Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей Л.И. Ждановой, А.Л. Полосина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Г. Никитиной без использования средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от заявителя - не явился (извещен),
от заинтересованного лица - не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 марта 2013 г. по делу N А27-750/2013 (судья Т.И. Гуль)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лесинвест Яя" (ОГРН 1094246000584, ИНН 4246016400, 652100, Кемеровская область, Яйский р-н, пгт. Яя, ул. Красноармейская, д. 1А; 650000, г. Кемерово, пр-т. Советский, д. 61; а/я 60)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (650991, г. Кемерово, пр. Октябрьский, д. 3Г)
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лесинвест Яя" (далее - заявитель, Общество, ООО "Лесинвест Яя") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности, оформленного сообщением от 07.11.2012 N 19/009/2012-155, а также обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Лесинвест Яя" на недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: подъездные пути, общей площадью 2086 кв. м, адрес объекта: Кемеровская область, Яйский район, пгт Яя, улица Дорожная, кадастровый номер 42:18:0000000:0140 по заявлению, поступившему в Яйский отдел 20.09.2012 за N 19/009/2012-155.
Решением суда от 13.03.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит решение суда от 13.03.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что Обществом не соблюден предусмотренный законом порядок подачи заявления. По мнению Управления Росреестра, оспариваемый отказ основан на нормах Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Общество отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представило.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, в результате продажи с торгов имущества ООО "СибЭл", признанного банкротом, победителем по лоту "земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: подъездные пути, общая площадь 2086 кв. м, адрес объекта: Кемеровская область, Яйский район, п. г. т. Яя, улица Дорожная, кадастровый номер: 42:18:0000000:0140" признано ООО "Лесинвест Яя".
На основании договора купли-продажи от 07.09.2010 земельный участок ООО "СибЭл" в рамках конкурсного производства был приобретен в собственность ООО "Лесинвест Яя" за 48000 руб.
Оплата по договору произведена в полном объеме на счет организатора торгов - ООО "Аукцион-Групп", что подтверждается платежным поручением N 62 от 08.09.2010.
Договор является актом приема-передачи имущества от продавца к покупателю (пункт 3.5 договора).
ООО "Лесинвест Яя" обратилось 20.09.2012 в Яйский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 07.09.2010.
В сообщении от 07.11.2012 N 19/009/2012-155 Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации прав.
В качестве основания отказа в государственной регистрации права Управление Росреестра указало на не предоставление заявления о государственной регистрации перехода права собственности на имущество от имени ООО "СибЭл", а также на то, что договор купли-продажи имущества без номера от 07.09.2010 представлен на государственную регистрацию в двух экземплярах, один из которых является копией. Также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорное имущество имеется запись о государственной регистрации ипотеки от 19.12.2007. В представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи имущества без номера от 07.09.2010 сведения об ограничении права продавца отсутствуют.
В связи с отказом регистрирующего органа о регистрации прав заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Седьмой арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный Федеральный закон введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Официально опубликован данный Закон в "Российской газете" N 145 от 30.07.1997 и вступил в силу 31.01.1998.
Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлены основания для отказа в государственной регистрации прав, согласно абзацу 4 и 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из материалов дела следует, что Управление со ссылкой на абзацы 7 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: подъездные пути, общая площадь 2086 кв. м, адрес объекта: Кемеровская область, Яйский район, п. г. т. Яя, улица Дорожная, кадастровый номер: 42:18:0000000:0140. Основанием для отказа послужило то, что, по мнению регистрирующего органа, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается участвующими в деле лицами, между ООО "СибЭл" и ООО "Лесинвест Яя" заключен договор купли-продажи имущества от 07.09.2010, согласно которому указанный земельный участок был приобретен ООО "Лесинвест Яя" в собственность.
Стоимость отчуждаемого имущества стороны определили в размере 48000 руб. (пункт 2.1 договора), которые покупатель обязался уплатить продавцу в срок до 07.10.2010. Покупатель оплатил стоимость земельного участка, что подтверждается платежным поручением N 62 от 08.09.2010.
ООО "СибЭл" прекратило свою деятельность и ликвидировано, о чем 23.09.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись за N 2104246021603, подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 15.11.2010, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.04.2011 по делу N А27-1730/2011.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Федеральным законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В таком случае положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по правилу об аналогии закона.
Применение статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит существу возникших спорных правоотношений.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03.
Также согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09, названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Таким образом, из анализа приведенных норм права и позиции ВАС РФ следует, что в случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Из данных разъяснений следует, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Само по себе отсутствие продавца - юридического лица (вследствие его ликвидации, как в рассматриваемом случае) не является препятствием для реализации покупателем (истцами) своих прав на государственную регистрацию перехода права собственности. Удовлетворение требования покупателя возможно, если сделка между покупателем и отсутствующим продавцом фактически совершена и не имеется иных препятствий для такой регистрации, кроме, как отсутствие продавца - юридического лица, при этом суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
С учетом этого, суд первой инстанции, исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности спорного земельного участка на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии притязаний третьих лиц на это имущество, правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и на основании этого обоснованно признал отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности недействительным и обязал его произвести соответствующую регистрацию.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Как следует из материалов дела, согласно пункту 5.2 спорного договора купли-продажи от 07.09.2010 настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и по одному экземпляру выдано продавцу и покупателю, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ Росреестра в регистрации по причине представления одного экземпляра-подлинника договора в контексте положения пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, является необоснованным.
Довод о наличии обременения земельного участка материалами дела не подтверждается, правопритязания третьих лиц из материалов дела не усматриваются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие недостоверных сведений в документах, представленных на государственную регистрацию Управлением Росреестра не доказано, правомерность вынесения решения об отказе в государственной регистрации изменений по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 марта 2013 г. по делу N А27-750/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2013 ПО ДЕЛУ N А27-750/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. по делу N А27-750/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.А. Скачковой,
судей Л.И. Ждановой, А.Л. Полосина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Г. Никитиной без использования средств аудиозаписи,
при участии в заседании:
от заявителя - не явился (извещен),
от заинтересованного лица - не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 марта 2013 г. по делу N А27-750/2013 (судья Т.И. Гуль)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лесинвест Яя" (ОГРН 1094246000584, ИНН 4246016400, 652100, Кемеровская область, Яйский р-н, пгт. Яя, ул. Красноармейская, д. 1А; 650000, г. Кемерово, пр-т. Советский, д. 61; а/я 60)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (650991, г. Кемерово, пр. Октябрьский, д. 3Г)
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лесинвест Яя" (далее - заявитель, Общество, ООО "Лесинвест Яя") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности, оформленного сообщением от 07.11.2012 N 19/009/2012-155, а также обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Лесинвест Яя" на недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: подъездные пути, общей площадью 2086 кв. м, адрес объекта: Кемеровская область, Яйский район, пгт Яя, улица Дорожная, кадастровый номер 42:18:0000000:0140 по заявлению, поступившему в Яйский отдел 20.09.2012 за N 19/009/2012-155.
Решением суда от 13.03.2013 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит решение суда от 13.03.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что Обществом не соблюден предусмотренный законом порядок подачи заявления. По мнению Управления Росреестра, оспариваемый отказ основан на нормах Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Общество отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представило.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направили. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, в результате продажи с торгов имущества ООО "СибЭл", признанного банкротом, победителем по лоту "земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: подъездные пути, общая площадь 2086 кв. м, адрес объекта: Кемеровская область, Яйский район, п. г. т. Яя, улица Дорожная, кадастровый номер: 42:18:0000000:0140" признано ООО "Лесинвест Яя".
На основании договора купли-продажи от 07.09.2010 земельный участок ООО "СибЭл" в рамках конкурсного производства был приобретен в собственность ООО "Лесинвест Яя" за 48000 руб.
Оплата по договору произведена в полном объеме на счет организатора торгов - ООО "Аукцион-Групп", что подтверждается платежным поручением N 62 от 08.09.2010.
Договор является актом приема-передачи имущества от продавца к покупателю (пункт 3.5 договора).
ООО "Лесинвест Яя" обратилось 20.09.2012 в Яйский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 07.09.2010.
В сообщении от 07.11.2012 N 19/009/2012-155 Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации прав.
В качестве основания отказа в государственной регистрации права Управление Росреестра указало на не предоставление заявления о государственной регистрации перехода права собственности на имущество от имени ООО "СибЭл", а также на то, что договор купли-продажи имущества без номера от 07.09.2010 представлен на государственную регистрацию в двух экземплярах, один из которых является копией. Также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорное имущество имеется запись о государственной регистрации ипотеки от 19.12.2007. В представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи имущества без номера от 07.09.2010 сведения об ограничении права продавца отсутствуют.
В связи с отказом регистрирующего органа о регистрации прав заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Седьмой арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный Федеральный закон введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Официально опубликован данный Закон в "Российской газете" N 145 от 30.07.1997 и вступил в силу 31.01.1998.
Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлены основания для отказа в государственной регистрации прав, согласно абзацу 4 и 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из материалов дела следует, что Управление со ссылкой на абзацы 7 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: подъездные пути, общая площадь 2086 кв. м, адрес объекта: Кемеровская область, Яйский район, п. г. т. Яя, улица Дорожная, кадастровый номер: 42:18:0000000:0140. Основанием для отказа послужило то, что, по мнению регистрирующего органа, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается участвующими в деле лицами, между ООО "СибЭл" и ООО "Лесинвест Яя" заключен договор купли-продажи имущества от 07.09.2010, согласно которому указанный земельный участок был приобретен ООО "Лесинвест Яя" в собственность.
Стоимость отчуждаемого имущества стороны определили в размере 48000 руб. (пункт 2.1 договора), которые покупатель обязался уплатить продавцу в срок до 07.10.2010. Покупатель оплатил стоимость земельного участка, что подтверждается платежным поручением N 62 от 08.09.2010.
ООО "СибЭл" прекратило свою деятельность и ликвидировано, о чем 23.09.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись за N 2104246021603, подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 15.11.2010, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.04.2011 по делу N А27-1730/2011.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Федеральным законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В таком случае положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по правилу об аналогии закона.
Применение статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит существу возникших спорных правоотношений.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03.
Также согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09, названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Таким образом, из анализа приведенных норм права и позиции ВАС РФ следует, что в случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Из данных разъяснений следует, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Само по себе отсутствие продавца - юридического лица (вследствие его ликвидации, как в рассматриваемом случае) не является препятствием для реализации покупателем (истцами) своих прав на государственную регистрацию перехода права собственности. Удовлетворение требования покупателя возможно, если сделка между покупателем и отсутствующим продавцом фактически совершена и не имеется иных препятствий для такой регистрации, кроме, как отсутствие продавца - юридического лица, при этом суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
С учетом этого, суд первой инстанции, исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности спорного земельного участка на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии притязаний третьих лиц на это имущество, правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и на основании этого обоснованно признал отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности недействительным и обязал его произвести соответствующую регистрацию.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Как следует из материалов дела, согласно пункту 5.2 спорного договора купли-продажи от 07.09.2010 настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и по одному экземпляру выдано продавцу и покупателю, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ Росреестра в регистрации по причине представления одного экземпляра-подлинника договора в контексте положения пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, является необоснованным.
Довод о наличии обременения земельного участка материалами дела не подтверждается, правопритязания третьих лиц из материалов дела не усматриваются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие недостоверных сведений в документах, представленных на государственную регистрацию Управлением Росреестра не доказано, правомерность вынесения решения об отказе в государственной регистрации изменений по тем основаниям, которые в нем изложены, не подтверждена.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого решения и о нарушении в данном случае прав и законных интересов заявителя являются обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 марта 2013 г. по делу N А27-750/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.СКАЧКОВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)