Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Балинской И.И., Волковой М.О.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие", ОГРН 1022800527474: Богдашкин А.С., представитель по доверенности от 30.07.2013;
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ОГРН 1022800526187: Черепненко Т.Л., представитель по доверенности от 15.11.2012 N 14983;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Амурский экспертный центр", ОГРН 1082801011138: не явились;
- от Администрации города Благовещенска, ОГРН 1022800520588: не явились;
- от Журавлева Алексея Юрьевича: не явился;
- от Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", ОГРН 1056164193469: не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 22.07.2013
по делу N А04-1388/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Фадеевым С.М.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Обществу с ограниченной ответственностью "Амурский экспертный центр"
о признании недостоверной рыночной стоимости недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору
третьи лица: Администрация города Благовещенска, Журавлев Алексей Юрьевич, Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков"
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (далее - ООО "Автопредприятие", истец, Общество; Амурская область, г. Благовещенск) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенск (далее - КУМИ г. Благовещенска, ответчик, Комитет; Амурская область, г. Благовещенск), Обществу с ограниченной ответственностью "Амурский экспертный центр" (далее - ООО "Амурский экспертный центр", ответчик; Амурская область, г. Благовещенск) с иском о:
- 1. признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенной Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 N 5261/06, подготовленного оценщиком ООО "Амурский экспертный центр";
- 2. обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с ООО "Автопредприятие" договор купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 16.01.2013, а именно:
- - изложить пункт 2.2 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Земельный участок передается Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора";
- - изложить пункт 3.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 3 797 457 (три миллиона семьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. и определена на основании отчета независимого оценщика ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" N 275/12 от 15.01.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта. Цена указана без учета НДС. На основании п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не учитывается. Принимая во внимание положение п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Стороны пришли к соглашению о том, что цена Объекта будет уменьшена на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений и будет составлять 3 757 246 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок шесть) рублей 37 коп.";
- - изложить пункт 3.2.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "3 757 246 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок шесть) рублей 37 коп. вносятся Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге Объекта, ежемесячно равными частями в порядке предусмотренном п. 3.2.2 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 02043 04 0000 410";
- - дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.2.2. в следующей редакции: "Порядок оплаты цены Объекта: Ежемесячно, начиная с даты подписания настоящего договора и договора о залоге Объекта, не позднее последнего календарного дня каждого месяца, Покупатель вносит на счет Продавца, указанный в п. 3.2.1 настоящего договора, 104 367 (сто четыре тысячи триста шестьдесят семь) рублей 95 коп. в счет оплаты цены Объекта, а также сумму, определенную в приложении 1 к настоящему договору в счет оплаты процентов за рассрочку платежа";
- - изложить пункт 3.3 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 2 105 000 (два миллиона сто пять тысяч) рублей 00 коп. и определена на основании отчета независимого оценщика отчета независимого оценщика ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" N 275/12 от 15.01.2013 г. Об оценке рыночной стоимости объекта. Цена указана без учета НДС. На основании п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не учитывается.";
- - изложить пункт 3.4 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Оплата приобретаемого земельного участка производится Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге земельного участка, ежемесячно равными частями в размере 58 472 (пятидесяти восьми тысяч четырехсот семидесяти двух) рублей 22 коп. не позднее последнего календарного дня каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 0602404 0000 430. Также вместе с очередным платежом Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца сумму, определенную в приложении 1 к настоящему договору в счет оплаты процентов за рассрочку платежа".
- дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.5 в следующей редакции: "Оплата, приобретаемых Объекта и земельного участка, может быть осуществлена Покупателем досрочно. С момента досрочной полной оплаты предмета настоящего договора, начисление процентов, указанных в п. 3.2.2 и п. 3.4 настоящего договора прекращается.".
- дополнить договор N 227 купли-продажи Приложением N 1 "Расчет процентов за рассрочку платежа".
Определением от 01.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Журавлев А.Ю., Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков".
Определением от 19.04.2013 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением комплексной судебной экспертизы для определения достоверности отчета и рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества. Определением от 06.06.2013 производство по делу возобновлено.
ООО "Автопредприятие" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнены требования, просит:
1. признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенной Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 N 5261/06, подготовленного оценщиком ООО "Амурский экспертный центр".
2. обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с ООО "Автопредприятие" договор купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, на следующих условиях:
- - изложить пункт 2.2 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Земельный участок передается Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора";
- - изложить пункт 3.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).
- На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стороны пришли к соглашению, что цена Объекта подлежит уменьшению на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений в размере 40 211 (сорок тысяч двести одиннадцать) рублей 25 коп. и будет составлять 4 759 788 (четыре миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 75 коп.";
- - изложить пункт 3.2.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "4 759 788 (четыре миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 75 коп. вносятся Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге Объекта ежемесячно равными частями в порядке, предусмотренном п. 3.2.2 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 02043 04 0000 410.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, начисляется проценты в размере 2,75% годовых. Проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы задолженности следующим образом: - первый период со дня, следующего за днем подписания настоящего договора по последний день текущего месяца; - второй и последующие периоды с первого числа месяца по последний день текущего месяца. В случае досрочного погашения части основного долга сумма процентов подлежит перерасчету.
- Сумма ежемесячных платежей по основному долгу, а также расчет процентов за рассрочку платежа определяется сторонами в приложении к настоящему договору";
- - дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.2.2 в следующей редакции: "Сумма ежемесячного платежа по основному долгу и начисленные проценты за рассрочку платежа за соответствующий месяц оплачиваются Покупателем в срок не позднее последнего календарного дня каждого расчетного месяца".
- изложить пункт 3.3 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 1 156 000 (один миллион сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).
- изложить пункт 3.4 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Оплата приобретаемого земельного участка производится Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге земельного участка, ежемесячно равными частями в срок не позднее последнего календарного дня каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001. код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 0602404 0000 430.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, начисляется проценты в размере 2,75% годовых. Проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы задолженности следующим образом: - первый период со дня, следующего за днем подписания настоящего договора по последний день текущего месяца; - второй и последующие периоды с первого числа месяца по последний день текущего месяца. В случае досрочного погашения части основного долга сумма процентов подлежит перерасчету.
Начисленные проценты за рассрочку платежа за соответствующий месяц оплачиваются Покупателем в срок не позднее последнего календарного дня каждого расчетного месяца одновременно с уплатой очередного платежа по основному долгу.
Сумма ежемесячных платежей по основному долгу, а также расчет процентов за рассрочку платежа определяется сторонами в приложении к настоящему договору".
- дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.5 в следующей редакции: "Оплата, приобретаемых Объекта и земельного участка, может быть осуществлена Покупателем досрочно. С момента досрочной полной оплаты предмета настоящего договора, начисление процентов, указанных в п. 3.2.2 и п. 3.4 настоящего договора прекращается".
Решением от 22.07.2013 иск удовлетворен.
КУМИ г. Благовещенска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что отчет об оценке рыночной стоимости от 09.07.2012 N 5261/06, составленный ООО "Амурский экспертный центр", является обязательным для КУМИ г. Благовещенска; при назначении судом экспертизы и поручении ее эксперту Хабаровского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Сычевой Н.В. нарушены статьи 16.2, 17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункт 4 ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", АПК РФ, поскольку эксперт должен быть членом экспертного совета МСО "Межрегиональный союз оценщиков", включенный в его состав до 01.01.2011, полагает заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством; утверждает, что истцом не представлены доказательства недостоверности отчета об оценке, составленного ООО "Амурский экспертный центр", полагает, что суд не мотивировал принятие им в качестве доказательства заключение экспертизы N 48/13 и необоснованно принял в качестве доказательства акт НМ МСО от 06.03.2013, который является локальным документом данной организации; полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная заключением судебного эксперта, является заниженной, экспертом не производились необходимые исчисления для определения рыночной стоимости земельного участка, не согласен с использованием экспертом конкретных объектов-аналогов по месторасположению, площади, полагает, что экспертом использован непредусмотренный законом подход; считает, что судом должен был решаться вопрос о назначении повторной и дополнительной экспертизы.
ООО "Автопредприятие" представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями.
Определением от 16.10.2013 удовлетворено ходатайство КУМИ г. Благовещенска об участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.
В судебном заседании представитель комитета настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель общества просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Второй ответчик и третьи лица извещались о времени и месте судебного разбирательства, но своих представителей в суд не направили.
В порядке статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.
Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что объект недвижимого имущества - склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,6 кв. м, инвентарный N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, кадастровый номер: 28:01:130069:0023:10:401:001:006867820:0106 находится в собственности муниципального образования города Благовещенска. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 серии 28 АА N 085470.
Из содержания свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2007 серии 28 АА N 166512 следует, что зарегистрировано право собственности муниципального образования город Благовещенск на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование склад, общая площадь 357 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, кадастровый номер 28:01:130069:0027.
21.12.2001 между Комитетом по управлению имуществом города Благовещенска и ООО "Автопредприятие" заключался договор N 150/1 на аренду здания (нежилого помещения).
Пунктом 1.1 данного договора в редакции соглашения от 10.06.2003 о внесении дополнений и изменений договор от 21.12.2001 N 150/1 предусмотрено, что предметом договора является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Ленина, 60 ЛА-5 (1 этаж) 1,1', 2-10, площадью 1473,5 кв. м, для стоянки, стоимостью 982 275 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (2 этаж) 1-4, площадью 1314,8 кв. м, для стоянки, стоимостью 876 472 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (3 этаж) 1-3, для стоянки, площадью 1314,8 кв. м, стоимостью 875 472 руб.; ул. Ленина, 60 (1 этаж) ЛА 1,1', 2,2' для ремонтной мастерской, площадью 2479 кв. м, стоимостью 2 215 871 руб.; ЛА-1 3, 4, 6, 10, 10', 50; ЛА-2 15; ЛА-3 16, 16', 17-26; ЛА-4 27-37, 40, 48, 49; ул. Ленина, 60 ЛА (2 этаж) 1, Г, 2, 2', 3, 4, 5, 6, 7 для диспетчерской, площадью 170,5 кв. м, стоимостью 152 403 руб., ул. Ленина, 60 ЛА-6 (подвал) 1-3, для склада, площадью 100,5 кв. м, стоимостью 98 124 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-6 (1 этаж) 1-3, для склада, площадью 154,7 кв. м, стоимостью 151 042 руб.; ул. Партизанская, 43 (1 этаж) ЛА1-33, ЛА1 34-42, ЛА2 43, для бани, площадью 811,2 кв. м, стоимостью 1 018 786 руб.; ул. Партизанская, 43 ЛА1 (2 этаж) 1-2 для бани, площадью 125,6 кв. м, стоимостью 157 741 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (1 этаж) 1-24, для офиса, студии, площадью 525,2 кв. м, стоимостью 656 087 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (2 этаж) 1-12, для офиса, площадью 179.8 кв. м, стоимостью 224 608 руб.
Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору аренды определено, что в части описания арендуемых помещений по адресу ул. Ленина, 60 литер А-6 пункт 1.1 договора читать в следующей редакции:
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5 / склад / 150,0 кв. м;
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3 / склад / 152,6 кв. м.
Дополнительное соглашение от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендуемое помещение сдается в аренду на срок с 01.01.2002 по 31.12.2027.
23.04.2012 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого здания, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5, склад, площадью 150,0 кв. м; ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3, склад, площадью 152,6 кв. м.
В приобретении указанного объекта недвижимости обществу отказано.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012, вступившим в законную силу, по делу N А04-4494/2012 решение администрации г. Благовещенска от 14.05.2012 N 01-29/3793 об отказе в реализации ООО "Автопредприятие" преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору от 21.12.2001 N 150/1, признано незаконным.
Постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 N 4663 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации", с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Благовещенска от 06.06.2012 N 2653, постановлением администрации города Благовещенска от 29.12.2012 N 5944 "О продлении срока приватизации объектов муниципальной собственности" спорный объект включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, срок приватизации продлен до 31.12.2013.
На основании договора от 15.06.2012 N 5864 ООО "Амурский экспертный центр" произведена оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв. м, этажность 1, инв. N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 с земельным участком, площадью 357 кв. м, кадастровый номер 28:01:13069:0027).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 28.06.2012 N 5261/06, составленным ООО "Амурский экспертный центр" рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.06.2012 определена в сумме 11 982 100 руб., рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 2 641 800 руб.
КУМИ г. Благовещенска принято распоряжение от 29.11.2012 N 385 "Об условиях приватизации муниципального имущества" по цене, указанной в отчете N 5261/06.
Сопроводительным письмом от 14.12.2012 N 16236 КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО "Автопредприятие" проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.
Обществом сопроводительным письмом от 16.01.2013 N 004 направлен в адрес Комитета протокол разногласий к договору N 227 купли-продажи муниципального имущества.
Письмом от 14.02.2013 N 1888 Комитет отказал в согласовании указанного протокола разногласий.
Названные обстоятельства явились основаниями обращения истца в арбитражный суд.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, указанной в договоре N 227 и определенной на основании отчета от 28.06.2012 N 5261/06, суд первой инстанции назначил комплексную экспертизу, проведение которой поручено Хабаровскому региональному отделению Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", эксперту Сычевой Н.В. и эксперту ООО "ОЦЕНКА-СВ" Стариковой В.С.
Согласно заключению N 48/13 эксперта ХРО Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Сычевой Н.В. отчет N 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания подготовленного ООО "Амурский экспертный центр", оценщиком Журавлевым А.Ю., не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998; Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3, N 2, N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254.
Указанные несоответствия заключаются в том, что в процессе проведения оценки оценщик использовал недостаточный объем информации, не провел исчерпывающего обследования объекта оценки, не рассмотрел и не установил в полном объеме количественные и качественные характеристики объекта оценки. Оценщик не установил и не рассмотрел существующее обременение объекта оценки в виде аренды (права пользования), не определил максимально эффективные варианты использования объекта оценки. Оценщиком не проведен в полном объеме анализ месторасположения и окружения объекта оценки, анализ существующего рынка недвижимости, не установлены критерии выбора объектов-аналогов на рынке купли-продажи и рынке аренды. В рамках доходного подхода неверно применен выбранный метод.
Экспертом также сделан вывод, что все выявленные и вышеперечисленные замечания являются существенными и напрямую влияют на полученный результат рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчете об оценке.
Ссылки Комитета на то, что экспертиза отчета об оценке должна быть поручена эксперту, являющемуся членом той же саморегулируемой организации, членом которой является эксперт ООО "Амурский экспертный центр", подлежат отклонению.
Действительно, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
Из материалов дела видно, что судебная экспертиза назначалась по ходатайству истца, ответчик просил поручить проведение экспертизы НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Между тем, указанная организация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в связи с чем поручение указанному лицу судебной экспертизы противоречило бы закону.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что эксперт Сычева Н.В. обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования.
Ссылки истца на то, что акт проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков НП "МСО" от 06.03.2013 является локальным документом, сам по себе не свидетельствует о недопустимости данного доказательства.
Выводы, сделанные в заключении эксперта N 48/13 и в акте от 06.03.2013 КУМИ г. Благовещенска документально не опровергнуты в нарушение статьи 65 АПК РФ.
В этой связи доводы ответчика о недопустимости указанных доказательств апелляционный суд отклонил.
Заключение эксперта N 48/13 и акт от 06.03.2013 обоснованно приняты судом на основании статьи 64 АПК РФ.
Таким образом, правомерен вывод суда, что результаты оценки, отраженные в отчете N 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, недостоверны, не соответствуют требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Суд первой инстанции также назначил по ходатайству истца экспертизу в виде иной независимой оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, которую поручил эксперту ООО "ОЦЕНКА-СВ" Стариковой В.С.
Согласно заключению от 04.06.2013 N 097 рыночная стоимость недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Ленина/ Политехническая, 60/ 15 по состоянию на 28.06.2012 составляет 5 664 000 руб. с учетом НДС; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60 по состоянию на 28.06.2012 составляет 1 156 000 руб. Поскольку определение рыночной стоимости объектов оценки осуществляется для совершения сделки купли-продажи в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, постольку, рыночная стоимость склада без учета НДС (18,0%) составляет 4 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 156 000 руб.
Ссылки КУМИ г. Благовещенска на нарушение экспертом Стариковой В.С. при проведении оценки норм Федеральных стандартов оценки - ФСО N 1, ФСО N 3 судом обоснованно отклонены.
Доводы ответчика не подтверждены доказательствами.
Как правильно отмечено судом, КУМИ г. Благовещенска не приводит доказательств того, каким образом местоположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных зонах города (архитектурно-исторической, район ВДНХ) и тот факт, что при подборе объектов-аналогов эксперт выбрал три объекта, ограничивают достоверность информации и свидетельствуют о занижении экспертом цен.
Ссылки на то, что экспертом применен несуществующий подход, опровергаются содержанием заключения эксперта, а также разделом 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, где указаны подходы к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Допрошенная судом первой инстанции эксперт Старикова В.С. поясняла, что так как в научной литературе по оценочной деятельности между трактовкой "рыночный" и "сравнительный" подходы стоит знак равенства, поэтому в приведенных расчетах использованы все три классических подхода к оценке: сравнительный (он же рыночный), доходный и затратный.
Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки. С учетом положения действующего законодательства в области оценочной деятельности, не регламентирован лимит (количество) объектов-аналогов при применении методов оценки сравнительного подхода.
Доказательства, опровергающие указанные выводы судебного эксперта Комитетом не представлены в нарушение статьи 65 АПК РФ.
В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Неясность, неполнота, противоречия выводов экспертов из содержания заключений N 48/13, N 097 не усматриваются.
КУМИ г. Благовещенска о назначении дополнительной или повторной экспертиз ходатайства не заявлялись.
Не поступали такие ходатайства и при рассмотрении судом апелляционной жалобы, поэтому необходимость назначить указанные экспертизы у суда отсутствует.
Таким образом, суд правомерно принял заключение от 04.06.2013 N 097 эксперта Стариковой В.С. на основании статьи 64 АПК РФ.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка приобщенным к материалам дела доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате которой установлено, что рыночная стоимость склада по состоянию на 28.06.2012 без учета НДС составляет 4 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 156 000 руб.
Также судом правомерно учтено, что в силу пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи спорного имущества налог на добавленную стоимость, который истец должен заплатить в бюджет, не подлежит включению в продажную стоимость зданий и сооружений.
Частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В связи с отсутствием возражений КУМИ г. Благовещенска и подтверждением проведения на объекте в 2011 году неотделимых улучшений на сумму 40 211 руб. (замена оконных блоков), суд уменьши цену объекта на сумму 40 211 руб. Цена объекта определена в сумме 4 759 788 руб. 75 коп.
Доводы относительно несогласия с указанным выводом суда в апелляционной жалобе не приведены.
Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом отклонены, как не доказанные и опровергаемые приобщенными в дело доказательствами.
Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил. Суд полно и всесторонне разрешил спор, установил все значимые для дела обстоятельства, правильно применил нормы материального права.
От уплаты государственной пошлины КУМИ г. Благовещенска освобождено на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 22 июля 2013 года по делу N А04-1388/2013 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.И.БАЛИНСКАЯ
М.О.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.10.2013 N 06АП-5018/2013 ПО ДЕЛУ N А04-1388/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. N 06АП-5018/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Балинской И.И., Волковой М.О.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие", ОГРН 1022800527474: Богдашкин А.С., представитель по доверенности от 30.07.2013;
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ОГРН 1022800526187: Черепненко Т.Л., представитель по доверенности от 15.11.2012 N 14983;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Амурский экспертный центр", ОГРН 1082801011138: не явились;
- от Администрации города Благовещенска, ОГРН 1022800520588: не явились;
- от Журавлева Алексея Юрьевича: не явился;
- от Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", ОГРН 1056164193469: не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 22.07.2013
по делу N А04-1388/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Фадеевым С.М.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Обществу с ограниченной ответственностью "Амурский экспертный центр"
о признании недостоверной рыночной стоимости недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору
третьи лица: Администрация города Благовещенска, Журавлев Алексей Юрьевич, Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков"
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (далее - ООО "Автопредприятие", истец, Общество; Амурская область, г. Благовещенск) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенск (далее - КУМИ г. Благовещенска, ответчик, Комитет; Амурская область, г. Благовещенск), Обществу с ограниченной ответственностью "Амурский экспертный центр" (далее - ООО "Амурский экспертный центр", ответчик; Амурская область, г. Благовещенск) с иском о:
- 1. признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенной Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 N 5261/06, подготовленного оценщиком ООО "Амурский экспертный центр";
- 2. обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с ООО "Автопредприятие" договор купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 16.01.2013, а именно:
- - изложить пункт 2.2 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Земельный участок передается Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора";
- - изложить пункт 3.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 3 797 457 (три миллиона семьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. и определена на основании отчета независимого оценщика ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" N 275/12 от 15.01.2013 г. об оценке рыночной стоимости объекта. Цена указана без учета НДС. На основании п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не учитывается. Принимая во внимание положение п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Стороны пришли к соглашению о том, что цена Объекта будет уменьшена на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений и будет составлять 3 757 246 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок шесть) рублей 37 коп.";
- - изложить пункт 3.2.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "3 757 246 (три миллиона семьсот пятьдесят семь тысяч двести сорок шесть) рублей 37 коп. вносятся Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге Объекта, ежемесячно равными частями в порядке предусмотренном п. 3.2.2 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 02043 04 0000 410";
- - дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.2.2. в следующей редакции: "Порядок оплаты цены Объекта: Ежемесячно, начиная с даты подписания настоящего договора и договора о залоге Объекта, не позднее последнего календарного дня каждого месяца, Покупатель вносит на счет Продавца, указанный в п. 3.2.1 настоящего договора, 104 367 (сто четыре тысячи триста шестьдесят семь) рублей 95 коп. в счет оплаты цены Объекта, а также сумму, определенную в приложении 1 к настоящему договору в счет оплаты процентов за рассрочку платежа";
- - изложить пункт 3.3 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 2 105 000 (два миллиона сто пять тысяч) рублей 00 коп. и определена на основании отчета независимого оценщика отчета независимого оценщика ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" N 275/12 от 15.01.2013 г. Об оценке рыночной стоимости объекта. Цена указана без учета НДС. На основании п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ НДС не учитывается.";
- - изложить пункт 3.4 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Оплата приобретаемого земельного участка производится Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге земельного участка, ежемесячно равными частями в размере 58 472 (пятидесяти восьми тысяч четырехсот семидесяти двух) рублей 22 коп. не позднее последнего календарного дня каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 0602404 0000 430. Также вместе с очередным платежом Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца сумму, определенную в приложении 1 к настоящему договору в счет оплаты процентов за рассрочку платежа".
- дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.5 в следующей редакции: "Оплата, приобретаемых Объекта и земельного участка, может быть осуществлена Покупателем досрочно. С момента досрочной полной оплаты предмета настоящего договора, начисление процентов, указанных в п. 3.2.2 и п. 3.4 настоящего договора прекращается.".
- дополнить договор N 227 купли-продажи Приложением N 1 "Расчет процентов за рассрочку платежа".
Определением от 01.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Журавлев А.Ю., Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков".
Определением от 19.04.2013 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением комплексной судебной экспертизы для определения достоверности отчета и рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества. Определением от 06.06.2013 производство по делу возобновлено.
ООО "Автопредприятие" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнены требования, просит:
1. признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, определенной Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 09.07.2012 N 5261/06, подготовленного оценщиком ООО "Амурский экспертный центр".
2. обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с ООО "Автопредприятие" договор купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, на следующих условиях:
- - изложить пункт 2.2 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Земельный участок передается Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора";
- - изложить пункт 3.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).
- На основании п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стороны пришли к соглашению, что цена Объекта подлежит уменьшению на стоимость произведенных на нем неотделимых улучшений в размере 40 211 (сорок тысяч двести одиннадцать) рублей 25 коп. и будет составлять 4 759 788 (четыре миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 75 коп.";
- - изложить пункт 3.2.1 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "4 759 788 (четыре миллиона семьсот пятьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 75 коп. вносятся Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге Объекта ежемесячно равными частями в порядке, предусмотренном п. 3.2.2 настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 02043 04 0000 410.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, начисляется проценты в размере 2,75% годовых. Проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы задолженности следующим образом: - первый период со дня, следующего за днем подписания настоящего договора по последний день текущего месяца; - второй и последующие периоды с первого числа месяца по последний день текущего месяца. В случае досрочного погашения части основного долга сумма процентов подлежит перерасчету.
- Сумма ежемесячных платежей по основному долгу, а также расчет процентов за рассрочку платежа определяется сторонами в приложении к настоящему договору";
- - дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.2.2 в следующей редакции: "Сумма ежемесячного платежа по основному долгу и начисленные проценты за рассрочку платежа за соответствующий месяц оплачиваются Покупателем в срок не позднее последнего календарного дня каждого расчетного месяца".
- изложить пункт 3.3 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 1 156 000 (один миллион сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).
- изложить пункт 3.4 договора N 227 купли-продажи в следующей редакции: "Оплата приобретаемого земельного участка производится Покупателем в рассрочку в течение трех лет с момента заключения настоящего договора и договора о залоге земельного участка, ежемесячно равными частями в срок не позднее последнего календарного дня каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/сч N 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001. код ОКАТО 10401000000, код платежа 012 114 0602404 0000 430.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, начисляется проценты в размере 2,75% годовых. Проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы задолженности следующим образом: - первый период со дня, следующего за днем подписания настоящего договора по последний день текущего месяца; - второй и последующие периоды с первого числа месяца по последний день текущего месяца. В случае досрочного погашения части основного долга сумма процентов подлежит перерасчету.
Начисленные проценты за рассрочку платежа за соответствующий месяц оплачиваются Покупателем в срок не позднее последнего календарного дня каждого расчетного месяца одновременно с уплатой очередного платежа по основному долгу.
Сумма ежемесячных платежей по основному долгу, а также расчет процентов за рассрочку платежа определяется сторонами в приложении к настоящему договору".
- дополнить договор N 227 купли-продажи пунктом 3.5 в следующей редакции: "Оплата, приобретаемых Объекта и земельного участка, может быть осуществлена Покупателем досрочно. С момента досрочной полной оплаты предмета настоящего договора, начисление процентов, указанных в п. 3.2.2 и п. 3.4 настоящего договора прекращается".
Решением от 22.07.2013 иск удовлетворен.
КУМИ г. Благовещенска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что отчет об оценке рыночной стоимости от 09.07.2012 N 5261/06, составленный ООО "Амурский экспертный центр", является обязательным для КУМИ г. Благовещенска; при назначении судом экспертизы и поручении ее эксперту Хабаровского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Сычевой Н.В. нарушены статьи 16.2, 17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункт 4 ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", АПК РФ, поскольку эксперт должен быть членом экспертного совета МСО "Межрегиональный союз оценщиков", включенный в его состав до 01.01.2011, полагает заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством; утверждает, что истцом не представлены доказательства недостоверности отчета об оценке, составленного ООО "Амурский экспертный центр", полагает, что суд не мотивировал принятие им в качестве доказательства заключение экспертизы N 48/13 и необоснованно принял в качестве доказательства акт НМ МСО от 06.03.2013, который является локальным документом данной организации; полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная заключением судебного эксперта, является заниженной, экспертом не производились необходимые исчисления для определения рыночной стоимости земельного участка, не согласен с использованием экспертом конкретных объектов-аналогов по месторасположению, площади, полагает, что экспертом использован непредусмотренный законом подход; считает, что судом должен был решаться вопрос о назначении повторной и дополнительной экспертизы.
ООО "Автопредприятие" представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями.
Определением от 16.10.2013 удовлетворено ходатайство КУМИ г. Благовещенска об участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.
В судебном заседании представитель комитета настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель общества просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Второй ответчик и третьи лица извещались о времени и месте судебного разбирательства, но своих представителей в суд не направили.
В порядке статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.
Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что объект недвижимого имущества - склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,6 кв. м, инвентарный N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, кадастровый номер: 28:01:130069:0023:10:401:001:006867820:0106 находится в собственности муниципального образования города Благовещенска. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 серии 28 АА N 085470.
Из содержания свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2007 серии 28 АА N 166512 следует, что зарегистрировано право собственности муниципального образования город Благовещенск на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование склад, общая площадь 357 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, кадастровый номер 28:01:130069:0027.
21.12.2001 между Комитетом по управлению имуществом города Благовещенска и ООО "Автопредприятие" заключался договор N 150/1 на аренду здания (нежилого помещения).
Пунктом 1.1 данного договора в редакции соглашения от 10.06.2003 о внесении дополнений и изменений договор от 21.12.2001 N 150/1 предусмотрено, что предметом договора является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Ленина, 60 ЛА-5 (1 этаж) 1,1', 2-10, площадью 1473,5 кв. м, для стоянки, стоимостью 982 275 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (2 этаж) 1-4, площадью 1314,8 кв. м, для стоянки, стоимостью 876 472 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (3 этаж) 1-3, для стоянки, площадью 1314,8 кв. м, стоимостью 875 472 руб.; ул. Ленина, 60 (1 этаж) ЛА 1,1', 2,2' для ремонтной мастерской, площадью 2479 кв. м, стоимостью 2 215 871 руб.; ЛА-1 3, 4, 6, 10, 10', 50; ЛА-2 15; ЛА-3 16, 16', 17-26; ЛА-4 27-37, 40, 48, 49; ул. Ленина, 60 ЛА (2 этаж) 1, Г, 2, 2', 3, 4, 5, 6, 7 для диспетчерской, площадью 170,5 кв. м, стоимостью 152 403 руб., ул. Ленина, 60 ЛА-6 (подвал) 1-3, для склада, площадью 100,5 кв. м, стоимостью 98 124 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-6 (1 этаж) 1-3, для склада, площадью 154,7 кв. м, стоимостью 151 042 руб.; ул. Партизанская, 43 (1 этаж) ЛА1-33, ЛА1 34-42, ЛА2 43, для бани, площадью 811,2 кв. м, стоимостью 1 018 786 руб.; ул. Партизанская, 43 ЛА1 (2 этаж) 1-2 для бани, площадью 125,6 кв. м, стоимостью 157 741 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (1 этаж) 1-24, для офиса, студии, площадью 525,2 кв. м, стоимостью 656 087 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (2 этаж) 1-12, для офиса, площадью 179.8 кв. м, стоимостью 224 608 руб.
Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору аренды определено, что в части описания арендуемых помещений по адресу ул. Ленина, 60 литер А-6 пункт 1.1 договора читать в следующей редакции:
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5 / склад / 150,0 кв. м;
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3 / склад / 152,6 кв. м.
Дополнительное соглашение от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендуемое помещение сдается в аренду на срок с 01.01.2002 по 31.12.2027.
23.04.2012 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого здания, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5, склад, площадью 150,0 кв. м; ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3, склад, площадью 152,6 кв. м.
В приобретении указанного объекта недвижимости обществу отказано.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012, вступившим в законную силу, по делу N А04-4494/2012 решение администрации г. Благовещенска от 14.05.2012 N 01-29/3793 об отказе в реализации ООО "Автопредприятие" преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору от 21.12.2001 N 150/1, признано незаконным.
Постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 N 4663 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации", с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Благовещенска от 06.06.2012 N 2653, постановлением администрации города Благовещенска от 29.12.2012 N 5944 "О продлении срока приватизации объектов муниципальной собственности" спорный объект включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, срок приватизации продлен до 31.12.2013.
На основании договора от 15.06.2012 N 5864 ООО "Амурский экспертный центр" произведена оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв. м, этажность 1, инв. N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 с земельным участком, площадью 357 кв. м, кадастровый номер 28:01:13069:0027).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 28.06.2012 N 5261/06, составленным ООО "Амурский экспертный центр" рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.06.2012 определена в сумме 11 982 100 руб., рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 2 641 800 руб.
КУМИ г. Благовещенска принято распоряжение от 29.11.2012 N 385 "Об условиях приватизации муниципального имущества" по цене, указанной в отчете N 5261/06.
Сопроводительным письмом от 14.12.2012 N 16236 КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО "Автопредприятие" проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.
Обществом сопроводительным письмом от 16.01.2013 N 004 направлен в адрес Комитета протокол разногласий к договору N 227 купли-продажи муниципального имущества.
Письмом от 14.02.2013 N 1888 Комитет отказал в согласовании указанного протокола разногласий.
Названные обстоятельства явились основаниями обращения истца в арбитражный суд.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, указанной в договоре N 227 и определенной на основании отчета от 28.06.2012 N 5261/06, суд первой инстанции назначил комплексную экспертизу, проведение которой поручено Хабаровскому региональному отделению Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", эксперту Сычевой Н.В. и эксперту ООО "ОЦЕНКА-СВ" Стариковой В.С.
Согласно заключению N 48/13 эксперта ХРО Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Сычевой Н.В. отчет N 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания подготовленного ООО "Амурский экспертный центр", оценщиком Журавлевым А.Ю., не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998; Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3, N 2, N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254.
Указанные несоответствия заключаются в том, что в процессе проведения оценки оценщик использовал недостаточный объем информации, не провел исчерпывающего обследования объекта оценки, не рассмотрел и не установил в полном объеме количественные и качественные характеристики объекта оценки. Оценщик не установил и не рассмотрел существующее обременение объекта оценки в виде аренды (права пользования), не определил максимально эффективные варианты использования объекта оценки. Оценщиком не проведен в полном объеме анализ месторасположения и окружения объекта оценки, анализ существующего рынка недвижимости, не установлены критерии выбора объектов-аналогов на рынке купли-продажи и рынке аренды. В рамках доходного подхода неверно применен выбранный метод.
Экспертом также сделан вывод, что все выявленные и вышеперечисленные замечания являются существенными и напрямую влияют на полученный результат рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчете об оценке.
Ссылки Комитета на то, что экспертиза отчета об оценке должна быть поручена эксперту, являющемуся членом той же саморегулируемой организации, членом которой является эксперт ООО "Амурский экспертный центр", подлежат отклонению.
Действительно, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
Из материалов дела видно, что судебная экспертиза назначалась по ходатайству истца, ответчик просил поручить проведение экспертизы НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Между тем, указанная организация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в связи с чем поручение указанному лицу судебной экспертизы противоречило бы закону.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что эксперт Сычева Н.В. обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования.
Ссылки истца на то, что акт проверки деятельности члена саморегулируемой организации оценщиков НП "МСО" от 06.03.2013 является локальным документом, сам по себе не свидетельствует о недопустимости данного доказательства.
Выводы, сделанные в заключении эксперта N 48/13 и в акте от 06.03.2013 КУМИ г. Благовещенска документально не опровергнуты в нарушение статьи 65 АПК РФ.
В этой связи доводы ответчика о недопустимости указанных доказательств апелляционный суд отклонил.
Заключение эксперта N 48/13 и акт от 06.03.2013 обоснованно приняты судом на основании статьи 64 АПК РФ.
Таким образом, правомерен вывод суда, что результаты оценки, отраженные в отчете N 5261/06 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, недостоверны, не соответствуют требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Суд первой инстанции также назначил по ходатайству истца экспертизу в виде иной независимой оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, которую поручил эксперту ООО "ОЦЕНКА-СВ" Стариковой В.С.
Согласно заключению от 04.06.2013 N 097 рыночная стоимость недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Ленина/ Политехническая, 60/ 15 по состоянию на 28.06.2012 составляет 5 664 000 руб. с учетом НДС; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60 по состоянию на 28.06.2012 составляет 1 156 000 руб. Поскольку определение рыночной стоимости объектов оценки осуществляется для совершения сделки купли-продажи в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, постольку, рыночная стоимость склада без учета НДС (18,0%) составляет 4 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 156 000 руб.
Ссылки КУМИ г. Благовещенска на нарушение экспертом Стариковой В.С. при проведении оценки норм Федеральных стандартов оценки - ФСО N 1, ФСО N 3 судом обоснованно отклонены.
Доводы ответчика не подтверждены доказательствами.
Как правильно отмечено судом, КУМИ г. Благовещенска не приводит доказательств того, каким образом местоположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных зонах города (архитектурно-исторической, район ВДНХ) и тот факт, что при подборе объектов-аналогов эксперт выбрал три объекта, ограничивают достоверность информации и свидетельствуют о занижении экспертом цен.
Ссылки на то, что экспертом применен несуществующий подход, опровергаются содержанием заключения эксперта, а также разделом 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, где указаны подходы к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Допрошенная судом первой инстанции эксперт Старикова В.С. поясняла, что так как в научной литературе по оценочной деятельности между трактовкой "рыночный" и "сравнительный" подходы стоит знак равенства, поэтому в приведенных расчетах использованы все три классических подхода к оценке: сравнительный (он же рыночный), доходный и затратный.
Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки. С учетом положения действующего законодательства в области оценочной деятельности, не регламентирован лимит (количество) объектов-аналогов при применении методов оценки сравнительного подхода.
Доказательства, опровергающие указанные выводы судебного эксперта Комитетом не представлены в нарушение статьи 65 АПК РФ.
В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Неясность, неполнота, противоречия выводов экспертов из содержания заключений N 48/13, N 097 не усматриваются.
КУМИ г. Благовещенска о назначении дополнительной или повторной экспертиз ходатайства не заявлялись.
Не поступали такие ходатайства и при рассмотрении судом апелляционной жалобы, поэтому необходимость назначить указанные экспертизы у суда отсутствует.
Таким образом, суд правомерно принял заключение от 04.06.2013 N 097 эксперта Стариковой В.С. на основании статьи 64 АПК РФ.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка приобщенным к материалам дела доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате которой установлено, что рыночная стоимость склада по состоянию на 28.06.2012 без учета НДС составляет 4 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 1 156 000 руб.
Также судом правомерно учтено, что в силу пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи спорного имущества налог на добавленную стоимость, который истец должен заплатить в бюджет, не подлежит включению в продажную стоимость зданий и сооружений.
Частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В связи с отсутствием возражений КУМИ г. Благовещенска и подтверждением проведения на объекте в 2011 году неотделимых улучшений на сумму 40 211 руб. (замена оконных блоков), суд уменьши цену объекта на сумму 40 211 руб. Цена объекта определена в сумме 4 759 788 руб. 75 коп.
Доводы относительно несогласия с указанным выводом суда в апелляционной жалобе не приведены.
Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Доводы апелляционной жалобы апелляционным судом отклонены, как не доказанные и опровергаемые приобщенными в дело доказательствами.
Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил. Суд полно и всесторонне разрешил спор, установил все значимые для дела обстоятельства, правильно применил нормы материального права.
От уплаты государственной пошлины КУМИ г. Благовещенска освобождено на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 22 июля 2013 года по делу N А04-1388/2013 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.И.БАЛИНСКАЯ
М.О.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)