Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 (судья Багатурия Л.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 (судьи Рябухина Н.А., Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г.) по делу N А70-7039/2012 по иску закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (625023, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Пржевальского, 35, 3, ИНН 7203056837, ОГРН 1027200774017) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 путем обязания Департамента имущественных отношений Тюменской области исключить из договора аренды земельного участка 10 145, 82 кв. м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию.
В заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" Шепелевич Д.Г. по доверенности от 07.05.2011.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Проектно-строительная фирма "Стар" (далее - ЗАО "ПСФ "Стар", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 путем обязания ответчика исключить из договора аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 10 145,82 кв. м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию.
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 264, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22, 36, 40 - 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013, исковые требования оставлены без удовлетворения.
ЗАО "ПСФ "Стар" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Общество отмечает, что несмотря на установление ошибочности изложенных в решении суда первой инстанции выводов, апелляционный суд не отменил его, а, напротив, без достаточных на то оснований оставил его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
По мнению ЗАО "ПСФ "Стар", вывод суда апелляционной инстанции о том, что предметом иска является требование о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 является ошибочным, поскольку истцом предъявлялись требования не о внесении изменений в договор аренды, а об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области исключить из договора аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 площадь земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию общей площадью 10 145,82 кв. м.
Общество полагает, что суд в данном случае ошибочно указал на невозможность арифметического исключения части земельного участка, не учитывая при этом, что по существу заявленное истцом требование должно было быть исполнено посредством выполнения ответчиком своей функции в сфере управления земельными ресурсами в установленном законодательством порядке.
Заявитель считает, что, отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции разрешил вопрос о требованиях (об изменении договора), не заявленных истцом, то есть вышел за пределы рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и за пределы исковых требований.
По мнению ЗАО "ПСФ "Стар", суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела должен был учитывать как особенности правового статуса ответчика (как органа государственной власти) и правового статуса истца (как застройщика), так и требования земельного законодательства (статьи 43, 46 ЗК РФ, статьи 606, 614, 615 ГК РФ), в том числе определяющие специфику целевого использования объекта аренды.
Общество указывает, что изменение характеристик объекта аренды по договору между истцом и ответчиком относится к компетенции последнего как органа исполнительной власти, и входит в сферу осуществления его властных полномочий, а, следовательно, заявленное истцом требование об исключении не используемой для целей договора (строительство), находящейся под объектами недвижимости площади арендуемого земельного участка является правомерным.
Заявитель отмечает, что действующее законодательство не устанавливает правил, определяющих юридическую судьбу земельного участка как объекта договора аренды и судьбу самого договора аренды при комплексной застройке данного земельного участка и поэтапном вводе в эксплуатацию возведенных на нем объектов недвижимости.
ЗАО "ПСФ "Стар" полагает, что суд апелляционной инстанции неправомерно проигнорировал положения статьи 309 ГК РФ в части применения сложившихся между сторонами обычаев и требований законодательства.
Общество считает, что изложенный в обжалуемом постановлении вывод суда о том, что арифметическое исключение из договора аренды земельного участка части площади участка невозможно, не соответствует обстоятельствам дела, сложившейся между истцом и ответчиком практике, а также принципу "одного окна", предусмотренному нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность ответчика.
Заявитель указывает, что в обжалуемом постановлении апелляционная инстанция не рассмотрела и не дала никакой оценки его доводам относительно сложившихся между сторонами обычаев, а также относительно приведения объекта аренды в соответствии с его целевым назначением и устранением условий нарушения прав и законных интересов истца в части необоснованного возложения на него обязанности нести расходы по оплате земельного участка, занятого введенными в эксплуатацию объектами недвижимости, имеющими собственников.
ЗАО "ПСФ "Стар" считает, что суд, делая вывод о том, что: "обстоятельства о том, прекратил ли действие договор аренды в части или полностью, к предмету рассматриваемого спора не относятся и не подлежат оценке судом" не только не принял во внимание все обстоятельства дела, но и нарушил нормы материального права (не применил закон, подлежащий применению - статьи 407, 408, 311 ГК РФ а также пункт 7 статьи 36 ЗК РФ, статью 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
По мнению Общества, существующий земельный участок, на котором осуществлялось строительство, подлежит разделению, поскольку на нем находятся объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию (существующая застройка), и одновременно ведется строительство; основания для удовлетворения исковых требований имеются, поскольку надлежащее исполнение прекращает обязательство, а при исполнении договора по частям обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Заявитель полагает, что договор в части аренды земельного участка площадью 10 145,82 кв. м в соответствии со статьей 408 ГК РФ подлежит прекращению, так как дальнейшее использование части земельного участка (для строительства) площадью 10 145,82 кв. м в соответствии с целями, установленными в договоре аренды, не представляется возможным.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент указал, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ЗАО "ПСФ "Стар" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и территориальное управление администрации города по Ленинскому административному округу (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 (далее - договор) (землеустроительное дело N 6062), по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 18 385 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - Федорова, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 72:23:04 30 002:0081 для (под) строительства многоэтажного жилого дома ГП-1. Срок действия договора установлен с 24.02.2004 по 23.02.2007.
Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 10.02.2005, номер регистрации 72-01/01-16/2005-23.
Соглашением от 02.04.2007 о продлении срока действия договора срок его действия продлен с 24.02.2007 по 23.02.2009. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 03.07.2007, номер регистрации 72-72-01/152/2007-133.
По договору о передаче прав и обязанностей от 27.05.2008 по договору Управа Ленинского административного округа администрации города Тюмени с предварительного письменного согласия Департамента имущественных отношений Тюменской области N 2782/17-2 от 23.05.2008 передала права и обязанности арендатора по договору (в редакции соглашения от 02.04.2007) ЗАО "ПСФ "Стар".
Соглашением от 18.08.2009 о продлении и внесении изменений в договор, заключенным между истцом и ответчиком, срок его действия продлен с 24.02.2009 по 23.02.2011; пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 690 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - Федорова, именуемый в дальнейшем "Участок" категория земель "Участка": земли населенных пунктов, кадастровый номер 72:23:0430002:219. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 16.12.2009, номер регистрации 72-72-01/396/2009-052.
Соглашением от 15.10.2010 о внесении изменений в договор в пункте 1.1 договора площадь участка заменена на 16 669 кв. м.
Соглашением от 03.06.2011 о продлении и внесении изменений в договор срок его действия продлен с 24.02.2011 по 23.02.2013; в пункте 1.1 договора аренды площадь заменена на 16 234 кв. м, кадастровый номер изменен с 72:23:0430002:219 на кадастровый номер 72:23:0430002:300. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 07.07.2011, номер регистрации 72-72-01/268/2011-099.
Согласно пункту 1.4 договора, разрешению на строительство от 28.12.2006 N RU72304000-382-рс, распоряжению администрации города Тюмени N 1673 от 30.01.2009 земельный участок предоставлен истцу для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта (пять этапов строительства).
Разрешениями N RU72304000-146-рв от 10.09.2008, N RU72304000-86-рв от 27.05.2009, N RU72304000-251-рв от 29.12.2009, N RU72304000-94-рв от 27.08.2010, N RU72304000-132-рв от 01.11.2011, N RU72304000-146-рв от 17.11.2011, N RU72304000-156-рв от 30.11.2011 введены в эксплуатацию объекты капитального строительства: нежилое строение - трансформаторная подстанция с кабельной линией электропередачи высокого напряжения к жилому дому со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта; общественное здание; жилой дом со встроенными объектами соцкультбыта, 2-й этап строительства, секция 2.1; офисное здание, 2-й этап строительства; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 3-й этап строительства, секция 3.1, 3.2, 3.3 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 4-й этап строительства, секция 3.4 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 1-й этап строительства, секция 1.1, 1.2, 1.1А и инженерные сети.
Истец завершил строительство 4 этапов, в том числе: жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта для эксплуатации и обслуживания.
Согласно выполненному МУП г. Тюмени "Городской архитектурно-инженерный центр" расчету (от 04.06.2009 N 110) площади земельных участков, расположенных по ул. Логунова, 11, для эксплуатации и обслуживания крытой стоянки на 50 автомашин ГП-3.4А и открытой автостоянки, строительство которых еще не завершено, расчетная площадь земельного участка составляет 6 088,18 кв. м (пункт 5).
В связи с вводом в эксплуатацию законченных строительством объектов и необходимостью приведения в соответствие заключенного договора аренды с целями фактического землепользования истец в письмах N 01/511 от 02.12.2011, N 01/14 от 08.01.2012, N 01/45 от 05.04.2012 обращался к ответчику с требованием об исключении из договора аренды площади земельного участка, необходимой для эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости (10 145,82 кв. м), что подтверждается также расписками ответчика в получении документов N 111206019 от 06.12.2011, N 111206019/2 от 07.12.2011, N 111206019/3 от 09.02.2012.
Департамент отказал ЗАО "ПСФ "Стар" во внесении изменений в договор аренды путем исключения из договора аренды площади земельного участка, необходимой для эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости (10 145,82 кв. м).
В целях разделения застроенных и незастроенных (занимаемых строящимся объектом - автомобильной стоянкой) территорий на земельном участке с кадастровым номером 72:23:043002:300 ЗАО "ПСФ "Стар" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы апелляционного суда в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (часть 4 статьи 421 ГК РФ).
По статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ предусматривает случаи изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, предусмотренных в подпунктах 1, 2, 3, 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 N 1074/10, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что изменение договора аренды земельного участка путем исключения части площади этого участка означает внесение изменений в предмет договора, объектом аренды по которому является земельный участок определенной площади, прошедший кадастровый учет и имеющий в силу этого уникальные характеристики, изменение которых возможно лишь в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исходя из того, что обстоятельства, которые могут служить основанием для изменения договора аренды в судебном порядке, отсутствуют (наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 450 - 451 ГК РФ для изменения договора в судебном порядке, ЗАО "ПСФ "Стар" не доказало), арбитражный и апелляционный суды правомерно посчитали, что иск не подлежит удовлетворению.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, правильно оставил решение суда первой инстанции без изменения, руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (в редакции Постановления Пленума от 24.03.2011 N 30), не отменяя решение суда первой инстанции, привел иную мотивировочную часть, оснований не согласиться с чем у суда кассационной инстанции не имеется.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по делу N А70-7039/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 31.05.2013 ПО ДЕЛУ N А70-7039/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2013 г. по делу N А70-7039/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 (судья Багатурия Л.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 (судьи Рябухина Н.А., Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г.) по делу N А70-7039/2012 по иску закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (625023, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Пржевальского, 35, 3, ИНН 7203056837, ОГРН 1027200774017) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30, 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 путем обязания Департамента имущественных отношений Тюменской области исключить из договора аренды земельного участка 10 145, 82 кв. м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию.
В заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" Шепелевич Д.Г. по доверенности от 07.05.2011.
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Проектно-строительная фирма "Стар" (далее - ЗАО "ПСФ "Стар", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 путем обязания ответчика исключить из договора аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 10 145,82 кв. м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию.
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 264, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22, 36, 40 - 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013, исковые требования оставлены без удовлетворения.
ЗАО "ПСФ "Стар" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Общество отмечает, что несмотря на установление ошибочности изложенных в решении суда первой инстанции выводов, апелляционный суд не отменил его, а, напротив, без достаточных на то оснований оставил его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
По мнению ЗАО "ПСФ "Стар", вывод суда апелляционной инстанции о том, что предметом иска является требование о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 является ошибочным, поскольку истцом предъявлялись требования не о внесении изменений в договор аренды, а об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области исключить из договора аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 площадь земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию общей площадью 10 145,82 кв. м.
Общество полагает, что суд в данном случае ошибочно указал на невозможность арифметического исключения части земельного участка, не учитывая при этом, что по существу заявленное истцом требование должно было быть исполнено посредством выполнения ответчиком своей функции в сфере управления земельными ресурсами в установленном законодательством порядке.
Заявитель считает, что, отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции разрешил вопрос о требованиях (об изменении договора), не заявленных истцом, то есть вышел за пределы рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и за пределы исковых требований.
По мнению ЗАО "ПСФ "Стар", суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела должен был учитывать как особенности правового статуса ответчика (как органа государственной власти) и правового статуса истца (как застройщика), так и требования земельного законодательства (статьи 43, 46 ЗК РФ, статьи 606, 614, 615 ГК РФ), в том числе определяющие специфику целевого использования объекта аренды.
Общество указывает, что изменение характеристик объекта аренды по договору между истцом и ответчиком относится к компетенции последнего как органа исполнительной власти, и входит в сферу осуществления его властных полномочий, а, следовательно, заявленное истцом требование об исключении не используемой для целей договора (строительство), находящейся под объектами недвижимости площади арендуемого земельного участка является правомерным.
Заявитель отмечает, что действующее законодательство не устанавливает правил, определяющих юридическую судьбу земельного участка как объекта договора аренды и судьбу самого договора аренды при комплексной застройке данного земельного участка и поэтапном вводе в эксплуатацию возведенных на нем объектов недвижимости.
ЗАО "ПСФ "Стар" полагает, что суд апелляционной инстанции неправомерно проигнорировал положения статьи 309 ГК РФ в части применения сложившихся между сторонами обычаев и требований законодательства.
Общество считает, что изложенный в обжалуемом постановлении вывод суда о том, что арифметическое исключение из договора аренды земельного участка части площади участка невозможно, не соответствует обстоятельствам дела, сложившейся между истцом и ответчиком практике, а также принципу "одного окна", предусмотренному нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность ответчика.
Заявитель указывает, что в обжалуемом постановлении апелляционная инстанция не рассмотрела и не дала никакой оценки его доводам относительно сложившихся между сторонами обычаев, а также относительно приведения объекта аренды в соответствии с его целевым назначением и устранением условий нарушения прав и законных интересов истца в части необоснованного возложения на него обязанности нести расходы по оплате земельного участка, занятого введенными в эксплуатацию объектами недвижимости, имеющими собственников.
ЗАО "ПСФ "Стар" считает, что суд, делая вывод о том, что: "обстоятельства о том, прекратил ли действие договор аренды в части или полностью, к предмету рассматриваемого спора не относятся и не подлежат оценке судом" не только не принял во внимание все обстоятельства дела, но и нарушил нормы материального права (не применил закон, подлежащий применению - статьи 407, 408, 311 ГК РФ а также пункт 7 статьи 36 ЗК РФ, статью 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
По мнению Общества, существующий земельный участок, на котором осуществлялось строительство, подлежит разделению, поскольку на нем находятся объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию (существующая застройка), и одновременно ведется строительство; основания для удовлетворения исковых требований имеются, поскольку надлежащее исполнение прекращает обязательство, а при исполнении договора по частям обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Заявитель полагает, что договор в части аренды земельного участка площадью 10 145,82 кв. м в соответствии со статьей 408 ГК РФ подлежит прекращению, так как дальнейшее использование части земельного участка (для строительства) площадью 10 145,82 кв. м в соответствии с целями, установленными в договоре аренды, не представляется возможным.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент указал, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ЗАО "ПСФ "Стар" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и территориальное управление администрации города по Ленинскому административному округу (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 23-20/639 от 29.12.2004 (далее - договор) (землеустроительное дело N 6062), по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 18 385 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - Федорова, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 72:23:04 30 002:0081 для (под) строительства многоэтажного жилого дома ГП-1. Срок действия договора установлен с 24.02.2004 по 23.02.2007.
Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 10.02.2005, номер регистрации 72-01/01-16/2005-23.
Соглашением от 02.04.2007 о продлении срока действия договора срок его действия продлен с 24.02.2007 по 23.02.2009. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 03.07.2007, номер регистрации 72-72-01/152/2007-133.
По договору о передаче прав и обязанностей от 27.05.2008 по договору Управа Ленинского административного округа администрации города Тюмени с предварительного письменного согласия Департамента имущественных отношений Тюменской области N 2782/17-2 от 23.05.2008 передала права и обязанности арендатора по договору (в редакции соглашения от 02.04.2007) ЗАО "ПСФ "Стар".
Соглашением от 18.08.2009 о продлении и внесении изменений в договор, заключенным между истцом и ответчиком, срок его действия продлен с 24.02.2009 по 23.02.2011; пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 690 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - Федорова, именуемый в дальнейшем "Участок" категория земель "Участка": земли населенных пунктов, кадастровый номер 72:23:0430002:219. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 16.12.2009, номер регистрации 72-72-01/396/2009-052.
Соглашением от 15.10.2010 о внесении изменений в договор в пункте 1.1 договора площадь участка заменена на 16 669 кв. м.
Соглашением от 03.06.2011 о продлении и внесении изменений в договор срок его действия продлен с 24.02.2011 по 23.02.2013; в пункте 1.1 договора аренды площадь заменена на 16 234 кв. м, кадастровый номер изменен с 72:23:0430002:219 на кадастровый номер 72:23:0430002:300. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 07.07.2011, номер регистрации 72-72-01/268/2011-099.
Согласно пункту 1.4 договора, разрешению на строительство от 28.12.2006 N RU72304000-382-рс, распоряжению администрации города Тюмени N 1673 от 30.01.2009 земельный участок предоставлен истцу для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта (пять этапов строительства).
Разрешениями N RU72304000-146-рв от 10.09.2008, N RU72304000-86-рв от 27.05.2009, N RU72304000-251-рв от 29.12.2009, N RU72304000-94-рв от 27.08.2010, N RU72304000-132-рв от 01.11.2011, N RU72304000-146-рв от 17.11.2011, N RU72304000-156-рв от 30.11.2011 введены в эксплуатацию объекты капитального строительства: нежилое строение - трансформаторная подстанция с кабельной линией электропередачи высокого напряжения к жилому дому со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта; общественное здание; жилой дом со встроенными объектами соцкультбыта, 2-й этап строительства, секция 2.1; офисное здание, 2-й этап строительства; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 3-й этап строительства, секция 3.1, 3.2, 3.3 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 4-й этап строительства, секция 3.4 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 1-й этап строительства, секция 1.1, 1.2, 1.1А и инженерные сети.
Истец завершил строительство 4 этапов, в том числе: жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта для эксплуатации и обслуживания.
Согласно выполненному МУП г. Тюмени "Городской архитектурно-инженерный центр" расчету (от 04.06.2009 N 110) площади земельных участков, расположенных по ул. Логунова, 11, для эксплуатации и обслуживания крытой стоянки на 50 автомашин ГП-3.4А и открытой автостоянки, строительство которых еще не завершено, расчетная площадь земельного участка составляет 6 088,18 кв. м (пункт 5).
В связи с вводом в эксплуатацию законченных строительством объектов и необходимостью приведения в соответствие заключенного договора аренды с целями фактического землепользования истец в письмах N 01/511 от 02.12.2011, N 01/14 от 08.01.2012, N 01/45 от 05.04.2012 обращался к ответчику с требованием об исключении из договора аренды площади земельного участка, необходимой для эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости (10 145,82 кв. м), что подтверждается также расписками ответчика в получении документов N 111206019 от 06.12.2011, N 111206019/2 от 07.12.2011, N 111206019/3 от 09.02.2012.
Департамент отказал ЗАО "ПСФ "Стар" во внесении изменений в договор аренды путем исключения из договора аренды площади земельного участка, необходимой для эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости (10 145,82 кв. м).
В целях разделения застроенных и незастроенных (занимаемых строящимся объектом - автомобильной стоянкой) территорий на земельном участке с кадастровым номером 72:23:043002:300 ЗАО "ПСФ "Стар" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы апелляционного суда в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (часть 4 статьи 421 ГК РФ).
По статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ предусматривает случаи изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, предусмотренных в подпунктах 1, 2, 3, 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 N 1074/10, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что изменение договора аренды земельного участка путем исключения части площади этого участка означает внесение изменений в предмет договора, объектом аренды по которому является земельный участок определенной площади, прошедший кадастровый учет и имеющий в силу этого уникальные характеристики, изменение которых возможно лишь в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исходя из того, что обстоятельства, которые могут служить основанием для изменения договора аренды в судебном порядке, отсутствуют (наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 450 - 451 ГК РФ для изменения договора в судебном порядке, ЗАО "ПСФ "Стар" не доказало), арбитражный и апелляционный суды правомерно посчитали, что иск не подлежит удовлетворению.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, правильно оставил решение суда первой инстанции без изменения, руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (в редакции Постановления Пленума от 24.03.2011 N 30), не отменяя решение суда первой инстанции, привел иную мотивировочную часть, оснований не согласиться с чем у суда кассационной инстанции не имеется.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по делу N А70-7039/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)