, функционально обеспечивающее его нормальную эксплуатацию. Право аренды предоставлено залогодателю на срок до 01.05.2006 (пункт 3.4 приложения к договору; т. 1, л.д. 134).
13 мая 2005 года администрация г. Черкесска и Токбаев А.М. заключили договор N 8204 аренды земельного участка площадью 536 кв. м на землях поселений г. Черкесска, по ул. Мало-Кубанская, 39 под индивидуальной жилой застройкой в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка. Договор заключен сроком до 01.05.2006 (т. 1, л.д. 114-116).
28 мая 2009 года в связи с истечением срока действия договора аренды от 13.05.2005 министерство (арендодатель) и Токбаев А.М. заключили договор N 227 аренды земельного участка площадью 536 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101101:34, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39, на срок до 01.05.2011 (пункты 1.1 и 1.2 договора). Земельный участок передан Токбаеву А.М. по акту приема-передачи земельного участка от 28.05.2009 (т. 2, л.д. 105-109).
27 июня 2009 года управление зарегистрировало договор аренды земельного участка от 28.05.2009 и обременения в виде аренды земельного участка площадью 536 кв. м (запись N 09-09-01/077/2009-16; т. 2, л.д. 108).
В период нахождения жилого дома (литера А) в залоге на земельном участке площадью 536 кв. м с кадастровым номером 09:04:0101101:34, Токбаевым А.М. возведен новый жилой дом (литера Б), площадью 140,3 кв. м, который 14.07.2009 зарегистрирован как вновь возведенный объект недвижимого имущества.
14 июля 2009 года государственный регистратор управления Байчоров Р.М. при внесении записи о государственной регистрации права на жилой дом (литера Б) также внес записи о регистрации ипотеки жилого дома (литера Б) и земельного участка площадью 536 кв. м (N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 соответственно).
10 марта 2012 года после обнаружения допущенных ошибок государственным регистратором управления Байчоровым Р.М. записи о регистрации ипотеки N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 самостоятельно погашены. В письме от 12.04.2012, направленном в адрес общества, сообщалось что указанные регистрационные записи внесены в подраздел Ш-2 ЕГРП ошибочно (т. 1, л.д. 12).
Общество обратилось в управление с заявлением о восстановлении записей об ипотеке N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 в подразделе Ш-2 ЕГРП на жилой дом (литера Б) и права аренды на земельный участок. Данное заявление не удовлетворено.
Полагая, что действия (бездействие) управления по уклонению от исправления ошибок путем внесения соответствующих записей являются незаконными, общество обратилось в суд с заявлением.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания действий (бездействия) органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение действием (бездействие) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Суды определили, что исследованию подлежат условия наличия или отсутствия права ипотеки общества в отношении дома (литера Б) и права аренды земельного участка, а также действия (бездействие) управления.
В рамках рассматриваемого дела установлено, что действия работника управления по исключению ошибочно внесенных записей являются верными, так как отсутствовали основания для залога дома (литера Б) и права аренды земельного участка. Последний прекратил свое действие, а названный дом построен после заключения договора от 14.05.2005. В отношении индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. завершена процедура банкротства.
Суды, отказывая в удовлетворении требований, установили, что право аренды передано обществу не на весь земельный участок по ул. Мало-Кубанской, 39, а на ту часть, которая функционально обеспечивает нормальную эксплуатацию дома (литера А), при этом дом (литера Б) находится на другой части земельного участка. Изложенное подтверждено решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики. В мотивировочной части названного решения суда общей юрисдикции указано, что жилые дома под литерами А и Б расположены на одном земельном участке и являются самостоятельными объектами недвижимости. Данный вывод общество не опровергло.
Суды оценили, что индивидуальный предприниматель Токбаев А.М. признан несостоятельным (банкротом) и понуждение регистрирующего органа осуществить действие по внесению записи об ипотеке противоречит законодательству о банкротстве.
Довод заявителя о неприменении положений статьи 64 Закона N 102-ФЗ в части возведенного дома (литера Б) отклоняется по следующим основаниям. Суды оценили обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к выводу о том, что при заключении договора ипотеки от 14.05.2005 действительная воля сторон направлена на оформление залога только в отношении указанного в договоре объекта недвижимости (литера А). Наличие связанного с ипотекой залога права аренды земельного участка, на котором этот объект находится, не может являться основанием для регистрации за обществом права на обременения одновременно на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки, и право аренды на него передано обществу в залог как сопутствующий объект при ипотеке дома (литера А), следовательно, положения пункта 1 статьи 64 Закона N 102-ФЗ к спорной ситуации неприменимы. Кроме того, из буквального толкования содержания договора ипотеки следует, что стороны, заключая указанный договор не согласовали условие о распространении права залога предмета ипотеки на строящиеся на арендуемом земельном участке здания или сооружения со ссылкой на пункт 1 статьи 64 Закона N 102-ФЗ.
Таким образом, у работника управления отсутствовали основания для внесения соответствующих записей, выводы судов об отказе в удовлетворении заявления общества являются верными. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что принятые по делу судебные акты, являются обоснованными.
Доводы заявителя не опровергают выводы судов, изложенные в оспариваемых судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Нарушения норм процессуального права, предусмотренные в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А25-1542/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
И.И.ФЕФЕЛОВА
В.В.АВАРЯСКИН
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)