Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Н.А.,
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Фроловой Н.Н.,
при участии:
от истца: Веснина В.А. по доверенности N 01-23-4555 от 29.12.2008 г., удостоверение N 449,
от ответчика: Сандомирской А.Ю., свидетельство серии 54 N 000737542; Васильева С.Е. по доверенности от 26.06.2009 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии г. Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2009 г. (судья И.А. Борисова) по делу N А45-3896/2009
по иску Мэрии города Новосибирска
к индивидуальному предпринимателю Сандомирской Анне Юрьевне, г. Новосибирск
о взыскании 502 124,16 руб.,
встречному иску индивидуального предпринимателя Сандомирской Анны Юрьевны
к Мэрии города Новосибирска
об обязании исключить пункты 7.9, 7.10 из договора аренды земельного участка от 19.12.2007 г. N 38283а и внести изменения в пункт 2.3 договора,
установил:
Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к индивидуальному предпринимателю Сандомирской Анне Юрьевне (далее - ИП Сандомирская А.Ю.) с иском о взыскании 502 124,16 руб., в том числе: 436 283,27 руб. задолженности по договору аренды от 19.12.2007 г. N 38283а, 65 840,89 руб. неустойки по состоянию на 04.02.2009 г.
Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы по договору от 19.12.2007 г. N 38283а, а также 316 989,66 руб. за фактическое пользование земельным участком в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. по пункту 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а.
До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил размер исковых требований до 406 696,72 руб. и просил взыскать с ответчика: 39 695,47 рублей основного долга по арендной плате за I и II кварталы 2009 г., 316 989,66 рублей долга за фактическое пользование земельным участком за период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. согласно пункту 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а, 1 609,17 рублей пени за период с 01.04.2009 г. по 13.07.2009 г., 48 402,42 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2008 г. по 13.07.2009 г., начисленных на сумму 316 989,66 рублей (л.д. 117).
ИП Сандомирская А.Ю. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявила встречный иск об исключении пунктов 7.9, 7.10 из договора аренды земельного участка от 19.12.2007 г. N 38283а и внесении изменения в пункт 2.3 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендные платежи, в соответствии с п. 7.3 настоящего договора, начинают исчисляться с 19 декабря 2007 г. " (л.д. 26 - 28).
Встречный иск обоснован ссылками на статьи 191, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а, фактически до 19.12.2007 г. арендатору не передавался, в связи с чем, условия договора, обязывающие ИП Сандомирскую А.Ю. уплачивать арендную плату до передачи земельного участка, противоречат закону.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2009 г. в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен полностью, из договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а исключены пункты 7.9, 7.10, в пункт 2.3 внесены изменения в части даты начала исчисления арендных платежей, определив ее "19 декабря 2007 г.".
Не согласившись с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2009 г., Мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе во встречном иске.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для исключения пункта 7.10 договора от 19.12.2007 г. N 38283а, поскольку данный пункт не противоречит закону. Применительно к статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что истцом допущено существенное нарушение условий договора аренды. В нарушение пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что требование об изменении договора заявлено им в суд после получения от истца отказа на предложение внести такие изменения в договор.
Кроме того, удовлетворяя встречный иск, арбитражный суд не применил закон, подлежащий применению (статьи 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), и не указал в решении, какому закону не соответствует пункт 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а.
ИП Сандомирская А.Ю. представила в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Предъявляемые истцом требования об оплате арендной платы за период, предшествующий передаче земельного участка в фактическое пользование, не основаны на требованиях статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. До подписания договора от 19.12.2007 г. N 38283а ответчик направлял Мэрии города Новосибирска требование об исключении из договора пунктов 7.9, 7.10, которое оставлено без удовлетворения, в связи с чем, договор был заключен в редакции истца. Считает, что не имелось оснований для удовлетворения иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку с таким материальным требованием истец в суд первой инстанции не обращался.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Мэрии города Новосибирска заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (указанных в приложении к апелляционной жалобе, а также представленного в судебное заседание апелляционной инстанции письма от 27.02.2004 г. N 1561).
Ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом мнения ответчика в его удовлетворении отказано за необоснованностью.
Истец не обосновал в соответствии с частью 2 статьи 268 настоящего Кодекса невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и не подтвердил относимость данных доказательств к рассматриваемому делу.
Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал по приведенным в ней основаниям и на вопрос суда пояснил, что в соответствии с принятым судом первой инстанции заявлением об изменении размера иска задолженность по арендной плате в сумме 39 695,47 руб. складывается из суммы долга за 1 квартал 2009 г. - 12 012,43 руб., за 2 квартал 2009 г. - 27 683,04 руб.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2009 г., суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ИП Сандомирской А.Ю. (арендатором) заключен договор от 19.12.2007 г. N 38283а аренды земельного участка для размещения временного объекта, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду для размещения и эксплуатации автостоянки земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041085:0013, расположенный в пределах Калининского района г. Новосибирска, площадью 924 кв. м. Границы земельного участка закреплены на местности и обозначены на плане границ (Приложение 1 к договору), являющемся неотъемлемой частью договора (л.д. 8 - 10).
В пункте 1.4 договора от 19.12.2007 г. N 38283а стороны определили, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 19.12.2007 г. N 38283а и Приложением N 2 к договору размер годовой арендной платы составил 110 732,16 руб. (27 683,04 руб. в квартал).
Пунктами 2.4.2, 2.4.3 установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал.
Согласно пунктам 2.3, 7.10. договора от 19.12.2007 г. N 38283а арендные платежи начинают исчисляться с 01.10.2007 г. Арендные платежи за IV квартал 2007 г. арендатор обязуется оплатить в срок до 01.03.2008 г.
В пункте 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а предусмотрено, что за фактическое использование земельного участка в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. арендатор обязуется оплатить задолженность в сумме 316 989,66 руб. в срок до 01.03.2008 г.
ИП Сандомирская А.Ю. свои обязательства по договору от 19.12.2007 г. N 38283а исполнила частично, перечислив по платежным поручениям N 14 от 24.03.2008 г., N 37 от 03.07.2008 г., N 59 от 29.09.2008 г., N 82 от 24.12.2008 г., N 104 от 30.03.2009 г., N 109 от 30.03.2009 г. арендную плату на общую сумму 166 098,24 руб. (л.д. 67 - 72).
Мэрия города Новосибирска, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате суммы 316 989,66 руб. за фактическое использование земельного участка в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г., а также арендной платы за I и II кварталы 2009 г. в общем сумме 39 695,47 руб., обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
ИП Сандомирская А.Ю., полагая, что пункты 2.3, 7.9, 7.10 договора аренды противоречат действующему законодательству, поскольку обязывают арендатора вносить плату до фактической передачи арендодателем в пользование спорного земельного участка, предъявила встречный иск об исключении пунктов 7.9, 7.10 из договора аренды земельного участка от 19.12.2007 г. N 38283а и внесении изменений в пункт 2.3 договора и изложении его в предлагаемой ИП Сандомирсой А.Ю. редакции.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя встречный иск, исходил из того, что пункты 2.3, 7.9, 7.10 договора от 19.12.2007 г. N 38283а не соответствуют действующему законодательству. Суд пришел к выводу, что удовлетворение встречных исковых требований исключает полностью удовлетворение первоначального иска. Суд посчитал размер задолженности за фактическое использование земельного участка в сумме 316989,66 руб. не обоснованным, а требование оплатить арендную плату за IV квартал 2007 г. - незаконным.
Выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2009 г., не соответствуют нормам материального права, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Материалами дела подтверждено и истцом по первоначальному иску не опровергнуто, что по платежному поручению N 104 от 30.03.2009 г. ответчик уплатил 27 683,43 руб., указав в строке "назначение платежа" - "Оплата по договору аренды земельного участка для размещения временного объекта N 38283а от 19.12.2007 г. за 1-ый квартал 2009 г. ". Срок внесения арендной платы за I квартал 2009 г., предусмотренный пунктом 2.4.2 договора, ответчиком не нарушен, в связи с чем, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска в части взыскания 12 012,43 руб. арендной платы за 1 квартал 2009 г. и соответствующих пеней отмене не подлежит.
В связи с ошибочным указанием ответчиком в платежном поручении от 30.03.2009 г. N 109 в строке "назначение платежа" на оплату арендной платы по договору аренды земельного участка N 38283а от 19.12.2007 г. за I квартал 2009 г. денежные средства в сумме 27 683,04 руб. зачтены в погашение долга по арендной плате за IV квартал 2007 г. и пени (против чего ответчик не возражал со ссылкой на обращение с таким заявлением в мэрию города Новосибирска, которое в материалы дела им не было представлено).
Отрицая факт наличия задолженности по арендной плате за II квартал 2009 г. в размере 27 683,04 руб., ИП Сандомирская А.Ю. в судебном заседании апелляционной инстанции пояснила, что указанная задолженность была погашена после вынесения судом оспариваемого решения. Однако платежный документ в подтверждение данного суждения ответчик суду не представил.
В соответствии с действующим арбитражным процессуальным законодательством все доказательства должны раскрываться суду первой инстанции.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При отсутствии доказательств уплаты ответчиком арендной платы за II квартал 2009 г. в размере 27 683,04 руб. у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении данной части иска.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.
Факт просрочки уплаты арендной платы за II квартал 2009 г. (применительно к заявленному истцом периоду - с 01.07.2009 г. по 13.07.2009 г.), а также размер пени (359,88 руб.) ответчиком не оспорены.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для его отмены в указанной выше части (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неисполнении ответчиком установленной пунктом 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а обязанности уплатить долг в сумме 316 989,66 руб. за фактическое использование земельного участка за период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Из содержания статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Следовательно, арендная плата подлежит уплате только за период, когда имущество было фактически передано арендатору.
Пунктами 1.4, 7.3 договора от 19.12.2007 г. N 38283а установлено, что договор вступает в юридическую силу со дня его подписания и имеет силу акта приема-передачи.
Судом установлено и признано сторонами, что договор аренды N 38283а подписан 19.12.2007 г.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из буквального прочтения (толкования) договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а не следует, что стороны распространили его условия на отношения, возникшие до даты заключения настоящего договора, имеющего силу акта приема-передачи.
Таким образом, предусмотренная пунктом 7.9 договора плата за фактическое использование земельного участка по своей правовой природе не является арендной платой, поскольку спорный земельный участок передан ответчику в аренду лишь 19.12.2007 г.
С материальным требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, возникшего в связи с фактическим использованием спорного земельного участка ранее даты 19.12.2007 г., истец в арбитражный суд в рамках настоящего дела не обращался.
В связи с отсутствием долга по договору аренды от 19.12.2007 г. N 38283а в заявленном размере суд считает в указанной части иск не подлежащим удовлетворению.
Ссылка Мэрии города Новосибирска на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую свободу договора, в данном случае неправомерна, так как арендные отношения носят реальный характер и арендодатель в силу закона вправе требовать от арендатора плату только за период его фактического использования (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела также установлено, что предметом заявленного истцом иска является взыскание арендной платы, пени и долга за фактическое пользование земельным участком.
Арбитражный суд первой инстанции после принятия к производству искового заявления мэрии города Новосибирска принял от истца вместе с заявлением об изменении размера иска новое исковое требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, что не соответствует требованиям статей 49, 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание фактическое рассмотрение судом первой инстанции требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, а также то обстоятельство, что данное требование по основаниям возникновения является однородным по отношению к материальному требованию о взыскании долга за фактическое (без договора) пользование земельным участком, суд апелляционной инстанции считает иск в сумме 48 402,42 руб. не подлежащим удовлетворению в связи с недоказанностью факта использования ответчиком земельного участка в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г.
В части выводов суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска решение подлежит отмене в связи с нарушением норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, действующим гражданским законодательством установлен обязательный досудебный порядок изменения договора.
ИП Сандомирская А.Ю. не представила суду доказательств обращения к Мэрии города Новосибирска с предложением изменить договор аренды от 19.12.2007 г. N 38283а (в частности, исключить из договора пункты 7.9, 7.10 и изменить редакцию пункта 2.3 договора) после даты заключения настоящего договора и до даты обращения в арбитражный суд с встречным иском.
Факт направления таких предложений ответчику в ходе согласования условий договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а не может свидетельствовать о соблюдении стороной досудебного порядка урегулирования спора после заключения сторонами договора, поскольку данное обстоятельство касается преддоговорного спора, который предметом настоящего иска не является.
Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 4 части 1, частью 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права, повлекшее принятие неправильного решения, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на участвующих в деле лиц пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Поскольку встречный иск оставлен без рассмотрения, государственная пошлина в размере 2 000 рублей, уплаченная ИП Сандомирской А.Ю. по платежному поручению N 13 от 07.03.2008 г., подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. п. 2, 3), 270 (п. п. 3, 4 ч. 1, ч. 3), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2009 г. по делу N А45-3896/2009 отменить в части и изложить в следующей редакции.
Первоначальный иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сандомирской Анны Юрьевны в пользу Мэрии города Новосибирска 28 042 рубля 92 коп., в том числе: 27 683 рубля 04 коп. основного долга по арендной плате, 359 рублей 88 коп. пени.
В остальной части решение по первоначальному иску оставить без изменения.
Встречный иск оставить без рассмотрения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сандомирской Анны Юрьевны в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 678 рублей 54 коп. по первоначальному иску, в размере 534 рублей 50 коп. по апелляционной жалобе.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Сандомирской Анне Юрьевне из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 13 от 07.03.2008 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСЕНКО
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2009 N 07АП-7605/2009 ПО ДЕЛУ N А45-3896/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2009 г. N 07АП-7605/2009
Дело N А45-3896/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Н.А.,
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Фроловой Н.Н.,
при участии:
от истца: Веснина В.А. по доверенности N 01-23-4555 от 29.12.2008 г., удостоверение N 449,
от ответчика: Сандомирской А.Ю., свидетельство серии 54 N 000737542; Васильева С.Е. по доверенности от 26.06.2009 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии г. Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2009 г. (судья И.А. Борисова) по делу N А45-3896/2009
по иску Мэрии города Новосибирска
к индивидуальному предпринимателю Сандомирской Анне Юрьевне, г. Новосибирск
о взыскании 502 124,16 руб.,
встречному иску индивидуального предпринимателя Сандомирской Анны Юрьевны
к Мэрии города Новосибирска
об обязании исключить пункты 7.9, 7.10 из договора аренды земельного участка от 19.12.2007 г. N 38283а и внести изменения в пункт 2.3 договора,
установил:
Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к индивидуальному предпринимателю Сандомирской Анне Юрьевне (далее - ИП Сандомирская А.Ю.) с иском о взыскании 502 124,16 руб., в том числе: 436 283,27 руб. задолженности по договору аренды от 19.12.2007 г. N 38283а, 65 840,89 руб. неустойки по состоянию на 04.02.2009 г.
Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы по договору от 19.12.2007 г. N 38283а, а также 316 989,66 руб. за фактическое пользование земельным участком в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. по пункту 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а.
До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил размер исковых требований до 406 696,72 руб. и просил взыскать с ответчика: 39 695,47 рублей основного долга по арендной плате за I и II кварталы 2009 г., 316 989,66 рублей долга за фактическое пользование земельным участком за период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. согласно пункту 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а, 1 609,17 рублей пени за период с 01.04.2009 г. по 13.07.2009 г., 48 402,42 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2008 г. по 13.07.2009 г., начисленных на сумму 316 989,66 рублей (л.д. 117).
ИП Сандомирская А.Ю. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявила встречный иск об исключении пунктов 7.9, 7.10 из договора аренды земельного участка от 19.12.2007 г. N 38283а и внесении изменения в пункт 2.3 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендные платежи, в соответствии с п. 7.3 настоящего договора, начинают исчисляться с 19 декабря 2007 г. " (л.д. 26 - 28).
Встречный иск обоснован ссылками на статьи 191, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а, фактически до 19.12.2007 г. арендатору не передавался, в связи с чем, условия договора, обязывающие ИП Сандомирскую А.Ю. уплачивать арендную плату до передачи земельного участка, противоречат закону.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2009 г. в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен полностью, из договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а исключены пункты 7.9, 7.10, в пункт 2.3 внесены изменения в части даты начала исчисления арендных платежей, определив ее "19 декабря 2007 г.".
Не согласившись с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2009 г., Мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе во встречном иске.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось оснований для исключения пункта 7.10 договора от 19.12.2007 г. N 38283а, поскольку данный пункт не противоречит закону. Применительно к статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что истцом допущено существенное нарушение условий договора аренды. В нарушение пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не доказал, что требование об изменении договора заявлено им в суд после получения от истца отказа на предложение внести такие изменения в договор.
Кроме того, удовлетворяя встречный иск, арбитражный суд не применил закон, подлежащий применению (статьи 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), и не указал в решении, какому закону не соответствует пункт 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а.
ИП Сандомирская А.Ю. представила в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Предъявляемые истцом требования об оплате арендной платы за период, предшествующий передаче земельного участка в фактическое пользование, не основаны на требованиях статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. До подписания договора от 19.12.2007 г. N 38283а ответчик направлял Мэрии города Новосибирска требование об исключении из договора пунктов 7.9, 7.10, которое оставлено без удовлетворения, в связи с чем, договор был заключен в редакции истца. Считает, что не имелось оснований для удовлетворения иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку с таким материальным требованием истец в суд первой инстанции не обращался.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Мэрии города Новосибирска заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (указанных в приложении к апелляционной жалобе, а также представленного в судебное заседание апелляционной инстанции письма от 27.02.2004 г. N 1561).
Ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом мнения ответчика в его удовлетворении отказано за необоснованностью.
Истец не обосновал в соответствии с частью 2 статьи 268 настоящего Кодекса невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и не подтвердил относимость данных доказательств к рассматриваемому делу.
Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал по приведенным в ней основаниям и на вопрос суда пояснил, что в соответствии с принятым судом первой инстанции заявлением об изменении размера иска задолженность по арендной плате в сумме 39 695,47 руб. складывается из суммы долга за 1 квартал 2009 г. - 12 012,43 руб., за 2 квартал 2009 г. - 27 683,04 руб.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2009 г., суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ИП Сандомирской А.Ю. (арендатором) заключен договор от 19.12.2007 г. N 38283а аренды земельного участка для размещения временного объекта, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду для размещения и эксплуатации автостоянки земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041085:0013, расположенный в пределах Калининского района г. Новосибирска, площадью 924 кв. м. Границы земельного участка закреплены на местности и обозначены на плане границ (Приложение 1 к договору), являющемся неотъемлемой частью договора (л.д. 8 - 10).
В пункте 1.4 договора от 19.12.2007 г. N 38283а стороны определили, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 19.12.2007 г. N 38283а и Приложением N 2 к договору размер годовой арендной платы составил 110 732,16 руб. (27 683,04 руб. в квартал).
Пунктами 2.4.2, 2.4.3 установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал.
Согласно пунктам 2.3, 7.10. договора от 19.12.2007 г. N 38283а арендные платежи начинают исчисляться с 01.10.2007 г. Арендные платежи за IV квартал 2007 г. арендатор обязуется оплатить в срок до 01.03.2008 г.
В пункте 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а предусмотрено, что за фактическое использование земельного участка в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. арендатор обязуется оплатить задолженность в сумме 316 989,66 руб. в срок до 01.03.2008 г.
ИП Сандомирская А.Ю. свои обязательства по договору от 19.12.2007 г. N 38283а исполнила частично, перечислив по платежным поручениям N 14 от 24.03.2008 г., N 37 от 03.07.2008 г., N 59 от 29.09.2008 г., N 82 от 24.12.2008 г., N 104 от 30.03.2009 г., N 109 от 30.03.2009 г. арендную плату на общую сумму 166 098,24 руб. (л.д. 67 - 72).
Мэрия города Новосибирска, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате суммы 316 989,66 руб. за фактическое использование земельного участка в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г., а также арендной платы за I и II кварталы 2009 г. в общем сумме 39 695,47 руб., обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
ИП Сандомирская А.Ю., полагая, что пункты 2.3, 7.9, 7.10 договора аренды противоречат действующему законодательству, поскольку обязывают арендатора вносить плату до фактической передачи арендодателем в пользование спорного земельного участка, предъявила встречный иск об исключении пунктов 7.9, 7.10 из договора аренды земельного участка от 19.12.2007 г. N 38283а и внесении изменений в пункт 2.3 договора и изложении его в предлагаемой ИП Сандомирсой А.Ю. редакции.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя встречный иск, исходил из того, что пункты 2.3, 7.9, 7.10 договора от 19.12.2007 г. N 38283а не соответствуют действующему законодательству. Суд пришел к выводу, что удовлетворение встречных исковых требований исключает полностью удовлетворение первоначального иска. Суд посчитал размер задолженности за фактическое использование земельного участка в сумме 316989,66 руб. не обоснованным, а требование оплатить арендную плату за IV квартал 2007 г. - незаконным.
Выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2009 г., не соответствуют нормам материального права, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Материалами дела подтверждено и истцом по первоначальному иску не опровергнуто, что по платежному поручению N 104 от 30.03.2009 г. ответчик уплатил 27 683,43 руб., указав в строке "назначение платежа" - "Оплата по договору аренды земельного участка для размещения временного объекта N 38283а от 19.12.2007 г. за 1-ый квартал 2009 г. ". Срок внесения арендной платы за I квартал 2009 г., предусмотренный пунктом 2.4.2 договора, ответчиком не нарушен, в связи с чем, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска в части взыскания 12 012,43 руб. арендной платы за 1 квартал 2009 г. и соответствующих пеней отмене не подлежит.
В связи с ошибочным указанием ответчиком в платежном поручении от 30.03.2009 г. N 109 в строке "назначение платежа" на оплату арендной платы по договору аренды земельного участка N 38283а от 19.12.2007 г. за I квартал 2009 г. денежные средства в сумме 27 683,04 руб. зачтены в погашение долга по арендной плате за IV квартал 2007 г. и пени (против чего ответчик не возражал со ссылкой на обращение с таким заявлением в мэрию города Новосибирска, которое в материалы дела им не было представлено).
Отрицая факт наличия задолженности по арендной плате за II квартал 2009 г. в размере 27 683,04 руб., ИП Сандомирская А.Ю. в судебном заседании апелляционной инстанции пояснила, что указанная задолженность была погашена после вынесения судом оспариваемого решения. Однако платежный документ в подтверждение данного суждения ответчик суду не представил.
В соответствии с действующим арбитражным процессуальным законодательством все доказательства должны раскрываться суду первой инстанции.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При отсутствии доказательств уплаты ответчиком арендной платы за II квартал 2009 г. в размере 27 683,04 руб. у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении данной части иска.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.
Факт просрочки уплаты арендной платы за II квартал 2009 г. (применительно к заявленному истцом периоду - с 01.07.2009 г. по 13.07.2009 г.), а также размер пени (359,88 руб.) ответчиком не оспорены.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для его отмены в указанной выше части (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неисполнении ответчиком установленной пунктом 7.9 договора от 19.12.2007 г. N 38283а обязанности уплатить долг в сумме 316 989,66 руб. за фактическое использование земельного участка за период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г. не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Из содержания статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Следовательно, арендная плата подлежит уплате только за период, когда имущество было фактически передано арендатору.
Пунктами 1.4, 7.3 договора от 19.12.2007 г. N 38283а установлено, что договор вступает в юридическую силу со дня его подписания и имеет силу акта приема-передачи.
Судом установлено и признано сторонами, что договор аренды N 38283а подписан 19.12.2007 г.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из буквального прочтения (толкования) договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а не следует, что стороны распространили его условия на отношения, возникшие до даты заключения настоящего договора, имеющего силу акта приема-передачи.
Таким образом, предусмотренная пунктом 7.9 договора плата за фактическое использование земельного участка по своей правовой природе не является арендной платой, поскольку спорный земельный участок передан ответчику в аренду лишь 19.12.2007 г.
С материальным требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, возникшего в связи с фактическим использованием спорного земельного участка ранее даты 19.12.2007 г., истец в арбитражный суд в рамках настоящего дела не обращался.
В связи с отсутствием долга по договору аренды от 19.12.2007 г. N 38283а в заявленном размере суд считает в указанной части иск не подлежащим удовлетворению.
Ссылка Мэрии города Новосибирска на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую свободу договора, в данном случае неправомерна, так как арендные отношения носят реальный характер и арендодатель в силу закона вправе требовать от арендатора плату только за период его фактического использования (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела также установлено, что предметом заявленного истцом иска является взыскание арендной платы, пени и долга за фактическое пользование земельным участком.
Арбитражный суд первой инстанции после принятия к производству искового заявления мэрии города Новосибирска принял от истца вместе с заявлением об изменении размера иска новое исковое требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, что не соответствует требованиям статей 49, 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание фактическое рассмотрение судом первой инстанции требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, а также то обстоятельство, что данное требование по основаниям возникновения является однородным по отношению к материальному требованию о взыскании долга за фактическое (без договора) пользование земельным участком, суд апелляционной инстанции считает иск в сумме 48 402,42 руб. не подлежащим удовлетворению в связи с недоказанностью факта использования ответчиком земельного участка в период с 17.11.2004 г. по 30.09.2007 г.
В части выводов суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска решение подлежит отмене в связи с нарушением норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, действующим гражданским законодательством установлен обязательный досудебный порядок изменения договора.
ИП Сандомирская А.Ю. не представила суду доказательств обращения к Мэрии города Новосибирска с предложением изменить договор аренды от 19.12.2007 г. N 38283а (в частности, исключить из договора пункты 7.9, 7.10 и изменить редакцию пункта 2.3 договора) после даты заключения настоящего договора и до даты обращения в арбитражный суд с встречным иском.
Факт направления таких предложений ответчику в ходе согласования условий договора аренды от 19.12.2007 г. N 38283а не может свидетельствовать о соблюдении стороной досудебного порядка урегулирования спора после заключения сторонами договора, поскольку данное обстоятельство касается преддоговорного спора, который предметом настоящего иска не является.
Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 4 части 1, частью 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права, повлекшее принятие неправильного решения, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на участвующих в деле лиц пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Поскольку встречный иск оставлен без рассмотрения, государственная пошлина в размере 2 000 рублей, уплаченная ИП Сандомирской А.Ю. по платежному поручению N 13 от 07.03.2008 г., подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. п. 2, 3), 270 (п. п. 3, 4 ч. 1, ч. 3), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 августа 2009 г. по делу N А45-3896/2009 отменить в части и изложить в следующей редакции.
Первоначальный иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сандомирской Анны Юрьевны в пользу Мэрии города Новосибирска 28 042 рубля 92 коп., в том числе: 27 683 рубля 04 коп. основного долга по арендной плате, 359 рублей 88 коп. пени.
В остальной части решение по первоначальному иску оставить без изменения.
Встречный иск оставить без рассмотрения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сандомирской Анны Юрьевны в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 678 рублей 54 коп. по первоначальному иску, в размере 534 рублей 50 коп. по апелляционной жалобе.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Сандомирской Анне Юрьевне из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 13 от 07.03.2008 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСЕНКО
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)