Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 30.10.2013 г.
в полном объеме изготовлено 15.11.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий", ОАО КБ "Инвестбанк"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.02.2013 г.,
принятое судьей Березовой О.А.
по делу N А40-138892/12
по иску ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий" (119017, г. Москва, ул. Б. Ордынка, д. 54, стр. 2)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),
с участием третьих лиц Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), ЗАО "Титаны" (ОГРН 1025001745867, 143180, МО, г. Звенигород, ул. Пролетарская, д. 53), ОАО КБ "Инвестбанк" (ИНН 3900000866, 109240, г. Москва, ул. Гончарная, д. 12, стр. 1),
о признании одностороннего отказа от договора недействительным,
при участии в судебном заседании:
от истца: Попенко А.В. по дов. от 10.06.2013 г., Сизов А.Б. по дов. от 24.10.2013 г., Соловьев В.Г. по дов. от 25.10.2013 г.,
- от ответчика: неявка;
- от третьих лиц: от Правительства Москвы: неявка; от ЗАО "Титаны": Грязнов А.В. по дов. от 12.08.2013 г.; от ОАО КБ "Инвестбанк": Рублева С.В. по дов. от 22.04.2013 г.,
установил:
ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий" предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества г. Москвы), с учетом принятия судом изменения иска (т. 3 л.д. 34), о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 31.07.2001 г. N М-07-019063, выраженный в уведомлениях исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.02.2013 г. (т. 4 л.д. 150-153) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом и ОАО КБ "Инвестбанк" поданы апелляционные жалобы (т. 4 л.д. 1-6, 19-22).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 г. решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен (т. 5 л.д. 23-24).
Суд апелляционной инстанции посчитал состоявшийся отказ от исполнения Договора аренды недействительным на том основании, что норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ), на основании которой арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора, не соответствует абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ, поскольку установленные ею основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды земельного участка действуют не на всей территории РФ, а отдельной ее части, в силу чего указанная норма не подлежит применению в силу абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2013 г. (т. 6 л.д. 26-30) постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение, с указанием разрешить спор исходя из того, что норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ является специальной нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории г. Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗемК РФ.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционных жалоб требования и доводы жалоб поддержали; ЗАО "Титаны" по ним возражали; неявившиеся Ответчик, Правительство Москвы надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: участвовали в судебном заседании суда кассационной инстанции, направившего дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (т. 6 л.д. 26); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 6 л.д. 35).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что 31.07.2001 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), и ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий" (арендатор) заключен на срок 49 лет Договор аренды N М-07-019063, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 770701004020 площадью 192380 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Татаровская пойма, ул. Крылатская, для проектирования и строительства гостинично-оздоровительного комплекса.
Право аренды по данному Договору заложено в пользу ОАО КБ "Инвестбанк" (т. 2 л.д. 16).
Уведомлением исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 (т. 1 л.д. 11-12) и повторным уведомлением исх. от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1 (т. 1 л.д. 13) Департамент земельных ресурсов г. Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды от 31.07.2001 г. N М-07-019063 по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ), в силу которой заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции полагает отказ от Договора по таким основаниям недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку существенного нарушения Договора аренды со стороны арендатора допущено не было.
В силу Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (ст. ст. 44, 48, 51) условием, позволяющим приступить к строительству, является наличие разрешения на строительство, условием выдачи которого является в т.ч. наличие прошедшего государственную экспертизу проекта строительства; условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка объектом капитального строительства, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка.
Само понятие разрешения на строительство, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.
В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
До разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.
Уполномоченным органом по разработке, оформлению и утверждению градостроительных планов земельных участков является Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП).
Для устранения возникшей неопределенности относительно наличия правовой возможности использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства Ответчик 21.02.2011 г. обратился в Москомархитектуру с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (т. 3 л.д. 58).
Данное письмо было в установленном порядке принято в работу, что подтверждается письмом Москомархитектуры от 15.04.2011 г. N 001-02-2074/11-1 (т. 3 л.д. 36)
В силу ст. 44 ГрадК РФ на разработку градостроительного плана земельного участка отводится 30 дней.
Однако до настоящего времени Москомархитектурой положительного или отрицательного результата не дано (ГПЗУ не выдано, об отказе в выдаче ГПЗУ не сообщено).
Тогда как об одностороннем расторжении Договора аренды земельного участка арендодатель заявил после того, как арендатор обратился за выдачей ГПЗУ.
При таких обстоятельствах нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка произошло из-за существенного нарушения Договора арендатором (Ответчиком).
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов г. Москвы действовал как участник гражданских правоотношений.
Тогда как отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.
Необходимость различать частно-правовые и гражданско-правовые обязанности, упомянутые в тексте гражданско-правового договора, указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 г. N 12444/12 по делу N А32-24023/11.
В нем, в частности, говорится, что соглашение, в котором констатировано наличие у публичного образования обязанностей исполнять предписания публичного (в т.ч. градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 03.04.2012 г. N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением публичным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
Одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.
Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.
Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частно-правового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).
Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.
Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.
Если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости (если он заключен до вступления в силу ГрадК РФ 2004 г.), возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.
Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.
Нельзя говорить о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал арендатору освоить земельный участок тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.
Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.
В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.
Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора аренды считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как действия Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы по подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору аренды, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершаются в рамках публичных правоотношений, они считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора аренды.
Таким образом, по настоящему делу регулируемое публичным законодательством условие, позволяющее исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, не наступило.
При таких обстоятельствах тем более нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка обусловлено обстоятельствами, за которые отвечает арендатор (Ответчик).
Поскольку арендодатель заявил об отказе от исполнения договора после того, как арендатор обратился в Москомархитектуру за выдачей градостроительного плана арендуемого земельного участка, который до настоящего времени арендатору не выдан, - оснований полагать, что, несмотря на это, арендатор (Ответчик) имел какие-либо правовые способы осуществить строительство, не имеется.
Обстоятельство, в силу которого арендатор (Ответчик) не приступил к строительству, вызвано не его бездействие, а тем, что регулируемая публичным законодательством градостроительная деятельность по развитию территории города еще не сформировалась в результат, позволяющий поставить определенность в вопросе о том, возникнет или нет правовая возможность исполнить Договор аренды посредством освоения земельного участка застройкой его объектом капитального строительства.
Когда Договор аренды земельного участка вступил в силу, вопрос о возможности его исполнения был поставлен в зависимость от результатов будущей регулируемой публичным законодательством градостроительной деятельности по развитию территории города, и каков будет этот результат, ни одна сторона Договора не знала и не могла знать.
До настоящего времени данный вопрос не решен.
В силу этого само по себе досрочное расторжение Договора аренды с первоначальным арендатором и передача земельного участка другому арендатору ситуацию не изменит, а именно: не позволит освоить арендуемый земельный участок с помощью иных лиц, т.к. градостроительная деятельность по развитию территории города до настоящего времени не позволяет вести на соответствующем земельном участке строительство.
При этом срок на который заключен Договор, до настоящего времени не истек, т.е. на будущее для арендатора остается возможным по получении положительного ГПЗУ приступить к соответствующему освоению земельного участка.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя не возникло права досрочно расторгнуть Договор аренды, поскольку неиспользование арендуемого земельного участка, предназначенного для строительства, имеет место по той причине, что он не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 31.07.2001 г. N М-07-019063, выраженный в уведомлениях исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1, является недействительным.
Заявленный иск подлежит удовлетворению.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.02.2013 г. по делу N А40-138892/12 отменить.
Иск удовлетворить.
Признать недействительным отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы (правопреемником которого является Департамент городского имущества г. Москвы), от исполнения Договора аренды земельного участка от 31.07.2001 г. N М-07-019063, выраженный в уведомлениях исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-138892/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. по делу N А40-138892/12
резолютивная часть объявлена 30.10.2013 г.
в полном объеме изготовлено 15.11.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий", ОАО КБ "Инвестбанк"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.02.2013 г.,
принятое судьей Березовой О.А.
по делу N А40-138892/12
по иску ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий" (119017, г. Москва, ул. Б. Ордынка, д. 54, стр. 2)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),
с участием третьих лиц Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), ЗАО "Титаны" (ОГРН 1025001745867, 143180, МО, г. Звенигород, ул. Пролетарская, д. 53), ОАО КБ "Инвестбанк" (ИНН 3900000866, 109240, г. Москва, ул. Гончарная, д. 12, стр. 1),
о признании одностороннего отказа от договора недействительным,
при участии в судебном заседании:
от истца: Попенко А.В. по дов. от 10.06.2013 г., Сизов А.Б. по дов. от 24.10.2013 г., Соловьев В.Г. по дов. от 25.10.2013 г.,
- от ответчика: неявка;
- от третьих лиц: от Правительства Москвы: неявка; от ЗАО "Титаны": Грязнов А.В. по дов. от 12.08.2013 г.; от ОАО КБ "Инвестбанк": Рублева С.В. по дов. от 22.04.2013 г.,
установил:
ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий" предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества г. Москвы), с учетом принятия судом изменения иска (т. 3 л.д. 34), о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 31.07.2001 г. N М-07-019063, выраженный в уведомлениях исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.02.2013 г. (т. 4 л.д. 150-153) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом и ОАО КБ "Инвестбанк" поданы апелляционные жалобы (т. 4 л.д. 1-6, 19-22).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 г. решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен (т. 5 л.д. 23-24).
Суд апелляционной инстанции посчитал состоявшийся отказ от исполнения Договора аренды недействительным на том основании, что норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ), на основании которой арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора, не соответствует абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ, поскольку установленные ею основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды земельного участка действуют не на всей территории РФ, а отдельной ее части, в силу чего указанная норма не подлежит применению в силу абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2013 г. (т. 6 л.д. 26-30) постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение, с указанием разрешить спор исходя из того, что норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ является специальной нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории г. Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗемК РФ.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционных жалоб требования и доводы жалоб поддержали; ЗАО "Титаны" по ним возражали; неявившиеся Ответчик, Правительство Москвы надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: участвовали в судебном заседании суда кассационной инстанции, направившего дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (т. 6 л.д. 26); информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 6 л.д. 35).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что 31.07.2001 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), и ОАО "Инвестиционная компания "Мир Фантазий" (арендатор) заключен на срок 49 лет Договор аренды N М-07-019063, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 770701004020 площадью 192380 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Татаровская пойма, ул. Крылатская, для проектирования и строительства гостинично-оздоровительного комплекса.
Право аренды по данному Договору заложено в пользу ОАО КБ "Инвестбанк" (т. 2 л.д. 16).
Уведомлением исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 (т. 1 л.д. 11-12) и повторным уведомлением исх. от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1 (т. 1 л.д. 13) Департамент земельных ресурсов г. Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды от 31.07.2001 г. N М-07-019063 по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ), в силу которой заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции полагает отказ от Договора по таким основаниям недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку существенного нарушения Договора аренды со стороны арендатора допущено не было.
В силу Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (ст. ст. 44, 48, 51) условием, позволяющим приступить к строительству, является наличие разрешения на строительство, условием выдачи которого является в т.ч. наличие прошедшего государственную экспертизу проекта строительства; условием, позволяющим приступить к подготовке проектной документации для застройки земельного участка объектом капитального строительства, является наличие разработанного градостроительного плана земельного участка.
Само понятие разрешения на строительство, дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, определено как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории.
В силу п. 3 ст. 44 ГрадК РФ 2004 г. в составе градостроительного плана земельного участка указывается в т.ч. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
До разработки градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории в принципе нельзя знать, можно ли будет на соответствующей территории осуществить капитальное строительство.
Уполномоченным органом по разработке, оформлению и утверждению градостроительных планов земельных участков является Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП).
Для устранения возникшей неопределенности относительно наличия правовой возможности использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства Ответчик 21.02.2011 г. обратился в Москомархитектуру с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (т. 3 л.д. 58).
Данное письмо было в установленном порядке принято в работу, что подтверждается письмом Москомархитектуры от 15.04.2011 г. N 001-02-2074/11-1 (т. 3 л.д. 36)
В силу ст. 44 ГрадК РФ на разработку градостроительного плана земельного участка отводится 30 дней.
Однако до настоящего времени Москомархитектурой положительного или отрицательного результата не дано (ГПЗУ не выдано, об отказе в выдаче ГПЗУ не сообщено).
Тогда как об одностороннем расторжении Договора аренды земельного участка арендодатель заявил после того, как арендатор обратился за выдачей ГПЗУ.
При таких обстоятельствах нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка произошло из-за существенного нарушения Договора арендатором (Ответчиком).
Заключая Договор аренды земельного участка, город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов г. Москвы действовал как участник гражданских правоотношений.
Тогда как отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.
Необходимость различать частно-правовые и гражданско-правовые обязанности, упомянутые в тексте гражданско-правового договора, указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 г. N 12444/12 по делу N А32-24023/11.
В нем, в частности, говорится, что соглашение, в котором констатировано наличие у публичного образования обязанностей исполнять предписания публичного (в т.ч. градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 03.04.2012 г. N 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением публичным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
Одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.
Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.
Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частно-правового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).
Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.
Установленный ГрадК РФ 2004 г. принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же объективный принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.
Если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости (если он заключен до вступления в силу ГрадК РФ 2004 г.), возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.
Устранение данной неопределенности находится в публично-правовой сфере и не зависит от воли сторон договора аренды земельного участка, даже если его стороной является публично-правовое образование.
Нельзя говорить о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал арендатору освоить земельный участок тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор аренды в рамках, определенных проектом планировки территории.
Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.
В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.
Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора аренды считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как действия Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы по подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору аренды, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершаются в рамках публичных правоотношений, они считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора аренды.
Таким образом, по настоящему делу регулируемое публичным законодательством условие, позволяющее исполнить гражданско-правовой договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство, а именно: осуществление такой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, которая позволила бы застроить арендуемый земельный участок, не наступило.
При таких обстоятельствах тем более нельзя говорить о том, что несвоевременное освоение земельного участка обусловлено обстоятельствами, за которые отвечает арендатор (Ответчик).
Поскольку арендодатель заявил об отказе от исполнения договора после того, как арендатор обратился в Москомархитектуру за выдачей градостроительного плана арендуемого земельного участка, который до настоящего времени арендатору не выдан, - оснований полагать, что, несмотря на это, арендатор (Ответчик) имел какие-либо правовые способы осуществить строительство, не имеется.
Обстоятельство, в силу которого арендатор (Ответчик) не приступил к строительству, вызвано не его бездействие, а тем, что регулируемая публичным законодательством градостроительная деятельность по развитию территории города еще не сформировалась в результат, позволяющий поставить определенность в вопросе о том, возникнет или нет правовая возможность исполнить Договор аренды посредством освоения земельного участка застройкой его объектом капитального строительства.
Когда Договор аренды земельного участка вступил в силу, вопрос о возможности его исполнения был поставлен в зависимость от результатов будущей регулируемой публичным законодательством градостроительной деятельности по развитию территории города, и каков будет этот результат, ни одна сторона Договора не знала и не могла знать.
До настоящего времени данный вопрос не решен.
В силу этого само по себе досрочное расторжение Договора аренды с первоначальным арендатором и передача земельного участка другому арендатору ситуацию не изменит, а именно: не позволит освоить арендуемый земельный участок с помощью иных лиц, т.к. градостроительная деятельность по развитию территории города до настоящего времени не позволяет вести на соответствующем земельном участке строительство.
При этом срок на который заключен Договор, до настоящего времени не истек, т.е. на будущее для арендатора остается возможным по получении положительного ГПЗУ приступить к соответствующему освоению земельного участка.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя не возникло права досрочно расторгнуть Договор аренды, поскольку неиспользование арендуемого земельного участка, предназначенного для строительства, имеет место по той причине, что он не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 31.07.2001 г. N М-07-019063, выраженный в уведомлениях исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1, является недействительным.
Заявленный иск подлежит удовлетворению.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.02.2013 г. по делу N А40-138892/12 отменить.
Иск удовлетворить.
Признать недействительным отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы (правопреемником которого является Департамент городского имущества г. Москвы), от исполнения Договора аренды земельного участка от 31.07.2001 г. N М-07-019063, выраженный в уведомлениях исх. от 19.07.2012 г. N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и от 01.10.2012 г. N 33-1-21229/12-(0)-1.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)