Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Краснобаевой И.А.,
судей Шершон Н.В., Соловцова С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Технология" на определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2013 по делу N А60-25473/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по тому же делу по заявлению конкурсного управляющего Филимонова К.А. о признании сделки должника недействительной в рамках дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГПБ консалтинг" о признании должника общества с ограниченной ответственностью "Уральское" (ИНН 6623009884, ОГРН 1026601369850) несостоятельным (банкротом).
В судебном заседании принял участие представитель общества "Урал-Технология" - Оконешникова И.П. (доверенность от 22.11.2012).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2011 общество с ограниченной ответственностью "Уральское" (далее - общество "Уральское") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Митюшев Дмитрий Владимирович.
Определением арбитражного суда от 21.12.2012 Митюшев Д.В. освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим общества "Уральское" утвержден Филимонов Константин Аркадьевич.
Определением арбитражного суда от 20.03.2013 Филимонов К.А. освобожден от исполнения обязанностей, определением арбитражного суда от 25.04.2013 конкурсным управляющим общества "Уральское" утвержден Мозолин Андрей Александрович.
Конкурсный управляющий общества "Уральское" Филимонов К.А. 25.01.2013 обратился в арбитражный суд в рамках данного дела о банкротстве с заявлением о признании недействительным договора субаренды земельного участка N 01/12 от 06.08.2012, совершенного конкурсным управляющим Митюшевым Д.В. от имени общества "Уральское" с обществом "Урал-Технология".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2013 (судья Сушкова С.А.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (судьи Романов В.А., Булкина А.Н., Чепурченко О.Н.) определение от 13.06.2013 оставлено без изменения.
Общество "Урал-Технология" обратилось с кассационной жалобой на указанные судебные акты, просит их отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, вывод судов о том, что у конкурсного управляющего отсутствовало право распоряжаться имущественным правом, переданным в уставный капитал вновь созданного общества, основан на неправильном применении норм материального права. Общество "Урал-Технология" указывает, что на дату заключения спорного договора (06.08.2012) ни право аренды спорного земельного участка, ни право собственности на недвижимое имущество, переданное в уставный капитал общества "Уральское", за данным обществом зарегистрировано не было, в силу чего право аренды земельного участка на момент совершения спорной сделки сохранялось за должником. Кроме того, заявитель полагает, что общество "Уральское" не является заинтересованным лицом в признании договора субаренды недействительным. Вывод суда апелляционной инстанции об обратном не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" (Арендодатель) и обществом "Уральское" (Арендатор) 05.12.2005 заключен договор аренды на 25 лет земельного участка общей площадью 312.337 кв. м, кадастровый N 66:56:04 04 001:002, расположенного по адресу Свердловская область, г. Нижний Тагил, район Валегин Бор (п. 1.1. договора), договор аренды в установленном порядке зарегистрирован.
На собрании кредиторов общества "Уральское", состоявшемся 06.09.2011, принято решение о замещении активов должника, в связи с чем по акту от 01.11.2011 конкурсным управляющим общества "Уральское" Митюшевым Д.В. в состав имущества общества "Уральское" было передано право аренды вышеуказанного земельного участка, государственная регистрация произведена 29.08.2012.
В период между составлением акта от 01.11.2011 и осуществлением государственной регистрации передачи в общество "Уральское" права аренды земельного участка конкурсный управляющий Митюшев Д.В. от лица общества "Уральское" (Арендатор) заключил с обществом "Урал-Технология" (Субарендатор) договор N 01/12 субаренды земельного участка, по условиям которого земельный участок передан в субаренду обществу "Урал-Технология" сроком на 11 месяцев (п. 1.1., 2.2 договора).
В силу п. 1.2. договора участок принадлежит Арендатору на праве аренды на основании договора аренды с Муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" от 05.12.2005.
При этом Арендатор гарантирует, что на участок не распространяются права третьих лиц (в том числе в отношении участка не заключены иные договоры субаренды), участок не является предметом земельных и иных имущественных споров (п. 1.3. договора субаренды).
Конкурсный управляющий общества "Уральское" Филимонов К.А., полагая, что договор субаренды от 06.08.2012 заключен в нарушение установленных земельным законодательством требований об указании судьбы объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, ссылаясь на уже состоявшуюся передачу права аренды спорного земельного участка в уставный капитал общества "Уральское", обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной.
Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что на дату заключения оспариваемого договора у конкурсного управляющего отсутствовало право распоряжаться имущественным правом, переданным в уставный капитал вновь созданного общества. Кроме того, передача земельного участка в субаренду произведена без учета того, что на данном участке расположены объекты недвижимого имущества, также переданного в уставный капитал общества "Уральское".
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 141 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства может быть проведено замещение активов должника при условии, что за принятие такого решения проголосовали все кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом имущества должника.
В силу п. 2 названной статьи решением собрания кредиторов может быть предусмотрено создание одного открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ с оплатой их уставных капиталов имуществом должника, предназначенным для осуществления отдельных видов деятельности. Состав вносимого в оплату уставных капиталов создаваемых открытых акционерных обществ имущества должника определяется собранием кредиторов или комитетом кредиторов по предложению конкурсного управляющего.
Величина уставных капиталов указанных акционерных обществ определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости вносимого в оплату уставного капитала этих обществ имущества должника.
При замещении активов должника должник является единственным учредителем открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ. Участие иных учредителей в создании открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ не допускается.
Судами установлено, что на собрании кредиторов общества "Уральское", состоявшемся 06.09.2011 по инициативе конкурсного управляющего, единогласно принято решение произвести замещение активов должника путем создания открытого акционерного общества "Уральское" с оплатой уставного капитала этого общества всем имуществом Должника, выявленным в ходе конкурсного производства, величина уставного капитала определена кредиторами на основании отчета независимого оценщика и составила 13 754 920 руб.
ОАО "Уральское" зарегистрировано в качестве юридического лица 23.11.2011, уставный капитал общества сформирован путем внесения в него имущества (имущественных прав), указанного в акте приема-передачи от 01.11.2011.
Ссылки общества "Урал-Технология" на то, что поскольку на момент совершения спорной сделки (06.08.2012) право аренды земельного участка, а также право собственности на объекты недвижимости не были зарегистрированы в установленном законом порядке за ОАО "Уральское", то это свидетельствует о возможности распоряжения конкурсным управляющим Должника спорным имуществом как его правообладателем, правомерно отклонены судами.
Передав земельный участок в субаренду, конкурсный управляющий фактически распорядился имуществом, которое ранее внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Уральское" на основании акта приема-передачи от 01.11.2011 о передаче права аренды.
Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Названный подход допустим и в рассматриваемой ситуации, поскольку на момент заключения договора субаренды объекты недвижимости и земельный участок переданы ОАО "Уральское".
Факт отсутствия на момент совершения спорной сделки государственной регистрации перехода права аренды земельного участка к ОАО "Уральское" не свидетельствует о наличии у конкурсного управляющего Должника прав распоряжения имуществом, в отношении которого собранием кредиторов принято решение о передаче в уставный капитал создаваемого в порядке замещения активов общества, акт приема-передачи которого в уставный капитал вновь созданного общества подписан от имени Должника конкурсным управляющим Митюшевым Д.В.
Таким образом, судами верно указано, что намерения конкурсного управляющего повторно распорядиться имуществом, фактически уже переданным им в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Уральское", противоречат целям, которые преследовали кредиторы Должника при принятии решения о замещении активов Должника путем создания ОАО "Уральское" и формирования его уставного капитала за счет имущества Должника.
Кроме того, судами обоснованно указано на то, что конкурсный управляющий общества "Уральское" является заинтересованным лицом в признании договора субаренды недействительным.
Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был передан муниципальным образованием в аренду обществу "Уральское" для эксплуатации карьера строительного камня "Валегин Бор", в границах, установленных в кадастровом плане (п. 1.1. договора аренды земельного участка от 05.12.2005).
Материалами дела подтверждается, что на территории арендуемого Должником земельного участка расположены объекты недвижимости, участвующие в производственном цикле по добыче, переработке и хранению строительного камня, а именно здание первичного дробления с подвалом и бункером площадью 220.9 кв. м (кадастровый номер 66:02/01:01:4294:00:02), здание вторичного дробления площадью 228,5 кв. м (кадастровый номер 66:02/01:01:4294:00:03), здание сортировки площадью 143,5 кв. м (66:02/01:01:4294:00:04), здание диспетчерской площадью 28,1 кв. м (66:02/01:01:4294:00:00), а также здание гаражей площадью 337,8 кв. м (66:02/01:01:4294:00:01).
Указанные объекты недвижимости также переданы в уставный капитал ОАО "Уральское" в соответствии с актом приема-передачи от 01.11.2011.
Судом первой инстанции, при вынесении определения обоснованно учтены положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Кроме того, в настоящее время договор аренды заключенный между муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" и обществом "Уральское" земельного участка общей площадью 312.337 кв. м, кадастровый N 66:56:04 04 001:002, расположенного по адресу Свердловская область, г. Нижний Тагил, район Валегин Бор расторгнут в судебном порядке в связи с нарушением арендатором условий договора об оплате.
Соответственно субарендатор не утратил право в установленном порядке обратиться к муниципальному образованию "Город Нижний Тагил" с заявлением о выделении и предоставлении ему в арендное пользование необходимого для производства земельного участка.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты являются законными, отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2013 по делу N А60-25473/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Технология" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.КРАСНОБАЕВА
Судьи
Н.В.ШЕРШОН
С.Н.СОЛОВЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 25.11.2013 N Ф09-7662/13 ПО ДЕЛУ N А60-25473/2010
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. N Ф09-7662/13
Дело N А60-25473/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Краснобаевой И.А.,
судей Шершон Н.В., Соловцова С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Технология" на определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2013 по делу N А60-25473/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по тому же делу по заявлению конкурсного управляющего Филимонова К.А. о признании сделки должника недействительной в рамках дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГПБ консалтинг" о признании должника общества с ограниченной ответственностью "Уральское" (ИНН 6623009884, ОГРН 1026601369850) несостоятельным (банкротом).
В судебном заседании принял участие представитель общества "Урал-Технология" - Оконешникова И.П. (доверенность от 22.11.2012).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2011 общество с ограниченной ответственностью "Уральское" (далее - общество "Уральское") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Митюшев Дмитрий Владимирович.
Определением арбитражного суда от 21.12.2012 Митюшев Д.В. освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим общества "Уральское" утвержден Филимонов Константин Аркадьевич.
Определением арбитражного суда от 20.03.2013 Филимонов К.А. освобожден от исполнения обязанностей, определением арбитражного суда от 25.04.2013 конкурсным управляющим общества "Уральское" утвержден Мозолин Андрей Александрович.
Конкурсный управляющий общества "Уральское" Филимонов К.А. 25.01.2013 обратился в арбитражный суд в рамках данного дела о банкротстве с заявлением о признании недействительным договора субаренды земельного участка N 01/12 от 06.08.2012, совершенного конкурсным управляющим Митюшевым Д.В. от имени общества "Уральское" с обществом "Урал-Технология".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2013 (судья Сушкова С.А.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (судьи Романов В.А., Булкина А.Н., Чепурченко О.Н.) определение от 13.06.2013 оставлено без изменения.
Общество "Урал-Технология" обратилось с кассационной жалобой на указанные судебные акты, просит их отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, вывод судов о том, что у конкурсного управляющего отсутствовало право распоряжаться имущественным правом, переданным в уставный капитал вновь созданного общества, основан на неправильном применении норм материального права. Общество "Урал-Технология" указывает, что на дату заключения спорного договора (06.08.2012) ни право аренды спорного земельного участка, ни право собственности на недвижимое имущество, переданное в уставный капитал общества "Уральское", за данным обществом зарегистрировано не было, в силу чего право аренды земельного участка на момент совершения спорной сделки сохранялось за должником. Кроме того, заявитель полагает, что общество "Уральское" не является заинтересованным лицом в признании договора субаренды недействительным. Вывод суда апелляционной инстанции об обратном не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" (Арендодатель) и обществом "Уральское" (Арендатор) 05.12.2005 заключен договор аренды на 25 лет земельного участка общей площадью 312.337 кв. м, кадастровый N 66:56:04 04 001:002, расположенного по адресу Свердловская область, г. Нижний Тагил, район Валегин Бор (п. 1.1. договора), договор аренды в установленном порядке зарегистрирован.
На собрании кредиторов общества "Уральское", состоявшемся 06.09.2011, принято решение о замещении активов должника, в связи с чем по акту от 01.11.2011 конкурсным управляющим общества "Уральское" Митюшевым Д.В. в состав имущества общества "Уральское" было передано право аренды вышеуказанного земельного участка, государственная регистрация произведена 29.08.2012.
В период между составлением акта от 01.11.2011 и осуществлением государственной регистрации передачи в общество "Уральское" права аренды земельного участка конкурсный управляющий Митюшев Д.В. от лица общества "Уральское" (Арендатор) заключил с обществом "Урал-Технология" (Субарендатор) договор N 01/12 субаренды земельного участка, по условиям которого земельный участок передан в субаренду обществу "Урал-Технология" сроком на 11 месяцев (п. 1.1., 2.2 договора).
В силу п. 1.2. договора участок принадлежит Арендатору на праве аренды на основании договора аренды с Муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" от 05.12.2005.
При этом Арендатор гарантирует, что на участок не распространяются права третьих лиц (в том числе в отношении участка не заключены иные договоры субаренды), участок не является предметом земельных и иных имущественных споров (п. 1.3. договора субаренды).
Конкурсный управляющий общества "Уральское" Филимонов К.А., полагая, что договор субаренды от 06.08.2012 заключен в нарушение установленных земельным законодательством требований об указании судьбы объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, ссылаясь на уже состоявшуюся передачу права аренды спорного земельного участка в уставный капитал общества "Уральское", обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной.
Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что на дату заключения оспариваемого договора у конкурсного управляющего отсутствовало право распоряжаться имущественным правом, переданным в уставный капитал вновь созданного общества. Кроме того, передача земельного участка в субаренду произведена без учета того, что на данном участке расположены объекты недвижимого имущества, также переданного в уставный капитал общества "Уральское".
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 141 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства может быть проведено замещение активов должника при условии, что за принятие такого решения проголосовали все кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом имущества должника.
В силу п. 2 названной статьи решением собрания кредиторов может быть предусмотрено создание одного открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ с оплатой их уставных капиталов имуществом должника, предназначенным для осуществления отдельных видов деятельности. Состав вносимого в оплату уставных капиталов создаваемых открытых акционерных обществ имущества должника определяется собранием кредиторов или комитетом кредиторов по предложению конкурсного управляющего.
Величина уставных капиталов указанных акционерных обществ определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости вносимого в оплату уставного капитала этих обществ имущества должника.
При замещении активов должника должник является единственным учредителем открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ. Участие иных учредителей в создании открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ не допускается.
Судами установлено, что на собрании кредиторов общества "Уральское", состоявшемся 06.09.2011 по инициативе конкурсного управляющего, единогласно принято решение произвести замещение активов должника путем создания открытого акционерного общества "Уральское" с оплатой уставного капитала этого общества всем имуществом Должника, выявленным в ходе конкурсного производства, величина уставного капитала определена кредиторами на основании отчета независимого оценщика и составила 13 754 920 руб.
ОАО "Уральское" зарегистрировано в качестве юридического лица 23.11.2011, уставный капитал общества сформирован путем внесения в него имущества (имущественных прав), указанного в акте приема-передачи от 01.11.2011.
Ссылки общества "Урал-Технология" на то, что поскольку на момент совершения спорной сделки (06.08.2012) право аренды земельного участка, а также право собственности на объекты недвижимости не были зарегистрированы в установленном законом порядке за ОАО "Уральское", то это свидетельствует о возможности распоряжения конкурсным управляющим Должника спорным имуществом как его правообладателем, правомерно отклонены судами.
Передав земельный участок в субаренду, конкурсный управляющий фактически распорядился имуществом, которое ранее внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Уральское" на основании акта приема-передачи от 01.11.2011 о передаче права аренды.
Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Названный подход допустим и в рассматриваемой ситуации, поскольку на момент заключения договора субаренды объекты недвижимости и земельный участок переданы ОАО "Уральское".
Факт отсутствия на момент совершения спорной сделки государственной регистрации перехода права аренды земельного участка к ОАО "Уральское" не свидетельствует о наличии у конкурсного управляющего Должника прав распоряжения имуществом, в отношении которого собранием кредиторов принято решение о передаче в уставный капитал создаваемого в порядке замещения активов общества, акт приема-передачи которого в уставный капитал вновь созданного общества подписан от имени Должника конкурсным управляющим Митюшевым Д.В.
Таким образом, судами верно указано, что намерения конкурсного управляющего повторно распорядиться имуществом, фактически уже переданным им в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Уральское", противоречат целям, которые преследовали кредиторы Должника при принятии решения о замещении активов Должника путем создания ОАО "Уральское" и формирования его уставного капитала за счет имущества Должника.
Кроме того, судами обоснованно указано на то, что конкурсный управляющий общества "Уральское" является заинтересованным лицом в признании договора субаренды недействительным.
Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был передан муниципальным образованием в аренду обществу "Уральское" для эксплуатации карьера строительного камня "Валегин Бор", в границах, установленных в кадастровом плане (п. 1.1. договора аренды земельного участка от 05.12.2005).
Материалами дела подтверждается, что на территории арендуемого Должником земельного участка расположены объекты недвижимости, участвующие в производственном цикле по добыче, переработке и хранению строительного камня, а именно здание первичного дробления с подвалом и бункером площадью 220.9 кв. м (кадастровый номер 66:02/01:01:4294:00:02), здание вторичного дробления площадью 228,5 кв. м (кадастровый номер 66:02/01:01:4294:00:03), здание сортировки площадью 143,5 кв. м (66:02/01:01:4294:00:04), здание диспетчерской площадью 28,1 кв. м (66:02/01:01:4294:00:00), а также здание гаражей площадью 337,8 кв. м (66:02/01:01:4294:00:01).
Указанные объекты недвижимости также переданы в уставный капитал ОАО "Уральское" в соответствии с актом приема-передачи от 01.11.2011.
Судом первой инстанции, при вынесении определения обоснованно учтены положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Кроме того, в настоящее время договор аренды заключенный между муниципальным образованием "Город Нижний Тагил" и обществом "Уральское" земельного участка общей площадью 312.337 кв. м, кадастровый N 66:56:04 04 001:002, расположенного по адресу Свердловская область, г. Нижний Тагил, район Валегин Бор расторгнут в судебном порядке в связи с нарушением арендатором условий договора об оплате.
Соответственно субарендатор не утратил право в установленном порядке обратиться к муниципальному образованию "Город Нижний Тагил" с заявлением о выделении и предоставлении ему в арендное пользование необходимого для производства земельного участка.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты являются законными, отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2013 по делу N А60-25473/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Технология" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.КРАСНОБАЕВА
Судьи
Н.В.ШЕРШОН
С.Н.СОЛОВЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)